Определение СК Верховного Суда РСФСР от 12 сентября 1988 г. "Преимущественное право покупки доли жилого дома участник общей долевой собственности имеет только перед посторонним лицом" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. комментарий

На праве личной собственности Н. принадлежало 23/200 дома, С. - 108/200, М. 69/200 дома в пос. Томилино Московской области.

В доме проживает один С., М. - в г. Обнинске Калужской области, а Н. - в Москве.

21 декабря 1985 г. М. по договору, удостоверенному в исполкоме Томилинского поселкового Совета народных депутатов, продал принадлежащую ему часть дома С. за 3 тыс. руб.

Н. предъявила иск к С. о переводе прав и обязанностей по этому договору на нее. В обоснование иска Н. указала, что С. пользуется изолированной частью дома, другая часть дома между нею и М. не разделена, поэтому, по ее мнению, она имеет преимущественное право на покупку части дома у М.

Решением Люберецкого городского народного суда Московской области (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского областного суда) иск удовлетворен.

Постановлением президиума Московского областного суда оставлен без удовлетворения протест прокурора области, в котором ставился вопрос об отмене решения народного суда и определения судебной коллегии в связи с неправильным применением закона.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР 12 сентября 1988 г. удовлетворила протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР об отмене судебных постановлений в связи с неисследованностью обстоятельств дела и неправильным применением закона.

Согласно ст. 120 ГК РСФСР, при продаже доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

ГАРАНТ:

В настоящее время преимущественное право покупки доли в праве общей собственности регулируется ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки другой участник общей долевой собственности в течение трех месяцев имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Удовлетворяя требования Н. о переводе на нее прав и обязанностей покупателя, суд исходил из того, что С. не является участницей общей долевой собственности, поскольку фактически доля С. в доме выделена, так как принадлежащая ей часть дома отделена капитальной стеной, имеет отдельный вход.

Судебная коллегия областного суда признала за Н. преимущественное право покупки также в связи с тем, что ее доля неотделима от продажной доли.

Между тем указанные выводы сделаны без достаточных оснований.

Как указано в жалобе исполкома Люберецкого городского Совета народных депутатов, поданной в порядке надзора, домовладение зарегистрировано в бюро технической инвентаризации как общая долевая собственность и разделенным не значилось.

Решением Люберецкого городского народного суда от 14 ноября 1979 г. отказано в удовлетворении иска М. к Д. (правопреемницей которой является Н.) о разделе домовладения. Суд признал, что отсутствовала техническая возможность выдела ее доли (4,2 кв. м жилой площади).

В деле отсутствуют данные о том, что между участниками общей долевой собственности состоялось соглашение о выделе доли кого-либо из сособственников из общего имущества.

Надлежаще оформленной сделки по этому поводу или решения суда не имеется. Поэтому и у суда не было оснований считать С. посторонним лицом по отношению к участнику общей долевой собственности М.

Право выбора покупателя из числа сособственников принадлежит продавцу. В этом случае у сособственников не возникает преимущественное право покупки.

Несмотря на то что М., будучи участником сделки, просил суд допустить его к участию в деле, суд не удовлетворил этого ходатайства.

Как видно из дела, решением исполкома Люберецкого городского Совета народных депутатов от 26 ноября 1985 г. М. разрешено продать С. принадлежащую ему долю в доме. Исполком при этом учитывал, что С. прописана в доме и постоянно проживает в нем, а Н. - жительница Москвы.

Поскольку рассмотрение спора затрагивало интересы исполкома, суду следовало привлечь его к участию в деле.

В связи с тем, что судом не выполнены требования ст.ст. 14 и 50 ГПК РСФСР, не выяснены действительные обстоятельства дела, права и обязанности сторон, судебные постановления не могут быть признаны правильными.