Приложение N 3. Концепция финансового обеспечения строительства по городскому заказу

Приложение N 3
к постановлению Правительства Москвы
от 14 мая 1996 г. N 419

Концепция
финансового обеспечения строительства по городскому заказу

1. Основные принципы обеспечения финансирования строительства жилья по городскому заказу

1.1. Выделение городского заказа на строительство жилья в отдельный самостоятельный блок (Программу) городской программы "Жилище" с приданием ему статуса социально ориентированного блока.

1.2. Ежегодное строительство жилья по городскому заказу в объемах, позволяющих решать актуальные проблемы поддержки социально не защищенных граждан в объемах, не ниже уровня 1995 года.

1.3. Возложение функций инвестора строительства жилья по городскому заказу на Департамент муниципального жилья.

1.4. Утверждение Правительством города дифференцированной шкалы льгот для различных категорий граждан в качестве основы для договорных отношений с участниками Программы при инвестировании и приобретении жилья, оставляя бесплатное жилье только для тех социальных слоев, которые не в состоянии (по объективным причинам) оплатить даже минимальную, по шкале льгот, стоимость приобретаемого жилья.

1.5. Привлечение на конкурсной основе к практической реализации Программы высокопрофессиональных инвестиционно-строительных компаний в качестве менеджеров по отдельным составным частям и группам объектов.

2. Статус и цели программы

Программа строительства жилья по городскому заказу является долгосрочной, некоммерческой целевой социально-экономической программой Правительства Москвы и имеет статус муниципальной программы.

Программа призвана способствовать реализации политики Правительства Москвы по решению жилищной проблемы очередников города и других категорий граждан, имеющих льготы и нуждающихся в адресной помощи при улучшении жилищных условий.

Строительство жилья по городскому заказу имеет приоритет над всеми другими программами жилищного строительства, осуществляемыми в городе Москве, в части выделения земельных площадок под строительство, льгот по условиям проектирования строительства и инженерного обеспечения, налогообложению участников.

Основными целями Программы являются:

- обеспечение простого воспроизводства городского заказа на строительство жилья в объеме не менее 1500 тыс. кв.м ежегодно на период 1996 - 2000 г.г.;

- обеспечение с учетом рыночной коньюнктуры и поддержки Правительства Москвы максимально возможных объемов адресной помощи гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий;

- содействие в создании рычагов снижения себестоимости и повышения качества жилья за счет включения граждан в инвестирование жилья на начальной стадии в качестве его заказчиков;

- обеспечение гражданам максимально возможного кредитно-финансового и инвестиционного сервиса при приобретении жилья.

3. Управление программой, участники и их функции

Общая схема управления Программой показана на рисунке 1.

Общее руководство Программой осуществляется Правительством Москвы. В его основные функции по отношению к Программе входят:

- утверждение Программы и основных количественных параметров ее;

- утверждение категорий граждан, состава льгот и приоритетов в пределах каждой категории при их участии в Программе в качестве инвесторов или покупателей жилья;

- утверждение размеров ограничений по минимальному обеспечению жильем отдельных категорий граждан, исходя из политики Правительства и решений Московской городской думы;

- возложение на подведомственные департаменты и органы Правительства Москвы, прямо не отвечающих за реализацию Программы, отдельных обязанностей по обеспечению ее успешной реализации;

- ограниченное финансирование, дотирование или кредитование отдельных категорий граждан сверх исходных параметров заданий и нормативов, заложенных в Программу, в случае расширения доходной части бюджета или при неблагоприятных обстоятельствах на рынке жилья;

- предоставление участникам Программы финансовых гарантий сохранности и целевого использования их инвестиционных взносов, осуществляемых по договорам с менеджерами локальных Программ, действующих по доверенности Департамента муниципального жилья;

- общий контроль за реализацией Программы.

Основная ответственность за реализацию Программы возлагается на Департамент муниципального жилья.

3.1. Функции Департамента муниципального жилья

3.1.1. Разработка Программ с обеспечением на принципах самоокупаемости воспроизводства жилья и с разработкой принципов и форм взаимодействия с органами управления, в том числе смежными, договорных норм взаимоотношений со структурами, привлекаемыми к участию в Программе в качестве ответственных исполнителей, в лице инвестиционно-строительных компаний, банков, риэлторских фирм с учетом сложившейся структуры взаимоотношений.

3.1.2. Подготовка для Правительства Москвы проектов постановлений, утверждающих условия взаимодействия участников Программы.

3.1.3. Выполнение функций инвестора по Программе в целом.

3.1.4. Отчетность перед Правительством Москвы о ходе реализации Программы.

3.1.5. Открытие в головном уполномоченном банке специального консолидированного внебюджетного счета Программы и управление находящимися на нем средствами в соответствии с целями Программы и утвержденным Правительством Москвы порядком использования этих средств.

3.1.6. Осуществление учета и контроля за ходом реализации Программы в целом, а также за деятельностью всех привлеченных к реализации Программы исполнителей.

3.1.7. Привлекает в качестве исполнителей Программы Генерального менеджера и способствует появлению института менеджеров локальных Программ.

3.2. Функции Генерального менеджера

Основная роль Генерального менеджера на этапе запуска Программы заключается в научно-методическом обосновании основных пропорций Программы, в выработке и апробации модели финансовых взаимоотношений участников и подготовке необходимых правовых нормативных документов и типовых договоров.

На этапе реализации Генеральный менеджер:

- обеспечивает Департамент муниципального жилья аналитическими данными по изучению спроса, покупательской способности различных категорий граждан;

- проводит анкетирование и разъяснения условий участия в Программе, опираясь в этой работе на общественные объединения граждан;

- участвует в формировании локальных программ и в оценке результатов текущей деятельности локальных менеджеров;

- представляет предложения по корректировке Программы в соответствии с ситуацией на рынке недвижимости;

- разрабатывает предложения по совершенствованию действующих или внедрению новых форм работы с гражданами в рамках городского заказа.

3.3. Функции менеджеров локальных Программ:

- ежегодное воспроизводство локальной Программы жилищного строительства по городскому заказу в установленных по договору с Департаментом муниципального жилья объемах с обеспечением инвестиционного задела следующего финансового года, если такой был на старте;

- привлечение к финансированию локальной программы в качестве инвесторов и покупателей граждан и юридических лиц с соблюдением для них льгот и иных мер поддержки, установленных Правительством Москвы;

- осуществление отчислений средств в централизованный консолидированный Фонд городской программы на цели и по нормативам, установленным в Программе;

- выполнение по доверенности Департамента муниципального жилья функций заказчика по объектам, включенным в локальную программу в части обеспечения своевременного и качественного выполнения всех предпроектных, проектных и строительно-монтажных работ с учетом требований городского заказа, а также финансирование этих работ из привлеченных средств;

- выполнение необходимых работ по созданию кондоминиумов из числа инвесторов и покупателей жилья;

- подготовка необходимых документов для оформления прав собственности или аренды и предоставление их в Департамент муниципального жилья на утверждение;

- ведение раздельного учета и баланса по деятельности, связанной с реализацией локальной Программы и периодическая отчетность об этой деятельности перед Департаментом муниципального жилья.

3.4. Функции риэлторов, уполномоченных Правительством Москвы

В переходный период к реализации Программы на новых принципах до заключения договоров с менеджерами локальных программ по всем ее блокам сохраняется институт уполномоченных риэлтеров Правительства Москвы, представленный в настоящее время риэлторскими фирмами. По мере закрепления объектов инвестирования и строительства за менеджерами, решение вопроса о привлечении к продаже жилья на этих объектах, дополнительных посредников и целесообразной оплате их услуг перейдет к самим менеджерам (см. рис.2).

Причем состав менеджеров локальных Программ будет пополняться за счет тех риэлторских фирм, которые из чисто риэлторских смогут перерасти в девелоперские структуры.

3.5. Функции банков

Потребность в резком улучшении индивидуального финансового и кредитного сервиса, который требуется для заблаговременной организации стройсбережений граждан, а также для осуществления финансового контроля за целевым расходованием средств менеджерами локальных Программ, предусматривает серьезное повышение роли банков в реализации Программы.

В Программе банки будут представлены головным банком и уполномоченными банками-гарантами.

3.5.1. Функции головного банка Программы:

- открытие рублевого и валютного спецсчетов Департамента муниципального жилья для аккумуляции на них консолидированного финансового фонда Программы;

- сохранение размещаемых временно свободных средств от инфляции и привлечение дополнительных доходов в Программу за счет эффективного размещения средств в депозиты и ценные бумаги;

- разработка совместно с Генеральным менеджером-консультантом Программы конкретных схем финансово-кредитного обслуживания клиентов;

- обеспечение уполномоченных банков-гарантов типовым инструментарием для текущей деятельности по локальным программам;

- текущая отчетность перед Департаментом муниципального жилья о своей деятельности.

3.5.2. Функции уполномоченных банков-гарантов

- ведение рублевых и валютных спецсчетов менеджеров локальных программ;

- контроль за целевым расходованием средств со спецсчетов, ведение пообъектных расходных ведомостей;

- расчетно-кассовое обслуживание инвесторов и покупателей жилья; ведение при необходимости их индивидуальных накопительных инвестиционных индивидуальных спецсчетов;

- предоставление на договорной основе с клиентами дополнительных (сверх гарантий Правительства Москвы) гарантий на возврат вносимых средств;

- предоставление Департаменту муниципального жилья текущих отчетов о поступлении и расходовании средств в рамках локальной Программы.

Основная роль уполномоченных банков-гарантов заключается в обслуживании локальных Программ. Уполномоченные банки могут быть предложены для утверждения Межведомственной комиссии и Департаменту муниципального жилья в этом статусе головным банком или менеджерами, однако в случае несоответствия их по критериям надежности, могут отбираться самой Межведомственной комиссией на конкурсной основе.

3.6. Взаимодействие городских структур и органов управления

3.6.1. Функции Главмосархитектуры

- отбор земельных участков для жилищного строительства на территории всех округов г. Москвы в объеме, утвержденном Правительством Москвы ежегодной потребности;

- корректировка при необходимости перечня объектов в соответствии с замечаниями и предложениями Департамента муниципального жилья и Генерального менеджера Программы;

- разработка на средства консолидированного фонда Программы градостроительных заданий по каждому объекту по согласованному с Департаментом муниципального жилья графику;

- оказание содействия в разработке ТЭО по каждому объекту и его согласованию;

- отчетность перед Правительством Москвы о деятельности по обеспечению Программы необходимой документацией для подготовки строительства жилья.

3.6.2. Функции департаментов строительства и экономической политики и развития

- сбор заявок от менеджеров локальных программ на включение в планы комплектации по типовым домам московских серий;

- проверка обеспеченности финансированием и необходимой проектной документацией заявленных объектов;

- совместно с Департаментом муниципального жилья разработка предложений по снижению норм себестоимости строительства типового жилья, в том числе за счет снижения отчислений на развитие социальной и инженерной инфраструктуры в связи с реализацией Программы для утверждения их Правительством Москвы;

- строительство вновь вводимых объектов социальной и инженерной инфраструктуры, связанных с намечаемым Программой строительством жилых объектов не входит в число объектов инвестируемых за счет средств Программы.

3.6.3. В функции Департамента инженерного обеспечения

- экспертиза всех градостроительных заданий, разработанных Главмосархитектурой для включения в Программу;

- определение техусловий и размера платежей за подключение к инженерным сетям по расценкам городского заказа;

- определение условий постановки на эксплуатацию строящихся жилых домов и связанных с ними объектов инженерной инфраструктуры;

- включение необходимых работ и затрат, связанных с инженерным обеспечением жилого фонда возводимого жилья в планы работы департамента.

4. Объемы и структура объектной базы программы

Общий объем строительства жилья по городскому заказу за период 1996-2000 г. устанавливается равным 7,5 млн. кв.м с равномерным его вводом в эксплуатацию в объеме 1 500 тыс. кв.м. ежегодно. В 1996 году переход к новым принципам осуществления финансирования городского заказа будет реализовываться только со второго полугодия, количественные параметры по этому году могут отличаться от среднегодового уровня, а особенности обеспечения этого объема финансовыми ресурсами и исполнителями на переходный период будут рассмотрены ниже в разделе 6.

Исходя из средней площади жилья в одном жилом доме, примерно равным 10 тыс. кв.м., число вводимых жилых домов ежегодно должно составлять 150. Число ежегодно пополняемых земельных участков должно составлять выходу площади в объеме городского заказа.

Учитывая среднюю продолжительность проектирования и строительства жилья, составляющую 20-21 месяц, к 1 июня 1996 года, во избежание сбоя во вводе жилья в 1997-98 годах, между менеджерами локальных программ должно быть распределено всего 250-275 строительных площадок с уточнением этой цифры на основе конкретных характеристик строящегося или намечающегося к строительству жилья на каждом объекте.

Важнейшим обязательным условием по формированию объектной базы Программы является включение в стартовый перечень объектов, передаваемых под управление менеджеров локальных Программ, 108-120 объектов, уже находящихся в стадии строительства, с плановыми сроками завершения строительства от 3-х до 15 месяцев. Это условие диктуется требованиями обеспечения нормального воспроизводства финансовой базы всей Программы и отдельных ее блоков. (Условия передачи объектов незавершенного строительства рассматриваются ниже в разделе 6). При этом объем отдельных блоков (обособленных локальных программ) устанавливается в размере 5-20% от общего размера городского заказа на 5 лет, то есть в объеме 300-1200 тыс. кв.м., что требует закрепления на старте программы за каждым менеджером необходимого количества строительных площадок и (или) объектов незавершенного строительства.

При таком подходе каждый менеджер несет персональную ответственность за свой блок программы в части организации взаимоотношений с клиентами и инвестирования закрепленных за ним объектов в соответствии со схемами, отраженными на рисунках 2 и 3.

По географии желательно равномерное распределение объектов по всем административным округам г. Москвы с некоторым повышением концентрации объектов в районах массовой застройки.

Объекты составляющие городской заказ разделены на четыре основные категории, в пределах каждой категории до трех основных групп.

В основу этой классификации положены потребительские качества и ценовые характеристики жилья. Эти характеристики и удельный вес жилья каждой категории и группы приведены в таблице 1 и на диаграммах 1-4.