Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 20 августа 2012 г. по делу N 33-8953

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе: председательствующего Шевчук Т.В.

судей: Толстика О.В., Романова П.Г.

при секретаре: Савостиной К.В.

заслушав в судебном заседании по докладу судьи Толстик О.В. дело по апелляционной жалобе на решение Усть-Донецкого районного суда Ростовской области от 20 апреля 2012 года,

УСТАНОВИЛА:

Мелконян М.Г. обратился в суд с иском к ООО Сельскохозяйственная фирма "Осень", третьи лица Акчурин Х.У., Зайцев В.А., Токарев А.А., Павлов В.А., Подгорный А.П. о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора аренды, освобождении нежилого помещения

В основание своих требований указал на наличие договора аренды, заключенного прежним собственником нежилого помещения Подгорным А.П. с ответчиком 30.03.2009 года. В соответствии с этим договором ответчику в аренду передано нежилое помещение площадью 979,5 кв.м., расположенное в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. На момент заключения договора помещение принадлежало Подгорному А.В., а с 31.03.2011 года право собственности перешло к истцу. После продажи помещения, договор аренды не расторгался, помещением продолжает пользоваться ответчик, в нем располагается производственное оборудование ответчика. При этом арендная плата не вносится, тем самым нарушаются условия договора. На письменные уведомления ответчик не реагирует, об изменении размера арендной платы извещался, мер к погашению задолженности не принимает.

Просил суд о взыскании с ответчика 66000 рублей - задолженности по арендной плате, 7807 рублей пени за несвоевременную оплату аренды, расторжении договора аренды, освобождении помещения, компенсации судебных расходов.

Впоследствии истец уточнил свои исковые требования, дополнив их требованиями расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить нежилое помещение.

Решением Усть-Донецкого районного суда Ростовской области от 20 апреля 2012 года исковые требования Мелконян М.Г. удовлетворены в части.

Суд обязал ООО СХФ "Осень" своими силами, либо за счет собственных средств освободить oт принадлежащего ООО СХФ "Осень" производственного оборудования и иного принадлежащего ООО СХФ "Осень" имущества нежилое помещение общей площадью 979,5 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащее Мелконян М.Г.

Взыскал с ООО "Осень" в пользу Мелконян М.Г. судебные расходы в сумме 5000 (пять тысяч) рублей.

В остальной части исковые требования Мелконян М.Г. оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Зайцев В.А. просит решение суда отменить, полагая его незаконным. Апеллянт указывает на то, что спорное нежилое помещение перешло в собственность истца с нарушением норм права, поскольку бывший директор ООО СХФ "Осень" Токарев А.А. не имел права заключать договор купли-продажи без ведома учредителей ООО.

Апеллянт считает, что договор аренды нежилого помещения, на который ссылался истец заключен Токаревым А.А. и Подгорным А.П. без ведома учредителей, а потому недействителен. Договор заключен в отношении объекта недвижимости в связи с чем подлежит государственной регистрации, однако регистрация договора до настоящего времени не произведена в связи с чем не соблюдена форма договора, а следовательно не имеется оснований для взыскания арендной платы и расторжения договора ввиду отсутствия такового.

По мнению апеллянта, освободить помещение от имущества, принадлежащего ООО СХФ "Осень" не представляется возможным ввиду причинения непоправимого ущерба имуществу, поскольку фактически спорное помещение и производственное оборудование являются одним целым производственным объектом.

Кроме того в суде апелляционной инстанции апеллянт дополнительно пояснил, что поскольку ООО СХФ "Осень" является собственником земельного участка на котором расположено спорное строение, то имеет право пользоваться этим земельным участком а потому требования истца об освобождении помещения неправомерны.

Судебная коллегия, ознакомившись с материалами дела, выслушав Зайцева В.А., Акчурина Х.У., обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате суд исходил из того, что договор аренды на который ссылается истец является незаключенным, а потому не порождает правовых последствий для сторон, а следовательно, оснований полагать наличие у ответчика задолженности по оплате арендной платы не имеется.

Судебная коллегия с такими выводами суда соглашается.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как усматривается из материалов дела, 30 марта 2009 года между Подгорным A.П. и директором ООО СХФ "Осень" Токаревым А.А. заключен договор аренды нежилого помещения площадью 979,5 кв.м., расположенного в г.Константиновске по ул. Фрунзе, 98. Помещение, на момент заключения договора принадлежало Подгорному А.П. на праве собственности.

Договор подписан Подгорным А.П. и директором ООО СХФ "Осень" Токаревым А.А.. Арендная плата по договору составляет 3000 рублей и вносится ежемесячно до 05 числа текущего месяца. Подпись директора ООО СХФ "Осень" не погашена печатью Общества. В соответствии с п. 4.3 Договора, он заключен на неопределенный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нежилые помещения отнесены к недвижимому имуществу.

Согласно п. 2 ч. 6 ст. 12 Закона помещения рассматриваются как объект недвижимости, входящий в состав зданий и сооружений, в силу чего к таким договорам аренды применяются правила о порядке государственной регистрации, предусмотренные п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие порядок регистрации договоров аренды зданий.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вышеуказанный договор заключен на неопределенный срок, то есть на срок более года, поскольку иное не следует из условий договора о сроке его действия.

Поскольку договор аренды от 30.03.2009 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в соответствии с п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ, суд правильно указал, что данный договор не может быть признан заключенным, как не может быть признано обоснованным изменение условий договора о размере арендной платы при переходе права собственности к истцу.

Удовлетворяя требования иска об обязании ответчика освободить занимаемое помещение, принадлежащее истцу, суд опирался на положения ст. 219 ГК РФ, согласно которой право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации; ст. 209 ГК РФ, согласно которой собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

А также на статью 301 ГК РФ, согласно которой собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Как достоверно было установлено судом, нежилое помещение площадью 979,5 кв.м., расположенное в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН принадлежит истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи. Право собственности Мелконян М.Г. зарегистрировано в установленном порядке.

Факт использования помещения ответчиком также подтвержден материалами дела и сторонами не оспаривался. В помещении расположено производственное оборудование, принадлежащее ООО СХФ "Осень".

То обстоятельство, что ответчик отрицает факт законного приобретения права собственное истцом, не могло послужить основанием для отказа в иске, т.к. право собственности истца в установленном законом порядке не прекращено, никаким образом не ограничено.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, исследовал и дал оценку представленным сторонами доказательствам по правилам ст.67 ГПК РФ. Выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, соответствуют обстоятельствам дела. Нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права судом первой инстанции не допущено.

Доводы апелляционной жалобы по существу являются позицией апеллянта, изложенной в ходе разбирательства в суде первой инстанции, направлены на переоценку представленных в материалах дела доказательств, которые являлись предметом исследования суда первой инстанции и оценены в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, не опровергают их и не могут служить основанием к отмене обжалуемого решения.

Доводы апеллянта о невозможности освобождения помещения ввиду особенностей оборудования, расположенного в спорном помещении, которое в случае демонтажа придет в негодность не основаны на представленных суду доказательствах, ничем объективно не подтверждены, а потому приняты во внимание быть не могут.

Ссылка апеллянта на то, что ООО СХФ "Осень" является собственником земельного участка на котором расположено спорное строение также не может служить основанием для отмены обжалуемого решения суда, поскольку сам по себе этот факт не может повлечь ограничения прав законного собственника на владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему нежилым помещением.

Также несостоятельны доводы апеллянта о том, что суд необоснованно признал законным договор аренды, поскольку это прямо противоречит тексту обжалуемого решения суда, в котором суд признает данный договор незаключенным.

Ссылка апеллянта на то, что суд не разрешил вопрос о судьбе земельного участка не может быть принята судебной коллегией, поскольку данный вопрос предметом спора не являлся, статус и принадлежность земельного участка никто из сторон не оспаривал, исковых требований в отношении земельного участка заявлено не было.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Усть-Донецкого районного суда Ростовской области от 20 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Зайцева В.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: