Раздел 1. Содержание проблемы, анализ причин ее возникновения, обоснование необходимости ее решения программными методам

Раздел 1
Содержание проблемы, анализ причин ее возникновения,
обоснование необходимости ее решения
программными методами

Жилищно-коммунальное хозяйство - это базовый компонент городской инфраструктуры, и именно от него зависит эффективность функционирования современного города.

Новый Жилищный кодекс Российской Федерации (ст. 39, 154, 158), а также Постановление РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" возложили на собственников помещений многоквартирных домов обязанность по оплате расходов за содержание и проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своим долям в праве общей собственности.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирных домах помимо прав и обязанностей несут обязанности по поддержанию в надлежащем состоянии общего имущества, в том числе по осуществлению текущего и капитального ремонтов многоквартирных домов. В связи с высокой стоимостью капитального ремонта необходимо с учетом технического состояния конструктивных элементов и инженерных систем (процент физического износа) оказание государственной финансовой поддержки для его проведения с привлечением средств населения - собственников помещений многоквартирных домов.

Объем средств, требуемых на капитальный ремонт, из года в год растет, а объем финансирования не покрывает фактическую потребность, что, в свою очередь, привело к значительному ухудшению технического состояния жилых зданий. В городе Ростове-на-Дону, в настоящее время, 33,72% от общей площади всех многоквартирных домов имеют физический износ более 70%; 47,28% от общей площади всех многоквартирных домов имеют износ от 40 до 70%;18% домов - физический износ от 20% до 40%.

После выхода Жилищного Кодекса РФ, с 2005 года создание условий для управления многоквартирными домами стало приоритетной задачей реформирования жилищно-коммунального хозяйства в городе Ростове-на-Дону.

По состоянию на 1.08.2007 года в городе Ростове-на-Дону было зарегистрировано 1027 ТСЖ и ЖСК. На момент составления Программы (1.08.2007 г.) собственники 52% многоквартирных домов определились с выбором способа управления, а именно доля домов ТСЖ и ЖСК - 26,14 %, управляющие компании - 53,31 %, непосредственное управление - 0,23 %.

Как видим, управление многоквартирным домом управляющей организацией является наиболее предпочтительным для собственников.

Наиболее значимыми препятствиями при выборе способа управления многоквартирными домами являются:

- неудовлетворительное техническое состояние многоквартирных домов в связи с их многолетним "недоремонтом";

- отсутствие у населения необходимой подготовки по вопросам управления многоквартирными домами, а также недостаточная организационно-пропагандистская и информационно-методическая работа с населением органов государственной власти и органов местного самоуправления. В настоящее время у граждан-собственников в большей степени сохраняется сознание потребителя, чем собственника общего имущества многоквартирного дома;

- отсутствие необходимого количества специалистов в области профессионального управления многоквартирными домами;

Для оказания всесторонней помощи собственникам помещений в выборе способа управления многоквартирными домами, в реализации принятых решений, и управляющим организациям были разработаны необходимые нормативно-правовые документы:

- Постановление Мэра города Ростова-на-Дону от 22.06.2006 N 690 "Порядок передачи многоквартирных домов в управление";

- Постановление Мэра города Ростова-на-Дону от 07.02.2007 N 77 "Об аккредитации управляющих организаций";

- Постановление Мэра города Ростова-на-Дону N от 22.02.2007 150 "Об утверждении Рекомендаций по оценке эффективности работы организаций, управляющих многоквартирными домами";

- Постановление Мэра города Ростова-на-Дону от 27.06.2008 N 625 "О порядке формирования муниципальной адресной программы капитального ремонта многоквартирных домов";

- Постановление Мэра города Ростова-на-Дону от 07.03.2008 N 210 "Об утверждении мероприятий по созданию благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья и графика межевания земельных участков под многоквартирными домами в городе Ростове-на-Дону на 2008-2011 годы",

- Методические рекомендации "Положение об организации управления общим имуществом многоквартирных домов", "Примерный договор управления общим имуществом многоквартирного дома", "Рекомендации по проведению общих собраний с собственниками жилых и нежилых помещений", "Устав товарищества собственников жилья".

Таким образом, была создана организационно-правовая конструкция, позволяющая начать работу по созданию условий для реализации основных прав собственников.

В целях доведения технического состояния жилищного фонда на территории города Ростова-на-Дону до уровня нормативной эксплуатации необходимо учитывать реальное состояние объектов.

В городе Ростове-на-Дону с 2002 года действует система мониторинга технического состояния жилищного фонда. Ее основными задачами являются постоянное отслеживание изменения технического состояния жилищного фонда и сравнения его с нормативными показателями, определение физического и морального износа жилы зданий.

Информация о результатах мониторинга предназначена оказывать помощь управляющим организациям в формировании ежегодных и перспективных планов и программ капитального ремонта жилищного фонда, оценки потребности в финансовых ресурсов при проведении общих собраний с собственниками жилья в многоквартирных жилых домах.