Статья 35. Градостроительный регламент зоны многофункциональной общественно-жилой застройки второго типа (ОЖ-2)

Статья 35. Градостроительный регламент зоны многофункциональной общественно-жилой застройки второго типа (ОЖ-2)

Регламент разработан для обеспечения правовых условий реформирования территорий индивидуальной и малоэтажной жилых застроек прилегающих к магистралям общегородского значения и преимущественного развития многоэтажной застройки, размещения объектов жилищного строительства, обслуживания и общественно-социального назначения при соблюдении нижеследующих видов и параметров разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков.

1. Перечень видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков:

Основные виды разрешенного использования:	Вспомогательные виды разрешенного использования (установленные к основным):
многоквартирные жилые дома, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания	дворы общего пользования в составе: площадки для отдыха взрослого населения, для игр детей, для занятий физкультурой, для хозяйственных целей, в т.ч. площадки для мусоросборников, открытые гостевые автостоянки, озеленение, малые архитектурные формы, проезды и проходы к зданию;. встроенные, встроенно-пристроенные и пристроенные помещения общественного назначения в соответствии с требованиями технических регламентов, СНиП, СанПиН и других нормативных документов; встроенные, встроенно-пристроенные и пристроенные подземные автостоянки; объекты и виды использования земельных участков для обеспечения эксплуатации объекта капитального строительства соответствующего основному виду использования земельного участка состав и параметры которых определены в соответствии с назначением и (или) технологией, требованиями технических регламентов, СНиП, СанПиН и других нормативных документов;
жилые дома гостиничного типа для временного проживания
внутриквартальная территория, дворовая территория	внутриквартальные проезды, пешеходные дорожки, спортивные площадки, детские игровые площадки, площадки для сбора мусора, площадки для хозяйственных целей, автостоянки, индивидуальные гаражи, площадки благоустройства и озеленения;
внутриквартальные проезды, пешеходные дорожки, спортивные площадки, детские игровые площадки, площадки для сбора мусора, площадки для хозяйственных целей, автостоянки, индивидуальные гаражи, площадки благоустройства и озеленения
территории общего пользования: площади, проспекты, улицы, переулки, проезды, тупики, набережные, скверы, парки, бульвары, территории озеленения
земельные участки для временного размещения нестационарных объектов, автостоянки плоскостные
объекты инженерной и (или) транспортной инфраструктуры	объекты и виды использования земельных участков для обеспечения эксплуатации объекта капитального строительства соответствующего основному виду использования земельного участка состав и параметры которых определены в соответствии с назначением и (или) технологией, требованиями технических регламентов, СНиП, СанПиН и других нормативных документов;
земельные участки для устройства входных узлов зданий
линейные объекты: линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, велосипедные дорожки, железнодорожные линии, линии уличного освещения, контактные сети трамвайных и троллейбусных линий, линии метрополитена	объекты и виды использования земельных участков для обеспечения эксплуатации объекта капитального строительства соответствующего основному виду использования земельного участка состав и параметры, которых определены в соответствии с назначением и (или) технологией, требованиями технических регламентов, СНиП, СанПиН и других нормативных документов;
мемориальные комплексы, монументы, памятники и памятные знаки, фонтаны, малые архитектурные формы.
административные здания, здания органов государственной власти и местного самоуправления, суды, прокуратура, офисы, банки и (или) их отделения	гостевые автостоянки, гаражи служебного автотранспорта, здания и сооружения для размещения служб охраны и наблюдения, объекты инженерной инфраструктуры, озеленение, площадки для сбора мусора;
гостиницы	объекты и виды использования земельных участков для обеспечения эксплуатации объекта капитального строительства соответствующего основному виду использования земельного участка состав и параметры, которых определены в соответствии с назначением и (или) технологией, требованиями технических регламентов, СНиП, СанПиН и других нормативных документов;
общеобразовательные учреждения, школы, профессионально-технические училища, учреждения среднего и высшего образования	хозяйственные постройки, гаражи служебного транспорта, сооружения локального инженерного обеспечения, гостевые автостоянки, спортивные ядра, школьные сады, открытые площадки для занятий спортом и физкультурой, здания и сооружения для размещения служб охраны и наблюдения, площадки для сбора мусора;
детские дошкольные учреждения, дошкольные образовательные учреждения
специальные и специализированные образовательные учреждения, комплексные социальные центры
общежития	территории общего пользования в составе: площадки для занятия физкультурой и спортом, для хозяйственных целей, в т.ч. площадки для мусоросборников, открытые гостевые автостоянки, проезды, проходы к зданию, озеленение; встроенные, встроено-пристроенные, пристроенные помещения, связанные с эксплуатацией общежития, размещение которых не противоречит требованиям технических регламентов, СНиП, СанПиН и других нормативных документов; объекты коммунального хозяйства для инженерного обеспечения здания (электро-, тепло-, газо- ,водоснабжение, водоотведение, телефонизация, объекты коммунального обслуживания и т.д.);
учреждения здравоохранения, в том числе поликлиники, амбулаторно-поликлинические учреждения	объекты и виды использования земельных участков для обеспечения эксплуатации объекта капитального строительства соответствующего основному виду использования земельного участка состав и параметры которых определены в соответствии с назначением и (или) технологией, требованиями технических регламентов, СНиП, СанПиН и других нормативных документов;
объекты сферы торговли, непроизводственные объекты бытового обслуживания населения (в том числе отдельно стоящие и встроенные приемные пункты и мастерские по мелкому бытовому ремонту; пошивочные ателье и мастерские, салоны красоты; приемные пункты прачечных и химчисток)	гостевые автостоянки, малые архитектурные формы, озеленение, проезды и проходы, площадки для сбора мусора;
аптеки
специализированные промтоварные магазины, мебельные и автомобильные салоны, торгово-выставочные залы (если санитарно-защитная зона отсутствует и (или) ее границы совпадают с границами земельного участка)	помещения и объекты технологически связанные с основным видом деятельности, гостевые автостоянки, сооружения локального инженерного обеспечения, площадки для сбора мусора, озеленение, малые архитектурные формы;
объекты связи, предназначенные для непосредственного обслуживания населения (отделения связи, почтовые отделения)	гостевые автостоянки, малые архитектурные формы, озеленение, проезды и проходы, площадки для сбора мусора;
ветеринарные лечебницы для мелких домашних животных	объекты, технологически связанные с эксплуатацией, гаражи для служебного транспорта, гостевые автостоянки, объекты, обеспечивающие безопасность, площадки для сбора мусора, малые архитектурные формы, озеленение и т.п. ;
здания и помещения для размещения подразделений органов охраны правопорядка, отделения милиции, участковые пункты милиции	гостевые автостоянки, гаражи для служебного транспорта, открытые площадки для занятий спортом и физкультурой, площадки для сбора мусора, озеленение и т.п. ;
пожарные депо (здания и помещения для размещения подразделений пожарной охраны)	учебно-тренировочные комплексы со спортивными площадками, закрытые гаражи-стоянки специального автотранспорта, гостевые автостоянки, склады инвентаря, площадки для сбора мусора, озеленение;
Объекты связи, инженерной и (или) транспортной инфраструктуры, сооружения и устройства сетей инженерно-технического обеспечения, объекты гражданской обороны, объекты коммунального хозяйства и общего пользования (общественные туалеты, места сбора мусора и др.), зеленые насаждения, объекты пожарной охраны (гидранты, резервуары и т.п.)	объекты и виды использования земельных участков для обеспечения эксплуатации объекта капитального строительства соответствующего основному виду использования земельного участка состав и параметры, которых определены проектом в соответствии с техническим заданием на проектирование, назначением и (или) технологией, требованиями технических регламентов, СНиП, СанПиН и других нормативных документов;
линейные объекты: линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, велосипедные дорожки, железнодорожные линии, линии уличного освещения, контактные сети трамвайных и троллейбусных линий, линии метрополитена	объекты и виды использования земельных участков для обеспечения эксплуатации объекта капитального строительства соответствующего основному виду использования земельного участка состав и параметры, которых определены проектом в соответствии с техническим заданием на проектирование, назначением и (или) технологией, требованиями технических регламентов, СНиП, СанПиН и других нормативных документов.

Условно разрешенные виды использования:	Вспомогательные виды разрешенного использования (установленные к условно разрешенным):
многоквартирные малоэтажные жилые дома, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными объектами общественного назначения	дворы общего пользования в составе: площадки для отдыха взрослого населения, для игр детей, игровые; площадки, для занятий физкультурой, для хозяйственных целей, в т.ч. площадки для мусоросборников, открытые гостевые автостоянки, озеленение, малые архитектурные формы, проезды и проходы к зданию. Встроенные, встроенно-пристроенные и пристроенные помещения общественного назначения в соответствии с требованиями технических регламентов, СНиП, СанПиН и других нормативных документов; встроенные, встроенно-пристроенные и пристроенные подземные автостоянки; сооружения и устройства сетей инженерно-технического обеспечения;
гостиницы (малой этажности)	встроенные, встроенно-пристроенные и пристроенные подземные автостоянки для сотрудников и проживающих в гостинице, открытые гостевые автостоянки; Сооружения и устройства сетей инженерно-технического обеспечения; Площадки для сбора мусора, малые архитектурные формы, озеленение и т.п. ;
индивидуальные жилые дома с приусадебными участками	пристроенные кухни, пристроенные санузлы в существующих индивидуальных жилых домах (при условии выполнения требований СанПиН); хозяйственные постройки, постройки для занятия индивидуальной трудовой деятельностью (если в результате их эксплуатации не образуются санитарно-защитные зоны); гаражи индивидуального транспорта, открытые места для стоянки автомобилей; отдельно стоящие: бани и (или) сауны, бассейны для индивидуального пользования, надворные туалеты (при условии выполнения требований СанПиН); резервуары для хранения воды, скважины для забора технической воды; площадки для сбора мусора;
блокированные малоэтажные одноквартирные жилые дома, земельные участки для блокированных жилых домов
офисы, банки и (или) их отделения (малой этажности)	встроенные, встроенно-пристроенные и пристроенные подземные автостоянки для сотрудников, открытые гостевые автостоянки. проезды, проходы, площадки для сбора мусора, малые архитектурные формы, озеленение, сооружения и устройства сетей инженерно-технического обеспечения;
предприятия розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения непроизводственного назначения, не поименованные в перечне основных видов разрешенного использования	гостевые автостоянки, сооружения локального инженерного обеспечения, проезды, проходы, площадки для сбора мусора, озеленение, малые архитектурные формы;
выставочные залы, танцевальные залы, кинотеатры, культурно-досуговые центры	гостевые автостоянки, сооружения локального инженерного обеспечения, встроенные, встроено-пристроенные и пристроенные подземные автостоянки, проезды, проходы к объекту, площадки для сбора мусора, озеленение, малые архитектурные формы;
крытые рынки	гостевые автостоянки, проезды, проходы к объекту, площадки для сбора мусора;
специализированные промтоварные магазины, мебельные и автомобильные салоны, торгово-выставочные залы.	помещения и объекты технологически связанные с основным видом деятельности, гостевые автостоянки, сооружения локального инженерного обеспечения, площадки для сбора мусора, озеленение, малые архитектурные формы;
подземные, подземно-наземные, наземные одно - и многоуровневые открытые и (или) закрытые автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения.	проезды, проходы, сооружения локального инженерного обеспечения, встроенные и (или) пристроенные объекты автосервиса (посты ТО и ТР, диагностирования и регулировочных работ, мойки) и (или) иного нежилого назначения;
спортивно-оздоровительные комплексы	открытые физкультурно-спортивные сооружения (теннисные корты, волейбольные, баскетбольные площадки и др.), встроенные, встроено-пристроенные, пристроенные подземные автостоянки, гостевые автостоянки, проезды, проходы, малые архитектурные формы, озеленение, площадки для сбора мусора;
здания и сооружения культовых учреждений	храм, крещальня, часовня, церковно-причтовый дом, здания хозяйственных служб, церковная лавка, воскресная школа (гимназия), гостиница, богадельня, медицинский пункт, жилые дома причта, гаражи служебного автотранспорта, гостевые автостоянки, сооружения локального инженерного обеспечения, площадки для сбора мусора и иные объекты в соответствии с требованиями нормативных документов;
автосервис	магазины сопутствующих товаров, автомойки, гостевые автостоянки, площадки для сбора мусора, общественные туалеты, локальные очистные сооружения, проезды, проходы;
автозаправочные станции для заправки легкового транспорта бензином и дизельным топливом	магазины, кафе, автомойки, площадки для сбора мусора, общественные туалеты, локальные очистные сооружения, проезды, проходы;
автомойки	магазины сопутствующих товаров, автосервис, локальные очистные сооружения, гостевые автостоянки, площадки для сбора мусора, общественные туалеты.

2. На основе сочетания предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в пределах зоны ОЖ-2 установлены следующие размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:

2.1. Для основных видов разрешенного использования: объектов капитального строительства и земельных участков:

Площадь земельного участка
максимальная	не нормируется
минимальная	не нормируется
Этажность (количество наземных этажей)
максимальная	не нормируется, за исключением земельных участков и объектов капитального строительства, находящихся в пределах зон ограничений по этажности, выделенных по условиям: охраны объектов культурного наследия; безопасности воздушного движения
минимальная	для жилищного строительства	4 этажа		за исключением земельных участков и объектов капитального строительства, находящихся в пределах зон ограничений по этажности, выделенных по условиям: охраны объектов культурного наследия; безопасности воздушного движения
	для иных объектов	2 этажа
Высота зданий, сооружений от уровня планировочной отметки участка до конька крыши или верха парапета здания:
максимальная	не нормируется, за исключением земельных участков и объектов капитального строительства, находящихся в пределах зон ограничений по этажности, выделенных по условиям: охраны объектов культурного наследия; безопасности воздушного движения
минимальная	для жилищного строительства		14 м	за исключением земельных участков и объектов капитального строительства, находящихся в пределах зон ограничений по этажности, выделенных по условиям: охраны объектов культурного наследия; безопасности воздушного движения
	для иных объектов		7 м
Процент застройки
максимальный	определяется проектной документацией при условии обеспечения нормируемой инсоляции и аэрации
минимальный	не нормируется
устройство ограждений земельных участков	допускается только для земельных участков индивидуальных жилых домов, культовых учреждений, учреждений здравоохранения, отдельно стоящих банков, спортивно-оздоровительных комплексов, профессионально-технических училищ, учреждений среднего и высшего образования, детских дошкольных учреждений, дошкольных образовательных учреждений, общежитий
максимальная высота ограждений вдоль улиц	2,0 м
максимальная высота ограждений между соседними участками	2,0 м
Расстояние от границ места размещения строящегося и (или) реконструируемого объекта капитального строительства до объектов, расположенных на смежных земельных участках
максимальное	не нормируется
минимальное	определяется техническим регламентом о требованиях пожарной безопасности, специальными техническими условиями на проектирование противопожарной защиты, действующими СНиП, СанПиН, нормативами градостроительного проектирования
отступ застройки от красной линии улицы	определяется градостроительным планом земельного участка
Отступ застройки от границы, разделяющей смежные земельные участки
максимальный	не нормируется
минимальный	определяется техническим регламентом о требованиях пожарной безопасности, СанПиН, Нормативами градостроительного проектирования городских округов и поселений Ростовской области.
Иные показатели
Торговая площадь объектов сферы торговли
минимальная	не нормируется
максимальная	200 кв. м
Вместимость плоскостных открытых автостоянок на отдельных земельных участках
минимальная	20
максимальная	Нормируется СанПиН, правилами и нормами противопожарной безопасности, техническими регламентами, региональными и местными нормативами градостроительного проектирования

2.2. Для условно-разрешенных видов использования: объектов капитального строительства и земельных участков:

Площадь земельного участка
максимальная		1000 кв. м (для индивидуального жилищного строительства)
		для всех видов использования объектов капитального строительства нормируется региональными и местными нормативами градостроительного проектирования, техническими регламентами, СНиП, СП, в том числе в части требований пожарной безопасности, СанПиН и другими нормативными документами
минимальная		1000 кв. м (для многоквартирных малоэтажных жилых домов)
Этажность (количество наземных этажей)
максимальная		3 (для индивидуального жилищного строительства)
		3 (для многоквартирных малоэтажных жилых домов и всех видов использования объектов капитального строительства)
минимальная		не нормируется (для индивидуального жилищного строительства)
		2 (для многоквартирных малоэтажных жилых домов и всех видов использования объектов капитального строительства)
Высота зданий, сооружений от уровня планировочной отметки участка до конька кровли (при скатной кровле) или верха парапета здания (при плоской кровле):
максимальная		12 м (для индивидуальных и блокированных жилых домов с приусадебными участками)
		14 м (для многоквартирных малоэтажных жилых домов и всех видов использования объектов капитального строительства)
минимальная		не нормируется (для индивидуального жилищного строительства)
		7 м (для многоквартирных малоэтажных жилых домов и всех видов использования объектов капитального строительства)
Процент застройки
максимальный		определяется материалами по обоснованию возможности размещения строящегося или реконструируемого объекта на земельном участке в соответствии с региональными и местными нормативами градостроительного проектирования, техническими регламентами, СНиП, СП, в том числе в части требований пожарной безопасности, СанПиН и другими нормативными документами
минимальный		не нормируется (для индивидуального жилищного строительства)
		для многоквартирных жилых домов и всех видов использования объектов капитального строительства нормируется региональными и местными нормативами градостроительного проектирования, техническими регламентами, СНиП, СП, в том числе в части требований пожарной безопасности, СанПиН и другими нормативными документами
Иные показатели
количество автостоянок		по расчету в соответствии с местными Нормативами градостроительного проектирования
Вместимость подземных, подземно-наземные, наземных одно - и многоуровневых открытых и (или) закрытых автостоянок, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса.
	Открытая плоскостная		Многоуровневая открытая, в том числе с подземными этажами	Многоуровневая закрытая, в том числе с подземными этажами
Минимальная	10		51	51
Максимальная	50		100	300
Количество постов автосервиса и (или) автосервиса при автомойки
минимальное		1
максимальное		5
Количество постов автомойки и (или) автомойки при автозаправочной станции, и (или) автомойки при автосервисе
минимальное		1
максимальное		2
Площадь культурно-досугового центра
минимальная		200 кв. м
максимальная		не нормируется
Площадь спортивно-оздоровительного комплекса
минимальная		200 кв. м
максимальная		не нормируется
устройство ограждений земельных участков		допускается только для земельных участков индивидуальных жилых домов, культовых учреждений, здравоохранения, отдельно стоящих банков, спортивно-оздоровительных комплексов открытых автостоянок.
максимальная высота ограждений вдоль улиц		2,0 м
максимальная высота ограждений между соседними участками		2,0 м
отступ застройки от красной линии улицы		определяется положением линии регулирования застройки по данным ИСОГД.
Расстояние от границ места допустимого размещения строящегося и (или) реконструируемого объекта капитального строительства до объектов, расположенных на смежных земельных участках
максимальное		не нормируется
минимальное		определяется техническим регламентом о требованиях пожарной безопасности, специальными техническими условиями на проектирование противопожарной защиты, действующими СНиП, СанПиН, нормативами градостроительного проектирования
Отступ застройки от границы, разделяющей смежные земельные участки
максимальный		не нормируется
минимальный		определяется техническим регламентом о требованиях пожарной безопасности, СаНПиН, Нормативами градостроительного проектирования городских округов и поселений Ростовской области.

Примечания:

1. В объектах, сочетающих различные виды использования, нежилые виды использования должны располагаться на первых этажах, под помещениями жилого назначения, и обеспечиваться отдельным входом.

2. Формирование земельных участков посредством разделения исходного участка на участки меньшего размера может быть осуществлено при том условии, что площади вновь формируемых участков не будут меньше установленных для данной зоны минимальных показателей (применительно к соответствующему виду использования). Исключения могут быть предоставлены только по процедурам согласований, проводимых в установленном законом порядке.

3. Вспомогательные виды разрешенного использования объектов капитального строительства (установленные к основным) могут использоваться при условии соблюдения действующих СНиП, СанПиН, Нормативов градостроительного проектирования, Технических регламентов в том числе Технического регламента о требованиях пожарной безопасности.

4. Условно разрешенные виды использования объектов капитального строительства и земельных участков - садовые и дачные дома, земельные участки для садоводства, введены в градостроительный регламент с целью обеспечения законных прав граждан при приватизации и (или) оформлении права собственности на существующий объект капитального строительства или земельный участок.

5. Условно-разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства для земельных участков находящихся в границах территорий садовых товариществ, предоставляются только при наличии разработанной и утвержденной планировочной документации обеспечивающей устойчивое развитие территории

Иные ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства указаны в статьях 20 и 21 настоящих Правил.