Приложение 1. Положение о порядке и условиях аренды жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы

Приложение 1
к постановлению Правительства Москвы
от 21 января 1997 г. N 46

Положение
о порядке и условиях аренды жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы

I. Общие положения

1. Настоящее Положение определяет порядок и условия предоставления юридическим лицам в аренду жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы, которые могут быть использованы только для проживания граждан.

2. Аренда жилых помещений представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и (или) пользование жилыми помещениями.

3. Основным документом, регулирующим отношения Арендодателя с Арендатором, является договор аренды, заключаемый в письменной форме (приложение).

Договор аренды - соглашение, по которому Арендодатель передает Арендатору жилое помещение без ограничения его размеров за договорную плату во временное владение и (или) пользование для проживания граждан, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору.

4. Объектом договора аренды жилых помещений может быть изолированное жилое помещение, пригодное для проживания, в виде отдельной квартиры или комнаты, благоустроенное применительно к условиям г. Москвы и отвечающее санитарным и техническим нормам. В аренду может быть передан целиком дом либо его часть.

5. Жилое помещение, передаваемое по договору аренды, должно быть свободно от любых обязательств.

Фактическая передача жилого помещения по договору аренды осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.

6. Сдача жилого помещения в аренду не влечет передачу права собственности на него.

Переход права собственности на сданное в аренду жилое помещение не является основанием для изменения или расторжения договора.

7. Сторонами по договору аренды являются: Арендодатель - с одной стороны и Арендатор - с другой стороны.

Арендодателем по договору аренды жилого помещения может быть собственник либо орган, уполномоченный собственником или законом сдавать жилое помещение в аренду.

На территории г. Москвы право заключать договоры аренды на жилые помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы, предоставляется дирекциям единого заказчика на основании выписки из решения органа исполнительной власти.

ГАРАНТ:

См. инструкцию о порядке составления и выдачи выписки из решения органа исполнительной власти на право заключения договоров найма или аренды жилых помещений, утвержденную распоряжением Мэра Москвы от 29 октября 1998 г. N 1088-РМ (вступает в силу с 1 января 1999 г.)

Право заключать договоры аренды на жилые помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы, может быть предоставлено иным юридическим лицам на конкурсной основе.

Арендатором жилого помещения может быть любое юридическое лицо.

8. Арендатор обязан сдать гражданам жилое помещение для проживания по договору субаренды. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Договор субаренды заключается с обязательным соблюдением требований, изложенных в п.п. 14, 15, 16, 17 настоящего Положения.

При сдаче жилого помещения в субаренду ответственным по договору перед Арендодателем остается Арендатор.

9. В случае сдачи жилого помещения в субаренду за плату, превышающую арендную, Арендодатель имеет право на часть доходов, получаемых Арендатором от сдачи жилого помещения в субаренду, определяемых договором субаренды, или дополнительным соглашением сторон.

10. При ликвидации юридического лица, арендующего жилое помещение, субарендатор имеет право на заключение с собственником жилой площади договора найма на жилое помещение, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, при добросовестном исполнении своих обязательств по договору субаренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях договора найма. При ликвидации юридического лица и отсутствии субарендатора договор считается прекращенным в соответствии со ст. 419 ГК РФ.

11. Риск случайной гибели жилого помещения, предоставленного в аренду, лежит на Арендодателе в соответствии с действующим законодательством.

12. Объемы жилой площади государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемой по договору аренды, ежегодно определяются Комитетом муниципального жилья, исходя из потребностей и конъюнктуры рынка жилья, и утверждаются Правительством Москвы.

13. Договор аренды заключается на срок, определенный договором, но не более чем на 5 лет (предельный срок).

В случаях, если срок аренды в договоре не определен, и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного настоящим Положением, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный настоящим Положением предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

14. Договор аренды считается заключенным с момента его регистрации в установленном порядке в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на территории г. Москвы.

II. Обязанности Арендатора

15. Арендатор обязан использовать жилое помещение по назначению, исключительно для проживания граждан, а также содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии собственными силами или путем заключения договоров с организациями, осуществляющими ремонт и эксплуатацию жилого дома.

16. Арендатор обязан не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения Арендодателя и межведомственной комиссии административного округа, а также своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого жилого помещения и обеспечивать Арендодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилого дома, беспрепятственный доступ в арендованное помещение для осмотра его технического состояния.

17. В случае освобождения Арендатором помещения до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора он обязан оплатить Арендодателю стоимость непроизведенного им и входящего в его обязанности текущего ремонта помещений, или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее. Арендатор обязан сдать жилое помещение в исправном состоянии.

18. При сдаче жилого помещения как в целом, так и частично, по договору субаренды, Арендатор обязан согласовать договор с Арендодателем.

19. Арендатор обязан в установленные договором аренды сроки вносить арендную плату, а также своевременно вносить платежи за коммунальные услуги на расчетный счет Арендодателя.

20. Арендатор обязан принимать долевое участие в расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории.

21. По истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении Арендатор обязан передать Арендодателю в течение месяца арендуемое помещение. Если Арендаторам были произведены улучшения, составляющие принадлежность жилого помещения и не отделимые без вреда для конструкций жилого помещения, то произведенные Арендатором с письменного согласия Арендодателя улучшения за собственные средства Арендатора, подлежат возмещению Арендодателем по их сметной стоимости в ценах, действующих на момент производства работ, если иное не было предусмотрено при согласовании разрешения на улучшение.

Произведенные Арендатором без письменного согласия Арендодателя улучшения не подлежат возмещению.

22. Арендатор несет ответственность перед Арендодателем за субарендаторов, которые нарушают условия договора аренды жилого помещения.

III. Права Арендатора

23. Арендатор вправе потребовать от Арендодателя предоставления жилого помещения в соответствии со ст. 611 ГК РФ, а также потребовать возмещения убытков в случае, если Арендодатель не предоставил Арендатору жилое помещение в срок, указанный в договоре аренды. Если срок не указан в договоре, то он определяется дополнительным соглашением сторон, которое является неотъемлемым приложением договора.

24. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

25. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

26. Если Арендодатель отказал Арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, Арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

IV. Права и обязанности Арендодателя

27. Арендодатель в месячный срок после подписания договора обязан предоставить жилое помещение Арендатору, соответствующее условиям договора аренды и его назначению, и обеспечить в месячный срок свободный доступ Арендатору в жилое помещение.

28. В случае аварий, произошедших после заключения договора аренды, Арендодатель обязан немедленно принимать все необходимые меры к их устранению.

29. Арендодатель обязан содержать в надлежащем порядке места общего пользования, инженерное оборудование и придомовую территорию дома, в состав которого входит арендуемое жилое помещение, и обеспечивать Арендатора необходимыми жилищно-коммунальными и прочими услугами.

30. Арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду жилого дома, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

31. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором или, если он вызван неотложной необходимостью, в разумные сроки, определяемые нормативными актами г. Москвы.

Арендодатель обязан уведомить Арендатора о предстоящем капитальном ремонте за 2 месяца.

32. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду жилого помещения, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны Арендатору, либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра жилого помещения при заключении договора или передаче жилого помещения.

33. Если Арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

V. Оплата жилых помещений, предоставляемых по договору аренды

34. Размер арендной платы определяется согласно методике расчета арендной платы в денежном выражении. Сроки внесения арендной платы оговариваются сторонами в договоре.

ГАРАНТ:

Об утверждении ставок арендной платы и платы за коммерческий наем жилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы см. постановление Правительства Москвы от 31 декабря 2002 г. N 1068-ПП

См. Методику расчета размера арендной платы за жилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и предоставляемые по Договорам аренды жилых помещений юридическим лицам (утв. Комитетом муниципального жилья и Управлением городского заказа 23 марта 1998 г.)

Увеличение размера арендной платы производится в соответствии с изменением суммы оплаты одного кв. м, устанавливаемой уполномоченным государственным органом, но не чаще 2-х раз в год.

ГАРАНТ:

См. распоряжение Департамента муниципального жилья г.Москвы от 4 марта 2002 г. N 58

35. Арендные платежи вносятся Арендатором независимо от факта пользования арендованным жилым помещением.

36. Арендные платежи, плата за коммунальные услуги и услуги по эксплуатации, содержанию и ремонту жилищного фонда в соответствии с договором аренды перечисляются в установленном порядке на расчетный счет Арендодателя и используются на восстановление и капитальный ремонт жилищного фонда и расчета с ресурсоснабжающими и иными подрядными предприятиями (организациями).

VI. Расторжение и прекращение договора аренды

37. Расторжение договора допускается по соглашению сторон.

38. Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя:

- при использовании жилого помещения (в целом или части его) не по назначению;

- если Арендатор или субарендатор, за действия которого он отвечает, умышленно портит или по неосторожности разрушает жилое помещение;

- если Арендатор не внес платежи, указанные в договоре в течение шести месяцев;

- если Арендатор систематически нарушает обязательства по договору;

- в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.

39. Договор аренды подлежит досрочному расторжению в случае ликвидации предприятия-Арендатора.

40. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в течение месяца.

41. Договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендатора:

- если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, не пригодном для использования по назначению, но не по вине Арендатора, Арендодатель обязан в течение 3-х месяцев заключить с Арендатором договор аренды на иное жилое помещение, либо по желанию Арендатора расторгнуть договор аренды;

- если Арендодатель не предоставляет жилое помещение в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию жилым помещением.

Возобновление расторгнутого договора не производится.

42. Арендатор обязан письменно не позднее чем за 3 месяца уведомить Арендодателя о предстоящем освобождении арендуемого жилого помещения, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном расторжении договора.

43. Изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение допускается по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях нарушения другой стороной условий договора.