Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 28 июня 2012 г. по делу N 33-7294

Судебная коллегия по гражданским делам

Ростовского областного суда в составе:

председательствующего Чеботаревой М.В.

судей Шикуля Е.В., Чайка Е.А.

при секретаре: Пышнограевой И.В.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Чеботаревой М.В. дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Азовского городского суда Ростовской области от 9 апреля 2012 года,

УСТАНОВИЛА:

Резван В.В. обратился в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее Управлению Росреестра по РО) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, обязании Управления Росреестра по РО осуществить государственную регистрацию договора, ссылаясь на необоснованность применения государственным регистратором требований абз.4 п.1 ст. 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и указания на представление договора для регистрации после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию.

Решением Азовского городского суда Ростовской области от 09.04.2012 года требования Резван В.В. удовлетворены, отказ Управления Росреестра по РО в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилого дома N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН признан необоснованным. Суд обязал Управление Росреестра произвести государственную регистрацию данного договора.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по РО просит отменить решение суда, как необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, указав на то, что оснований для регистрации спорного договора не имелось, поскольку застройщик с заявлением о регистрации договора участия в долевом строительстве не обращался, кроме того, договор мог быть заключен только до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку регулирует отношения по созданию объекта долевого строительства, после завершения строительства объекта предмет договора отсутствует.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав Резвана В.В., его представителя- Косова В.И., представителя Управления Росреестра по РО Лосеву Т.А., судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Резваном В.В. и ООО "Стройуниверсал ХХ1 век" заключен договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

28.11.2011г. Резван В.В. обратился в Управление Росреестра по РО с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.

При проведении Управлением Росреестра по РО правовой экспертизы, возникли сомнения в наличии оснований для проведения государственной регистрации, поскольку договор договора долевого участия в строительстве жилого дома N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА предоставлен на регистрацию после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

В связи с чем, 01.12.2011г. регистратор уведомил Резвана В.В. о приостановлении государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилого дома.

29.12.2011г. в регистрации договора отказано на основании абз. 4 п.1 ст.20 закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что представленный на регистрацию договор заключен в надлежащей форме, существенные условия договора долевого участия, предусмотренные ч.4 ст.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" сторонами согласованы, в связи с чем, суд пришел к выводу, что договор подлежит государственной регистрации. При этом, суд отметил, что обращение участника долевого строительства в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации указанного договора после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию не может свидетельствовать о ничтожности сделки и не является основанием для отказа в государственной регистрации договора.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз.4 п.1 ст.20 ФЗ N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости регулируются ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Как следует из п. 2 ст. 3 ФЗ N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно п. 1 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу требований ч. 3 ст. 4 указанного ФЗ, корреспондирующей ч.3 ст. 433 ГК РФ, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения государственной регистрации прав установлен ст. 13 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно ч. 1 ст. 16 ФЗ N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно статье 25.1 ФЗ N 122-ФЗ на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Предоставление акта ввода объекта в эксплуатацию при государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве названной нормой не предусмотрено.

В то же время, в силу п. 10 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 09.06.2005 N 82, для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства предоставляется, в том числе, разрешение на ввод в эксплуатацию.

Данное требование Инструкции подчеркивает различие между порядком государственной регистрации договора долевого строительства и права собственности дольщика.

При этом, из буквального содержания ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ следует, что предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект гражданского оборота, принятый в эксплуатацию.

Действия сторон по строительству (созданию) объекта и его финансированию есть действия по исполнению договора, после сдачи дома в эксплуатацию предмет исполнения договора участия в долевом строительстве отсутствует, кроме действий по передаче готового объекта дольщику.

Таким образом, из указанных выше положений приведенных нормативных актов не следует, что регистрирующий орган может регистрировать одновременно право собственности одних участников долевого строительства на помещения в построенном доме и договоры участия в долевом строительстве с другими участниками на иные помещения в этом же доме.

Буквальное содержание приведенных нормативных актов соответствует задачам, которые призвано решить положение Закона об участии в строительстве, предусматривающее, что договор долевого строительства считается заключенным с момента государственной регистрации - воспрепятствование заключению дублирующих договоров на один и тот же объект и устранение сомнений в том, когда в действительности (до или после ввода объекта в эксплуатацию) заключен договор.

Учитывая, что спорный дом введен в эксплуатацию 31.03.2011г., заявитель обратился в Управление Росреестра по РО за государственной регистрацией спорного договора 28.11.2011г., заявления ООО "Стройуниверсал ХХI век" о регистрации договора в Управление Росреестра по РО представлено не было, вывод суда первой инстанции о необоснованности отказа Управления в регистрации договора от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН нельзя признать правильным.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, законность действий Управления Росреестра, отсутствие нарушений действиями Управления прав и законных интересов заявителя, поскольку последний не лишен права оформить спорный объект, являющийся предметом договора долевого участия в строительстве жилого дома N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в собственность на законных основаниях, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Азовского городского суда Ростовской области от 9 апреля 2012 года отменить.

В удовлетворении заявления Резван В.В. об обжаловании отказа в государственной регистрации договора отказать.

Председательствующий

Судьи