Приложение 2. Положение о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы

Приложение 2
к постановлению Правительства Москвы
от 21 января 1997 г. N 46

Положение
о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы

I. Общие положения

1. Настоящее Положение определяет порядок и условия предоставления жилых помещений по договорам найма, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы, физическим лицам.

2. Найм жилых помещений представляет собой основанное на договоре возмездное владение и пользование жилыми помещениями.

3. Основным документом, регулирующим отношения наймодателя с нанимателем, является договор коммерческого или социального найма, заключаемый в письменной форме (приложения 1, 2).

Договор коммерческого найма - соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору.

В договоре коммерческого найма должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать с нанимателем. Наймодатель обязан ознакомить их с условиями договора коммерческого найма. При отсутствии в договоре таких лиц вселение этих граждан производится в соответствии с п. 28 настоящего Положения.

Договор социального найма - соглашение, в силу которого наймодатель передает нанимателю жилое помещение в пределах нормы жилой площади в бессрочное пользование, а наниматель обязуется использовать его для проживания, своевременно вносить плату за пользование им и коммунальные услуги.

Договор социального найма подписывается нанимателем и совершеннолетними членами его семьи.

4. Объектом договора коммерческого найма жилых помещений может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в виде отдельной квартиры (или комнаты), благоустроенное применительно к условиям г. Москвы и отвечающее санитарным и техническим нормам. В коммерческий найм может быть передан жилой дом либо его часть.

Объектом договора социального найма может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для проживания, в виде отдельной квартиры (или комнаты), благоустроенное применительно к условиям г. Москвы и отвечающее санитарным и техническим нормам, предоставляемое из жилищного фонда социального использования.

5. Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно быть свободно от любых обязательств.

Фактическая передача жилого помещения осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.

6. Сдача жилого помещения в найм не влечет передачу права собственности на него.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не является основанием для изменения или расторжения договора найма жилого помещения.

При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

7. Сторонами по договору найма являются: наймодатель - с одной стороны и наниматель - с другой стороны.

Наймодателем по договору найма жилого помещения может быть собственник либо орган, уполномоченный собственником или законом сдавать жилое помещение в найм.

На территории г. Москвы право заключать договоры найма на жилые помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы, предоставляется дирекциям единого заказчика на основании выписки из решения органа исполнительной власти.

ГАРАНТ:

См. инструкцию о порядке составления и выдачи выписки из решения органа исполнительной власти на право заключения договоров найма или аренды жилых помещений, утвержденную распоряжением Мэра Москвы от 29 октября 1998 г. N 1088-РМ (вступает в силу с 1 января 1999 г.)

Право заключать договоры найма на жилые помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы, может быть предоставлено иным юридическим лицам на конкурсной основе.

Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма может быть любое дееспособное физическое лицо, постоянно проживающее в г. Москве при условии соблюдения Правил о порядке регистрации и снятии граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в Москве и Московской области.

Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может быть дееспособное физическое лицо, относящееся к категории граждан, нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилищного фонда социального использования, в соответствии с перечнем, определяемым Законом города.

8. Нанимателю по договору найма жилого помещения при согласии наймодателя может быть предоставлено право на сдачу жилого помещения в поднайм при условии, если в результате вселения под нанимателя размер жилой площади на одного человека будет не менее установленной нормы.

Договор поднайма не может быть заключен на срок, превышающий срок договора коммерческого найма.

Договор поднайма заключается с обязательным соблюдением требований, изложенных в пп. 20, 21, 22, 23 настоящего Положения.

9. По договору поднайма поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, ответственным по договору перед наймодателем является наниматель.

10. За сдачу жилого помещения в поднайм взимается договорная плата.

Плата по договору поднайма не может превышать плату по договору найма.

11. На договор поднайма жилого помещения не распространяется п. 30 настоящего Положения.

12. При досрочном прекращении договора коммерческого найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

13. При сдаче жилого помещения, занимаемого по договору найма, в поднайм, наниматель утрачивает право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг.

14. В случае смерти физического лица либо признания его недееспособным, а также его выбытия, его права и обязанности по договору коммерческого найма переходят к одному из совершеннолетних граждан, по общему согласию между ними, при условии, если они постоянно проживали с нанимателем и были указаны в договоре коммерческого найма. Договор коммерческого найма продолжает действовать на тех же условиях. Наймодатель не вправе отказать такому гражданину во вступлении в договор на оставшийся срок его действия.

При отсутствии соглашения между совершеннолетними гражданами, указанными в договоре коммерческого найма в качестве постоянно проживающих, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями в соответствии с ч. 2 ст. 686 ГК РФ.

15. Договор найма жилого помещения сохраняет действие при временном отсутствии нанимателя. При этом наниматель или по его поручению уполномоченное лицо обязаны вносить плату за жилое помещение, коммунальные и прочие платежи, если иное не установлено нормами действующего законодательства.

16. Риск случайной гибели жилого помещения, предоставленного в найм, лежит на наймодателе в соответствии с действующим законодательством.

17. Объемы жилой площади государственного и муниципального жилищного Фонда, предоставляемой по договорам найма, ежегодно определяются Комитетом муниципального жилья, исходя из потребностей и конъюнктуры рынка жилья, и утверждаются Правительством Москвы.

18. Договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий 5 лет. Если срок коммерческого найма в договоре не определен, договор считается заключенным на 5 лет.

Договор социального найма заключается на неопределенный срок, если иное не установлено действующим законодательством.

19. Договор коммерческого найма считается заключенным с момента его регистрации и учета в установленном порядке.

II. Обязанности нанимателя

20. Наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, исключительно для проживания, а также содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии.

21. Наниматель обязан не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения наймодателя и межведомственной комиссии, а также своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения и обеспечивать наймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилищного фонда, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического состояния.

22. В случае освобождения нанимателем помещения по договору найма, он обязан оплатить наймодателю стоимость непроизведенного им и входящего в его обязанности текущего ремонта помещений, или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее.

23. Наниматель обязан в установленные договором найма сроки вносить плату за жилое помещение, а также своевременно вносить платежи за коммунальные услуги на расчетный счет наймодателя, а также принимать долевое участие в расходах по содержанию дома и придомовой территории.

24. При сдаче жилого помещения по договору поднайма наниматель обязан согласовать договор с наймодателем.

25. При освобождении жилого помещения наниматель обязан передать наймодателю жилое помещение в течение месяца с улучшениями, составляющими принадлежность жилого помещения и не отделимыми без вреда для конструкций жилого помещения.

Произведенные нанимателем с письменного согласия наймодателя улучшения за собственные средства нанимателя подлежат возмещению наймодателем по их сметной стоимости в ценах, действующих на момент производства работ, если иное не было предусмотрено при согласовании разрешения на улучшение.

Произведенные нанимателем без письменного согласия наймодателя улучшения не подлежат возмещению.

26. По договору коммерческого найма наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, указанных в договоре найма в качестве постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора коммерческого найма жилого помещения.

27. По договору социального найма наниматель и члены его семьи несут солидарную ответственность за исполнение условий договора социального найма.

III. Права нанимателя

28. Наниматель с письменного согласия наймодателя и всех совершеннолетних граждан, указанных в договоре найма жилого помещения, вправе вселить в жилое помещение супруга (супругу), детей, родителей и других лиц при условии, если в результате вселения указанных лиц размер жилой площади на одного человека будет не менее установленной нормы.

На вселение несовершеннолетних детей согласия наймодателя и совершеннолетних граждан, указанных в договоре коммерческого найма, не требуется.

Лица, вселенные в жилое помещение при согласии наймодателя в качестве постоянно проживающих граждан, указываются дополнительно в договоре найма, приобретая равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением.

29. Наниматель вправе потребовать от наймодателя передачи жилого помещения в соответствии со ст. 676 ГК РФ, а также потребовать возмещения убытков в случае, если наймодатель не предоставил нанимателю жилое помещение в срок, указанный в договоре.

30. Если иное не предусмотрено законом или договором коммерческого найма, наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора найма на новый срок.

При заключении договора коммерческого найма на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон, при этом, при согласовании условий договора, наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору коммерческого найма жилого помещения.

31. Если наймодатель отказал нанимателю в продлении договора коммерческого найма на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор коммерческого найма с другим лицом, наниматель вправе по своему выбору потребовать в суде признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор коммерческого найма.

Если наниматель продолжает пользоваться жилым помещением после истечения срока договора коммерческого найма при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается продленным на тех же условиях.

32. При нарушении наймодателем обязанности по производству ремонтных и иных работ в жилом помещении нанимателя последний имеет право:

- потребовать соответственного уменьшения платы за жилое помещение на срок до проведения таких работ наймодателем;

- произвести их собственными силами с покрытием убытков за счет наймодателя;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков;

- потребовать произвести замену жилого помещения.

33. По договору социального найма члены семьи наймодателя пользуются всеми правами, которые предоставлены нанимателю.

IV. Права и обязанности наймодателя

34. Наймодатель в месячный срок после подписания договора обязан передать свободное жилое помещение нанимателю, соответствующее условиям договора найма и его назначению, и обеспечить в месячный срок свободный доступ нанимателю в жилое помещение.

35. В случае аварий наймодатель обязан немедленно принимать все необходимые меры к их устранению.

36. Наймодатель обязан содержать в надлежащем порядке места общего пользования, инженерное оборудование и придомовую территорию дома, в состав которого входит жилое помещение, и обеспечивать нанимателя необходимыми жилищно-коммунальными и прочими услугами.

37. Наймодатель обязан производить капитальный ремонт жилого дома.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором или, если он вызван неотложной необходимостью, в разумные сроки, определяемые нормативными актами г. Москвы.

Наймодатель обязан уведомить нанимателя о предстоящем капитальном ремонте за 3 месяца и при необходимости на время проведения капитального ремонта предоставить иное жилое помещение, соответствующее санитарным и техническим нормам.

38. Наймодатель не отвечает за недостатки сданного в найм жилого помещения, которые были им оговорены при заключении договора найма или были заранее известны нанимателю, либо должны были быть обнаружены нанимателем во время осмотра жилого помещения при заключении договора или передаче жилого помещения.

39. Если наниматель не возвратил жилое помещение либо возвратил его несвоевременно, наймодатель вправе потребовать от нанимателя внесения платы за жилое помещение за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных наймодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

V. Оплата жилых помещений, предоставляемых по договору найма

40. Размер платы за жилое помещение, предоставляемое по договору коммерческого найма, определяется согласно методике определения платы за жилое помещение по договору коммерческого найма в денежном выражении. Сроки внесения платы оговариваются сторонами в договоре.

ГАРАНТ:

Об утверждении ставок арендной платы и платы за коммерческий наем жилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы см. постановление Правительства Москвы от 31 декабря 2002 г. N 1068-ПП

См. Методику расчета размера платы за жилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и предоставляемые по Договорам коммерческого найма физическим лицам (утв. Комитетом муниципального жилья и Управлением городского заказа 23 марта 1998 г.)

Увеличение платы за жилое помещение возможно по соглашению сторон, а также в случаях изменения суммы оплаты одного кв. м по договору найма в соответствии с решением уполномоченного на то государственного органа. Перерасчет платы за жилое помещение производится не чаще 1 раза в квартал.

ГАРАНТ:

См. распоряжение Департамента муниципального жилья г.Москвы от 4 марта 2002 г. N 58

Размер платы за жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, определяется постановлением Правительства Москвы.

ГАРАНТ:

О ставках оплаты жилищно-коммунальных услуг в г. Москве см. справку

41. Наймодатель обязан производить расчет платежей нанимателю за жилищно-коммунальные услуги с учетом льгот, установленных действующим законодательством для определенных категорий граждан.

Плата за жилое помещение вносится нанимателем независимо от факта пользования жилым помещением.

42. Плата за жилое помещение, коммунальные и иные платежи в соответствии с договором найма перечисляются в установленном порядке на расчетный счет наймодателя.

43. Предоставление субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг производится в соответствии с действующим законодательством.

VI. Расторжение и прекращение договора

44. Расторжение договора допускается по соглашению сторон.

45. Наймодатель обязан письменно не позднее чем за 3 месяца уведомить нанимателя о предстоящем прекращении договора коммерческого найма в связи с окончанием срока его действия и предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора коммерческого найма в связи с решением не сдавать жилое помещение в течение не менее года в наем.

46. Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях:

- при использовании жилого помещения (в целом или части его) не по назначению;

- если наниматель, члены его семьи или граждане, постоянно проживающие с нанимателем, за действия которых он отвечает, умышленно портят или по неосторожности разрушают жилое помещение, а также систематически нарушают права и интересы соседей;

- если наниматель не внес платежи, указанные в договоре в течение шести месяцев;

- если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, не пригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

ГАРАНТ:

О порядке признания жилых помещений (домов) аварийными в г. Москве см. постановление Правительства Москвы от 26 августа 1997 г. N 643

47. Наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке только после направления нанимателю письменного предупреждения о необходимости устранения нарушений в течение месяца.

48. Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию нанимателя:

- если наймодатель не предоставляет жилое помещение в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию жилым помещением в соответствии с условиями договора;

- в случае систематического неисполнения наймодателем своих обязательств по договору;

- если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, не пригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

49. В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель, члены его семьи и другие граждане, проживающие с ним в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

VII. Заключительные положения

50. Предоставление гражданам жилой площади по договору найма осуществляется на основании решения органа исполнительной власти.

51. Основанием для заключения договора социального или коммерческого найма является выписка из решения органа исполнительной власти.

ГАРАНТ:

См. инструкцию о порядке составления и выдачи выписки из решения органа исполнительной власти на право заключения договоров найма или аренды жилых помещений, утвержденную распоряжением Мэра Москвы от 29 октября 1998 г. N 1088-РМ (вступает в силу с 1 января 1999 г.)

52. Физическое лицо, получившее выписку из решения органа исполнительной власти, обязано в течение 10 дней заключить договор найма на указанное в выписке жилое помещение.

53. В случае пропуска указанного срока по неуважительной причине орган, выдавший выписку из решения, может принять решение об ее аннулировании и предоставлении жилого помещения другому лицу с письменным уведомлением физического лица об аннулировании ранее выданной на его имя выписки из решения органа исполнительной власти.

54. В случае пропуска срока на заключение договора найма по уважительной причине (болезнь, командировка и т. д.) и ее официального подтверждения орган, выдавший выписку из решения, может продлить срок ее действия.

55. В случае невозможности заключения договора найма на основании оформленной выписки орган, выдавший ее, обязан устранить причины препятствующие заключению договора, или заменить ранее предоставленное жилое помещение на иное в установленном порядке.