Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 29 августа 2012 г. по делу N 33-7483/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего: Плаксиной Е.Е.

судей: Макурина В.М., Парамзиной И.М.,

при секретаре: Гавриленко Т.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Плаксиной Е.Е.,

гражданское дело по иску ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к Проценко Е.П. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, денежных средств,

по апелляционной жалобе представителя Проценко Е.П. - Никулина О.О.,

на решение Боготольского районного суда Красноярского края от 13 июня 2012 года, которым постановлено:

"Заявление ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к Проценко Е.П. о взыскании на заложенное недвижимое имущество денежных средств, о взыскании государственной пошлины, - удовлетворить.

Определить размер суммы, подлежащей уплате ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" из стоимости заложенного недвижимого имущества, в размере 3 046 986 рублей 14 копеек, в том числе: остаток неисполненных средств по основному долгу - 2 156 472 рубля 47 копеек; сумму неуплаченных процентов за пользование займом - 475089 рублей 89 копеек; начисленные пени 415 423 рубля 88 копеек;

Начиная с 09.06.2012 года и по день полного погашения обязательств Договора займа или по день реализации имущества (в зависимости какое из событий наступит раньше) определить подлежащие уплате проценты пользование займом в размере 16 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу 2 156 472 рубля 47 копеек и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,20 % за каждый календарный день просрочки, начисляемые на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу.

Определить способ реализации недвижимого имущества, находящегося по адресу: Россия, "адрес", состоящего из жилого двухэтажного дома (подземных этажей -1) общей площадью 351,3 кв. м, в том числе жилой - 144,71 кв.м, кадастровый номер N, (запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N от "дата") и земельного участка, категория земель - земля населенных пунктов, общей площадью 1 775 кв.м, имеющего разрешенное использование: для эксплуатации индивидуального жилого дома - в виде продажи с публичных торгов, кадастровый номер N (запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N от "дата").

Определить начальную продажную стоимость недвижимого имущества расположенного по адресу: Россия, "адрес", в размере 3 408 386 рублей 40 копеек, в том числе: земельного участка, площадью 1 775 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, имеет разрешенное использование: для эксплуатации индивидуального жилого дома, кадастровый номер N, (запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N от "дата"), в размере - 397 324 рублей; расположенного на нем жилого двухэтажного дома (подземных этажей-1) общей площадью 351,3 кв.м., в том числе жилой - 144,71 кв.м, кадастровый номер N (запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N от "дата") в размере - 3 011 062 рублей 40 копеек.

Взыскать с Проценко Е.П. в пользу ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей.

Предоставить Проценко Е.П. отсрочку исполнения решения суда о реализации заложенного имущества сроком на один год".

Заслушав докладчика, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" предъявило в суде иск к Проценко Е.П. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество.

Требования мотивированы тем, что 29.01.2009г. между ОАО "Дом вашей мечты" и Проценко И.А. заключен договор займа, в соответствии с которым Проценко И.А. предоставлен жилищный заем в размере 2 200 000 руб. на срок 180 месяцев для приобретения квартиры "адрес". В обеспечение исполнения обязательств Проценко И.А. по договору займа, между ОАО "Дом вашей мечты" и Проценко Е.П. 26.03.2009г. заключен договор об ипотеке жилого дома и земельного участка, согласно которому заемщик-залогодатель Проценко Е.П. предоставил в залог ОАО "Дом вашей мечты" земельный участок с находящимся на нем жилым домом N по "адрес" в "адрес", который на 17.03.2009г. оценен в 4 675 262 руб., а земельный участок в 355 844 руб.. Права залогодержателя по договору об ипотеке жилого дома и земельного участка 26.03.2009г. удостоверены закладной, составленной Проценко И.А. и Проценко Е.П. и выданной Управлением Росреестра по Красноярскому краю первоначальному залогодержателю ОАО "Дом вашей мечты". В настоящее время законным владельцем закладной является ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Начиная с мая 2010г. ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование займом не производилось, по состоянию на 31.05.2011г. задолженность составляет 2 479 595, 34 руб.. Истец просит обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество, принадлежащее Проценко Е.П., состоящее из жилого дома общей площадью 351,3 кв.м., в том числе жилой - 144,71 кв.м и земельного участка (кадастровый номер N общая площадь 1 775 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации индивидуального жилого дома), а именно:

определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, в размере 2 479 959 рублей 34 копеек, в том числе: остаток неисполненных средств по основному долгу - 2 156 472 рубля 47 копеек; сумму неуплаченных процентов за пользование займом - 216 988 рублей 11 копеек; начисленные пени 106 134 рубля 76 копеек;

начиная с 09.06.2012 года и по день полного погашения обязательств Договора займа или по день реализации имущества (в зависимости какое из событий наступит раньше) определить подлежащие уплате проценты за пользование займом в размере 16 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу 2 156 472 рубля 47 копеек и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,20 % за каждый календарный день просрочки, начисляемые на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу;

определить способ реализации недвижимого имущества в виде продажи с публичных торгов;

определить начальную продажную стоимость недвижимого имущества ( "адрес", "адрес") в соответствии с экспертным заключением ООО "Аудит-Стандарт" в размере 4 260 493 рубля, в том числе: земельного участка, площадью 1 775 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, имеет разрешенное использование: для эксплуатации индивидуального жилого дома), в размере - 496 665 рублей; расположенного на нем Жилого дома двухэтажного (подземных этажей-1) общей площадью 351,3 кв.м., в том числе жилой - 144,71 кв. м, в размере 3 763 828 рублей;

Впоследствии истец изменил исковые требования в части определения размера суммы, подлежащей уплате из стоимости заложенного имущества, просит определить размер суммы, подлежащей уплате Истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, в размере 3 046 986 рублей 14 копеек, в том числе: остаток неисполненных средств по основному долгу - 2 156 472 рубля 47 копеек; сумму неуплаченных процентов за пользование займом - 475 089 рублей 89 копеек; начисленные пени 415 423 рубля 88 копеек;

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Проценко Е.П. - Никулин О.О., просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Представителем ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" Павловой Н.А. (доверенность N 2/489 от 27.06.2012г.), представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых указывается на необоснованность изложенных в жалобе доводов.

Представитель ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", Проценко Е.П. и его представитель Никулин О.О., Проценко И.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили, причина неявки указанных лиц в судебное заседание признана неуважительной и на основании п.3 ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Проверив материалы дела, решение суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (ч. 2 ст. 811 ГК РФ).

В силу ст.349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст.349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

Исходя из положений ст.ст. 50, 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. При обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

В соответствии с ч.2 ст.48 приведенного ФЗ передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе и права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Материалами дела установлено, что 29.01.2009г. ОАО "Дом вашей мечты" на основании договора займа от 29.01.2009 г. выдал Проценко И.А. ипотечный жилищный заем в сумме 2 200 000 руб. сроком на 180 месяцев с уплатой 16 % годовых для целевого использования - приобретения квартиры N, расположенной в "адрес", стоимостью 2 200 000 руб.

По условиям договора займа (п.1.4) обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является ипотека в силу договора земельного участка с находящимися на нем жилым домом, расположенные по адресу: "адрес".

Пунктом 3.3 договора займа предусмотрено, что заемщик погашает заем и уплачивает проценты, начисленные за пользование займом, путем осуществления ежемесячных платежей в установленном договором порядке.

В обеспечение обязательств Проценко И.А. по договору займа между ООО "Дом вашей мечты" и Проценко Е.П. заключен договор об ипотеке жилого дома и земельного участка от 26.03.2009г., согласно которому заемщик-залогодатель Проценко Е.П. предоставил в залог ОАО "Дом вашей мечты" земельный участок с находящимся на нем жилым домом N по "адрес" в "адрес". Права залогодержателя по договору об ипотеке жилого дома и земельного участка 26.03.2009г. удостоверены закладной, составленной Проценко И.А. и Проценко Е.П. и выданной Боготольским отделом УФРС по Красноярскому краю 26.03.2009 г.

Согласно заключению эксперта ООО "Аудит - Стандарт" от 18.01.2012 года рыночная стоимость земельного участка с находящимися на нем жилым домом, расположенные по адресу: "адрес" составляет 4 260 493 рубля. Земельный участок - 496 665 рублей, жилой дом 3 763 828 рублей.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, установив, что Проценко И.А. ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по возврату займа и уплате процентов, задолженность по состоянию на 31.05.2011г. составила 2 479 595, 34 руб., из которых 2 156 472, 47 руб. - сумма просроченного основного долга, 216 988,11 руб. - сумма просроченных процентов по займу, 106 134, 76 руб. - пени, а также то, что законным владельцем закладной на основании договора купли-продажи закладной является ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", пришел к правильному выводу об удовлетворении требований истца, вызванных неисполнением обеспеченного ипотекой обязательства в указанной сумме за счет заложенного по договору имущества, и обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество - земельный участок и расположенный на нем жилой дом N, находящиеся по адресу: "адрес" крае, определив начальную продажную цену заложенного имущества - 3 408 386,40 руб..

Согласно п.2 ст.54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентом отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению.

Поэтому суд, определив размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного имущества, верно указал, что истец имеет право на получение процентов за пользование займом и за период с 09.06.2012 г. в установленном договором займа размере 16% годовых.

Вместе с тем, суд первой инстанции, сделав вывод об обоснованности исковых требований ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" и обращении взыскания на заложенное имущество, определив в резолютивной части решения размер суммы, подлежащей уплате из стоимости заложенного имущества, способ реализации заложенного имущества и его начальную продажную стоимость, в резолютивной части решения не указал об обращении взыскания на заложенное имущество.

Поэтому судебная коллегия считает необходимым дополнить резолютивную части решения указанием об обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество, принадлежащее Проценко Е.П. - жилой двухэтажный дом (подземных этажей -1) общей площадью 351,3 кв. м, в том числе жилой - 144,71 кв.м, кадастровый номер N, (запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N от "дата") и земельный участок, категория земель - земля населенных пунктов, общей площадью 1 775 кв.м., кадастровый номер N, расположенные по адресу: "адрес".

Кроме того, судебная коллегия не может согласиться с решением суда в части определения подлежащими уплате за счет заложенного имущества пени в размере 0,20% за каждый день просрочки, начиная с 09.06.2012 г.

Так, исходя из положений ст.3 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает, в том числе и уплату залогодержателю сумм причитающихся ему, в том числе в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Однако, в силу положений ст.ст.330, 333 ГК РФ неустойка (пеня) является способом обеспечения обязательств, представляющим собой форму имущественной ответственности за их нарушение, которая в случае явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства может быть уменьшена судом.

Таким образом, учитывая баланс интересов сторон, а также то, что по смыслу закона условие обязательства, исключающее возможность уменьшения неустойки по изложенным в ст.333 ГК РФ основаниям ничтожно, уменьшение неустойки осуществляется только по решению суда при оценке судом последствий нарушения обязательства, принятое судом первой инстанции решение об определении подлежащими выплате за счет заложенного имущества пени в размере 0,20% за каждый день просрочки, начиная с 09.06.2012 г., нельзя признать законным и обоснованным, поэтому судебная коллегия считает необходимым решение суда в этой части отменить и, поскольку все обстоятельства, имеющие значение для дела установлены, принять в этой части новое решение, которым отказать истцу в иске в части определения подлежащими уплате из стоимости реализованного предмета залога пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,20% за каждый день просрочки, начиная с 09.06.2012 г. и до даты вступления решения суда в законную силу.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик начал погашать образовавшуюся задолженность, а также о том, что Проценко Е.П. и его семья не имеют другого жилья и обращение взыскания на заложенное имущество нарушает их жилищные права, судебная коллегия находит несостоятельными.

В соответствии с п.2 ст.334 ГК РФ залог квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.

Пунктом 1 ст.50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 указанного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.

Учитывая приведенные выше положения закона, а также размер задолженности по договору займа, суд обоснованно принял решение об обращении взыскания на заложенное имущество.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Боготольского районного суда Красноярского края от 13.06.2012 года изменить.

Дополнить резолютивную часть решения указанием об обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество, принадлежащее Проценко Е.П. - жилой двухэтажный дом (подземных этажей -1) общей площадью 351,3 кв. м, в том числе жилой - 144,71 кв.м, кадастровый номер N, (запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N от "дата") и земельный участок, категория земель - земля населенных пунктов, общей площадью 1 775 кв.м., кадастровый номер N, расположенные по адресу: Россия, "адрес".

Это же решение в части определения подлежащими уплате из стоимости реализованного предмета залога пени за нарушение срока возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,20% за каждый день просрочки, начиная с 09.06.2012 г. отменить.

Принять в этой части новое решение, которым ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в иске в части определения подлежащими уплате из стоимости реализованного предмета залога пени за нарушение срока возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,20% за каждый день просрочки, начиная с 09.06.2012 г. и до даты вступления решения суда в законную силу отказать.

В остальной части указанное решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Проценко Е.П. - Никулина О.О., - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: