Приложение. Нормативы градостроительного проектирования городского округа "Город Ростов-на-Дону"

Приложение
к решению
городской Думы
от 26 февраля 2008 г. N 353

Нормативы градостроительного проектирования
городского округа "Город Ростов-на-Дону"

1. Общие положения

1.1. Нормативы градостроительного проектирования городского округа "город Ростов-на-Дону" разработаны в соответствии с муниципальным контрактом и приказом Министерства территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области от 27.07.2007 N10 и на основании статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации в развитие нормативов градостроительного проектирования городских округов и поселений Ростовской области, утвержденных приказом Министерства территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области от 16.07.2007 N 2.

1.2. Настоящие нормативы градостроительного проектирования разработаны в соответствии с законодательством Российской Федерации и Областным законом Ростовской области от 14.01.2008 N 853-ЗС "О градостроительной деятельности в Ростовской области" и распространяются на территорию городского округа "город Ростов-на-Дону" в пределах его границ в части разработки документов по планировке и межеванию, застройки свободных и реконструируемых территорий.

1.3. Настоящие нормативы разработаны для обеспечения градостроительного проектирования на селитебной территории городского округа "город Ростов-на-Дону", с учетом особенностей его застройки, с целью:

- эффективного использования территорий, определенных Генеральным планом Ростова-на-Дону под застройку и реконструкцию на период до 2025 года;

- сохранения и развития в процессе реконструкции сложившейся ценной городской среды и необходимости обеспечения преемственного развития исторически сложившихся районов и исключения нанесения ущерба исторически сложившемуся архитектурному масштабу и характеру городской среды;

- определения нормативной площади земельных участков при проектировании и строительстве жилых домов и общественных зданий для формирования планировочно обособленных комплексов недвижимого имущества;

- создания комплекса социально гарантированных, гигиенически безопасных, комфортных условий для жизнедеятельности и создания городской среды доступной для инвалидов и маломобильных групп населения;

- охраны окружающей среды и рационального использования природных ресурсов.

2. Область применения

2.1. Нормативы применяются при разработке, согласовании, экспертизе, проведении публичных слушаний и реализации градостроительной документации по планировке территорий при:

- организации застройки новых жилых районов, размещаемых на свободных территориях, а также для завершения начатых строительством жилых районов города;

- реконструкции кварталов, микрорайонов, жилых районов на территории планировочных районов и расчетно-градостроительных районов в Центральном планировочном районе города.

2.2. Нормативы используются для принятия решений органами государственной власти и органами местного самоуправления и обязательны для всех субъектов градостроительной деятельности, действующих на территории города Ростова-на-Дону, независимо от форм собственности объектов застройки, реконструкции.

2.3. Нормативы отражают специфические особенности города Ростова-на-Дону, связанные с формированием новых жилых районов, реконструкцией сложившейся застройки и градостроительным развитием территории города.

Иные расчетные показатели для планирования развития городского округа "город Ростов-на-Дону" принимаются в соответствии с нормативами градостроительного проектирования городских округов и поселений Ростовской области, утвержденными приказом Министерства территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области от 16.07.2007 N 2.

2.4. Настоящие нормативы не распространяются на условия заселения жилых зданий - условия заселения определяются жилищным законодательством и соответствующими нормативными и методическими документами.

3. Состав нормативов и порядок их утверждения

3.1. Нормативы градостроительного проектирования городского округа "город Ростов-на-Дону" - нормативно- технический документ, который содержит минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека, в том числе объектами социального назначения - детскими дошкольными учреждениями и общеобразовательными школами, объектами транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории.

3.2. Нормативы градостроительного проектирования учитываются при подготовке документов территориального планирования городского округа "город Ростов-на-Дону".

3.3. В состав нормативов градостроительного проектирования территории города Ростова-на-Дону включаются:

- уровень обеспеченности социальной (детскими дошкольными учреждениями и общеобразовательными школами) и транспортной инфраструктурами;

- расчетные показатели для планирования размещения объектов жилищного строительства;

- расчетные показатели для планирования размещения объектов социальной инфраструктуры - детскими дошкольными учреждениями и общеобразовательными школами;

- расчетные показатели для планирования размещения объектов транспортной инфраструктуры;

- расчетные показатели по благоустройству и озеленению территории.

3.4. Уполномоченным органом по подготовке нормативов градостроительного проектирования городского округа "город Ростов-на-Дону" является Администрация города Ростова-на-Дону в лице Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, который в соответствии с законодательством организует и проводит конкурс на размещение муниципального заказа по подготовке нормативов градостроительного проектирования.

3.5. Нормативы градостроительного проектирования согласовываются с Министерством территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области и рассматриваются на заседании постоянной комиссии по градостроительству и земельным ресурсам городской Думы.

Согласованный проект нормативов градостроительного проектирования городского округа "город Ростов-на-Дону" рассматривается на заседании городской Думы и утверждается решением городской Думы.

3.6. После утверждения и ввода в действие настоящих нормативов, по результатам практики их применения, при необходимости корректировки нормативы корректируются и утверждаются в порядке установленном для принятия решений городской Думы.

3.7. Решение об утверждении нормативов градостроительного проектирования городского округа "город Ростов-на-Дону" подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов и на официальном Интернет-портале городской Думы и Администрации города Ростова-на-Дону.

4. Термины и определения

В настоящих нормативах применены следующие термины:

Город Ростов-на-Дону - городской округ - в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Автостоянки - размещаются ниже и/или выше уровня земли, состоят из подземной и надземной частей (подземных и надземных этажей, в том числе с использованием кровли зданий), либо пристраиваются к зданиям другого назначения или встраиваются в них, в том числе могут располагаться под зданиями в подземных, подвальных, цокольных или в нижних надземных этажах, а также размещаться на специально оборудованной открытой площадке на уровне земли.

Подземные автостоянки общего пользования допускается размещать также на незастроенной территории (под проездами, улицами, площадями, скверами, газонами и другими территориями).

Городская среда - пространственная система улиц, набережных, площадей, парков, скверов, зданий, сооружений и других элементов, формирующая урбанизированное пространство, в границах которого осуществляется многообразная жизнедеятельность городского населения.

Застройка - совокупность (комплекс) существующих или возведение новых зданий и сооружений на земельном участке или территории.

Земельная доля - удельный нормативный показатель земельного участка для зданий разной этажности.

Квартал - первичный элемент планировочной структуры площадью до 10 га. - территории, ограниченные транспортными и пешеходными улицами, площадями, полосой отвода железной дороги или береговой линией р. Дон.

Микрорайон - структурный элемент жилой застройки площадью, как правило, 10-40 га, не расчлененный магистральными улицами и дорогами, в пределах которого размещаются учреждения и предприятия повседневного пользования с радиусом обслуживания не более 500 м (кроме школ и детских дошкольных учреждений, радиус обслуживания которых определяется в соответствии с нормами); границами, как правило, являются магистральные или жилые улицы, проезды, пешеходные пути, естественные рубежи.

Жилой район - структурный элемент селитебной территории площадью, как правило, от 80 до 250 га, в пределах которого размещаются учреждения и предприятия повседневного и периодического обслуживания с радиусом не более 1500 м, а также часть объектов городского значения; границами, как правило, являются естественные и искусственные рубежи, магистральные улицы и дороги общегородского значения.

Расчетный градостроительный район (РГР) - целостное межмагистральное функционально-планировочное образование в исторически сложившихся районах города, объединяющее в пределах установленных границ сложившуюся группу кварталов с однородной (с одинаковыми или близкими средовыми характеристиками) исторически сложившейся застройкой, на территории которых предусматривается реконструкция.

Планировочный район - часть территории города Ростова-на-Дону, ограниченная красными линиями магистральных улиц, линиями железных дорог, другими границами, обладающая некоторой степенью автономности, тяготеющая к планировочным центрам и имеющая внешние связи.

Процент застройки - отношение площади земельного участка, занятой зданиями и сооружениями к расчетной площади участка, которая включает площадь земельного участка, площадь помещений для хранения автомашин, расположенных в подземных и надземных этажах зданий и сооружений и площадь открытых этажей и пространств (кровли, террасы) размещенных в пределах площади застройки объекта и используемых для размещения элементов благоустройства и озеленения (в процентах).

Жилищная обеспеченность населения - расчетный показатель (м.2/чел.), определяемый как отношение общей площади квартир к численности населения.

Красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы структурно-планировочных единиц (микрорайонов, кварталов), территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты). В застройке на свободной территории жилые здания (кроме встроено-пристроенных помещений) следует располагать с отступом от красных линий магистральных улиц не менее - 6 метров, а жилых улиц - не менее 3 м.

Озелененные территории - территории, на которых располагаются природные и (или) искусственно созданные садово-парковые комплексы и объекты - парк, сад, набережная, сквер, бульвар, а также площади объектов жилого, общественного, делового, коммунального, производственного назначения, в структуре которых часть открытых площадей занята зеленными насаждениями.

Плотность жилого фонда (кв.м/га) - отношение приходящейся на единицу территории участка (квартала, микрорайона, РГР) общей площади квартир, которую следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Плотность населения (чел/га.) - отношение численности населения в РГР, микрорайоне (квартале) к расчетной площади расчетно-градостроительного района, микрорайона (квартала).

Реконструкция территории - преобразование территорий, развитие застроенных территорий - полное или частичное изменение функций, планировочной организации, инженерного оборудования и благоустройства территории, изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей) конструкций, объемно-пространственной организации, инженерного оборудования и внешнего облика зданий. Реконструкция, как правило, должна проводиться комплексно в границах кварталов, частей кварталов или локально, в виде реконструкции отдельного объекта капитального строительства.

Селитебная территория - территория, предназначенная для размещения жилищного фонда, общественных зданий и сооружений, а также для устройства путей внутригородского сообщения, улиц, площадей, парков, садов, бульваров, набережных, и других мест общего пользования.

Территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары, внутримикрорайонные и внутриквартальные пространства).

Функциональные зоны - зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение.

Площадь застройки здания - площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. Площадь под зданием, расположенным на столбах, а также проезды под ним включаются в площадь застройки здания.

Общая площадь общественного здания - сумма площадей всех этажей (включая технические, мансардный, цокольный и подвальные). Площадь этажей зданий следует измерять в пределах внутренних поверхностей наружных стен. Площадь антресолей, переходов в другие здания, остекленных веранд, галерей и балконов зрительных и других залов следует включать в общую площадь здания. Площадь многосветных помещений следует включать в общую площадь здания в пределах только одного этажа.

Подземное пространство - пространство, используемое для размещения в соответствии с нормами объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктур, с целью достижения максимальной эффективности использования городских территорий.

5. Общая организация и зонирование
территории городского округа

5.1. Территория города Ростов-на-Дону общей площадью 348,5 км2, состоит из 8-ми административных районов.

При определении перспективы развития и планировки города Ростов-на-Дону необходимо исходить из учета:

- численности населения на прогнозируемый период, определяемой Генеральным планом города;

- статуса города - как административного центра Ростовской области и Южного Федерального округа;

- его роли в системе формирования центров обслуживания областного и межрегионального уровней;

- исторических факторов (наличие памятников).

5.2. Общая организация селитебной территории города Ростова-на-Дону должна осуществляться на основе сравнения нескольких вариантов планировочных решений, принятых на основании анализа технико-экономических показателей, выявляющих возможность рационального использования территории, изменения социально-демографической ситуации и развития сферы обслуживания с целью обеспечения наиболее благоприятных условий жизни населения, максимального сохранения естественных экологических систем.

При этом необходимо учитывать:

- возможности развития за счет имеющихся территориальных ресурсов на основе повышения интенсивности использования территорий (за счет увеличения плотности застройки) в границах города, в том числе за счет реконструкции и реорганизации сложившейся застройки, ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда. Реконструкция общественной и жилой застройки должна проводиться комплексно без нарушения своеобразия сложившейся среды с сохранением и развитием жилой функции, модернизацией существующих капитальных жилых и общественных зданий, благоустройством территории, развитием инженерной и транспортной инфраструктуры с соблюдением санитарно-гигиенических требований, норм пожарной безопасности, норм обеспеченности учреждениями и предприятиями обслуживания и других обязательных требований;

- оптимальную структуру жилищного строительства, определяемую на основе соответствующих технико-экономических обоснований с учетом архитектурно-композиционных, социально-бытовых, гигиенических, демографических требований, особенностей социальной базы и уровня инженерного оборудования;

- требования законодательства по развитию рынка земли и жилья;

- возможности бюджета и привлечения негосударственных инвестиций для программ развития города.

5.3. По функциональному использованию территория города подразделяется на селитебную, производственную и ландшафтно-рекреационную. В пределах указанных территорий в результате градостроительного зонирования устанавливаются следующие территориальные зоны:

- жилые;

- общественно-деловые, в состав общественно-деловых зон включаются зоны делового, общественного и коммерческого назначения. Общественно-деловые центры следует формировать застройкой многофункционального типа на территориях, прилегающих к магистральным улицам и общественно-транспортным узлам;

- зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;

- зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;

- зоны производственные, зоны инженерной и транспортной инфраструктуры;

- рекреационного назначения: в состав зон рекреационного назначения включаются зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом;

- особо охраняемых территорий;

- специального назначения;

- иные виды территориальных зон - органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

5.4. Границы территориальных зон устанавливаются с учетом:

- функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных Генеральным планом города Ростова-на-Дону с учетом требований настоящих нормативов;

- сложившейся планировки территории и существующего землепользования;

- планируемых изменений границ земель различных категорий в соответствии с документами территориального планирования и документацией по планировке территории;

- предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.

5.5. Виды территориальных зон, а также особенности использования их земельных участков определяются правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону с учетом ограничений, установленных федеральными и областными нормативно-правовыми актами, а также настоящими нормативами.

5.6. Планировочное структурное деление территории города Ростова-на-Дону должно предусматривать:

- взаимосвязь территориальных зон и структурных планировочных элементов (жилых районов, расчетно-градостроительных районов, микрорайонов (кварталов), участков отдельных зданий и сооружений);

- доступность объектов, расположенных на территории города в пределах нормативных затрат времени, в том числе беспрепятственный доступ инвалидов и других маломобильных групп населения к объектам жилой, социальной, транспортной и инженерной инфраструктур в соответствии с требованиями настоящих нормативов;

- интенсивность использования территории с учетом ее кадастровой и градостроительной ценности, допустимой плотности застройки, размеров земельных участков;

- использование подземного пространства для взаимоувязанного размещения в нем сооружений городского транспорта, предприятий торговли, общественного питания и коммунально-бытового обслуживания, отдельных зрелищных и спортивных сооружений, подсобно-вспомогательных помещений административных, общественных и жилых зданий, объектов, систем инженерного оборудования, производственных и коммунально-складских объектов различного назначения;

- организацию системы общественных центров города в увязке с инженерной и транспортной инфраструктурой;

- сохранение объектов культурного наследия и исторической планировки и застройки;

- сохранение и развитие природного комплекса как части системы пригородной зеленой зоны города.

5.7. Строительство объектов во всех зонах допускается производить в соответствии с утвержденным Генеральным планом города, правилами землепользования и застройки, утвержденными в установленном порядке проектами планировки и настоящими нормативами.

6. Селитебные территории

6.1. Селитебная территория города Ростова-на-Дону формируется с учетом выделения в его структуре планировочных районов, объединяющих жилые районы, микрорайоны и жилые кварталы.

Центральный планировочный район является зоной приоритетной реконструкции на основе ликвидации морально и физически изношенного фонда и максимального сохранения и модернизации сложившейся исторически ценной жилой застройки, имеющей высокую градостроительную ценность и особую инвестиционную привлекательность.

В других планировочных районах выделяются территории:

- Западного и Северного жилых районов, жилого района "Военвед", жилые районы "Темерник" и "Александровка", застроенные в период массового жилищного строительства, с преобладанием индустриальной многоэтажной жилой застройки на периферии городских земель;

- сложившейся малоэтажной жилой застройки поселкового типа, между ЦПР и периферийными районами, (пос. "Фрунзе", "Орджоникидзе" 1 и 2, "Чкалова", "Дачный", "Каменка", "Район Зоопарка", район ул. Портовой, пр. Стачки и др.), в которых могут проводиться работы по реконструкции застройки, путем реконструкции малоэтажной, а при соответствующем технико-экономическом обосновании размещение многоэтажной жилой застройки;

- свободные территории, предназначенные Генеральным планом города для застройки в районах "Левенцовский" "Декоративные культуры", севернее ул. Орбитальной и др., где предусматривается организация новых жилых районов для массового жилищного строительства;

- садоводческих товариществ, постепенно переводимых в жилую застройку.

6.2. При определении соотношения типов нового жилищного строительства в этих зонах необходимо исходить из учета:

- градостроительной ситуации, конкретных планов и возможностей развития города;

- наличия территориальных ресурсов, градостроительных и историко-архитектурных особенностей;

- возможностей инженерной инфраструктуры;

- эффективности инвестиций в реконструктивные мероприятия и новое строительство.

6.3. Селитебная территория города формируется на основе оптимального сочетания районов с многоэтажной и малоэтажной застройкой, объемы которых определяются при разработке технико-экономических обоснований к среднесрочным и долгосрочным планам социально-экономического развития города.

6.4. Предварительное определение потребной селитебной территории малоэтажной жилой зоны допускается принимать по таблице 1, при застройке домами усадебного типа с участками при доме.

                                                            Таблица 1

Площадь участка при доме, кв. м	Площадь селитебной территории, га
1000	не менее 0,15
800	не менее 0,13
600	не менее 0,11
400	не менее 0,08
300	не менее 0,06
150-200 при блокированной застройке при числе этажей 2-4	0,04-0,02

7. Жилые зоны

7.1. Новые жилые районы размещаются на свободной или ре-конструируемой территории в соответствии с Генеральным планом города. В состав новых жилых районов могут также включаться территории существующих садовых товариществ и городских лесопарков.

В составе указанных жилых районов размещаются следующие виды территориальных зон: жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны специального назначения, и иные виды территориальных зон.

7.2. Застройка жилых зон осуществляется на основе утвержденных в установленном порядке проектов планировки и межевания, которые охватывают расчетно-градостроительные районы; новые жилые районы; микрорайоны; кварталы или группы кварталов, как планировочно обособленные градостроительные образования.

7.3. Нормируемыми элементами планировочной структуры жилой застройки являются - квартал (микрорайон). Квартал (микрорайон) может делиться на земельные участки в соответствии с проектами межевания территории.

7.4. В состав жилых зон включаются:

- территории застройки индивидуальными жилыми домами;

- территории застройки малоэтажными многоквартирными жилыми домами (1-3 этажа);

- территории застройки среднеэтажными жилыми домами (4-10 этажей);

- территории застройки многоэтажными жилыми домами (11-24 этажей);

- зоны (участки) жилой застройки высотными комплексами (здания высотой более 75 м);

- зоны смешанной по типам и этажности застройки.

7.5. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду.

7.6. При реконструкции допускается строительство новых зданий и сооружений, а также надстройка существующих зданий с соблюдением действующих норм, изменение функционального использования нижних этажей существующих и организация встроенно-пристроенных помещений в нижних этажах зданий при соблюдении санитарно-гигиенических, противопожарных и других требований норм.

7.7. На территории новых жилых районов, выделяются микрорайоны, кварталы, а при реконструкции Центрального планировочного района - расчетно-градостроительные районы, жилые районы, микрорайоны (кварталы).

7.8. Жилая застройка формируется на основе следующих нормативов:

7.8.1. в жилом фонде допускается размещение жилых домов социального назначения, расчетная жилищная обеспеченность в которых принимается 18 м2/чел.;

7.8.2. в жилом фонде коммерческой застройки жилищная обеспеченность принимается не более приведенных ниже значений:

- 35 м2/чел., при новом строительстве на свободных территориях;

- 30 м2/чел., при реконструкции застройки во всех планировочных районах (кроме ЦПР);

- 40 м2/чел., при реконструкции в Центральном планировочном районе.

7.8.3. расчет необходимого количества мест в детских дошкольных учреждениях и общеобразовательных школах по нормативам установленным в Генеральном плане города - 42 места на 1000 жителей в детских садах и 106 мест на 1000 жителей в общеобразовательных школах. В зависимости от демографической структуры новых жилых районов нормативы количества мест в детских дошкольных учреждениях и общеобразовательных школах при соответствующем обосновании могут быть увеличены.

7.9. Вместимость других объектов социальной инфраструктуры рассчитывается в соответствии с нормативами градостроительного проектирования городских округов и поселений Ростовской области, утвержденных приказом Министерства территориального развития, архитектуры и градостроительства от 16.07.2007 N 2.

7.10. Нормативные параметры жилой застройки для расчетно-градостроительных районов, микрорайонов (кварталов) определяются в соответствии с данными, приведенными в таблицах 2 - 4:

7.11. Нормативы градостроительного проектирования для реконструируемых территорий Центрального планировочного района, ограниченного на севере, востоке и западе - магистральными железнодорожными путями, на юге - набережной р. Дон.

                                    Таблица 2

Нормативы градостроительного проектирования для реконструируемых территорий Центрального планировочного района (при жилищной обеспеченности - 40 м2/чел.)
средняя этаж- ность	плотность фонда, м2/га	удельный показатель территории микрорайона, м2/чел
4	11200	28,1
5	16000	24,5
6	16800	23,3
7	17500	22,5
8	18400	21,3
9	19800	20,0
10	20000	20,0
11	20900	19,0
12	21000	19,0
13	21250	18,0
14	21500	18,0
15	21750	17,0
16	22000	17,0
17	22500	17,0
18	23000	17,0
19	23500	16,9
20	24000	16,9
21	24250	16,9
22	24500	16,9
23	24750	16,9
24	25000	16,9

7.12. Нормативы градостроительного проектирования для реконструируемых территорий всех планировочных районов (кроме ЦПР), включающих застроенные территории:

- Западного планировочного района, ограниченного с севера, северо-востока и востока - магистральными железнодорожными путями и станционными сооружениями железной дороги, р. Темерник, с юга и юго-запада реками Дон и М.Донец:

- Северного планировочного района, ограниченного на севере городской чертой, на юго-востоке - Новочеркасским шоссе, на юге и юго-западе - магистральными путями железной дороги, проходящими вдоль ул.Нансена.

- Восточного планировочного района, ограниченного Новочеркасским шоссе, магистральной железной дорогой - на западе, рекой Дон - на юге, городской чертой - на востоке.

                                        Таблица 3

Нормативы градостроительного проектирования для реконструируемых территорий всех планировочных районов (кроме ЦПР), включающих застроенные территории (при жилищной обеспеченности - 30 м2/чел.)
средняя этажность	Плотность жилого фонда, м2/га	удельный показатель территории микрорайона, м2/чел
4	10 000	29,1
5	10 500	25,5
6	11 000	24,3
7	11 500	23,4
8	12 000	22,5
9	13 000	21,3
10	14 000	20,7
11	14 500	20,1
12	15 000	19,8
13	15 500	19,2
14	16 000	18,9
15	16 500	18,3
16	17 000	17,7
17	17 500	17,4
18	18 000	17,4

7.13. Нормативы градостроительного проектирования для новых жилых районов "Левенцовский" "Аэродром ДОСААФ" "Декоративные культуры", севернее ул. Орбитальной, включая территории Северного и Западного жилых районов и других, расположенных на вновь осваиваемых свободных территориях.

                                      Таблица 4

Нормативы градостроительного проектирования для новых жилых районов (при жилищной обеспеченности - 35 м2/чел.)
средняя этаж- ность	плотность жилого фонда, м2/га	удельный показатель территории микрорайона, м2/чел
2	3 000	не менее 28,5
3	3 500
4	5 000
5	6 000
6	7 000
7	8 000
8	9 000
9	10 500
10	11 500
11	12 000	28,1
12	12 250	27,6
13	13 000	не менее 26,2
14	13 250
15	13 500
16	13 750
17	14 000

Примечания:

1. Границы расчетной территории микрорайона (квартала) следует устанавливать по красным линиям магистральных и жилых улиц, по осям проездов или пешеходных путей.

2. В расчетную территорию микрорайона (квартала) следует включать все площади земельных участков объектов повседневного пользования, обслуживающих расчетное население, а также площадь помещений для хранения автомашин, расположенных в подземных и надземных этажах зданий и сооружений и площадь открытых этажей и пространств (кровли, террасы) размещенных в пределах площади застройки объекта и используемых для размещения элементов благоустройства и озеленения.

3. При расчете плотности жилого фонда площадь жилого фонда принимается как общая площадь квартир, которую следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

4. При проектировании объектов строительства и реконструкции в зонах планировочных ограничений, указанные градостроительные нормативы применяются с учетом нормативных требований и ограничений.

5. При застройке микрорайона (квартала) жилыми домами различной этажности показатель средней этажности определяется как отношение суммы произведений площади каждого жилого дома на его этажность к суммарной площади всех жилых домов.

8. Особенности определения
плотности жилого фонда при реконструкции кварталов

8.1. При реконструкции микрорайонов, кварталов на основе установленных градостроительных нормативов - плотность жилого фонда (в расчете на 1га при заданной этажности) определяется как отношение площади жилого фонда к расчетной величине площади земельного участка квартала, увеличенной на сумму площадей подземных автостоянок, участков детских дошкольных учреждений и общеобразовательных школ, а также площадей и открытых этажей и пространств (кровли, террасы и др.), размещаемых в пределах площади застройки объектов и используемых для размещения элементов благоустройства и озеленения.

8.2. Расчетная площадь квартала определяется по формуле -

S = S1+ S2 + S + S4

где:

- S1 - площадь земельного участка жилой части квартала (кв.м), определенная в пределах красных линий;

- S2 - площадь подземных автостоянок (кв.м);

- S3 - площадь открытых пространств и открытых этажей (кв.м), размещаемых в пределах площади застройки объектов и используемых для размещения элементов благоустройства и озеленения;

- S4 - расчетная площадь участков детских дошкольных учреждений и школ.

8.3. Нормируемый удельный показатель территории квартала должен соответствовать показателям, приведенным в таблицах 2-4.

9. Озелененные территории общего пользования

9.1. Озелененные территории - объекты градостроительного нормирования - представлены в виде парков, садов, скверов, бульваров, территорий зеленых насаждений в составе участков жилой, общественной, производственной застройки, садоводческих товариществ, а также уличного, вертикального озеленения и озеленения открытых площадей объектов застройки ( эксплуатируемые крыши, террасы, веранды).

9.2. Расчет площади озелененных территорий общего пользования микрорайонов (кварталов) принимается:

- в Центральном планировочном районе в границах расчетно-градостроительных районов, кварталах - 3 м2/чел, с учетом существующей площади компактно размещенных объектов озеленения в 17 м2/чел.

- в планировочных районах вне ЦПР при реконструкции и в районах новой жилой застройки на свободных территориях в микрорайонах - 6 м2/чел.

10. Сооружения и устройства
для хранения и парковки транспортных средств

10.1. Система стоянок и гаражей для хранения индивидуального транспорта должна обеспечивать размещение планируемого количества автотранспорта при расчетной автомобилизации 300 машин на 1000 жителей.

10.2. В границах расчетно-градостроительных районов Центрального планировочного района - размещение гаражей и автостоянок, для реконструируемых микрорайонов (кварталов), принимается 100%, из них в количестве не менее 70%, на территории микрорайона, 10% допускается размещать на прилегающих территориях, включая прилегающие к микрорайону (кварталу) жилые улицы и местные проезды магистральных улиц, 20% в парковках общего пользования, размещаемых в подземных пространствах, находящимся на территориях общего пользования.

10.3. Для проектируемых микрорайонов (кварталов), в границах других планировочных районов - размещение гаражей и автостоянок, при их реконструкции, принимается в количестве 100%, из них не менее 80%, на территории микрорайона, 10% допускается размещать на прилегающих территориях, включая прилегающие к микрорайону (кварталу) жилые улицы и местные проезды магистральных улиц, 10% в парковках общего пользования, размещаемых в подземных пространствах, находящихся на территориях общего пользования.

10.4. Для проектируемых микрорайонов (кварталов), на свободной территории размещение гаражей и автостоянок принимается в количестве не менее 90%, а оставшиеся 10% допускается размещать за пределами жилой территории микрорайона (квартала) в радиусе пешеходной доступности не более 800 м.

11. Расчет нормативного размера
земельного участка при размещении жилых домов

11.1. Нормативный размер земельного участка определяется в зависимости от площади земельного участка занятого непосредственно жилыми зданиями, а также прилегающими к ним территориями необходимыми для обеспечения их функционирования (обслуживания).

11.2. Земельный участок жилой застройки, формируемой как единый планировочно обособленный комплекс недвижимости (кондоминиум и другие), должен содержать следующие элементы территорий:

- территории под жилыми зданиями;

- проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;

- открытые площадки для временного хранения автомобилей;

- придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр детей;

- хозяйственные площадки.

11.3. Нормативный размер земельного участка рассчитывается в соответствии с формулой:

S норм.= S общ. х У зд

где,

S норм - нормативный размер земельного участка, м2

S общ - общая площадь жилых помещений в проектируемом комплексе

У зд - удельный показатель реконструируемого земельного участка приходящийся на 1 м2 общей площади жилых помещений, при жилищной обеспеченности:

Жилищная обеспеченность, м.2/чел.	Этажность
	2	4	6	8	9	10	11	12	13	14	15	16
30	0,9	0,65	0,49	0,43	0,39	0,37	0,35	0,34	0,32	0,31	0,29	0,27
35	0,77	0,56	0,42	0,37	0,33	0,32	0,3	0,29	0,28	0,26	0,25	0,23
40	0,68	0,49	0,37	0,32	0,29	0,28	0,27	0,25	0,24	0,23	0,22	0,2

У зд. - удельный показатель земельного участка на свободной территории приходящийся на 1 м2 общей площади жилых помещений, при жилищной обеспеченности - 35 м.2/чел. - 0,473.