Приложение N 4. Принципы формирования залогового фонда Правительства Москвы

Приложение N 4
к постановлению Правительства Москвы
от 25 апреля 1995 г. N 356

Принципы формирования залогового фонда Правительства Москвы

Концепция создания залогового фонда Правительства Москвы в целях привлечения кредитов, в том числе иностранных, построена на принципе максимальной приближенности к общепринятым стандартам залогового/ипотечного кредитования.

Залоговый фонд Правительства Москвы создается для залогового обеспечения кредитных сделок для финансирования и для организации финансирования городских проектов, включенных в городскую программу залогового кредитования, и представляет из себя обновляемый и дополняемый по мере необходимости перечень имущественных объектов, используемых в качестве предмета залога. Он формируется из имущественных объектов, находящихся в государственной собственности Москвы. По каждому проекту готовится и оформляется отдельный предмет залога. Его стоимость определяется необходимой для залогового обеспечения кредита суммой.

Имущественные объекты включаются в залоговый фонд Правительства Москвы распоряжением Мэра или постановлением Правительства по представлению Межведомственной комиссии Правительства Москвы по залоговому кредитованию (далее - Межведомственная комиссия) на основании предложений Москомимущества, Москомземома, Фонда имущества г.Москвы и Департамента муниципального жилья.

Объектами залога, включаемыми в залоговый фонд Правительства Москвы, могут быть:

- недвижимость (здания; сооружения; жилые дома, незаселенные жильцами с единственным постоянным местом жительства в них; предприятия);

- имущественные права на недвижимость, в том числе предусмотренные законодательством права по аренде земельных участков;

- движимое имущество, в том числе акции , облигации и другие ценные бумаги, денежные средства и другие активы.

При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено договором.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, причем залогу подлежит лишь право аренды земли.

При отборе объектов залога должны учитываться, в первую очередь, следующие характеристики, обеспечивающие их привлекательность для кредиторов:

- определенность юридического статуса объекта (наличие документов, подтверждающих права собственности на объект, государственная регистрация объекта в качестве государственной собственности г.Москвы и неотягощенность объекта какими-либо обязательствами и ограничениями в случае реализации залога);

- устойчивость рыночной стоимости объекта;

- коммерческая рентабельность и экономическая эффективность (стабильность и достаточность получаемых от объекта доходов, необходимых для обслуживания долга) объекта.

Межведомственная комиссия и курирующие сделки залогового кредитования органы (Департамент внешних связей или Департамент экономической политики соответственно), организуя работу по формированию перечня объектов залогового фонда Правительства Москвы, исходят из принципа, что заложенные имущество, имущественные права или права аренды земельных участков должны обеспечить возвратность кредита и уплату процентов по нему.

С учетом этого для обеспечения привлечения кредитных ресурсов в состав залогового фонда Правительства Москвы включаются, прежде всего, объекты недвижимости, находящиеся в коммерческом использовании (приносящие прибыль) и в отношении которых подписаны договора аренды или договора иного использования, причем сроки действия указанных договоров должны перекрывать сроки предоставления кредита. В состав залогового фонда может быть включено и иное недвижимое имущество, имеющее коммерческую ценность, но при этом должны быть четко определены источники регулярных выплат процентов и погашения основной суммы долга.

Для залогового обеспечения кредитов, направляемых на финансирование городских проектов, могут применяться следующие варианты использования в качестве залога имущества, являющегося государственной собственностью г.Москвы:

- Вариант А:

Объект залога - имущество, находящееся в хозяйственном ведении организации (предприятия), осуществляющей кредитуемый проект.

Залогодатель - Правительство Москвы в лице соответствующего органа управления имуществом (Москомимущества, Москомзема, Фонда имущества г.Москвы или Департамент муниципального жилья).

Получатель кредита - организация (предприятие), осуществляющая проект.

- Вариант Б:

Объект залога - имущество, находящееся в хозяйственном ведении организации (предприятия), осуществляющей кредитуемый проект (залог данного имущества с согласия Правительства Москвы), а также принадлежащие ей имущественные права, включая права аренды земельного участка.

Залогодатель - организация (предприятие), осуществляющая проект.

Получатель кредита - организация (предприятие), осуществляющая проект.

- Вариант В:

Объект залога - имущество и имущественные права, непринадлежащие организации, осуществляющей кредитуемый проект.

Залогодатель - Правительство Москвы в лице соответствующего органа управления имуществом.

Получатель кредита - организация (предприятие), осуществляющая проект.

- Вариант Г:

Объект залога - имущество, переданное в хозяйственное ведение специализированной компании, создаваемой как самостоятельное юридическое лицо с целью залогового обеспечения кредитных сделок (далее - Специализированная компания).

Залогодатель - специализированная компания.

Получатель кредита - организация (предприятие), реализующая проект.

Последний вариант позволяет многократно использовать переданное специализированной компании имущество в качестве объекта залога при заключении сделок залогового кредитования, а также использовать это имущество для залогового обеспечения выпуска муниципальных залоговых облигаций с целью финансирования городских проектов. При этом специализированная компания берет на себя функции по контролю за использованием кредитных и заемных средств и погашением долга.

Выбор варианта залогового обеспечения кредитной сделки осуществляется Межведомственной комиссией.

По инвестиционным проектам отбор объектов залога, включаемых в залоговый фонд, осуществляется, как правило, из имущества, находящегося в хозяйственном ведении организации (предприятия) и принадлежащих ей имущественных прав, в соответствии с вариантами "А" или "Б" залогового обеспечения.

По коммерческим и иным проектам, когда заказчик проекта (кредитополучатель) не располагает имуществом и имущественными правами, необходимыми для залогового обеспечения кредита и его обслуживания, отбор имущественных объектов для формирования предмета залога осуществляется по поручению Межведомственной комиссии Москомимуществом, Москомземом, Департаментом муниципального жилья и Фондом имущества г.Москвы с реализацией вариантов "В" или "Г".

Объекты залога, являющиеся государственной собственностью Москвы, как правило, не передаются залогодержателю (кредитору), в частности не подлежит передаче залогодержателю недвижимое имущество.

Объект, включенный в залоговый фонд Правительства Москвы, бронируется на период действия договора о его залоге, что влечет запрет операций с правами на них (продажу или передачу объекта залога в хозяйственное ведение другой организации или предприятию). При необходимости, Москомимуществом и Фондом имущества г.Москвы вносятся соответствующие изменения в планы приватизации указанных объектов.

С прекращением залога объект, использовавшийся в качестве предмета залога, исключается из залогового фонда Правительства Москвы. Имущественные объекты, переданные специализированной компании для целей залогового обеспечения, после прекращения залога могут оставаться в залоговом фонде Правительства Москвы для повторного использования в качестве предмета залога при заключении новых кредитных сделок.