Приложение. Методика определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенных территорий в границах муниципальных образований Ростовской области

Приложение
к постановлению
Администрации
Ростовской области
от 9 июля 2009 г. N 329

Методика
определения начальной цены предмета аукциона на право
заключения договора о развитии застроенных территорий в границах
муниципальных образований Ростовской области

1. Методы определения начальной цены предмета аукциона
на право заключения договора о развитии застроенных территорий
в границах муниципальных образований Ростовской области

При определении начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенных территорий в границах муниципальных образований Ростовской области (далее - начальная цена предмета аукциона) применяются следующие методы:

а) экспертный метод;

б) расчетный метод.

Решение о применении одного из методов принимается органом местного самоуправления муниципального образования Ростовской области (далее - орган местного самоуправления).

2. Определение начальной цены предмета
аукциона экспертным методом

Определение начальной цены предмета аукциона с применением экспертного метода осуществляется путем проведения оценки земельного участка (земельных участков), расположенного (расположенных) в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о ее развитии. При этом начальной ценой предмета аукциона будет являться рыночная стоимость, определенная в результате проведенной оценки.

Оценка земельного участка (земельных участков), расположенного (расположенных) в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о ее развитии, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

3. Определение начальной цены предмета
аукциона расчетным методом

3.1. Начальная цена предмета аукциона устанавливается путем расчета разницы между доходами, которые будут получены инвестором от исполнения договора о развитии застроенной территории, и расходами, которые он понесет в ходе исполнения указанного договора.

3.1.1. Расчет начальной цены предмета аукциона с применением расчетного метода осуществляется по формуле:

                          НЦА = (Д - Р) x Кгрц х Кэф, где

Д - доходы, которые будут получены инвестором в результате исполнения договора о развитии застроенной территории, тыс. рублей;

Р - расходы инвестора, которые сложатся в ходе исполнения договора о развитии застроенной территории, тыс. рублей;

Кгрц - коэффициент градостроительной ценности земельного участка (кварталов, микрорайонов, иных элементов планировочной структуры) (далее - коэффициент градостроительной ценности), расположенного в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о ее развитии. Коэффициент градостроительной ценности устанавливается органом местного самоуправления и может дифференцироваться по зонам;

Кэф - коэффициент определения начальной цены предмета аукциона устанавливается органом местного самоуправления в пределах 0,03 - 0,05 и учитывает сложность реализации и высокие риски инвестиционных проектов при реконструкции исторических центров сложившихся планировочных районов.

Расчет дохода, который будет получен инвестором в результате исполнения договора о развитии застроенной территории, осуществляется по следующей формуле:

                             Д = Джилстр + Днп, где

Джилстр - доход, который будет получен от продажи жилых помещений, тыс. рублей;

Днп - доход, который будет получен от продажи нежилых помещений коммерческого использования, тыс. рублей.

Расчет дохода, который будет получен инвестором от продажи жилых помещений, осуществляется по следующей формуле:

                           Джилстр = Sжд x Сржд, где

Sжд - общая площадь жилых помещений многоэтажных жилых домов, прогнозируемых к размещению при развитии застроенной территории, кв. м. Показатель площади многоэтажных жилых домов, предполагаемых к размещению в квартале, определяется уполномоченным органом местного самоуправления в сфере градостроительной деятельности на основании местных нормативов градостроительного проектирования (нормативов градостроительного проектирования Ростовской области) в соответствии с плотностью жилого фонда и с учетом регламентов, установленных в правилах землепользования и застройки;

Сржд - среднерыночная стоимость одного квадратного метра жилого помещения в городе, устанавливаемая приказом министерства территориального развития, архитектуры и градостроительства области на соответствующий квартал года проведения аукциона, тыс. рублей.

Расчет дохода, который будет получен инвестором от продажи нежилых помещений коммерческого использования, осуществляется по следующей формуле:

                            Днп = Sнп x Црнп, где

Sнп - полезная площадь нежилых помещений объектов коммерческого использования, которые будут построены в результате исполнения договора о развитии застроенной территории, определяется уполномоченным органом местного самоуправления в сфере градостроительной деятельности, кв. метров;

Црнп - среднерыночная стоимость одного квадратного метра нежилого помещения, определяемая на основании данных статистики или применительно к среднерыночной стоимости одного квадратного метра жилого помещения, устанавливаемой приказом министерства территориального развития, архитектуры и градостроительства области на соответствующий квартал года проведения аукциона, тыс. рублей.

3.1.2. Расчет расходов инвестора, которые сложатся в ходе исполнения договора о развитии застроенной территории, осуществляется по следующей формуле:

                 Р = Ржп + Рнп + Савар+ Свц + Синж + Н, где

Ржп - расходы инвестора, связанные со строительством жилых помещений, тыс. рублей;

Рнп - расходы инвестора, связанные со строительством нежилых помещений, тыс. рублей;

Савар - затраты инвестора на расселение аварийного и ветхого жилого фонда в результате исполнения договора о развитии застроенной территории, тыс. рублей;

Свц - расходы инвестора по уплате выкупной цены за изымаемые жилые и нежилые помещения, принадлежащие собственникам в домах, признанных аварийными, или в строениях, не соответствующих градостроительным регламентам и подлежащих сносу, тыс. рублей;

Синж - стоимость работ по обеспечению территории объектами инженерной инфраструктуры и благоустройства, тыс. рублей;

Н - расходы инвестора по уплате налога на прибыль, которая будет получена в ходе исполнения договора о развитии застроенной территории, тыс. рублей.

Расчет расходов инвестора, связанных со строительством жилых помещений, осуществляется по следующей формуле:

                             Ржп = Sжп x Сстржп, где

Sжп - площадь многоэтажных жилых домов, предполагаемых к размещению при развитии застроенной территории, кв. метров. Показатель площади многоэтажных жилых домов, предполагаемых к размещению в квартале, определяется уполномоченным органом местного самоуправления в сфере градостроительной деятельности на основании местных нормативов градостроительного проектирования (нормативов градостроительного проектирования Ростовской области) в соответствии с плотностью жилого фонда и с учетом регламентов, установленных в правилах землепользования и застройки;

Сстржп - средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра жилой площади, определяемая на основании данных органов статистики, тыс. рублей.

Расчет расходов инвестора, связанных со строительством нежилых помещений коммерческого использования, осуществляется по следующей формуле:

                            Рнп = Sнп x Сстрнп, где

Sнп - общая площадь нежилых помещений объектов коммерческого использования, которые будут построены в результате исполнения договора о развитии застроенной территории, определяется уполномоченным органом местного самоуправления в сфере градостроительной деятельности, кв. метров;

Сстрнп - средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра нежилой площади, определяемая на основании данных органов статистики, тыс. рублей.

Расчет расходов инвестора, связанных со строительством жилых домов для расселения аварийного и ветхого жилого фонда, осуществляется по следующей формуле:

                           Савар = Sавар х Сстржп, где

Sавар - площадь необходимых к строительству жилых помещений для расселения аварийного жилого фонда в результате исполнения договора о развитии застроенной территории определяется органом местного самоуправления, кв. метров;

Сстржп - средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра жилой площади, определяемая на основании данных органов статистики, тыс. рублей.

Расходы инвестора (Свц) по уплате выкупной цены за изымаемые жилые и нежилые помещения, принадлежащие собственникам в домах, признанных аварийными, а также ветхими, или в строениях, не соответствующих градостроительным регламентам и подлежащих сносу, устанавливаются органом местного самоуправления.

Расчет расходов инвестора по обеспечению территории объектами инженерной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории определяется по формуле:

                     Синж = Sинж. сети. кв + Ртех. пр, где

Sинж. сети. кв - затраты на строительство внутриквартальных инженерных сетей и благоустройство определяются на основании укрупненных показателей уполномоченным органом местного самоуправления в сфере градостроительной деятельности;

Ртех. пр - плата за технологическое присоединение к магистральным инженерным сетям определяется уполномоченным органом местного самоуправления в сфере градостроительной деятельности.

Расчет расходов инвестора по уплате налога на прибыль, которая будет получена в ходе исполнения договора о развитии застроенной территории, определяется по следующей формуле:

                          Н = (Д - Р) х Ст / 100, где

Ст - ставка налога на прибыль, действующая на момент заключения договора, процентов.