Приложение N 1. Московская городская программа "Жилище"

Приложение N 1
к постановлению Правительства Москвы
от 19 сентября 1995 г. N 782

Департамент муниципального жилья

Московская городская программа "Жилище"

Москва - 1995

Введение

Основание для разработки

Московская городская программа "Жилище", именуемая далее программа, разработана на основании постановления Правительства Москвы от 11 мая 1993 г. N 441 "О реализации заданий программы правительства Москвы на 1992 г. по обеспечению москвичей жильем и основных направлениях использования жилых площадей, вводимых в 1993 г." и распоряжения Премьера Правительства Москвы от 3 марта 1994 г. N 355-РП "Об утверждении положения о рабочей группе по подготовке проекта Московской городской программы "Жилище".

Объектом разработки программы является жилищный комплекс города Москвы в составе всех его ведущих отраслей. Она создавалась как комплексная программа с четко обозначенными задачами развития, определяющими ускорение преодоления сложившихся негативных тенденций переходного периода. Отличительной особенностью является обоснование и реализация рыночных факторов стимулирования накопления и обновления жилищного фонда, создающих условия для свободного выбора семьям способа улучшения жилищных условий в зависимости от уровня их доходов.

Программа разработана исходя из сложившейся социально-экономической ситуации и основных положений Государственной целевой программы "Жилище" и представляет комплекс мероприятий по целенаправленному социально и экономически сбалансированному изменению форм и принципов хозяйствования, обеспечивающих реализацию концепции новой жилищной политики на основе реформирования жилищной сферы.

Цель жилищной реформы состоит в поэтапном переходе к снижению уровня бюджетного дотирования жилищной сферы (до минимально необходимого уровня) и создании эффективно функционирующей многосекторной, социально-ориентированной цивилизованной рыночной среды при условии реализации спроса на частное и социальное жилье, роста качества предоставления населению жилищно-коммунальных услуг, соблюдения принципов социальной приемлемости.

Цель программы

Обоснование принципиальных положений, методов и форм долгосрочной жилищной политики, создающей правовые, экономические, социальные и организационные предпосылки для ускорения решения жилищной проблемы в Москве в условиях социально-ориентированной рыночной экономики путем стимулирования воспроизводства жилья в направлении:

- комплексного подхода к совершенствованию отдельных процессов воспроизводства жилья: финансирования, инвестирования, строительства, распределения и эксплуатации жилья, обеспечивающих создание условий свободного выбора семьями способа удовлетворения жилищных потребностей путем найма, аренды, приобретения или строительства жилья за счет средств населения;

- формирования различных форм предоставления жилья, ориентированных на все социальные слои общества;

- организации системы дифференцированной финансовой поддержки со стороны государства;

- разработки рыночных и нерыночных подходов к процессам воспроизводства и их особого сочетания в различных формах предоставления жилья и на конкретных этапах развития.

Задачи программы

Цель программы предопределяет три группы главных задач:

- формирование комплексного подхода к воспроизводству жилья как единому целому, включая следующие аспекты: экономический, социальный, политический, архитектурно-технический, экологический и кадровый;

- развитие инвестиционных и фондовых процессов воспроизводства жилья;

- совершенствование существующих и создание новых форм предоставления жилья.

Это позволит обеспечить условия создания жилищной системы, базирующейся на:

- развитии частного предпринимательства и трансформации общественного сектора в направлении формирования рынка жилья;

- совершенствовании муниципального обеспечения жильем для низкодоходных групп населения;

- содействии организации жилищных объединений, ассоциаций, товариществ, кондоминиумов и других форм совместной собственности и управления жилищным фондом.

Программные мероприятия

Комплексный характер рассматриваемых в программе проблем обусловил необходимость такой формы их реализации, как разработка программных мероприятий по отдельным направлениям развития жилищного комплекса города.

Основной формой программных мероприятий должны быть приняты целевые программы, которые отвечают определенной задаче и включают три вида действия: исследование, политическое решение и практическое осуществление.

По широте охвата целевые программы подразделяются на основные (ОЦП) и частные (ЧЦП).

ОЦП охватывает одну из главных задач: аспект жилищной политики, процесс воспроизводства, форма предоставления жилья; ОЦП является программой постоянного действия. В рамках ОЦП формируются частные целевые программы, среди которых выделяются приоритетные целевые программы (ПЦП).

Методическое обеспечение программы

В разработке программы ведущая роль принадлежала рабочей группе, созданной распоряжением Премьера правительства г. Москвы N 355 и Департаменту муниципального жилья.

К работе были привлечены более 20 Департаментов, Комитетов Правительства Москвы, специалисты научных организаций Москвы и России. Ведущая организация, отвечающая за организационно-методическое обеспечение и подготовку сводных материалов - Центр содействия жилищной реформе.

Структурное содержание программы

Количественные и качественные показатели развития жилищного комплекса города, состав, элементы и факторы формирования структуры изменений и новых подходов предопределили рассмотрение следующих проблем:

- выявление жилищных потребностей различных социальных групп населения, материальных возможностей их удовлетворения и необходимой для этого типологии жилых домов и квартир;

- формирование банка данных по жилищной экономике, доходам населения и оценка платежеспособного спроса на жилье;

- развитие внебюджетных форм финансирования и кредитного механизма, стимулирующего приток средств населения и свободного капитала коммерческих организаций;

- определение объективно необходимых пропорций различных видов инвестиций для жилищного строительства и реконструкции, основных источников и форм их поступления;

- совершенствование правового обеспечения и регулирования жилищных отношений.

Результаты программы

Результатами реализации программы должны стать:

- повышение среднего уровня жилищной обеспеченности до 21 - 22 кв. м общей площади на человека, что позволит довести емкость жилищного фонда до 190 млн. кв. м площади и создать условия для поквартирного проживания каждой семьи и сбалансирования спроса и предложения, соотношение частного и муниципального жилья;

- ускорение жилищного обеспечения очередников на основе комбинированной системы мер по финансированию строительства;

- более полное удовлетворение возрастающего спроса населения на высококачественное жилье;

- организация кредитно-банковской системы предоставления населению ссуд, займов, кредитов, субсидирование малоимущих слоев населения;

- создание организаций жилищных объединений, ассоциаций, товариществ, кооперативов для совместного строительства и эксплуатации жилья;

- создание высокоразвитой муниципальной и коммерческой сфер обслуживания частного и государственного жилья.

Этапы и сроки реализации

Программа разрабатывается на период 1995 - 2000 гг. с ежегодной корректировкой и смещением на один год срока программы (скользящая программа), в которой первый год представляет собой план реализации конкретных заданий. Разработанная программа включает пакет мероприятий для решения первоочередных задач на переходном этапе и рассматривается как основа жилищной политики на долгосрочную перспективу.

Жилищная программа разработана исходя из существующей социально-экономической ситуации и обоснованных прогнозов развития. Нестабильность общего положения, нарастающий дефицит бюджетных средств, инфляционные ожидания обуславливают необходимость предусмотреть внесение соответствующих корректировок и изменений на основе формирования целевых приоритетных программ.

В переходный период муниципальные власти обеспечивают эффективную координацию всех мероприятий программы, гарантируя соблюдение ими концепции жилищной политики.

I. Развитие жилищного комплекса города на период до 2000 г.

1.1. Исходные параметры прогноза

В целях развития жилищной инфраструктуры и создания возможностей для населения приобретать и строить жилье, улучшать жилищные условия должны быть обеспечены необходимые объемы ввода нового жилья, мероприятия по комплексному обустройству существующей жилой застройки и сохранности эксплуатируемого жилищного фонда.

На основе анализа и прогноза демографической ситуации в городе Москве, сложившегося уровня жилищной нуждаемости населения, расчетного дефицита квартир, выявлено, что для создания условий по достижению средней жилищной обеспеченности 22 кв. м общей площади на человека к 2000 году, жилищный фонд в Москве должен составить 183 - 189 млн. кв. м общей площади. Для соответствующего увеличения жилищного и квартирного фонда необходимо построить минимум 17 - 23 млн. кв. м общей площади, что составит 250 330 тыс. квартир средней площадью 65 - 69 кв. м.

Основными показателями для определения параметров развития жилищного комплекса на период до 2000 года являлись следующие:

- наличие жилищного фонда на текущий период;

- численность населения в г. Москве и прогноз его развития;

- средняя жилищная обеспеченность на 1 человека;

- число семей, одиночек, средний состав семьи;

- убыль жилищного фонда;

- нормативные объемы реконструкции.

Расчет перспективных объемов жилищного строительства базируется на составлении прогноза численности населения г. Москвы и перспективного состава семей. Объективным фактором дальнейшего демографического развития Москвы становится сформировавшийся в течение многих десятилетий суженный тип воспроизводства населения, характеризующийся низкими показателями рождаемости и относительно высокими показателями смертности. Проведенный анализ естественного прироста населения региона свидетельствует о его прекращении - незначительный на протяжении ряда лет естественный прирост в последние годы сменился убылью. Не следует рассчитывать на сколько-нибудь значительный рост рождаемости в результате осуществления демографических программ в московском регионе, поскольку, во-первых, снижение уровня рождаемости - процесс, который носит объективный характер и является закономерным результатом развития общества, совершившего демографический переход от архаичного к современному, более интенсивному типу воспроизводства населения; во-вторых, сложившиеся демографические установки отличаются большой инертностью. В связи с дальнейшей деформацией возрастной структуры и "старением" населения к 2000 г. в Москве предположительно будет 23% пенсионеров.

"Старение" населения оказывает негативное влияние на динамику семейной структуры населения. Средний размер семьи на протяжении ряда лет составляет порядка 3-х человек. Преобладание малодетных семей (в среднем 1-2 ребенка на семью) в структуре населения свидетельствует о неблагоприятном демографическом развитии города. 86% населения проживает в семьях, остальную часть - 14% составляют одинокие и проживающие отдельно от семьи.

В перспективе существенных сдвигов в динамике числа семей и семейной структуры населения не ожидается. К расчетному сроку средний размер семьи сохранит свое значение, число семей несколько возрастет и достигнет 2,6 млн.

Все наиболее существенные изменения в демографическом развитии Москвы будут определяться характером миграционного движения населения. И если в настоящее время отрицательное сальдо миграции населения в Москву вызвано крайней нестабильностью экономической и политической обстановки в стране, общим кризисом социально-экономической системы, в том числе национально-государственного устройства, то в перспективе потоки мигрантов будут определяться объективными процессами развития крупнейших урбанизированных территорий.

Началу процессов субурбанизации и деконцентрации населения может способствовать проект программы малоэтажного жилищного строительства на территории Московской области, разработанный в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 04.01.1992 г. N 1 "Об отводе земельных участков в Московской области для жителей Москвы и области". Программа индивидуального жилищного строительства в пригородной зоне, рассчитана на срок до 2000 года.

Программой предусматривается расселить в Подмосковье до 2010 г. 1,2 млн. семей, т.е. 3 млн. человек. При этом на первом этапе на период до 2000 г. предполагалось переселить 300 тыс. семей. Это означает, что к 2000 г. только за счет малоэтажного жилищного строительства численность населения Московской области может возрасти на 2 млн. чел.

Реализация программы - сделать коттедж в ближнем Подмосковье реальностью для средней московской семьи, для чего определенная часть коттеджей должна предоставляться гражданам не только за счет городского бюджета, но и на коммерческой основе.

Для оказания поддержки москвичам в приобретении жилья в Московской области предполагается разработка комплекса мер правового и организационно-экономического характера в рамках целевой программы. Для реализации жителями Москвы прав на приобретение жилья за счет собственных средств необходима организация учета жителей, желающих участвовать в программе малоэтажного и коттеджного строительства и создания на их основе коллективов индивидуальных застройщиков.

Начавшийся процесс освоения пригородов Москвы - это лишь первая фаза неизбежной субурбанизации. К 2000 году этот процесс должен перейти во вторую фазу, связанную с перемещением за городскую черту не только людей, но и производства, - в основном малоотходных и безотходных предприятий и учреждений, способных обеспечить городских переселенцев дополнительным количеством рабочих мест и созданием необходимых жилищных условий.

Прогноз численности населения Москвы, числа семей, а также среднего размера семьи (с учетом реализации программы малоэтажного жилищного строительства в Московской области) характеризуется данными, представленными в табл. 1.1.

Прогноз требуемых объемов вновь вводимого жилищного фонда и структуры квартир в сопоставлении с существующим жилищным фондом, с учетом процессов убыли жилья за расчетный период по ветхости, при реконструкции представлен в табл. 1.2.

В результате расчета определен перспективный объем необходимого жилищного строительства в количестве 183,8 - 189,2 млн. кв. общей площади. При этом средняя жилищная обеспеченность на конец расчетного периода достигает 21,6 - 22,3 кв. м. на 1 человека.

При расчете учитывались как реальные возможности строительной индустрии города, так и перспективные изменения потребностей в жилье, тенденции формирования среднего численного состава семей, а также наличия семей из 1 человека, неравномерный характер распределения жилой площади, необходимость реконструкции существующего жилищного фонда.

Прогноз численности населения в г. Москве указывает на ее снижение, которая на 01.01.2001 года составит 8,5 млн. чел. Объемы перспективного строительства жилья зависят, в первую очередь, от принятой в расчете нормы обеспечения жилой площадью. В настоящее время нижним порогом постановки на учет для улучшения жилищных условий является норма 5 - 8 кв. м жилой площади на 1 человека, предоставление социального жилья осуществляется в размере 9 - 12 кв. м.

Достижение средней жилищной обеспеченности к 2000 году на уровне 21,6 - 22-3 кв. м создает необходимые материальные условия для возможности обеспечения каждой семьи отдельной квартирой. Выполнение объема программы строительства жилья на период до 2000 года требует обоснования наиболее эффективного варианта ее реализации в двух направлениях:

- обеспечение финансовыми ресурсами в условиях дефицита капвложений и быстрого роста средней стоимости 1 кв. м жилья;

- регулирования со стороны городской администрации функционирования жилищной системы, выбора жилищной модели, связанной с принципами финансирования и ресурсного обеспечения, технологий жилищного строительства, политикой квартплаты и распределения жилищного фонда и т.д.

Важнейшими направлениями изменения направленности сложившейся практики жилищного строительства являются:

- значительное увеличение доли комплексной реконструкции районов сложившейся жилой застройки;

- формирование различной по сложности структуры жилых образований в зависимости от транспортной доступности жилого района, его насыщенности объектами обслуживания, рекреации и т.д.;

- переход от исключительно многоэтажного строительства к формированию застройки смешанной этажности, увеличение доли малоэтажной застройки в городе;

- дифференциация жилого фонда города по уровню предоставляемого комфорта на основе разграничения коммерческих и муниципальных программ жилищного строительства.

Развитие новой градостроительной политики предполагает проведение скоординированной в масштабах города комплексной реконструкции районов массовой жилой застройки.

В новых социально-экономических условиях обязательным элементом такой политики является разграничение сферы (территорий) общегородского стимулирования и территорий, развитие которых определяется местными возможностями и инициативами.

Вторым условием формирования эффективной политики является сбалансированность в рамках сферы общегородского стимулирования территориальных программ, направленных на ускоренное развитие перспективных и коммерчески эффективных районов реконструкции, с одной стороны, и территориальных программ, направленных лишь на обеспечение минимальных стандартов качества.

1.2. Прогнозируемые объемы размещения жилищного строительства

На основе анализа и изыскания свободных городских территорий, исходя из концепций развития районов и ПДП подобраны участки под жилые дома на период до 2000 года в объеме до 17 - 23 млн. кв. м общей площади. Табл. 1.3.

Территориально размещение жилищного строительства предусматривает: в пределах МКАД - 16,6 млн. кв. м общей площади, в том числе:

- за счет уплотнения и завершения застройки - 5,7 млн. кв. м,

- за счет реконструируемых пятиэтажных панельных домов первого периода индустриального домостроения - 3,5 млн. кв. м,

- за счет демилитаризации города и на спецтерриториях, не предлагавшихся ранее к освоению под жилищное строительство - 1,2 млн. кв. м,

- за счет вывода непрофильных предприятий и организаций (кроме территории центра) - 1,0 млн. кв. м,

- на участках со сложной инженерной подготовкой - 2,1 млн. кв. м,

- в центральной зоне города - 3,0 млн. кв. м.

Строительство жилых домов в пределах МКАД в рассматриваемый период характеризуется:

- увеличением объема ввода жилья за счет уплотнения;

- застройкой участков, освоение которых ранее откладывалось из-за нежелательности строительства типовых зданий и отсутствия конструкций для возведения индивидуальных домов;

- резким увеличением объемов строительства в центральной части города, в основном коммерческого жилья по индивидуальным проектам;

- увеличение объемов реконструкции территорий, застроенных пятиэтажными панельными домами.

На присоединенных территориях предлагается построить - 7,2 млн. кв. м общей площади, в том числе:

- завершение застройки Новокосина, мкр. 1.3 - 0,5 млн. кв. м общей площади;

- строительство на территории реконструируемого поселка "Ухтомский" - 0,3 млн. кв. м общей площади малоэтажных и коттеджных домов;

- продолжение застройки в Кожухове на свободных территориях за счет изъятия земель совхоза им. Моссовета - 0,4 млн. кв. м общей площади;

- продолжение застройки территории аэродрома в Жулебине - 0,8 млн. кв. м общей площади;

- строительство в Северном Бутове, мкр. 2а, 5а - за счет вывода линий электропередач, а также малоэтажная застройка в пойме р. Битцы - 0,3 млн. кв. м общей площади;

- разноэтажное строительство в Южном Бутове, в мкр. 1, 4, 5, 6 и в общественных центрах "Чернево", "Поляны", в пос. Энергетиков, коттеджная застройка в комплексах А, Б, В, Г и в пос. "Знаменское-Садки" - 1,6 млн. кв. м общей площади;

- реконструкция мкр. 1, 2 Солнцева в объеме 0,25 млн. кв. м общей площади;

- малоэтажное строительство в по. "Чоботы" в объеме - 0,1 млн. кв. м общей площади;

- разноэтажная застройка в Толстопальцеве - 0,7 млн. кв. м общей площади;

- строительство в Митине в объеме 0,4 млн. кв. м общей площади;

- строительство в Куркине - 0,7 млн. кв. м, в том числе 0,41 млн. кв. - малоэтажная и коттеджная застройка и 0,3 млн. кв. м - разноэтажная застройка на территориях, освобождаемых после перекладки газопровода;

- строительство в Новоподрезкове - 1,1 млн. кв. м общей площади, в том числе 0,45 млн. кв. м - разноэтажная застройка и 0,65 млн. кв. м малоэтажная и коттеджная застройка;

- продолжение освоения поселка Северного - 0,55 млн. кв. м общей площади разноэтажная застройка за счет изъятия сельхозземель и перекладки газопроводов.

Кроме того, предлагается продолжение застройки Зеленограда и Крюкова - 1,3 млн. кв. м общей площади, в том числе в Зеленограде - реконструкция 1, 2, 8 мкр., в Крюкове - разноэтажное строительство в мкр. 17, 18, 19, 20 и 21, а также коттеджная застройка в Алабушеве.

В Щербинке, ранее отведенной под размещение МГТУ им. Баумана - 1,0 млн. кв. м общей площади - разноэтажная застройка из типовых серий и индивидуальных жилых домов.

На территории Московской области может быть построено порядка 70 млн. кв. м общей площади в домах коттеджного типа на период до 2010 года, из них 13 млн. кв. м - до 2001 года.

Выявлены возможности расселения в малоэтажном фонде москвичей, при выделении на эти цели до 5% территории Московской области. В результате осуществления намеченных объемов жилищного строительства обеспеченность москвичей жильем возрастет на перспективу до 25 - 30, а с учетом наличия второго жилища до 30 - 35 кв. м общей площади на 1 человека.

1.3. Реконструкция существующего жилищного фонда

Ключевой задачей комплексной градостроительной реорганизации жилой среды Москвы является ликвидация диспропорций между качеством жилищного фонда жилых территорий индустриальной застройки и центральной части города.

Обеспечение комплексной реконструкции эксплуатируемого жилищного фонда рассматривается как важнейшее направление развития жилищного комплекса города.

Проведение ремонтно-восстановительных мероприятий осуществляется на основе реализации задач по:

- обеспечению программы реконструкции центральной части города;

- увеличению объемов комплексной реконструкции и модернизации пятиэтажных жилых домов первого периода индустриального домостроения.

Одним из главных факторов в расстановке приоритетов является сохранение ценнейшего историко-архитектурного наследия центральной части Москвы и возможности ее градостроительной регенерации и сохранения жилых функций.

Важнейшим фактором повышения эффективности сложившейся застройки является определение условий дальнейшего наращивания градостроительного потенциала жилой среды районов массовой индустриальной застройки, необходимого для их сбалансированного развития. Комплексной реконструкции подлежат следующие территории города:

- Н. Черемушки, кв. 29 - 30 (ул. Наметкина);

- Н. Черемушки, кв. 22 - 24;

- Карамышевская наб., кв. 75, 76;

- Коптево, кв. 19;

- Ховрино;

- Левобережный;

- Сокол;

- Хорошевский;

- Северное Медведково;

- Южное Медведково;

- Шереметьевская ул., кв. 15 - 16;

- Н. Кузьминки, кв. 114, 117;

- Юго-Запад, кв. 37, 38;

- Хорошево-Мневники, кв. 74 - 76.

Необходимо предусмотреть совершенствование экономико-правового обеспечения в направлении регулирования процесса приватизации жилого фонда, подлежащего реконструкции; разработку мер по защите интересов граждан, проживающих в жилищном фонде, подлежащем реконструкции и относящемся к различным формам собственности; разработке мер по льготному кредитованию, налогам и оплате жилья для граждан, проживающих в домах, подлежащих реконструкции; определение прав и обязанностей субъектов градостроительной деятельности на территориях, подлежащих реконструкции; разработка экономических методов реализации реконструктивных мероприятий; определение роли общественных организаций и комитетов самоуправления на территориях комплексной реконструкции.

Реализация задач развития территории на основе строительства, сноса и реконструкции морально и физически устаревшего 5-этажного фонда требует создания организационно-экономического и правового механизма обеспечения реконструкции, расширения прав префектур и комитетов самоуправления.

В условиях дефицита бюджетных средств важнейшей задачей является формирование механизма привлечения средств инвесторов и их взаимоотношения с городскими и окружными структурами.

Реализацию программы комплексной реконструкции районов, застроенных 5-этажными жилыми домами, предлагается осуществлять за счет внебюджетных источников финансирования и привлеченных средств инвесторов. В 1995 г. предусматривается обеспечить целевое строительство и ввод в эксплуатацию жилых домов по программе реконструкции пятиэтажного панельного жилья в объеме не менее 240 тыс. кв. м общей площади с организацией волнового переселения.

В новых социально-экономических условиях обязательным условием градостроительной политики является разграничение сферы (территорий) общегородского стимулирования и территорий, развитие которых определяется муниципальными возможностями и инициативами.

Важнейшим условием формирования эффективной политики выступает сбалансированность в рамках сферы общегородского стимулирования территориальных программ, направленных на ускоренное развитие перспективных и коммерчески эффективных районов реконструкции, с одной стороны и территориальных программ, направленных на обеспечение минимальных стандартов качества жилой среды районов с низкими качественными характеристиками, с другой.

Особенности 5-этажной застройки в центре города требуют разработки градостроительных решений, связанных с реконструкцией или сносом домов с учетом коммерческой целесообразности и кадастровой стоимости земли.

В условиях дефицита финансовых ресурсов требуется обоснование и внедрение модели инвестирования реконструкции застройки на принципах самоокупаемости, которые бы обеспечивали баланс затратных и доходных статей территориальных программ реконструкции жилых кварталов, дающий "положительное сальдо" в результате предоставления инвесторам недвижимости на коммерческой основе. При этом принципы самоокупаемости и связанная с ними система показателей и критериев должна обеспечиваться только на основе составления бизнес-планов комплексной реконструкции территории.

1.4. Основные направления
структурных изменений в архитектуре и строительстве жилищ

Введение рыночных отношений в жилищной сфере, отсутствие бюджетных средств для возведения жилья, требует совершенствования структурных изменений в архитектуре и строительстве, что находит отражение в структуре жилья по категориям качества:

- жилье, отвечающее минимальному стандарту качества (современный стандарт жилья), предназначенное для передачи в найм;

- жилье, инвестируемое с участием средств населения, с возможностью некоторого повышения минимального стандарта жилья с поддержкой государства;

- жилье, передаваемое на коммерческой основе.

Помимо крупнопанельного домостроения предполагается также развитие строительства с применением новых технологий возведения жилых зданий (монолитных, каркасных), а также строительство с применением традиционных технологий (кирпичные жилые дома).

Складывающиеся градостроительные факторы, обеспечивающие тенденцию к снижению этажности, вызывали необходимость проектирования домов новых серий, отвечающих этим требованиям.

В целом предусматривается следующая структура этажности в:

1996 - 2000 гг.

18 - 22 эт - 10%

10 - 17 эт - 49%

7 - 9 эт - 24%

до 5 эт - 17%

Необходимое соотношение квартир, квартирный состав, а также потребности семей, желающих участвовать в улучшении жилищных условий в строящихся домах в 1996 - 2000 гг. представлено в табл. 1.4.

Все квартиры, входящие в состав домов серий с квартирами улучшенной планировки (П44, П3, КОПЭ, П30, П46, П55) могут быть приняты за достигнутый уровень жилищного стандарта бесплатного муниципального жилища, предоставляемого в найм. Действующие в настоящее время серии достаточно широко зарекомендовали себя на формируемом рынке московского жилья.

Учитывая тенденцию к разнообразию типов квартир для удовлетворения потребностей групп населения с различным уровнем доходов, в объемах производства жилья на 1996 - 2000 гг. значительная доля отведена на серии Пд4, П3М, П55М, П46М, где параметры квартир несколько превышают ныне действующие. Потребителями таких квартир могут быть семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, с относительно средним уровнем дохода, вкладывающие свои средства в приобретение жилья, но рассчитывающие на различные формы государственной поддержки.

Вследствие увеличения объемов ввода домов с такими квартирами, суммарный объем ввода домов действующих серий, предназначенных для очередников, будет менее 1 млн. кв. м общей площади в год. Между тем только при объеме вводимого ежегодно жилья в размере 1 млн. кв. м для обеспечения квартирами всех очередников, вставших на очередь до 1994 г., потребуется более 17 лет.

Следовательно, дома с квартирами, соответствующими параметрам современных квартир, необходимо сохранить в сложившемся объеме хотя бы на рассматриваемый период (1996 - 2000 гг.). Квартиры указанного типа также могут быть предложены для аренды или приобретения в собственность семьями со средним достатком.

Значительную долю в новом жилищном строительстве (около 85% за 1996 - 2000 гг.) занимают жилые дома с квартирами, площади которых несколько превышают площади квартир ныне действующих серий. К ним относятся серии Пд-4, П3М, П46М. Квартиры в этих домах могут приобретаться населением со значительной поддержкой государства, с помощью ипотеки или для ЖСК.

1.5. Структурная перестройка производственной базы жилищного строительства

Совершенствование структуры производства строительной продукции прежде всего связано с реализацией новых проектов жилых домов и блок-секций, позволяющих формировать адресную и выразительную застройку. В этих проектах предусмотрены квартиры улучшенной планировки и комфортности, которые позволяют создать жилье, удовлетворяющее различным потребностям населения, устройство в их подземной части стоянок для личного автотранспорта или хозяйственных боксов, учитываются нужды маломобильных групп населения, престарелых граждан и инвалидов на колясках.

В связи с существующим дефицитом территорий в городе проектируемые серии должны обеспечить при снижении этажности плотность на расчетную единицу территории на уровне достигнутой.

Социальный и градостроительный эффект структурной перестройки строительной индустрии выражается в новом качестве жилых домов, приближенным к европейским стандартам за счет улучшения планировки, использования нового энергосберегающего оборудования, столярных изделий, новых отделочных материалов, возможности поэтажного изменения планировки. В то же время новые задачи стройиндустрии позволяют дать конверсируемым предприятиям социальный заказ на разработки, повышающие качества московского строительства.

Структурная перестройка домостроительной промышленности также планирует введение в действие новых серий жилых домов с квартирами повышенной комфортности ("ПК") и с площадями, значительно превышающими площади квартир в выпускаемых ныне сериях, и при этом за 1996 - 2000 гг. объем ввода домов, предназначенных для реализации на продажу, планируется довести почти до 4,0 млн. кв. м общей площади.

Учитывая тенденцию к разнообразию типов квартир для удовлетворения потребностей населения с различным уровнем доходов, дополнительная доля в объемах производства жилья отводится на новые серии домов с квартирами больших размеров, в т.ч. серий Пд4, а также серий "Антей" (Пд1-АН), "Бекерон", "Призма", "Куб", квартиры, к которым можно отнести и квартиры повышенной комфортности.

Потребность в финансовых ресурсах для реализации программы структурной перестройки стройиндустрии определена на основе прогнозных расчетов с учетом завершения начатой в предыдущие годы реконструкции и модернизации предприятий. Общая стоимость подготовки московской строительной индустрии к выпуску новой градостроительной продукции в ценах 1991 г. составит 413 млн. руб. С учетом роста цен к окончанию основных работ в 1995 - 1996 гг. эту сумму можно оценить примерно в 500 - 530 млрд. руб.

Инвестиционная база развития стройиндустрии основывается на новых реальных источниках финансирования:

- целевой инвестиционный кредит РФ на развитие производственной базы;

- внебюджетный московский фонд развития базы стройиндустрии, включая отчисления из спецналога;

- средства от продажи домов на торгах и аукционах;

- налоговый кредит РФ на основе соглашения между правительством Москвы и министерствами экономики и финансов РФ;

- собственные средства предприятий и привлекаемых ими инвесторов.

Концентрация финансовых средств, поступающих из перечисленных источников и их рациональное использование позволят завершить намеченную структурную перестройку стройиндустрии в ближайшие 3 - 4 года.

1.6. Содержание, техническое обслуживание и капитальный ремонт эксплуатируемого жилищного фонда

К концу расчетного периода с учетом тенденций снижения объемов муниципального жилищного фонда и увеличением числа приватизированного (частного) жилья общий объем жилищного фонда составит 8100 тыс. кв. м общей площади в год, в т.ч. планово-предупредительный ремонт должен достичь объема 7850 тыс. кв. м общей площади, комплексный капитальный ремонт - 250 тыс. кв. м жилья.

В условиях изменения структуры жилищного фонда по формам его собственности необходимо обеспечить нормальную работу дирекции единого заказчика. Расширение функции ДЭЗ является важнейшей задачей, открывающей возможности создания конкурентных предприятий, обслуживающих жилищный фонд, привлечения ремонтно-эксплуатационных организаций различных форм собственности на конкурсной основе. Для осуществления комплекса мер по эксплуатации и ремонту муниципального жилищного фонда, необходимо совершенствование системы управления жилищным хозяйством.

Следует обеспечить разделение функций подрядчика и заказчика, юридической и финансовой самостоятельности РЭУ, РЭП и других подрядных организаций, что создает предпосылки для рациональной демонополизации управления жилищно-коммунальным хозяйством; приближение дирекций единого заказчика к населению с учетом особенностей районов.

С целью укрепления и создания материально-технической базы жилищно-коммунальных служб в административных округах и районах следует шире использовать внебюджетные фонды, создаваемые с привлечением предприятий, организаций, коммерческих структур, средств населения.

Обеспечить расширение прав районов и наделение их функциями по:

- разработке программы реконструкции жилых домов;

- внесению предложений по формированию городского и муниципального заказа на проектирование и реконструкцию объектов за счет бюджетных средств, собственных средств и привлеченных средств (дать право супрефектам использовать на эти цели средства ФФР);

- разработке прогноза по объектам муниципального заказа, подбору конкретных источников финансирования, инвесторов, подрядных организаций на конкурсной основе;

- заключению договоров с подрядчиками в пределах своей компетенции на ремонтно-строительные работы, осуществляя функции заказчика по объектам на территории района при финансировании из внебюджетного фонда;

- согласованию плана развития Москвы по вопросам, касающимся территории района, в том числе по вопросам реконструкции и капитального ремонта.

Для выполнения городской программы по всем видам капитального ремонта жилищного фонда необходимо шире привлекать к финансированию работ средства инвесторов с последующей компенсацией им затрат путем передачи в собственность или длительную аренду пло#. Для обеспечения сохранности жилищного фонда и недопущения его преждевременного физического износа предусмотреть выполнение необходимых объемов текущего ремонта. На конец расчетного периода осуществление текущего ремонта необходимо обеспечить в объеме не менее 300 млрд. руб., что будет соответствовать минимально допустимому варианту содержания и ремонта жилищ.

Нормативный вариант объемов текущего ремонта на конец расчетного периода может составить 1210,0 млрд. руб. или 0,75% от балансовой стоимости жилищного фонда (Табл. 1.5.).

Приватизация и становление частных форм собственности на жилье, повышение хозяйственной самостоятельности жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных организаций, переход на контрактно-договорные связи требуют разработки основных положений и принципов, регламентирующих компетенцию, права и ответственность собственников, арендаторов и нанимателей жилищного фонда при его использовании, ремонте и реконструкции. При этом должен обеспечиваться контроль за содержанием и использованием жилья.

Государственный контроль за техническим состоянием, сохранностью жилищного фонда всех форм собственности, а также за его использованием по назначению осуществляется государственной жилищной инспекцией г. Москвы и ее территориальными органами. Функциональные обязанности и полномочия государственной жилищной инспекции определяются в соответствии с Жилищным кодексом органами власти г. Москвы по согласованию с Главной государственной жилищной инспекцией РФ.

Предусмотреть расширение деятельности органов местного самоуправления, ответственных перед населением и являющихся формой самоорганизации жителей, самостоятельно и под свою ответственность решающих задачи развития территории.

Органы местного самоуправления управляют муниципальным жилищным фондом, объектами коммунального и дорожного хозяйства, отнесенным к муниципальной собственности. Деятельность органов местного самоуправления направляется на обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан, мер по осуществлению строительства и реконструкции муниципального и частного жилищных фондов, создания условий для привлечения внебюджетных источников финансирования, развития конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищ.

II. Основные направления преобразования жилищной политики города

2.1. Факторы,
определяющие потребность в новых подходах к обеспечению населения жильем

Происшедшие за последний год в строительном комплексе и на рынке жилья изменения, выразившиеся в резком увеличении рублевой и, что очень важно, валютной себестоимости строительства 1 кв. метра жилья, а также в сокращении разницы между инвестиционной и рыночной ценами жилья, существенно сужают диапазон и масштаб возможностей правительства в решении этой важной проблемы при практической реализации, когда часть средств от рыночной продажи жилья использовалась на строительство бесплатного жилья для очередников.

Этот диапазон еще более сократился за счет привлечения во внебюджетный фонд города кредитов коммерческих банков, которые будучи эффективными еще в 1992 г. уже с середины 1993 г. очень негативно отразились на совокупной инвестиционной стоимости жилья, часто увеличивая ее более чем в два раза по сравнению с чисто подрядными ценами.

Общая площадь жилья, переданная правительством префектурам для обеспечения жильем очередников, составила в 1994 г. всего около 180 тыс. кв. м, что равно доле в 6% от введенного за год в городе жилья или примерно 18% жилья, построенного по линии небюджетных инвестиционных фондов.

Еще меньше положительных результатов можно ожидать от деятельности небюджетного фонда в перспективе, вследствие ухудшающейся конъюнктуры на рынке жилья и, в частности, вследствие продолжающегося сближения рыночных цен с себестоимостью строительства. В 1995 г. для того, чтобы построить одну бесплатную квартиру для очередника города, потребуется продавать на рынке уже в 3 - 4 раза больше жилья по коммерческим ценам, чем требовалось для этого еще полтора года назад.

Главная задача состоит в регулируемом росте объемов жилищного строительства, который сопровождался бы одновременным повышением удельного веса жилья, целенаправленно создаваемого для наименее социально защищенных групп населения Москвы и, в частности, для очередников. Это возможно при дифференцированном, но безусловном распространении принципов платности и зарабатывания жилья на эти категории граждан. Однако реализация на практике этих подходов проходит крайне медленно. Причина не только в отсутствии реальных фондов субсидий и базы их формирования.

Главным препятствием в Москве с ее сверхмонополизированным инвестиционным строительным комплексом является отсутствие системы заблаговременной целевой аккумуляции средств гражданам для их объединения с положенными по закону жилищными субсидиями.

Программа предоставления в 1995 г. 60 тыс. квадратных метров жилья под жилищное субсидирование позволит улучшить жилищные условия лишь немногим более тысячи очередников, что может расцениваться (для такого города как Москва с сотнями тысяч очередников), скорее как политический, чем социально-экономический шаг. Следовательно, уже в настоящее время городу крайне необходим новый механизм концентрации инвестиционных ресурсов как по линии бюджета и небюджетного фонда, так и по линии пусть незначительных по размеру, но массовых целевых вкладов граждан в строительство жилья.

Необходима соответствующим образом узаконенная схема предоставления сберегательного, инвестиционного и кредитного сервиса, которая открывала бы доступ к жилью не только для богатых, но и средних по уровню доходов слоев граждан, а также позволяла бы очередникам заблаговременно сделать встречные шаги к скорейшему обеспечению их жильем. Развитие таких систем организации инвестиционного процесса с включением в них сотен тысяч граждан при достаточно сложных и разноплановых процедурах договорного, организационного и финансового взаимодействия участников невозможно осуществлять лишь по линии города.

Центр тяжести проблемы формирования местных фондов жилищных субсидий и непосредственной реализации программ адресной помощи очередникам в улучшении жилищных условий необходимо переносить на уровень административных округов, привлекая к реализации таких программ различные коммерческие структуры, специализированные банки и страховые компании.

2.2. Правовое обеспечение и регулирование жилищных отношений

Москва, как субъект Российской Федерации, компетентна регулировать гражданско-правовые отношения в жилищной сфере, определяющие порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда, условия и порядок эксплуатации, капитального ремонта жилых домов, переустройства и перепланировки жилых помещений, оплаты жилья и т.д.

Решающим образом на условия и возможности правового регулирования комплекса жилищных отношений влияет складывающаяся структура жилья.

Жилищный фонд дифференцируется по субъектам права собственности на следующие разновидности:

- государственная собственность (федеральная, субъекта РФ);

- муниципальная собственность;

- частная собственность граждан и юридических лиц.

В зависимости от правового режима использования жилых помещений жилищный фонд приобретает совершенно новую структуру, имеющую особое значение для жилищного законодательства:

- жилищный фонд социального использования;

- жилищный фонд потребительского использования гражданами-собственниками и совместно с ними проживающими;

- доходные жилые дома (жилые помещения), используемые собственниками для извлечения прибыли.

Основополагающие правовые принципы программы

Конституционное право граждан на жилище как выражение сущности действующей системы удовлетворения жилищных потребностей населения

В соответствии с Конституцией РФ граждане имеют право на жилище (ст. 40). Новое содержание конституционного права предполагает принципиальные изменения системы и механизма удовлетворения жилищных потребностей граждан.

Основным принципом реализации этого права является создание условий для постепенного перехода от бесплатного обеспечения жильем всех граждан, к приобретению жилья гражданами за счет собственных средств с помощью кредита, путем его строительства, покупки, найма или аренды независимо от размера занимаемого жилого помещения, а равно участия в строительстве кооперативных квартир.

Постепенно должна утвердиться как господствующая система - система рынка жилья.

Планово-распределительная система удовлетворения жилищных потребностей граждан сохраняется для ограниченных категорий граждан, определенных в ст. 40 Конституции РФ.

Предусматривается с помощью материального критерия дифференцировать нуждаемость в улучшении жилищных условий для всех социальных слоев общества. Критерий должен быть динамичен, оперативно изменяться с ростом или понижением материального благосостояния населения равно как и критерий нуждаемости в жилье.

Представляется необходимым отнести к группе социальной поддержки тех, кто нуждается и будет нуждаться в улучшении жилищных условий; всех пенсионеров, а также работников бюджетной сферы - работников госаппарата, науки, культуры, просвещения. При этом названную группу необходимо подразделить на федеральный и городской уровень. С этой целью должны быть утверждены перечни федеральных предприятий, учреждений и организаций, которым из федерального бюджета надлежит выделять централизованно инвестиции для указанных категорий граждан, и отдельно перечень локальных Московских предприятий и организаций, которым из городского бюджета надлежит выделять централизованно инвестиции также для указанных категорий населения.

Принцип жилищного землепользования в Москве

Земельный участок для размещения жилья предоставляется городскими властями в аренду без права использования для других целей. Предоставление земель в аренду не ограничивает прав собственности на жилье, предусмотренных законом.

Выделение участков для строительства жилья, контроль за соответствием застройки планировочным документам и нормам является исключительной прерогативой городских властей. С принятием Земельного кодекса РФ возможны иные формы предоставления прав на землю собственникам жилых строений.

ГАРАНТ:

См. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ

Правовые формы пользования жилыми помещениями

В современных социально-экономических условиях решение жилищной проблемы обеспечивается гражданам путем:

- аренды жилья, как в муниципальном и государственном жилищном фонде, так и в частном жилищном фонде, принадлежащем физическим и юридическим лицам;

- приобретения собственного дома или квартиры;

- использование социального жилья на условиях найма с ограничениями в пределах социальной нормы площади жилья.

Наиболее целесообразной формой реализации права граждан на жилище явится аренда жилых помещений в домах различных форм собственности. Это обусловлено, во-первых, сложившимися стереотипами по отношению к жилью, его содержанию и ремонту, которые возлагаются на собственника, а, во-вторых, тем, что анализ реальных доходов населения и стоимости жилищного строительства показал, что доходы большей части москвичей значительно ниже уровня, достаточного для покупки жилья.

При этом необходимы конкретные меры государственной поддержки и организации частного, в том числе индивидуального жилищного строительства в виде беспрепятственного предоставления или продажи земельных участков, их инженерного оборудования, а также введения финансово-кредитных механизмов, включая различные формы кредитования, систему налоговых и кредитных льгот.

Арендная плата в отличие от платы по найму - не имеет ограничений. И с этой позиции преодолевается дефект найма, сложившийся в стране. Однако, при высокой, неограниченной арендной плате она не создает арендатору и членам его семьи устойчивость пользования занимаемым жилым помещением - арендный договор в отличие от договора найма жилого помещения срочный, передающий жилье во временное пользование.

С учетом предстоящих перемен такая форма использования государственного и муниципального жилищного фонда становится адекватной новым производственным отношениям, более целесообразной, нежели наем жилого помещения, плата за который хотя и поднимается, но не будет отвечать расходам собственника на содержание жилого дома.

Трансформация жилья из одной формы собственности в другую путем приватизации жилья и преобразования кооперативной собственности в частную - это более сложный процесс, чем просто наделение правом собственности пользователей жилья, это мера демонополизации государственного, муниципального, кооперативного и общественного жилищных фондов в структуре жилищного фонда.

Важнейшей задачей является организация содержания жилых домов, где будет представлена общая собственность граждан, государства, органов местного самоуправления, юридических лиц.

Постприватизационный период жилищного фонда должен найти адекватное правовое отражение. Необходима организация поддержки со стороны государства по созданию товариществ и различных финансово-строительных компаний, обеспечивающих строительство и эксплуатацию жилья в основном без привлечения бюджетных средств, ограничивая монополию в строительстве жилья.

С целью защиты интересов лиц, имеющих право на получение жилья по договору найма необходимо определить доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого на продажу. В целях сокращения очередей и сроков ожидания при согласии граждан на снятие их с учета на бесплатное получение жилья им предоставляются субсидии на строительство или приобретение жилых помещений в собственность.

Размер предоставляемой субсидии может составлять от 5 до 70% средней стоимости (на момент получения субсидии) строительства или приобретения дома или квартиры площадью, соответствующей социальной норме площади жилья, для семьи, получающей субсидию, а также типовым потребительским качествам жилья. Указанный размер субсидии определяется в зависимости от величины дохода в расчете на одного члена семьи или нескольких семей, проживающих в квартире или доме гражданина, получающего субсидию, и времени постановки указанного гражданина на учет по улучшению жилищных условий.

Переход к рынку жилья и формирование системы новых экономических отношений определяет необходимость разработки долгосрочной стратегии жилищной политики в г. Москве и совершенствование всей нормативно-правовой базы в жилищной сфере.

2.3. Жилищная политика в условиях рыночной экономики

Жилищная политика представляет собой взаимоувязанную совокупность основных направлений и реализующих их законодательных, социальных, организационно-экономических, архитектурно-строительных, эксплуатационно-технологических и иных мероприятий, предназначенных для реализации потребностей граждан в жилье.

Развитие жилищного комплекса предусматривает изменение структуры нового строительства. Это означает, что во вновь вводимом жилье доля типовых многоэтажных домов должна быть сведена к минимуму (до 5 - 10%), в то время как доля малоэтажного жилья, высотных домов с улучшенной планировкой должна резко увеличиться. То есть произойдет изменение приоритетов в строительстве, большая часть новых домов будет ориентирована на потребителей среднего и высокодоходных классов.

Данный вариант потребует также внесения корректировки в налоговую политику, в частности, в налоги на недвижимое имущество. В результате состоятельные люди, приобретая жилье высокого качества, будут продавать прежние квартиры городу или муниципалитету, что позволит последним пополнять муниципальный жилой фонд и использовать его для вторичного заселения.

Реализация подобного варианта развития возможна при наличии следующих условий:

- установление конечного срока (например, 2 - 3 года) бесплатной приватизации;

- обеспечении очередников жильем на правах найма и аренды;

- сокращении доли "жилья для бедных" во вновь вводимых домах;

- введение прогрессивной системы налогообложения для владельцев недвижимости.

Эти мероприятия обеспечат условия для внутригородского перераспределения жилья, создадут свои сегменты рынка для каждой социальной группы.

Стратегия реформирования жилищной системы направлена на создание тех секторов жилищного рынка, которые сориентированы на платежеспособные высоко- и среднедоходные группы населения. Предусматривается возможность улучшения жилищных условий не только очередникам, но и той части населения, которая имеет жилье, выше установленной социальной нормы.

Таким образом, в программе принята концепция, предполагающая возможность улучшения жилищных условий не только очередникам, но и той части населения, которая имеет жилье, но стремится улучшить свои жилищные условия, т.е. всем сразу и одновременно на платной основе.

При муниципальных органах формируется очередность на жилье, подразделяемая:

- на получение бесплатного жилья в найм (очередников муниципалитетов, малоимущих и многодетных граждан и других льготных категорий);

- на участие в строительстве собственного жилья на свои средства (как в домах коттеджного типа, так и в квартирных жилых домах);

- на аренду жилья;

- на покупку жилья того или иного типа.

В условиях становления рыночных отношений, жилищная политика предполагает активное использование рыночных механизмов в развитии жилищной сферы.

Структура форм владения может быть следующей.

Дорогое частное жилье (малоэтажное с участком) будет составлять 1%.

Частный жилищный фонд может составить от 60% до 80%.

Владельцы приватизированных квартир могут объединяться в товарищества собственников или другие формы для совместного управления и эксплуатации своих домов.

Муниципальное жилье, т.е. жилищный фонд, переданный на баланс муниципалитетам, может составить от 20% до 40%. При этом муниципальный фонд не должен приватизироваться. Муниципальный фонд может принадлежать как городу, так и муниципалитетам.

Городской фонд (муниципальный жилищный фонд, находящийся в собственного города) должен использоваться для нужд государственных служащих и социально незащищенных категорий граждан и сдаваться в аренду на общих условиях.

Часть городского фонда (около 5%) следует использовать как городской переселенческий фонд для проведения реконструкции или иных целях. Наличие переселенческого фонда позволит городу более гибко и в сжатые сроки проводить реконструкцию, капитальный ремонт и др.

Собственно муниципальный фонд, находящийся в ведении муниципалитетов, должен быть использован для нужд малоимущего населения, очередников. Плата за найм подобных жилищ может быть льготной.

Обеспечение жильем очередников будет осуществляться за счет трех источников: государственного и муниципального строительства и квартир тех граждан, которые сочтут нужным выйти из общественного жилищного сектора. Стоимость приобретаемых муниципальными органами освобождаемых квартир при получении нового жилья с учетом их износа будет ниже на 20-40%, чем строительство таких же. Кроме того, они обойдутся дешевле и очередникам, частично оплачивающим их. Средства большинства населения начнут работать в жилищном секторе, изменятся пропорции между муниципальным и индивидуальным строительством, возрастет доля внебюджетного инвестирования. Данный вариант создаст основу для повышения жилищной мобильности населения, будет стимулировать процессы изменения жилищных условий в соответствии с потребностями семьи и динамику движения жилой площади.

Первые три сектора ориентированы на платежеспособные высоко- и среднедоходные группы населения. Высокодоходным группам населения дается возможность и всячески стимулируется выход из государственного фонда на жилищный рынок, создаются условия для реализации их жилищных предпочтений на основе складывающейся платежеспособности.

Предусматривается на первом этапе таким семьям выделять компенсации за освобождаемую квартиру в виде строительных сертификатов, зачета при продаже вновь построенного жилья или гарантий обеспечения условий индивидуального жилищного строительства.

Одновременно необходимо осуществить в муниципальных органах организацию сбора заявлений от тех, кто желает строиться, и декларации о доходах от тех, чье жилье остается в муниципальном фонде. Дальнейшее формирование очереди осуществляется с учетом доходов семьи. При предоставлении квартиры в порядке очереди заключается договор о муниципальном характере занимаемого жилья. Это означает сохранение нормированности при предоставлении и использовании такого жилья, сохранение разрешительного характера прописки и регистрации, возможности расторжения договора, а также повышения платы за найм, если доход квартиросъемщика увеличился.

Часть вновь вводимого жилья должна явиться основой для формирования арендного сектора. В высококачественных жилых домах государственного фонда освобождаемые помещения также должны сдаваться в аренду.

Таким образом, Программа ставит две главные задачи.

Первая - обеспечение бесплатным муниципальным жильем нуждающихся в нем (очередников - москвичей) с низким уровнем дохода и организация аренды жилья.

Вторая - формирование рынка жилья для москвичей со средними и высокими уровнями дохода, в том числе и очередников по современным параметрам.

В соответствии с этими двумя задачами должны быть и определены формы реализации программы.

2.4. Формирование многосекторной структуры жилья

Принятая стратегия преобразования жилищной системы предлагает создание многосекторной структуры жилья, базирующейся на сочетании частного и общественного владения жилищной собственностью.

Предусматривается сосуществование четырех секторов: частно-арендный сектор личной собственности и кооперативный (в т.ч. со смешанной собственностью), а также муниципальный и государственный сектора, учитывающих разные возможности и потребности социальных слоев населения города.

Прогноз развития различных форм собственности базируется на показателях текущей балансовой принадлежности жилищного фонда, темпах проводимой приватизации жилья, муниципализации ведомственного фонда, частичной распродажи пустующих домов, передачи в собственность инвесторам части реконструируемых домов на условиях коммерческого инвестирования, а также объемов вновь построенного в расчетный период жилья различных форм собственности.

Согласно представленному на рис. 2.1 прогнозу, объем муниципального жилья составит не более 20%, количество жилья (квартир), находящегося в личной собственности граждан, достигнет объема не менее 50 - 60%, оставшуюся долю жилья составит фонд, принадлежащий юридическим лицам (предприятиям, организациям различных организационно-правовых форм хозяйствования).

Муниципальный фонд, формируемый на договорной основе между муниципалитетом и квартиросъемщиками, предоставляет собой часть городского жилищного фонда и его инфраструктуры. Объем муниципального фонда устанавливается исходя из требований обеспечения социальных гарантий на жилье, а также с учетом существующего состояния городских фондов. Муниципальный фонд, формируемый из существующего жилищного фонда, а также вновь строящегося и представляемого на бесплатной основе, используется по договорам найма или аренды. Правила и порядок эксплуатации муниципального фонда определяется местными органами власти, которые несут ответственность за его содержание, сохранность, своевременный капитальный ремонт и модернизацию.

Одновременно предусматривается поэтапный переход муниципального и государственного жилищного фонда с действующей формы найма на экономическую аренду.

В частном секторе получает развитие коммерческая аренда, предполагающая кроме возмещения производственных затрат, получение прибыли.

Предметом договора аренды жилого помещения может быть пригодное для постоянного проживания жилое помещение в виде отдельной квартиры либо другое изолированное помещение, благоустроенное применительно к условиям г. Москвы и отвечающее санитарным и техническим нормам.

В аренду может быть передан целиком дом, либо его часть. Жилое помещение в виде квартиры или комнаты должно быть не менее социальной нормы жилой площади, установленной для г. Москвы.

Сторонами по договору аренды является собственник жилого помещения (арендодатель) с одной стороны и любое юридическое или физическое лицо (арендатор), с другой стороны.

По разрешению собственника арендатор может сдавать переданную ему жилую площадь в субаренду. Сроки аренды устанавливаются в договоре, но не менее чем на 1 год с правом последующей пролонгации.

В случае заключения договора аренды с правом выкупа, сроки, условия и порядок выкупа оговариваются сторонами в договоре. Выкуп жилого помещения может быть осуществлен не менее чем через 5 лет, но не более чем через 10 лет.

Продажа дома или квартиры для собственного проживания осуществляется на основе "права купить" арендуемое жилье.

Основу частного жилищного сектора составляют приватизированные квартиры, жилье, приобретаемое на платной основе, субсидируемое жилье жилищных товариществ. Для нормального функционирования частного сектора создаются условия по развитию рыночной инфраструктуры, риэлтерские структуры, система оценки жилья, эксплуатационные частные компании.

Важнейшим направлением повышения эффективности жилищного фонда является снижение числа общежитий и перевод их в муниципальный сектор и ведомственный фонд временного проживания.

2.5. Создание единой системы страхования жилья

Городская жилищная политика должна предусматривать обеспечение сохранения социальных гарантий в области жилищных прав граждан. В связи с этим возникает необходимость применения эффективного инструмента для возмещения имущественных потерь при повреждении или уничтожении жилья, в качестве которого целесообразно использовать механизм страхования для собственников и нанимателей жилых помещений.

В настоящее время собственники квартир, из-за недостаточной осведомленности в этих вопросах или физической невозможности, не предпринимают меры по защите своих имущественных интересов, а органы власти, в связи с отсутствием рыночного механизма гарантий на случай уничтожения жилья, находящегося в собственности граждан, вынуждены принимать решения о его замене, идя на существенные бюджетные затраты.

Концепция страхования жилищного фонда г. Москвы предусматривает систему страховой защиты жилья, при которой страхователями выступают как частные владельцы, так и собственники - физические лица и муниципальные органы управления.

Для возмещения ущерба, причиненного жилищному фонду, помимо привлекаемых средств населения, правительство Москвы гарантирует частичное дополнение (помимо средств страховых компаний) к возмещению имущественных потерь страхователям в пределах социальной нормы при повреждении или уничтожении жилья. Возмещение ущерба путем создания специального фонда страхования жилья, учредителями которого являются как страховые компании, так и Правительство Москвы в лице Департамента муниципального жилья, позволит реально осуществлять компенсацию понесенного ущерба гражданам.

Форма организации страхования в переходный период - добровольная. По мере стабилизации социально-экономической ситуации наиболее эффективной будет являться обязательная форма страхования.

Право на проведение страхования жилья в г. Москве предоставляется определенному количеству страховых компаний, имеющих лицензию на осуществление данного вида деятельности и включенных в перечень страховых компаний, уполномоченных Правительством Москвы осуществлять страхование жилья. Это позволит исключить случаи появления на данном страховом рынке некомпетентных страховщиков.

Для повышения финансовой устойчивости страховых компаний целесообразно их объединение в так называемый страховой пул. Страховая компания заключает договор страхования ответственности (с собственником муниципального жилья) или договор страхования жилого помещения (с частным собственником).

Расчет страхового тарифа обеспечивает минимальное значение страховых взносов населения, предусматривающее одновременно с учетом большого количества страхователей возмещение гражданам причиненного ущерба, в том числе и в случае полного уничтожения жилья.

Чем более широким окажется охват страхования, тем более ощутимым будет смягчение тяжести расходов по компенсации ущерба для каждого владельца. Порядок возмещения ущерба при наступлении страхового случая определяется в соответствии с действующим законодательством.

С целью реализации системы страховой защиты жилищного фонда разрабатывается и утверждается Правительством Москвы ряд документов, правила страхования, формы договоров, расчет страхового тарифа, порядок страховой оценки и т.д.

III. Формы и условия предоставления жилья очередникам

Предоставление жилой площади очередникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, должно осуществляться с учетом дохода семьи.

Предположительно можно выделить три группы:

1. Очередники с высокими доходами.

2. Очередники со средними доходами.

3. Очередники с низкими доходами.

Первая группа очередников обеспечивается из доли государственного жилья, предназначенного для продажи по коммерческим ценам, в домах улучшенной планировки, построенных по специальным проектам. Указанная группа населения может стать в основном потребителем высококачественного жилья, коттеджей и другого дорогостоящего жилья, средства от продажи которого могут быть направлены на социальную защиту малоимущих слоев населения, в том числе и в жилищной сфере.

Вторая группа может обеспечиваться из государственного жилья, предназначенного как для продажи, так и для сдачи в аренду с дифференциацией субсидирования.

Для третьей группы необходимо сохранить порядок предоставления "бесплатного" муниципального жилья, распределяемого в домах-новостройках типовых серий по социальной норме, в то время как для первых двух групп ограничения по предоставлению жилой площади должны быть сняты.

Жилая площадь может предоставляться в дополнение к имеющейся, при этом, учитывается суммарный размер ранее занимаемого и предоставляемого жилого помещения по договору найма. Предоставляемое помещение по договору аренды никаким нормативным ограничениям не подлежит.

При предоставлении жилья по социальным нормам с учетом всех членов семьи, ранее занимаемая площадь, в случае ее приватизации, должна передаваться городу или исполнительным органам власти на местах и поступать для обеспечения очередников.

Жилая площадь может предоставляться в дополнение к имеющейся, при этом, если суммарный размер ранее занимаемого и предоставляемого по договору найма жилья, превышает социальную норму (с учетом всех членов семьи), разница доплачивается очередником.

При передаче в дар ранее принадлежащей гражданину жилой площади, полученной в результате приватизации, гражданин имеет право на приватизацию, если получаемая жилая площадь соответствует социальным нормам с учетом всех членов семьи.

Предусматривается развитие такого вида аренды, как аренда с правом выкупа, которая, с одной стороны, является гарантией граждан на улучшение жилищных условий, а с другой стороны - развитием более прогрессивных методов кредитования и финансирования жилищной сферы.

IV. Принципы
дифференцированной поддержки семей при улучшении жилищных условий

Создание многосекторной структуры, включающей частный арендный сектор, сектор личной и смешанной собственности, а также сектор государственной и муниципальной собственности предусматривает формирование механизма дифференцированной поддержки различных категорий населения в зависимости от среднедушевых доходов семей.

Данные о доходах семей, имеющих обеспеченность менее 15 кв. м общей площади, позволили выделить характерные группы населения, имеющие определенный уровень достатка и выдвигающие соответствующие требования к жилищу:

1. население, имеющее относительно невысокие доходы и рассчитывающее на получение бесплатного муниципального жилья с достигнутым качеством жилищного стандарта, (который и рекомендуется принять за минимальный уровень жилищного стандарта);

2. население, имеющее средний уровень доходов, желающее вложить свои средства в улучшение жилищных условий при осуществлении государственной поддержки (в виде долгосрочных ссуд, кредитов и т.д.), рассчитающее на приобретение жилья с достигнутым уровнем жилищного стандарта по социальной норме площади жилища или несколько выше.

Для первой группы семей необходимо строительство квартир в соответствии с заявкой на квартирный состав жилищного строительства, определяемой в соответствии с потребностями очередников. При этом, учитывая, что вселение указанных семей в жилище муниципального фонда осуществляется на бесплатной основе, необходимо увязать нормы предоставления площади с социальными нормами площади на основе параметров квартир массовых серий домов.

Семьям очередников, желающих участвовать в инвестировании жилищного строительства, государство должно оказывать различные формы поддержки.

В общей структуре населения Москвы имеется незначительная группа семей, имеющих достаточно высокий уровень доходов (ориентировочно менее 1% от общего количества семей). Как правило, такие семьи имеют обеспеченность свыше 15 кв. м общей площади, ориентируются на изменение своих жилищных условий за счет приобретения жилища повышенного комфорта и способны участвовать в инвестировании строительства жилья как для собственных нужд, так и с целью получения дальнейшей прибыли от его эксплуатации.

Для группы семей, приобретающих или строящих жилище на свои средства, величина социальной нормы площади жилища должна стать нижней границей, определяющей общую площадь жилища, что позволит не допускать снижение стандарта его качества. Верхние границы общих площадей квартир (жилых домов) для указанной группы семей могут не нормироваться и, также как и их число будут определяться исключительно финансовыми возможностями инвесторов. Указанная группа населения может стать основным потребителем коттеджей, возводимых индустриальным методом или индивидуальных жилых домов, строящихся на территории Москвы, а также квартир с повышенным уровнем комфорта.

Для высокодоходной группы населения должна даваться возможность выхода из государственного фонда на жилищный рынок, создаваться условия для реализации их жилищных предпочтений на основе складывающейся платежеспособности.

Для этой цели на первом этапе таким семьям могут выделяться компенсации за освобождаемую квартиру в виде строительных сертификатов, зачета при продаже вновь построенного жилья или гарантий обеспеченности условий индивидуального жилищного строительства.

Важным аспектом жилищной политики должна стать государственная поддержка групп населения с низким уровнем доходов в оплате коммунальных услуг в виде предоставления субсидий в пределах социальной нормы площади.

Обеспечивается регулирование местными органами управления финансирования жилищного строительства с целью обеспечения строительства качественного жилья как бесплатно передаваемого в найм, так и инвестируемого будущими владельцами.

Осуществляется усиленная помощь для семей, доходы которых не превышают установленного предела. Участие федеральных и муниципальных органов власти состоит в финансовой помоще в форме субсидий, позволяющих снизить стоимость кредитов, выделяемых банками для жилищного финансирования.

Усиленная помощь оказывается малоимущим гражданам, имеющим доходы ниже средних доходов в Москве, не владеющих ни одним видом недвижимости, ветеранам, инвалидам за счет средств городского бюджета. Малая помощь для улучшения жилищных условий выделяется семьям с доходами не превышающими предела, установленного правительством Москвы, в виде субсидий, льготных банковских ссуд и т.д. Рис. 4.1, табл. 4.1.

Для увеличения числа желающих участвовать в приобретении жилья на свои средства необходимо осуществлять более эффективные схемы поддержки, в том числе с учетом передачи (продажи) занимаемой площади с последующим вычетом ее из стоимости нового жилья, а также снижением первоначального взноса.

Социологические исследования по выявлению возможностей участия населения в инвестировании строительства, выявили, что около 30% семей, проживающих в отдельных квартирах и являющихся очередниками муниципалитетов на улучшение жилищных условий, хотели бы приобрести квартиру с помощью ипотечного кредитования с первоначальным взносом от 15 до 30% стоимости новой квартиры и с 6% кредитной ставкой с рассрочкой платежа от 25 лет и более под залог недвижимости. В целом по Москве из состава очередников, проживающих в отдельных квартирах и имеющих право на получение бесплатного жилья, почти 20 тыс. семей могли бы участвовать своими средствами в улучшении жилищных условий. При этом для удовлетворения потребностей этих семей потребовалось бы 1,3 млн. кв. м общей площади или порядка 8,7% от пятилетнего объема ввода жилья.

Другая группа семей - претенденты на улучшение жилищных условий (не очередники), желающие участвовать в инвестировании своего жилища. Эти семьи могут рассчитывать на поддержку государства при условии приобретения единственного жилища по социальной норме площади (или незначительно превышающей ее). При этом, могут быть использованы те же квартиры в домах массовых серий. Для таких семей возможен принцип расселения, когда число комнат равно числу членов семьи.

Для данной группы семей форма финансовой поддержки государства должна выражаться как в предоставлении долгосрочных кредитов, так и в создании условий приобретения ими жилища по себестоимости. При этом реализуются варианты приобретения ими жилища в новостройках или в существующем жилищном фонде. Для этого следует разрешить муниципальным органам покупать приватизированные квартиры у семей, строящих или приобретающих жилье лучшего качества. Освобождающиеся типовые квартиры в этом случае будут поступать очередникам, выявившим желание участвовать в инвестировании строительства жилья, оплачивающим разницу в стоимости получаемого и ранее занимаемого ими жилища.

В случае приобретения ими квартир в новом фонде, часть стоимости новых квартир может погашаться за счет передачи городу ранее занимаемой площади. Данный вариант создаст основу для повышения жилищной мобильности населения, будет стимулировать процессы изменения жилищных условий в соответствии с потребностями семей и динамику движения жилой площади.

В перспективе объем нового жилищного строительства, предназначенного для данных целей должен составлять преимущественную долю в структуре нового строительства.

Анализ платежеспособности населения показал, что только немногим более 3% городских семей имеют доходы, позволяющие приобрести квартиру с использованием долгосрочных кредитов с льготной кредитной ставкой.

Ограниченное вмешательство исполнительных органов в финансирование жилищного строительства в секторе частного жилья, осуществляется путем регулирования кредитования, налоговой политики, регламентированного контроля. Наиболее эффективными формами финансирования в свободном секторе, создаваемыми по инициативе государства, являются сбережения и кредиты. Система сбережений (жилищные накопительные счета, жилищные вклады) стимулируют индивидуальные хозяйства хранить деньги в сберкассах (или других финансово-кредитных учреждениях)в течение определенного срока, что впоследствии дает на выгодных условиях право на приобретение, строительство или ремонт жилья.

4.1. Социально-экономические принципы
поддержки очередников, нуждающихся в улучшении жилищных условий

Основное содержание финансовой поддержки очередников со стороны муниципальных органов заключается в создании условий благоприятствования им в концентрации и использовании внебюджетных средств на жилищное строительство, включающих личные сбережения граждан, материальную помощь предприятий и организаций, заинтересованных в улучшении жилищных условий конкретному гражданину, кредиты банков, получаемые гражданами под залог недвижимости (земельных участков, дач, гаражей, имеющегося жилья и т.д.), свободные капиталы коммерческих структур. Возможны дотации муниципалитетов и префектур.

В программе предлагается организационно-экономическая схема улучшения жилищных условий очередников префектур, базирующаяся на следующих основных принципах:

- создание условий для максимального ускорения процесса улучшения жилищных условий очередников посредством механизмов обеспечения потребительского и инвестиционного сервиса;

- обеспечение совместного финансового участия муниципальных органов и конкретных очередников в решении проблем улучшения их жилищных условий;

- учет неразвитости фондов жилищных субсидий для адресной поддержки очередников и необходимости их формирования в ходе реализации концепции;

- обеспечение социально-справедливого порядка в структуре и размерах целевых взносов очередников (на основе утвержденных механизмов предоставления субсидий) исходя из очередности в улучшении жилищных условий;

- активная опора на общественные объединения очередников и обеспечение гласности создаваемых механизмов для общественного контроля и корректировки в ходе реализации концепции.

В основу концепции адресной помощи очередникам в улучшении их жилищных условий положен принцип комбинированной поддержки в формировании необходимого объема инвестиционных ресурсов (совокупного личного взноса) у очередника, включающей следующие основные элементы:

1. Личный целевой вклад очередника. Он определяется разницей между расчетной инвестиционной стоимостью квартиры, на которую претендует очередник, и расчетным размером субсидии, на которую он имеет право согласно постановлению Правительства РФ от 10.12.93 г. N 1278, и который может вноситься единовременно или в ходе основных этапов их участия в программе.

Размер личного целевого вклада зависит от времени ожидания в очереди и размера площади, превышающей социальную норму.

Данные средства вносятся на расчетный счет ответственного исполнителя программы в обмен на инвестиционные жилищные сертификаты специальной серии, в каждом из которых фиксируется размер целевого взноса и количество оплаченных им квадратных метров жилья в конкретном доме-новостройке.

2. Адресные субсидии муниципалитета или субсидии предприятий, на которых работают очередники, не относящиеся к бюджетной сфере.

Для очередников бюджетной сферы субсидии формируются в ходе самого инвестиционного этапа ответственным исполнителем программы по переданным ему префектурой на договорной основе полномочиям.

Имеющиеся в бюджете префектуры средства (от налогов, приватизации и т.д.) могут направляться в фонд субсидий для адресной поддержки конкретных очередников и перечисляться на договорной основе ответственному исполнителю программы.

3. Средства от фьючерской продажи квартиры, ранее занимаемой семье очередника.

4. Краткосрочный займ, выдаваемый в размере недовнесенного расчетного личного вклада очередника, который он сможет получать в размере недовнесенного остатка расчетного личного вклада в улучшение жилищных условий.

Максимальный размер такого займа может быть в пределах 30% от расчетного личного взноса и должен быть погашен в течение двух лет с момента сдачи дома в эксплуатацию.

Займ должен предоставляться под низкие банковские проценты из средств, аккумулированных муниципальными органами или инвесторами от других очередников.

До выплаты ссуд очередником жилье предоставляется не в собственность, а в аренду.

Исключительная острота и неотложность решения проблемы аккумулирования финансовых источников обусловливает минимальные сроки осуществления предлагаемого подхода.

Предполагается три этапа реализации:

I этап - I полугодие 1995 г. - подготовительный, включающий обсуждение и принятие данной концепции городскими органами, выявление потенциальных очередников;

II этап - II полугодие 1995 г. - апробация системы адресной финансовой помощи очередникам в улучшении жилищных условий. С этой целью Департамент муниципального жилья формирует программу с конкретными данными по числу очередников и требуемым объемам инвестирования. Вместе с тем отрабатывает нормативно-правовые документы, регламентирующие порядок обеспечения жильем очередников на платной основе. Формируется фонд безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья. Обеспечивается организация предоставления очередникам на жилье, желающим улучшить жилищные условия по предлагаемой организационно-финансовой схеме, льготных условий кредитования.

III этап - 1996 г. - широкое внедрение системы комбинированной поддержки очередников со средними доходами в улучшении их жилищных условий.

4.2. Организационный механизм
консолидации бюджетных и небюджетных средств при предоставлении субсидируемого жилья

Мобилизация небюджетных средств, в том числе частных финансов и личных сбережений граждан, на развитие жилья массового спроса обеспечивается на основе консолидации бюджетного и небюджетного жилищного финансирования. При этом бюджетные средства выполняют роль гаранта, катализатора и организатора процесса консолидации всех жилищных ресурсов в единый жилищный фонд. Являясь главным условием привлечения денежных средств из других источников, бюджетные средства создают также материальную основу государственного регулирования деятельности рыночных структур.

Процесс консолидации жилищного финансирования из государственных и частных источников будет способствовать не только развитию муниципального жилья, но также сопровождаться созданием в общественном секторе новых, альтернативных форм предоставления субсидируемого жилья через некоммерческие жилищные организации: ассоциации, компании и кооперативы. Одновременно расширится социальная база потребителей, все больше социальных групп будет охватываться массовым субсидируемым жильем. Различные запросы и возможности этих групп требуют дифференцированного подхода как к субсидированию, так и к количеству и стоимости предоставляемого жилья, к соотношению вклада семьи и государства в покрытие жилищных расходов.

Для организации консолидируемых финансовых источников предлагается создание Фонда развития массового жилья (Фонд развития жилищного строительства).

Фонд развития массового жилья должен быть независимой общественной организацией, создаваемой на основании закона об альтернативных формах субсидируемого государством массового жилья и призван осуществлять координацию общественной, благотворительной и коммерческой деятельности, способствующей увеличению, улучшению, надлежащему содержанию и справедливому использованию жилья некоммерческих общественных организаций.

В Фонд развития массового жилья Москвы (ФРАМЖ) включить три ключевые структуры:

Жилищная корпорация - агентство правительства города.

Движение добровольных жилищных обществ, представленное Московской ассоциацией жилищных обществ (МАЖО);

Жилищно-муниципальный ссудо-сберегательный банк Москвы (ЖМССБ).

ФРАМЖ возглавляется Координационным советом в составе Председателя, заместителя председателя и трех представителей структур, входящих во ФРАМЖ - жилищной корпорации Москвы, МАЖО, ЖССБ. Председатель и заместитель председателя Координационного совета Фонда назначаются мэром Москвы.

Жилищная Корпорация Москвы создается для содействия развитию добровольных жилищных обществ. В круг ее обязанностей должно входить:

- оказание методической помощи жилищным обществам;

- финансирование строительных программ жилищных обществ путем предоставления краткосрочных кредитов и грантов на рефинансирование этих кредитов и кредитов муниципалитетов;

- контроль за использованием финансов и распределением жилищного фонда;

- рассмотрение и утверждение ежегодных финансовых отчетов жилищных обществ;

- разработка ежегодных строительных программ и их утверждение;

- инструктаж, организация обмена опытом и методическая помощь домовым комитетам, управления домами и жилищными обществами в их повседневной деятельности.

Жилищная Корпорация должна являться агентством правительства Москвы, непосредственно подчиненным Департаменту муниципального жилья и иметь своих уполномоченных при жилищных комитетах административных округов.

Добровольные жилищные общества, ассоциации - второй и важнейший структурный компонент Фонда развития жилья.

Жилищные ассоциации являются организациями, которые не ставят перед собой цель получения прибыли; они контролируются акционерами, которые в своей работе не преследуют финансовых интересов. Они полностью независимы от местных органов управления, - хотя могут получать значительные общественные средства. Они представляют собой альтернативную форму, действующую за пределами обычного разделения на общественный и частный сектор.

К добровольным жилищным обществам можно отнести жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), жилищные кооперативы (ЖК), молодежные жилищные комплексы (МЖК), жилищные товарищества (товарищества собственников квартир).

Жилищно-муниципальный ссудо-сберегательный банк Москвы - третий структурный элемент Фонда развития массового жилья. Его задача осуществлять все банковские операции, связанные с финансами жилищной корпорации и жилищных обществ из бюджетных и небюджетных источников, включая обслуживание:

- краткосрочных кредитов и грантов жилищной Корпорации;

- краткосрочных кредитов муниципалитетов;

- кредитов страховых и пенсионных фондов;

- кредитов ипотечных банков;

- выплат государственных жилищных пособий членам жилищных обществ;

- выплат ссуд на погашение первого взноса при оформлении ипотек на покупаемое жилье;

- ипотечных кредитов членам жилищных обществ;

- накопительных жилищных счетов граждан;

- расчетных счетов жилищных обществ.

С развитием самоуправления возможен процесс передачи муниципального жилищного фонда в ведение жилищных ассоциаций. Это касается как содержания существующего фонда (самоуправляемые ассоциации арендаторов муниципального жилья), так и нового строительства, модернизации и реконструкции существующего фонда, т.е. речь идет о передаче функции заказчика полностью жилищным ассоциациям.

V. Финансово-экономическое обеспечение программы

5.1. Экономические аспекты

Финансово-экономическое обеспечение программы "Жилище" базируется на усилении экономической самостоятельности и ответственности муниципальных органов управления, расширении собственных финансовых источников, увеличении доли внебюджетных источников финансирования за счет привлеченных средств населения, предприятий и коммерческих структур.

Переход на самофинансирование социально-экономического развития города и формирование городского бюджета предполагает, что средства на мероприятия программы будут обеспечиваться прежде всего за счет полученных на территории города доходов, величина которых зависит от деятельности предприятий, структуры налогов, работы органов управления.

В ходе реализации жилищной политики в г. Москве предполагается создать кредитно-финансовый механизм, позволяющий обеспечить решение следующих главных задач:

- обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан;

- осуществление в необходимых объемах строительства и реконструкции жилищного фонда;

- улучшение жилищных условий для всех слоев населения.

В условиях дефицита централизованных средств проведение жилищной политики базируется, главным образом, на использовании небюджетных источников финансирования, таких как:

- средства от продажи принадлежащей городу жилой площади;

- средства привлекаемых инвесторов на модернизацию и реконструкцию жилищного фонда;

- жилищные кредиты;

- средства населения;

- специальные налоговые поступления;

- средства от продажи ценных бумаг (жилищные сертификаты и облигации, городские и муниципальные займы);

- арендная плата за нежилые помещения и жилые помещения;

- арендная плата за землю;

- субсидии города очередникам;

- прочие внебюджетные средства.

Привлечение централизованных средств предусматривается исключительно для обеспечения жильем определенных категорий населения, их социальных прав и гарантий. Такие виды финансирования строительства, как средства федерального и городского бюджетов, а также ЖСК в перспективе будут сокращаться и, наоборот, роль внебюджетных фондов развития жилищного строительства будет возрастать.

Порядок формирования внебюджетных фондов предполагает, в первую очередь, учет местных особенностей, что исключительно важно для условий г. Москвы.

Наряду с поступлениями от реализации жилья по рыночным ценам, внебюджетный городской фонд аккумулирует средства от продажи незавершенного строительства, свободных территорий под строительство на коммерческой основе, которые также используются строго целевым образом по следующим направлениям:

- строительство жилищного фонда социального использования;

- инженерная подготовка территорий под новое жилищное строительство;

- строительство и ремонт объектов жилищно-коммунального хозяйства;

- строительство объектов социальной инфраструктуры;

- социальная поддержка малоимущих групп населения для оплаты строительства, приобретения и содержания жилья;

- развитие производства эффективных строительных материалов и конструкций;

- приобретение ценных бумаг, с целью получения доходов, направляемых на развитие жилищного строительства;

- другие мероприятия, направленные на реализацию жилищной политики.

В первую очередь внебюджетные инвестиции направляются на строительство жилья для очередников и малоимущих групп населения. Значительно (почти в 8 раз) возросло в течение года финансирование за счет государственных небюджетных инвестиционных фондов.

Эта тенденция, являющаяся результатом целенаправленной политики правительства Москвы на формирование инвестиционных ресурсов, будет прослеживаться в перспективе (табл. 5.1, 5.2).

Так, в плане на 1995 г. и на перспективу до 2000 г. доля ввода общей площади финансируемой из городского и республиканского бюджета составит всего 8%. Увеличение же внебюджетных источников финансирования, включая средства привлекаемых инвесторов (с 43 до 62%), позволит построить в период 1996 - 2000 гг. муниципального жилья в городе около 5 млн. кв. м общей площади.

За счет средств федерального и городского бюджетов будут решаться задачи обеспечения жильем военнослужащих, уволенных в запас и отставку, лиц, пострадавших от аварии на Чернобыльской АЭС, работников организаций здравоохранения, просвещения и социального обеспечения, подведомственных правительству Москвы, а также на выделение субсидий малоимущим гражданам, состоящим на учете в префектурах административных округов, что составит, как упоминалось выше, около 5% от общего объема ввода жилья в Москве.

Одной из форм привлечения к строительству жилья средств населения является организация товариществ, объединяющих собственников в едином комплексе недвижимого имущества. Привлекательность и перспективность развития этой формы участия населения в управлении жилищным фондом определяется отношениями собственности домовладельцев, возникающими на основе единого комплекса недвижимого имущества, в том числе при приращении этого имущества путем строительства, реконструкции, в том числе расширения (надстройки).

В целях оказания помощи гражданам в строительстве (реконструкции) и приобретении жилья будут предоставляться в установленном порядке кредиты, являющиеся одной из перспективных форм внебюджетного финансирования.

При условии залога недвижимого имущества такого рода кредит для юридических и физических лиц выступает в виде ипотеки.

При кредитовании строительства (реконструкции) или приобретения жилья банком будут предоставляться три вида жилищных кредитов:

- краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);

- краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ (строительный кредит);

- долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).

Кредитно-финансовый механизм реализации строительных программ исходит из предпосылки возможного государственного вмешательства путем его регулирования. С этой целью предусматривается обеспечение участия в финансировании или строительстве жилья либо путем займов, сближения ставок банковского процента, либо в форме государственных гарантий.

Предусматривается ипотечное кредитование предоставления займов на длительный срок (25 - 30 лет). Погашение кредита предоставляется на приобретение жилых помещений, в которых будут проживать их владельцы. Приобретаемое жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа, собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит.

Ключевой задачей программы является создание условий, которые позволили бы банкам заниматься ипотечным кредитованием без неоправданного риска. Это возможно при условии снижения темпов инфляции до 3 - 4% в месяц. В этом случае появится возможность предоставления кредитов при наличии специальных гарантий против риска неплатежей по кредитам теми заемщиками, чьи доходы будут расти более медленными темпами по сравнению с процентной ставкой по ипотечному кредиту.

Наряду с этим предусматривается механизм субсидирования приобретения жилья непосредственно в ходе строительства: застройщик бесплатно получает земельный участок, ему предоставляются дешевые строительные займы, кредиты и субсидии.

Предлагаемые варианты помощи могут быть организованы таким образом, что величина предоставляемых заемщику субсидий в текущих ценах является одинаковой в случае их получения в виде помощи в оплате первого взноса или же в виде сниженной процентной ставки за кредит.

Предполагается четыре варианта помощи семье через банковскую систему:

1. Субсидирование целевых сберегательных счетов, предназначенных для приобретения жилья, проводится в форме освобождения от налогов доходов по вкладам средств индивидуальных вкладчиков, помещаемых на целевые сберегательные счета, а также средств предприятий, направляемых на сберегательные счета своих работников, или в виде безвозмездных государственных взносов на сберегательные счета в определенной пропорции к сбережениям вкладчика.

2. Субсидирование процента, при котором правительство платит часть процентной ставки по ипотечному кредиту.

3. Вычет суммы, облагаемой подоходным налогом, выплат процентов по ипотечному кредиту. Данный вид субсидирования преследует цель снизить воздействие прогрессивного принципа налогообложения.

4. Субсидии для оплаты первого взноса, на безвозмездной основе предоставляет заемщику определенную сумму средств, что позволяет увеличить размер взноса, который заемщик может заплатить в момент приобретения жилья.

Все описанные виды субсидий могут применяться в различных комбинациях и требуют незамедлительного внедрения в качестве финансово-кредитного механизма. Учитывая слабую заинтересованность как заемщика, так и кредитора в получении субсидий через несколько лет (после накопления суммы, требуемой для получения кредита), рекомендуется схема, предусматривающая начисление субсидий в текущих ценах на счет заемщика в момент, когда он приступил к исполнению сберегательного контракта. В конце сберегательного периода московское правительство компенсирует разницу между нормативной суммой субсидии (в пределах до 70%) и ее фактической величиной на счету у заказчика. Предлагаемый порядок позволит ускорить аккумуляцию средств населения для решения жилищной проблемы.

Для внедрения системы приобретения жилья в рассрочку создается сеть ссудо-сберегательных учреждений, включающих сберегательные и инвестиционныне банки, на базе сбербанков и ряда коммерческих банков г. Москвы.

Сберегательные банки аккумулируют частные сбережения, которые являются стандартными срочными вкладами через сберегательные книжки, либо осуществляются по схеме стройсбережений. Коммерческие банки, при мобилизации средств начального капитала получают заем от сберегательных банков. Используя начальный капитал, такие банки выдают кредиты и обслуживают их. Дополнительные средства поступают через срочные займы. Выпуск займа реализуется либо методом непосредственной продажи, либо методом выпуска облигаций и других видов ценных бумаг.

В программе предлагается исходить из стандартного кредита, выдаваемого банком на 20 лет при условии, что заемщик будет расходовать на оплату своего кредита не более 25% семейного дохода. Уровень реальной процентной ставки 6, 8 и 10%. Учитывая сложившиеся в 1994 г. темпы роста доходов московских семей, можно предположить, что с начала 1995 г. реальные среднедушевые доходы позволят получать кредит в размере 12 - 15 млн. руб. При условиях стабилизации сложившейся стоимости жилищного строительства, можно реально рассчитывать на получение кредита, покрывающего 30% строительной стоимости стандартного жилья и получение субсидии в размере 70% стоимости. Следует подчеркнуть, что далеко не все семьи со средними доходами могут рассчитывать на субсидию 70%. Ориентировочно их количество не превышает 10%.

В то же время, если ориентироваться на приобретение квартир по рыночной цене, то для получения соответствующего кредита необходимо иметь уровень среднедушевых доходов - на уровне 600 - 800 тыс. руб. на человека в семье и более. Это обусловлено сложившимся в настоящий момент 2,5 - 5-кратным разрывом между строительной и рыночной стоимостью жилья в Москве. С развитием рынка в Москве этот разрыв сокращается и будет сокращаться в перспективе. Таким образом, сегодня доля семей, которые могут позволить себе приобрести квартиру по рыночной цене при помощи ипотечного кредита, составляет 1,5 - 2%.

Перспективной формой привлечения средств населения в строительство жилья является выпуск в обращение жилищных сертификатов, к выпуску которых приступило московское правительство.

Жилищный сертификат - особый вид облигации с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющий право их собственности на:

- приобретение собственником квартиры;

- получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

Привлечение средств населения через систему выпуска и обращения жилищных сертификатов (долговых жилищных обязательств) тем эффективнее, чем ниже темпы инфляции и соответственно выше доверие населения к ценным бумагам в целом. Эта форма рассчитана на людей со средним достатком и позволит накопить средства на новое жилье, не ограничиваясь сроками.

В перспективе должна получить также распространение и система долевого строительства. Эта система рассчитана на юридические лица или физические лица, с доходом выше среднего. Строительство жилья в данном случае финансируется самим клиентом. Обязательное условие долевого участия - выплата всей стоимости квартиры к моменту окончания строительства.

В качестве одной из форм привлечения инвесторов (инвестиций) к реализации жилищной программы может быть "опцион Застройки". Эта форма финансовой мобилизации средств развивает практику предоставления правительством Москвы права преимущественного заключения договоров долгосрочной аренды земли. Целесообразно использовать этот инструмент на стадии широкомасштабных инвестиций в инженерно-транспортную инфраструктуру, т.е. в ту сферу, куда наименее охотно вкладываются средства инвесторов. Эмиссия ценных бумаг, таких как жилищные сертификаты, облигации, векселя, связана с непосредственным процессом строительства жилья. Опцион же, не являясь ценной бумагой, по сути - открытый контракт на право участия в строительстве с последующей гарантией долгосрочной аренды земли в случае выполнения обязательств по застройке.

В перспективе в рамках комплексной реализации жилищной программы возможны две организационные формы консолидации такого рода внебюджетных целевых ресурсов:

- проведение инвестиционных торгов по продаже опционов застройки на участке в долевом строительстве жилых домов;

- проведение конкурсов на предоставление права строительства коммерческих объектов социальной инфраструктуры по индивидуальным проектам.

Наряду с привлечением внебюджетных средств в реализации программы "Жилище" возрастает и роль бюджетных ассигнований, предназначенных для решения первоочередных муниципальных задач.

В этой связи предполагается интенсифицировать такие источники пополнения бюджета как:

- доход от использования земли;

- налоги на недвижимость;

- снижение стоимости строительства.

Программа предусматривает значительное увеличение городского бюджета за счет привлеченных источников и, в первую очередь, пересмотр в сторону более правильного и научно-обоснованного уровня ставок земельного налога и ежегодной арендной платы по оценочным зонам Москвы.

Предстоит также изменить структуру местного бюджета за счет использования налогов на недвижимость, что позволит более эффективно использовать недвижимость в городе и направлять до 80% этих поступлений на развитие жилищной инфраструктуры.

В целях обеспечения сохранности существующего жилищного фонда в переходный период решения послеприватизационных проблем предусматривается осуществление финансирования капитального ремонта жилья за счет средств городского бюджета с постепенным стимулированием привлечения финансовых ресурсов собственников жилых помещений для улучшения и обновления жилой среды.

5.2. Укрепление финансовой базы для строительства муниципального жилья

В условиях ограниченных инвестиционных ресурсов и непрекращающейся инфляции успех программы "Жилище" зависит в первую очередь от того, насколько реальными окажутся источники ее финансового обеспечения.

Решение жилищной проблемы в Москве, помимо своего социального значения, в настоящее время приобретает еще и политическое звучание.

Это дает основания считать ее первоочередной задачей в деятельности городской администрации, требующей неотложной концентрации на реализации программы всех имеющихся у города ресурсов и прежде всего финансовых.

Представляется правильным сохранить на период до 2000 г. в качестве основного, сложившийся стандарт муниципального жилья как для очередников и льготных категорий населения, так и для продажи. При этом не исключается проведение мероприятий, повышающих комфортность жилья за счет улучшения планировки квартир с учетом потребностей жильцов, совершенствования систем инженерного оборудования, энергосбережений, обеспечения необходимых удобств. Что касается дорогих жилых домов с повышенной комфортностью, то их объем должен определяться реальным платежеспособным спросом на рынке жилья и индивидуальными заказами инвесторов.

Решение жилищной проблемы в Москве означает прежде всего максимальное обеспечение муниципальным жильем очередников и льготных категорий населения. Для города это будет неотложной задачей постоянного характера, определяющей его жилищную политику в обозримой перспективе, уходящей за пределы 2000 года. Финансирование строительства этого жилья в полном объеме должно стать приоритетной (защищенной) расходной статьей городского бюджета, не зависящей от исполнения доходной его части. При этом большую часть внебюджетных фондов, создаваемых городом, следует включить в состав бюджета, возложив на налоговую службу активный контроль за своевременным поступлением в него соответствующих средств. Этим под строительство бесплатного жилья для очередников и льготных категорий населения будет подведена твердая реальная финансовая база. Эти меры позволят радикально решить проблему финансового обеспечения строительства муниципального жилья, помогут городу выполнить одно из главных своих обязательств перед москвичами.

Решению жилищной проблемы будет способствовать изменение ныне практикуемого порядка хранения средств городского бюджета на счетах в уполномоченных (доверительных) коммерческих банках и отказ от их услуг по осуществлению бюджетного финансирования. Средства налогоплательщиков по социально-экономическим и этическим соображениям не должны служить источником доходов коммерческих банков.

Доход от использования этих средств является полностью собственностью государства, города и отдавать его хотя бы частично коммерческим структурам - это равносильно содержанию их за счет налогоплательщиков.

Бюджетные средства города долины храниться в городском филиале Центрального банка России или в специальном банке правительства Москвы и весь доход от временного использования этих средств следует полностью перечислять в городской бюджет. Такой банк к тому же мог бы предоставлять на льготных условиях значительные, более дешевые кредиты для инвестирования в жилищное строительство. Все это послужит дополнительным источником пополнения бюджета, укрепит финансовую базу строительства муниципального жилья.

Для гарантированного формирования инвестиционной части городского бюджета предлагается обеспечить дополнительное поступление в него средств, направляемых на финансирование жилищной программы за счет:

- 70% объема поступаемых налогов на жилищное имущество от физических лиц. По предварительным оценкам за 1994 г. город мог бы получить не менее 100 млрд. руб.;

- установление нижнего предела размера платы за жилье и коммунальных услуг, для семей с высокими доходами, не ниже 3% от совокупного дохода семьи;

- направление не менее 50% от объема арендной платы за нежилые помещения;

- направление на продажу пустующих жилых домов с целью получения дополнительных ресурсов в городской бюджет.

Необходимо при операциях с недвижимостью изменить налогообложение, в частности:

- отменить процент от стоимости за нотариальное оформление, зафиксировав госпошлину за нотариальное оформление относительно ММОТ;

- подоходный налог взимать только с дохода, полученного в результате перепродажи имущества, т.е. разницей между покупкой и продажной ценой в случае покупки с целью продажи.

В случае продажи приватизированного имущества отменить подоходный налог, т.к. произошел переход материальной ценности в денежное выражение (дохода гражданин не получил);

- ввести цивилизованный институт оценки для отражения в договоре купли-продажи реальной стоимость объектов, привязанный либо к доллару США, либо к ММОТ;

- обеспечить фиксацию госпошлины относительно ММОТ;

- исключить взимание подоходного налога с граждан при наследовании и дарении недвижимого имущества при определении годового совокупного дохода;

- отменить налог с имущества, переходящего в порядке дарения и наследования в случае родственных отношений;

- уменьшить налог с имущества, переходящего в порядке наследования лицам, не находящимся в родственных отношениях. Налог не должен превышать 5% от реальной стоимость объекта.

Шире внедрять модель инвестирования реконструкции существующей застройки на принципах самоокупаемости, которые бы обеспечивали баланс затратных и доходных статей программы реконструкции жилых кварталов, дающий "положительное сальдо" в результате предоставления инвесторам недвижимости на коммерческой основе.

Принципы самоокупаемости и связанная с ними система показателей и критериев должны стать основой определения эффективности инвестирования объектов строительства и реконструкции на основе бизнес-планирования.

5.3. Организация ипотечного жилищного кредитования

Определяющим направлением, принципиально влияющим на проблему жилищного обеспечения граждан со средними доходами, выступает ипотечное кредитование. Местные органы власти регулируют развитие рынка ипотечных кредитов и взаимодействуют со всеми сторонами, участвующими в процессе жилищного кредитования: заемщиками, кредиторами и инвесторами, предоставляющими в той или иной форме денежные средства для строительства или приобретения жилья.

С целью реализации ипотечного механизма кредитования жилищного строительства предлагается создание Московского агентства по ипотечному жилищному кредитованию с выполнением следующих функций:

- разработка стандартов для ипотечного кредитования с определением типов кредитов;

- поддержание ликвидности банков через финансирование определенных типов ипотечных кредитов;

- выпуск собственных ценных бумаг, обеспеченных приобретенными ипотечными кредитами для привлечения инвестиций в сферу жилищного кредитования;

- совместная работа с Ассоциацией банков и другими организациями для совершенствования квалификационного уровня специалистов в области ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья.

Одной из возможных форм участия правительства Москвы может быть предоставление гарантий по ценным бумагам Агентства, что обеспечит привлекательность ценных бумаг для частных инвесторов и достижение целей мобилизации долгосрочных сбережений для инвестирования в жилищную сферу.

Создание Московского Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и выполнение функций по установлению стандартов ипотечных операций устранит вероятность появления огромного количества кредитных схем, которые могут быть весьма рискованными как для банков, так и для заемщиков укрепит доверие инвесторов к ценным бумагам, гарантированным правительством Москвы, обеспечит условия для ликвидации острейшей жилищной проблемы без привлечения бюджетных средств и появления новых стабильных и безопасных инвестиционных возможностей для юридических и физических лиц.

Допустимый уровень кредитного риска достигается через гарантии от работодателя заемщику или на основе использования договора об аренде жилья с последующим выкупом.

Риск процентной ставки обеспечивается через использование переменных ставок или индексированных кредитов (с привязкой к курсу доллара, кредиты со сдвоенной процентной ставкой и отсрочкой платежей, которые построены на применении ставки по межбанковским кредитам (ИРОН) - инструмент с регулируемой отсрочкой платежа), а также кредиты с фиксированной ставкой процента и индексированием оставшейся суммы задолженности в соответствии с изменением минимальной зарплаты.

Рекомендуемая схема ипотечного кредитования представлена на рис. 5.1.

5.4. Механизм
участия финансовых структур в реализации городской жилищной программы

С целью дальнейшего развития рынка жилья предлагается комплекс мер, позволяющих резко активизировать участие банков в финансировании жилищного строительства.

В зависимости от исходных условий, особенностей проектных решений предлагается следующая схема финансирования:

- долевое участие будущих собственников жилья в финансировании строительства;

- сочетание банковского кредита, собственных средств строительных организаций или фирм и долевое участие других организаций;

- консолидация бюджетного и долевого финансирования;

- объединение средств банковских кредитов, долевого финансирования, средств населения, фьючерсов совместно с собственными ресурсами риелтерских структур, выступающих одновременно в лице инвесторов-заказчиков, подрядчиков и брокеров с возможностью различных сочетаний этих функций.

Для банков, принимающих на себя кредитование жилищного строительства, должна обеспечиваться поддержка в направлении:

- организации специального лицензирования;

- льготного налогообложения прибыли;

- снижение до 5 - 7% нормы обязательного резервирования;

- размещение в них бюджетных и небюджетных ресурсов пропорционально фактическим объемам их капвложений;

- предоставление льгот по аренде помещений, оплате коммунальных и эксплуатационных услуг, местном фискальном обложении и сборах;

- оказание помощи в оценке платежеспособности кредитополучателя.

Московский муниципальный ссудо-сберегательный банк, являясь уполномоченным агентом Правительства Москвы, совместно с сетью окружных банков или уполномоченных правительством Москвы, включает в свою денежную программу общий объем среднесрочных и долгосрочных кредитов для банков на строительство жилья и объектов социальной инфраструктуры, создает сберегательные накопительные счета для населения.

Предлагается введение льгот и поощрений для коммерческих банков для стимулирования участия их в жилищной программе города:

- для ускоренного наращивания ресурсно-депозитной базы предлагается засчитывать в счет первоначального взноса на строительство или приобретение жилья стоимости их акций или облигаций, находящихся на руках у населения;

- освобождение от налогов всей прибыли банков от средне- и долгосрочных кредитов в рамках реализации программы жилищного строительства;

- освобождение от фискального обложения той части прибыли, которая банками направляется на наращивание общих резервов для покрытия задолженности по сомнительным кредитам страховых фондов.

Одновременно с предлагаемыми мерами необходимо:

- частично освободить от подоходного налога средства граждан, перечисляемых ими на целевые накопительные счета в банках;

- освободить от фискального обложения дивиденды и проценты по вкладам и паям юридических и физических лиц, участвующих в инвестиционных кампаниях, банках, фондах, вкладывающих не менее 50% активов в строительство жилья;

- сократить на 50% ставку НДС на строительные материалы и изделия, реализуемые на жилищное строительство и на 100% - при возведении муниципального жилья;

- освободить от налогов проектные, научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы и консалтинго-инженеринговые услуги в жилищной сфере.

VI. Организационные аспекты

Характеризуя принципиальные изменения в подходах и структуре инвестиционного обеспечения программы "Жилище" следует особенно остановиться на такай новой форме организации инвестирования строительства жилья, как реализация локальных целевых программ адресной помощи гражданам в улучшении жилищных условий.

Предусматривается, что такие программы будут разработаны и приняты к реализации в каждой из московских префектур уже в 1995 году (в Северо-Восточном и Восточном административных округах такие программы утверждены уже в 1994 году).

Основная ориентация этих программ - изыскание местных резервов для формирования фондов жилищных субсидий и включение этих субсидий в схемы комбинированного и смешанного финансирования, основанных на широком привлечении средств очередников и других граждан к участию в системе стройсбережений и целевого инвестирования жилья. Именно эти программы должны вместить в себя последовательное и в то же время щадящее развитие принципов платности и зарабатывания жилья и ускорить тем самым реальную разгрузку очередей на жилье в г. Москве. Общий объем ввода жилья по линии таких программ должен составить до 2000 г. около 4 млн. кв. м, что даст возможность выделить очередникам на частично платной основе 2,1 - 2,2 млн. кв. м жилья или примерно 35 тыс. новых квартир и дополнительно около 35 тыс. квартир, высвобождающихся после переселения.

Наряду с этим необходимо развивать инициативу коммерческих структур по привлечению негосударственных средств на градостроительство.

Для обеспечения нормального функционирования всех служб жилищной сферы должна быть создана разветвленная сеть предприятий малого бизнеса, конкурирующих между собой за получение заказов от крупных предприятий, за участие в выполнение префектурами муниципальных и городских программ, городских заказов. Только после этого можно будет постепенно обязанности по бесперебойной работе объектов жилищной сферы передавать этим структурам.

Становление негосударственного сектора в жилищной сфере в т.ч. в ремонтно-строительном производстве, призванное обеспечить эффективную деятельность всех муниципальных служб осуществляется в трех важных направлениях:

- создание и первоначальное развитие малого бизнеса, особенно в подотраслях жилищно-коммунального хозяйства;

- развитие предпринимательских структур, прошедших стадию первоначального накопления капитала;

- создание и развитие предпринимательских структур в результате приватизации и разгосударствления предприятий и организаций.

Ключевым моментом в переходный период к рынку жилья является стимулирование развития индустрии частных управленческих компаний, призванных обеспечить антизатратное эффективное содержание жилья на основе привлечения опытных частных менеджеров для обслуживания владельцев квартир по мере развития приватизационного процесса.

В основу формирования новых организационно-хозяйственных структур должны быть положены принципы оптимального сочетания малых, средних и крупных форм, задействование возможностей стратегического планирования и интеграция различных видов ресурсов, используемая в жилищной сфере.

В целях формирования небюджетных источников финансирования для реализации муниципальных программ строительства и комплексной реконструкции жилой застройки предусматривается создание муниципальных фондов социально-экономического и градостроительного развития.

Фонды, учредителями которых при соответствующем законодательству разрешении выступят по поручению Московского комитета по управлению имуществом, Территориальные агентства Москомимущества соответствующих административных округов станут самостоятельно хозяйствующими субъектами с правами юридического лица. Вся прибыль, полученная в результате хозяйственной деятельности фондов, будет направляться на инвестирование в жилищного строительство на территории округов. Вся жилая площадь, построенная при участии фондов, после расчета с инвесторами будет направляться на обеспечение очередников округов. Таким образом, фонды станут некоммерческими, бесприбыльными организациями, работающими под контролем Департамента муниципального жилья и префектур и решающими проблемы социально-экономического развития округов. Это повысит доверие к фондам со стороны инвесторов и населения.

Оплата стоимости жилищных сертификатов может производиться очередником с использованием безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья, банковских кредитов (в числе ипотечных под залог имеющегося в собственности очередника жилья) или средства предприятий и организаций, выделяемых работникам для улучшения жилищных условий.

Очередник или инвестор, выкупивший количество жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30% общей площади конкретной квартиры, получит право на заключение с фондом договора аренды квартиры с рассрочкой выплаты оставшейся стоимости квартиры. После выполнения арендатором своих финансовых обязательств перед фондом, квартира передается ему в собственность.

Для получения дополнительных источников финансирования предусматривается формирование рынка ценных бумаг, в т.ч. реализация облигаций целевых муниципальных и городских займов, государственных городских краткосрочных облигаций (ГГКО), освобождаемых от основных налогов (подоходного и с прибыли), а также снижение налога на операцию с ценными бумагами до 0,1%).

Облигации ГГКО могут иметь весьма высокие гарантии ликвидности: наличие специальных кредитных линий, статья дохода в бюджете (налог на имущество), специально выделенная городская недвижимость.

Для успешной реализации жилищной реформы и решения послеприватизационных проблем предусматривается подготовка пакета документов по совершенствованию нормативной базы по обеспечению прав собственности в жилищной сфере регламентации прав и ответственности нанимателей, арендаторов и собственников по содержанию и ремонту жилых помещений, определению льгот при расчете жилищных субсидий и т.д.

В порядке законодательной инициативы предлагается внести предложения по совершенствованию законодательных актов по оплате жилья, об общих принципах организации местного самоуправления.

В целях обеспечения реализации жилищной реформы, совершенствования системы управления жилищным коыплексом города, формирование необходимого кадрового потенциала следует разработать и осуществить систему повышения квалификации и переподготовки кадров.

Комплексный характер рассматриваемых в Программе проблем предопределяет необходимость такой формы их реализации как разработка частных целевых программ.

С целью реализации основных направлений Программы "Жилище", в приложении N 1 представлен ряд целевых программ по отдельным жилищно-региональным проблемам, а также перечень программ со сроками их разработки.

Первоочередные организационные и экономико-правовые меры по реализации основных принципов жилищной реформы и выполнению заданий жилищной программы представлены в приложении N 2 к Постановлению правительства "О московской городской программе "Жилище".

6.1. Требования программы
"Жилище" к другим программам и комплексам

Комплексный межотраслевой характер программы "Жилище" определяет необходимость разработки перечня дополнительных научно-организационных и хозяйственных мер и требований по реализации разработанных в программе предложений.

Важнейшими из них являются:

- включение основных направлений реализации программы в перспективные планы социально-экономического развития территорий города;

- использование предприятиями и организациями всех организационно-правовых форм собственности, предлагаемых в программе форм, методов и способов решения задач жилищного обеспечения своих работников, развития рынка недвижимости, организации спроса на жилье, создания условий кредитования и расширения возможности развития частных организаций и предпринимателей;

- разработка с участием заинтересованных Департаментов целевых программ по отдельным межотраслевым направлениям развития и обновления жилой среды, создания удобных условий для проживания населения;

- доведение требований программы к другим программам и комплексам.

Включение основных направлений реализации программы в перспективные и годовые инвестиционные программы города и социально-экономического развития округов связано с территориально-отраслевым характером программы, что должно найти отражение при формировании жилищной политики и разработке конкретных мероприятий на всех уровнях управления.

Вторым важным направлением реализации программы является использование предлагаемых форм, методов и механизмов решения жилищной проблемы организациями, независимо от форм собственности. Местными органами власти следует обеспечить регулирование мерами, стимулирующими развитие рынка недвижимости, приток инвестиций в жилищную сферу, создание сети сервисного инвестиционного и кредитного обслуживания населения, становление частного бизнеса в эксплуатации жилья.

Комплексный характер решаемых в программе проблем предопределяет необходимость разработки частных целевых программ по отдельным межотраслевым направлениям. В ходе разработки таких программ с участием заинтересованных департаментов и комитетов должна экономически обосновываться система согласованных заданий (по срокам, исполнителям, привлекаемым ресурсам) с последующим их включением в годовые программы департаментов и комитетов.

В число необходимых условий для успешной реализации программы входит создание среды обитания населения и формирования системы жилища и жилых микрорайонов.

Указанные направления предъявляют повышенные требования к другим программам и комплексам города.

Важнейшими из них являются:

1. Требования к "Комплексной программе по разработке и выпуску московских городских строительных норм и правил, отраслевых стандартов и технических условий для строительства в городе Москве":

1.1. Совершенствование градостроительной документации и правил застройки и реконструкции города в условиях формирования рынка жилья, норм и правил проектирования содержащих необходимые количественные и качественные показатели социальных нормативов, привязанных к новым условиям инвестирования объектов, обеспечению противопожарных, экономических и иных требований безопасности проживания;

1.2. Градостроительные регламентации, нормы и правила для территорий исторического центра города особо охраняемых природных и историко-культурных территорий, зоны интенсивной реконструкции жилых кварталов.

2. Требования к "Программе капитального ремонта, реконструкции и строительства зданий в Центре Москвы на 1994 - 1997 г.г.":

2.1. Уточнить сроки проектирования и реконструкции, адреса и площади строений, подлежащие капитальному ремонту, модернизации и реконструкции на период 1998 - 2000 г.г.;

2.2. Обосновать структуру жилья различного потребительского качества, ориентированного на различные социальные группы населения;

2.3. Предусмотреть структуры и типы квартир, их планировочные характеристики в процессе модернизации и реконструкции, уточнить социальные нормативы обеспеченности населения услугами в результате обновления жилой среды на условиях привлечения инвестиций;

2.4. Разработать механизм привлечения средств населения через жилтоварищества для частичного финансирования реконструкции жилья;

2.5. Обеспечить разработку и выбор проектных решений на комплексную реконструкцию жилых кварталов методом бизнес-планирования.

3. Требования к "Комплексной программе благоустройства и реконструкции территории города в 1994 - 1997 г.г. по подготовке к празднованию 850-летия со дня основания Москвы":

3.1. Дополнительно разработать меры по озеленению и благоустройству и наружному освещению жилых кварталов в районах массовой застройки с привлечением населения, предприятий и организаций, школ. Поручить ДЭЗ осуществлять координацию работ в районах;

3.2. Разработать и внедрить новые правила паркования автотранспорта в жилых микрорайонах, включающие систему контроля за правилами стоянки;

3.3. Разработать систему размещения стоянок и хранения личного автотранспорта на территории города.

4. Требования к "Автоматизированной информационной картографической системе (АИКС) "Геофонд":

4.1. Предусмотреть передачу пространственно-привязанной тематической информации жилищно-эксплуатационным муниципальным организациям.

5. Требования к "Комплексной программе развития малого предпринимательства в г. Москве на 1994 - 1995 г.г. ":

5.1. Разработать условия для развития частных эксплуатационных компаний по обслуживанию жилых домов;

5.2. Дополнительно разработать меры по участию предприятий малого бизнеса в реализации жилищной программы города.

6. Требования к "Комплексной экологической программе г. Москвы":

6.1. Включить дополнительно экономические требования к экологической безопасности проживания;

6.2. Обосновать важнейшие компоненты экологии жилища и окружающей среды;

6.3. Разработать экологически безопасное размещение пунктов сбора, транспортной перевозки и переработки бытовых отходов;

6.4. Определение условий загрязнения и методов их регистрации;

6.5. Экономическая оценка последствий загрязнения;

6.6. Финансово-ресурсный механизм достижения экологически ориентированных стандартов качества жилой среды.

7. Требования к "Региональной программе конверсии оборонных предприятий Московского региона "Конверсия - городу":

7.1. Уточнить основные цели конверсии в направлении создания научно-технического потенциала отраслей жилищного комплекса города "Конверсия - жилищу";

7.2. Для информационно-методического обеспечения и организационной поддержки работ по конверсии включить в состав базовых организаций Департамент инженерного обеспечения;

7.3. Разработать основные направления создания средств малой техники, оборудования, приспособлений для проведения реконструкции и ремонта жилых домов.

8. Требования к "Проекту размещения жилищного и других видов строительства на период до 2000 г.":

8.1. Разработать меpы по созданию переселенческого фонда для проведения реконструктивных работ;

8.2. Отработать экономический и правовой механизм вывода непрофильных и экологически вредных предприятий и оформление им прав землепользования;

8.3. Предусмотреть развитие новых линий метрополитена в районы новой застройки.

9. Требования к программе "Столичное образование":

9.1. Создать модель интеграции образовательных, здравоохранительных и правоохранительных систем на территории районов для работы с подростками;

9.2. Подготовить пособия по безопасному поведению подростков в жилищном фонде, бережливому отношению к оборудованию и чистоте в жилых домах, участию молодежи в работах по озеленению, благоустройству и содержанию территорий домов.

10. Требования к "Концепции информирования населения о деятельности мэрии и правительства, других органов управления Москвы":

10.1. Предусмотреть широкое информирование населения о практических мерах по решению жилищной проблемы в городе, новых формах привлечения средств населения к улучшению своих жилищных условий;

10.2. Предусмотреть при разработке и принятии ежегодных планов-программ информационного обеспечения расширение форм непосредственных контактов руководителей Департамента муниципального жилья, жилищных комитетов префектур с населением, проведение социологических опросов населения по их жилищным предпочтениям, участию в финансировании жилищного строительства;

10.3. Обеспечить меры по информационной и разъяснительной работе среди населения по реформе платежей за жилье и коммунальные услуги, организации их усилий на обеспечение сохранности жилых домов.

11. Требования к программе "Молодая семья":

11.1. Предусмотреть для молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сдачу им в аренду пустующих жилых помещений в жилых домах государственного и муниципального фонда, не пользующегося спросом у москвичей, до накопления ими средств для приобретения жилья за плату;

11.2. Создать условия молодым семьям с рождением у них детей в получении льготных кредитов, предусмотреть для многодетных молодых семей на каждого 3-4 ребенка жилищных субсидий или льготных кредитов.

Разработка программы социальной поддержки молодых семей и многодетных способствовало бы укреплению семей, стимулировало бы рождаемость, приостановило бы негативный процесс демографического развития в городе.

VII. Информационные аспекты

Важнейшим элементом функционирования жилищной сферы в рыночных условиях является создание единой информационной инфраструктуры с выходом в телекоммуникационную среду общегородской информационной системы.

Для решения этой задачи предусматривается разработка и внедрение единой информационной системы "Жилище" (ЕИС) для аналитического и информационного обслуживания органов управления жилищной сферой города, юридических и физических лиц.

Целью создания ЕИС "Жилище" является формирование единого информационного пространства банков данных жилищной сферы (о муниципальном, государственном и частном жилых фондах; строительстве, эксплуатации и управлении жилищным фондом, продаже и распределении жилой площади в городе). Предусматривается завершение формирования важнейшего блока ЕИС "Жилище" - регистрационной системы прав собственности на недвижимость в жилищной сфере, включающую в себя территориально-распределенную сеть Центров регистрации прав собственности на жилые помещения административных округов, соединенных телекоммуникационной связью с центральным банком данных о собственниках жилья. Указанная регистрационная система может быть положена в основу создания Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним г. Москвы.

В рамках работ по созданию ЕИС "Жилище" с целью информационного и аналитического обслуживания органов управления жилищной сферой, юридических и физических лиц должен быть создан информационно-аналитический центр жилищной сферы города.

ГАРАНТ:

См. постановление Правительства Москвы от 19 августа 1997 г. N 608

Информационно-аналитический центр должен обеспечить оперативное взаимодействие с организациями жилищной сферы в рамках единой ИС "Жилище".

При выполнении аналитических функций на основе комплексного использования информационных ресурсов, анализа общесистемных проблем, постановок задач и предложений по их решению на средствах информационно-аналитического центра должны решаться следующие задачи в интересах органов управления:

- информационное обеспечение принятия управленческих решений в условиях изменения жилищной политики;

- анализ факторов, определяющих уровень жилищных потребностей населения;

- формирование предложений по объему городского заказа на жилищное строительство, определенных видов и типов квартир, новых форм жилищного строительства;

- формирование предложений по использованию жилищного фонда и земельных ресурсов;

- разработка предложений по системе финансирования жилищного строительства;

- разработка предложений по внедрению рыночного механизма удовлетворения спроса населения на жилье, анализ и прогнозирование рыночных отношений;

- взаимодействие с организациями жилищного сектора в целом;

- анализ результатов деятельности жилищных органов и различных способов реализации жилой площади (распределение, продажа и т.д. );

- анализ результатов деятельности коммерческих структур по операциям с недвижимостью;

- подготовка предложений по нормативно-правовому обеспечению и регулированию реализации жилой площади;

- изучение, анализ и выработка предложений по внедрению научных разработок в области жилищной политики.

Создание АИС "Жилище" предусматривает концепцию построения открытых систем, базирующуюся на клиент-серверной архитектуре, стандартизации взаимодействия разнородных банков данных, интеграции локальных и территориальных сетей ЭВМ и механизмах разграничения доступа к данным.

Особую важность в условиях приватизации жилищного фонда, формирования рынка жилья и появления большого числа собственников квартир приобретает выработка и упорядочение единых требований к учету и регистрации жилищного фонда, обеспечивающих надежную защиту интересов собственников, нанимателей, арендаторов жилых помещений, а также формирования единой адресной системы, обязательной к использованию всеми городскими службами.

Объем затрат на реализацию единой информационной системы "Жилище" (п. 3 раздела IV "Научно-техническое обеспечение" Приложения N 2 к постановлению Правительства г. Москвы N___________ от "____"_______________ 1995 г.) составит 95 млрд. рублей.

VIII. Оценка
социально-экономической и коммерческой эффективности программы

Главным экономическим результатом разработки программы "Жилище" является реализация намеченного Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики" рыночного пути развития жилищного комплекса, обеспечивающего создание условий для выбора способа удовлетворения жилищных потребностей населения, использования выгод от кооперации различных финансовых источников, эффективных механизмов, форм и методов управления с учетом конкретных задач и объективных условий развития экономики города.

Это нашло отражение в системе результирующих показателей программы "Жилище":

1. Темпы роста объемов жилищного строительства за период 1995 - 2000 гг. опережают темповые характеристики периода 1990 - 1995 гг. Темпы роста к последнему году соответственно составят: 1996 г. - 103,2%, 1997 г. - 106,6%, 1998 г. - 105,8%, 1999 г. 105,5%, 2000 г. - 105,3%. Рост годовых объемов жилищного строительства за 1996 г. и 2000 г. обеспечиваются на 900 тыс. кв. м общей площади или на 29%.

2. Существенно увеличатся объемы реконструируемых пятиэтажных панельных домов индустриального строительства. За расчетный период рост объемов реконструкции составит 72% или 3460 тыс. кв. м общей площади.

3. Будут обеспечены необходимые объемы капитального ремонта муниципального жилищного фонда; к 2000 г. его объем составит 8100 тыс. кв. м общей площади. Затраты по текущему ремонту должны составить 0,75% от балансовой стоимости жилья или 1210,0 млрд. руб (в ценах 1991 г.).

4. Основные сдвиги в структуре строительства жилья определятся возрастанием доли высококачественных жилищ с современными архитектурно-планировочными характеристиками, ориентированных на высокодоходные слои населения, увеличением доли малоэтажной смешанной застройки.

5. Поэтапный переход на новые серии домов будет осуществляться в условиях структурной перестройки производственной базы стройиндустрии, производства эффективных строительных материалов и изделий.

6. Функционирование рынка жилья и операции с недвижимостью будут обеспечиваться на базе автоматизированной информационной системы "Жилище" и банка данных о собственниках, нанимателях и арендаторах жилых помещений.

Будут созданы условия эффективного функционирования риэлтерских и иных структур, работающих в жилищной сфере, организации оценки стоимости недвижимости в жилищной сфере, реализации механизма кредитования, в т.ч. на ипотечных условиях.

В целом капитальные вложения по реализации программы "Жилище" в период 1996 - 2000 гг. составят 46,7 млрд. руб. (в ценах 1991 г.). Их структура во многом формируется под воздействием рыночных факторов, дефицита инвестиций, ориентации на усиление ремонтно-восстановительных мероприятий.

В среднем доля капитальных вложений в жилищное строительство составит 79%. Капитальные вложения на структурную перестройку и техническое перевооружение производственной базы стройиндустрии направляются в размере 413 млн. руб. или до 1,0%.

Объемы требуемых инвестиций на реализацию основных направлений программы "Жилище" на период 1996 - 2000 гг. представлены в табл. 8.1.

С учетом инфляционных процессов объем инвестиций на реализацию программы "Жилище" по состоянию на 1995г. составит 46,7 трлн. руб.

Структура источников инвестирования программы "Жилище", по видам характеризуется:

- небюджетным инвестированием на бездотационной основе - до 58% от объема жилищного строительства;

- комбинированным инвестированием с использованием субсидий, личных средств граждан, займов и кредитов - 22% от объемов ввода жилья;

- инвестированием из бюджета (из средств от продажи городской недвижимости, налогов на недвижимость, арендной платы за землю и жилье) муниципального заказа на бесплатно предоставляемое жилье, в том числе сдаваемое по договорам найма - до 16% от объема строительства жилья;

- инвестированием по линии федерального заказа - до 3%.

Важнейшим экономическим условием выполнения заданий программы следует считать реализацию принципа самоокупаемости выделяемых средств и задействование в полной мере механизма реинвестирования капитальных вложений, направляемых на решение градостроительных и социальных задач в процессе застройки и реконструкции территорий.

В целом структура инвестиций по источникам покрытия затрат приводится в таблице 8.2.

Социальные результаты и эффективность разработки программы не тождественны общим ожидаемым результатам жилищной реформы. Программа "Жилище" предназначена для целенаправленного выбора конкретных направлений реализации рыночных механизмов, она должна обеспечить преобразование жилищной системы в целом. Социальные результаты определяются в этих условиях прежде всего тем, насколько достигнуты поставленные цели по обеспечению жильем всех категорий населения Москвы и насколько эффективно будут использоваться для этого ресурсы.

Основные социальные результаты программы представлены в табл. 8.3.

Формирование экономически целесообразной и эффективной инвестиционной политики программы "Жилище" должно находиться в рамках решения градостроительной и социальной концепции рыночно-регулируемой модели развития и подчинено задаче улучшения жилищных условий, в том числе увеличение жилищного фонда, предоставление определенных квот бесплатного жилья, ориентация на платежеспособный спрос различных категорий населения. Рис. 8.1.

С целью наиболее эффективного использования средств городского бюджета и приравненных к ним небюджетных источников финансирования, выявления резервов для реинвестирования средств в программу, обеспечения нормативных сроков строительства и оптимальных сроков окупаемости вложенных средств вводится оценка коммерческой эффективности программы "Жилище".

Основными показателями оценки коммерческой эффективности программы приняты следующие показатели:

- рентабельность инвестиций,

- срок окупаемости,

- чистая текущая стоимость,

- степень коммерческого риска (точка безубыточности). Табл. 8.4.

В зависимости от уровня коммерческой эффективности использования инвестиций объекты строительства и реконструкции подразделяются на следующие группы:

- объекты, дающие получение дохода в городской бюджет (продажа на аукционах жилья, земли, арендная плата за использование объектов, налог на прибыль от деятельности предприятий);

- объекты муниципального фонда, содержание и ремонт которых предусматривается в основном за счет бюджетных средств.

С учетом этого реализация жилищной программы пообъектно распределяется по срокам ввода в зависимости от источников финансирования:

- строительство и эксплуатация объектов, которые полностью обеспечиваются за счет бюджетных средств;

- объекты, строительство которых осуществляется за счет бюджетных средств, эксплуатация - на коммерческой основе;

- объекты, строительство, реализация и эксплуатация которых обеспечиваются на рыночных принципах.

В целом реализация основных заданий и мероприятий программы "Жилище" выражается:

- в существенном расширении реального масштаба строительства жилья для очередников города и сокращении сроков нахождения людей в очередях;

- в ускорении масштабного старта системы строительства субсидируемого жилья с инвестированием и целевым использованием в рамках программы адресной помощи очередникам;

- в возможности выработки единых принципов на основе взаимодополняющего использования возможностей городского бюджета, резерва территории города и возможностей префектур;

- в более продуктивной пропаганде принципов платности и зарабатывания жилья на основе единой модели, не оставляющей места для неэффективных схем и для вхождения на этот важный рынок финансово-кредитных и услуг криминальных фирм, способных дискредитировать его в начальной стадии развития;

- в установлении и четком соблюдении критериев допуска и лицензирования специализированных риэлтерских стpуктур, банков-гарантов и страховых кампаний, правомочных осуществлять адресную помощь гражданам в улучшении жилищных условий;

- в унификации и внедрении типовых документов, правил и процедур, связанных с оформлением взаимоотношений участников, получением площадок под застройку, организацией стройсбережений, эмиссией специальных жилищных сертификатов, их конвертируемостью по объектам различных префектур, с предоставлением льготных ссуд, с оформлением и регистрацией прав аренды и прав собственности на жилье, с созданием товариществ из числа Инвесторов, с реализацией обязательств по договорам поручительства;

- в реальной демонополизации инвестиционно-строительного комплекса города, развитии конкурентной среды и задействовании рычагов снижения себестоимости строительства за счет непосредственного вывода на рынок очередников как массового конечного потребителя, заинтересованного в максимально дешевом жилье, причем в выводе его на рынок не в момент аукциона готового жилья, а до начала инвестирования, когда цена строительства может быть предметом торга;

- создании дополнительных местных фондов жилищных субсидий, за счет изыскания внутренних резервов и за счет поощрения инициативы и деловых качеств уже действующих и проявивших себя там на практике риэлтерских структур, банков и страховых компаний, равно как и преимущественно местных строительных организаций при соблюдении принципов состязательности за этот рынок услуг.

IХ. Структура и формы
управления выполнением программы "Жилище"

Руководство выполнением программы "Жилище" осуществляется правительством Москвы.

Ответственными участниками и организаторами программы "Жилище" по вопросам своей компетенции являются структуры правительства Москвы:

- Департамент экономической политики и pазвития г. Москвы;

- Департамент муниципального жилья;

- Департамент строительства;

- Москомархитектура;

- Департамент инженерного обеспечения;

- Департамент финансов;

- Москомимущество;

- Москомзем;

- ГУВД г. Москвы;

- Московская налоговая инспекция;

- Управление юстиции г. Москвы;

- МосгорБТИ;

- Муниципальная жилищная инспекция;

- Центр содействия жилищной реформе;

- префектуры.

Для внедрения механизмов кредитования и развития соответствующей инфраструктуры Правительством Москвы привлекаются в качестве уполномоченных коммерческие организации:

- Корпорация "Жилищная инициатива";

- Московская гильдия риэлтеров;

- АООТ "Мосприватизация";

- Центр содействия жилищной реформе;

- Московский муниципальный банк.

Участники программы в своей деятельности руководствуются соответствующими ее положениями, организуют их реализацию, несут ответственность за выполнение программы в той части, которая относится к их компетенции.

Координация взаимодействия участников программы, контроль ее выполнения осуществляется создаваемой при правительстве Москвы в качестве его рабочего органа Комиссией по жилищной реформе, в состав которой включаются представители всех участников программы.

В задачу Комиссии входит разработка и согласование предложений по реализации программы, принятие мер по недопущению отставания с подготовкой соответствующих предложений для правительства Москвы, а также подготовкой рекомендаций по вопросам финансирования программы, предоставлению ее участникам льгот и поощрений, применению других форм стимулирования выполнения целей и задач программы.

Непосредственными исполнителями программы выступают органы Заказчика, инвесторы, проектные, научные и опытно-конструкторские организации, общественные и специализированные подрядные организации, предприятия стройиндустрии и промышленности стройматериалов, другие структуры строительного комплекса г. Москвы, а также жилищные организации и предприятия, осуществляющие эксплуатацию, техническое и коммунальное обслуживание городского жилищного фонда. Непосредственные исполнители программ осуществляют свою деятельность на основе контрактов, подрядных и других хозяйственных договоров. Реализация программы "Жилище" обеспечивается посредством включения в перспективные и годовые городские инвестиционные программы в форме городского заказа объектов жилищного строительства, социальной инфраструктуры и инженерного обеспечения при гарантированном их финансировании в соответствии с контрольными цифрами и условиями, предусмотренными программой "Жилище". Исходя из положений этой программы организуется и координируется строительство жилья, осуществляемое инвесторами также и вне рамок городского заказа.

Положения программы служат основой для организации соответствующего ресурсного и научно-технического ее обеспечения, выполнения необходимых проектно-изыскательских, научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ, а также для принимаемых решений и их осуществления в сфере эксплуатации городского жилого фонда, его реконструкции и ремонта.

Практическая реализация целей и задач программы является результатом деятельности непосредственных ее исполнителей в соответствии с заключенными контрактами и договорами.

Эффективному управлению реализацией программы "Жилище" будут способствовать меры стимулирования как непосредственных исполнителей программы, так и инвесторов - хозяйственных структур и населения. В комплексе этих мер предусматривается:

- жилищные сертификаты и безвозмездные субсидии, льготные кредиты, налоговые льготы, бесплатное предоставление жилья малоимущим и социально незащищенным жителям-очередникам и другим льготным категориям населения, дифференциация цен на жилье в зависимости от материального положения семей, льготы по оплате жилья и коммунальных услуг и др.

Для обеспечения мониторинга программы создается информационно-справочная система "Жилище" на основе интеграции существующих банков данных по жилищному фонду.

Необходимым элементом целостной системы реализации программы "Жилище" на муниципальном уровне с ориентацией на деятельность предприятий мелкого и среднего бизнеса должны стать муниципальные банки, одним из направлений деятельности которых становится жилищное развитие административного округа (района).

Основой деятельности таких банков выступает концентрация территориальных интересов на решении финансово-кредитных задач конкретного района.

Банки, получив статус специально уполномоченных от местных органов управления, совместно с префектурой и районом разрабатывают целевые жилищные программы строительства, реконструкции и ремонта зданий, социальные программы субсидирования и помощи неимущим.

Взаимодействуя с местными органами управления, банки аккумулируют бюджет округа и координируют экономические, коммерческие, градостроительные и социальные аспекты выполнения жилищной программы в округе. Это позволит администрациям префектур получить дополнительные финансово-кредитные возможности, а банкам - административные рычаги для совместного решения муниципальных жилищных проблем.

Оценка структуры и соотношения различных форм и источников финансирования строительства жилья и их влияние на совершенствование муниципальной системы воспроизводства жилья, в первую очередь связана с обоснованием рациональных форм организации муниципальных инвестиционно-строительных компаний, осуществляющих на определенных территориях строительство и управление жилищным фондом в сочетании с обеспечением субсидирования и долгосрочного кредитования населения.

Создание необходимой инфраструктуры для обеспечения функционирования муниципальных предприятий требует определения сферы деятельности предлагаемых структур и регламентации управления их деятельности.

Создание и функционирование в г. Москве муниципальных инвестиционно-строительных и эксплуатационных фирм, позволяющих обеспечить самоокупаемые принципы сочетания бюджетного субсидирования долгосрочного кредитования строительства и оплаты жилья и коммунальных услуг, включающие:

- обоснование целесообразности создания муниципальных организаций по строительству и эксплуатации жилья;

- проект организационной структуры управления с определением основных видов деятельности;

- определение роли городских и окружных органов власти в управлении предлагаемыми организациями;

- выбор инвестиций, политика квартирной платы, условия распределения квартир, их эксплуатация и ремонт;

- обоснование целесообразности проведения эксперимента в двух-трех районах на основе существующих строительных организаций, РЭУ, жилищных отделов районов.

Преобразование жилищной системы города предусматривает совершенствование структуры Департамента муниципального жилья.

Требует разработки и принятия решения вопрос о наделении Департамента муниципального жилья функциями заказчика по реализации городского правительственного заказа на строительство и реконструкцию муниципального жилья.

С учетом новых задач по субсидированию, кредитованию жилищного строительства предлагается следующая структура управления реализации жилищной программы. Рис. 9.1.

Х. Заключение

Реализация основных положений и заданий программы при условии стабилизации экономики и финансового состояния города позволит к 2000 г. завершить в основном жилищную реформу, закрепить вхождение жилищного комплекса города в систему рыночных отношений.

За пределами 2000 г. начнется переход на качественно новый уровень функционирования жилья с учетом повышения платежеспособного спроса на качественное жилье и ускорения структуризации сферы жилищно-коммунальных услуг.

Однако к 2000 г. может оставаться ряд нерешенных проблем:

- некоторая часть новоселов из числа очередников будет иметь уровень жилищной обеспеченности не выше 9 кв. м на человека;

- возможно углубление дифференциации жилищных условий населения не только по количественным, но и по качественным параметрам жилья и жилых районов;

- по причине высокой степени износа инженерных коммуникаций вероятны длительные сбои в коммунальном обслуживании населения.

Развитие рыночных принципов помимо положительных результатов, может иметь негативные последствия, связанные с пространственным перераспределением имеющегося жилищного фонда между группами населения с различными доходами, способствуя формированию "богатых" и "бедных" районов, что создаст проблему сегрегации в городе и приведет к возникновению "богатых" перспективных жилых районов и районов с высоким качеством среды обитания, тогда как неперспективные районы в этом отношении станут отставать в своем развитии.

Без надлежащей системы управления и финансового обеспечения муниципальный жилищный фонд будет преждевременно изнашиваться и может произойти потеря его потребительских характеристик. При этом обеспечение технического обслуживания и ремонта приватизированного жилищного фонда, принадлежащего малообеспеченным группам населения, потребует дополнительной финансовой поддержки.

Налоговое бремя может повлиять на процесс реприватизации некоторого объема жилья, повысится доля вновь построенного коммерческого жилья, не находящего сбыта на рынке недвижимости.

Устранение последствий переходного периода потребует ряда приоритетных задач (целевых программ) на отдельных этапах реформы.

Важнейшая проблема 1995 г. - оживление инвестиционного спроса на продукцию строительного комплекса.

В 1995 - 1996 гг. необходимо реализовать новую стратегию в отношении частных инвестиций и привлечения средств населения, отладить систему инвестиционного регулирования в городе для строительной активизации и содействия притоку финансовых ресурсов.

В 1996 г. в первоочередном порядке должна быть принята система согласованных мер и нормативно-методических документов, обеспечивающих социальные гарантии и права граждан на жилье.

В последующем предстоит завершить реформирование муниципального хозяйства, выстроить перспективную систему управления жилищным фондом и отладить регулирование деятельности естественных монополистов в сфере жизнеобеспечивающих отраслей городского хозяйства.

Необходимо создать целостную нормативную базу и организационные механизмы деятельности товариществ и других общественных объединений населения.

Своевременное решение указанных выше проблем позволит выдвинуть Москву в ряд городов с наиболее высоким уровнем обеспеченности населения современным жильем.