Определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 18 июня 2012 г. по делу N 33-5708

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего судьи - Салдушкиной С.А.

судей - Желтышевой А.И., Минеевой О.Г.

при секретаре - Зверевой Ю.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области на решение Самарского районного суда г. Самары от 10 апреля 2012 года, которым постановлено:

"Заявление Гришина МВ об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области удовлетворить.

Признать отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ исх. N в государственной регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ N/ВС долевого участия в строительстве объекта долевого строительства, возводимого на земельном участке по адресу: "адрес", заключенного между Муниципальным предприятием городского округа Самара "Бюро реконструкции и развития" и Гришиным МВ незаконным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области осуществить государственную регистрацию договора от ДД.ММ.ГГГГ N/ВС долевого участия в строительстве объекта долевого строительства, возводимого на земельном участке по адресу: "адрес", заключенного между Муниципальным предприятием городского округа Самара "Бюро реконструкции и развития" и Гришиным МВ".

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Салдушкиной С.А., пояснения представителя УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области Светкиной Д.Д. по доверенности, возражения на жалобу представителя Гришина М.В., МП г.о.Самара "Бюро реконструкции и развития" Антошкиной Г.В. по доверенности, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Гришин М.В. обратился в суд с заявлением об обжаловании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ они заключили договор долевого участия в строительстве с Муниципальным предприятием городского округа Самара "Бюро реконструкции и развития", согласно которому застройщик (МП г.о.Самара "БРиР") осуществляет реконструкцию нежилого здания под нежилое комплексное здание с офисными помещениями центра врачей общей практики, с пристроенными жилыми квартирами и нежилыми помещениями, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией и обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 13-16 этажный жилой дом (секция 1,2), общей площадью 14 321,1 кв.м. с трансформаторной подстанцией в "адрес", на земельном участке, относящемся к категории "земли населенных пунктов", общей площадь. 9 724,9 кв.м., и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого дома передать в его собственность расположенную в доме квартиру в секции 1, на 10 этаже, номер квартиры N (строительный), количество комнат 3, общей проектной площадью 92,6 кв.м., жилой площадью 45,8 кв.м., а он обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в собственность при jналичии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Размер вклада заявителя в финансирование строительства-реконструкции на дату заключения договора составляет 2 400 000 рублей. В день заключения договора он внес за счет собственных средств первый взнос в размере 960 000 рублей, остальную часть в размере 1 440 000 руб. он намеревался уплатить за счет кредитных средств, для получения которых ему необходимо было предоставить зарегистрированный в органах государственной регистрации договор долевого участия N от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ он обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, приложив к нему необходимые документы, однако сообщением от ДД.ММ.ГГГГ ему было в этом отказано. Причинами отказа послужило непредоставление документов, необходимых для государственной регистрации, и документы, представленные на госрегистрацию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Заявитель считает отказ в государственной регистрации договора незаконным и просил признать решение Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области незаконным и обязать Управление осуществить государственную регистрацию указанного договора.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении исковых требований Гришину М.В.

В судебном заседании представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области апелляционную жалобу поддержала.

В судебном заседании представитель Гришина М.В., МП г.о.Самара "Бюро реконструкции и развития" Антошкина Г.В. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, в совокупности с исследованными доказательствами, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между Гришиным М.В. и Муниципальным предприятием городского округа Самара "Бюро реконструкции и развития" был заключен договор N/ВС долевого участия, согласно которому застройщик осуществляет реконструкцию нежилого здания под нежилое комплексное здание с офисными помещениями центра врачей общей практики, с пристроенными жилыми квартирами и нежилыми помещениями, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией и обязуется в предусмотренный договором срок. своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 13-16 этажный жилой дом (секция 1,2), общей площадью 14 321,1 кв.м. с трансформаторной подстанцией в "адрес", на земельном участке, относящемся к категории "земли населенных пунктов", общей площадью 9 724,9 кв.м, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого дома передать в его собственность расположенную в доме квартиру в секции 1, на 10 этаже, номер квартиры N (строительный), количество комнат 3, общей проектной площадью 92,6 кв.м., жилой площадью 45,8 кв.м. Гришин М.В. в свою очередь обязался уплатить МП г.о. Самара "Бюро реконструкции и развития" обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в собственность при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ Гришин М.В. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, представил необходимые для этого документы.

Сообщением от ДД.ММ.ГГГГ ему было отказано в государственной регистрации договора со ссылкой на то, что не представлены документы, необходимые для государственной регистрации, и документы, представленные на госрегистрацию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В соответствии с п. 2 ст.25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства в числе прочего представляются разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

Заявитель не является первым участником долевого строительства объекта недвижимого имуществ, предусмотренного договором долевого участия в строительстве - ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Самарского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области была произведена государственная регистрация договора N/ВС от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве вышеназванного объекта, создаваемого на земельном участке по адресу: "адрес", заключенного между ФИО1 и МП г.о. Самара "Бюро реконструкции и развития".

Все необходимые документы для государственной регистрации договора долевого участия, заключенного с Гришиным М.В., в том числе, план создаваемого объекта недвижимости с указанием местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимости жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений, у регистрирующего органа имеется.

В соответствии со ст.1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 года N 190-ФЗ реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Реконструкция - это также и комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.

Такое же определение реконструкции содержится в строительных нормах и правилах.

В соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 г. N 190-ФЗ право лица осуществлять строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения может быть реализовано только после получения разрешения на строительство.

В данном случае разрешение было получено МП г.о. Самара "Бюро реконструкции и развития". Реконструкция здания в зависимости от объема и характера произведенных изменений уникальных характеристик объекта недвижимости, может привести к созданию нового объекта. Под уникальными характеристиками объекта недвижимости в Федеральном законе от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" понимаются характеристики недвижимого имущества, позволяющие определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

Из перечисленных в ст.7 Закона о кадастре уникальных характеристик объекта недвижимости к уникальным характеристикам зданий и сооружений можно отнести следующие характеристики: вид объекта недвижимости; описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке; площадь объекта недвижимости; кадастровый номер и дата внесения кадастрового номера. Рекомендациями по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения предусматривается, что если в результате реконструкции строение полностью утратило свои первоначальные конструктивные части (фундамент, стены, крышу) и архитектурные формы, то проводится паспортизация и регистрация данного объекта как вновь созданного с присвоением ему нового кадастрового номера.

Прежний (утраченный) объект из книги регистрации исключается. Вопрос об объеме и характере изменений объекта недвижимости, приводящих к созданию нового объекта, должен рассматриваться, по мнению суда, специалистами, обладающими соответствующими техническими знаниями, а не органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним при правовой экспертизе представленных документов.

Выводы регистрирующего органа о том, что в случае, если производимые изменения объекта недвижимого имущества не являются реконструкцией, земельный участок использован не по целевому назначению, и строительство нового объекта недвижимого имущества на земельном участке не может быть разрешено, не могут быть приняты во внимание, поскольку на предоставленном в аренду земельном участке осуществляется реконструкция объекта недвижимости, однако, это обстоятельство не влияет на возможность применения к указанным правоотношениям Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Для осуществления реконструкции необходимо не только согласие собственника реконструируемого здания, но также и наличие прав на земельный участок, на котором расположен объект, подлежащий реконструкции.

В соответствии с подп.1 п.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ предоставление правоустанавливающих документов на земельный участок является одним из условий выдачи органом публичной власти разрешения на реконструкцию объекта, расположенного на этом участке. Разрешение на строительство и реконструкцию выдается застройщику, то есть лицу, которому принадлежит земельный участок (п. 16 ст.1, п.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии с законом разрешение на строительство (в данном случае, и на реконструкцию) подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, дает застройщику право осуществлять реконструкцию и является основанием реализации архитектурного проекта.

Глава г.о. Самара ДД.ММ.ГГГГ выдал МП "БРиР" разрешение на строительство, которым разрешило реконструкцию нежилого здания под нежилое комплексное здание с офисными помещениями центра врачей общей практики, с пристроенными жилыми квартирами и нежилыми помещениями, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией на земельном участке площадью 9724,9 кв.м, расположенном по адресу: "адрес".

Из материалов дела усматривается, что земельный участок площадью 9724,9 кв.м, расположенный по "адрес", имеет вид разрешенного использования "занимаемое зданиями и прилегающей территорией".

В соответствии с п. 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 04.02.2010 г. N 42, в данном кадастре могут содержаться сведения обо всех основных, вспомогательных или условно-разрешенных видах использования земельного участка соответствующей территориальной зоны.

Сведения о видах разрешенного использования в реестр вносятся на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.

С учетом изложенного суд признал необоснованным довод регистрирующего органа о том, что реконструкция спорного объекта не соответствует разрешенному виду использованию земельного участка.

На государственную регистрацию было представлено разрешение на строительство, которым застройщику была разрешена реконструкция нежилого здания под нежилое комплексное здание с офисными помещениями центра врачей общей практики, с пристроенными жилыми квартирами, нежилыми помещениями, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией на указанном земельном участке.

В соответствии с Уставом г.о.Самара полномочиями в сфере градостроительства наделены органы местного самоуправления, которые располагают сведениями о зонировании территории г.о.Самара в рамках градостроительного регламента и соответствующем перечне видов разрешенного использования земельных участков, входящих в соответствующую зону.

Суд обоснованно указал, что выдача разрешения на строительство спорного объекта на вышеуказанном земельном участке главой органа местного самоуправления подтверждает использование земельного участка в соответствии с градостроительным регламентом и проектная документация соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка.

Правомерность ведения строительства, а также само разрешение на строительство никем не оспаривалось и в установленном порядке недействительным не признаны.

Поэтому суд пришел к правильному выводу, что реконструкция ведется в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка.

Земельный участок находится в собственности муниципального образования г.о. Самара и предоставлен застройщику МП "Бюро реконструкции и развития" на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ

Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге в числе прочего права аренды на земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости.

В данном случае залог в силу закона возникает в отношении только права аренды участка, принадлежащего застройщику, согласие на залог самого земельного участка, на необходимость получения которого указывает регистратор, не требуется.

Поскольку реконструкция спорного объекта осуществляется не силами органа местного самоуправления, а за счет привлечения денежных средств участников долевого строительства, соответственно, право залога в отношении данного реконструируемого объекта в силу закона возникает непосредственно у участников долевого строительства. В свою очередь, орган местного самоуправления не будет являться собственником реконструируемого объекта, в связи с чем его согласие на передачу такого объекта в залог участникам долевого строительства в силу статьи 209 ГК РФ не требуется.

Довод регистрирующего органа о том, что указанный Федеральный закон от 30.12.2004 года N 214-ФЗ не может быть применим к правоотношениям, сложившимся между сторонами по договору долевого участия в строительстве, так как застройщиком осуществляется реконструкция уже существующего объекта, а не создается новый, основан на неправильном толковании ст.1 и ст.2 указанного Закона.

Статьей 1 определен предмет регулирования настоящим Федеральным законом отношений, которые законодатель определил как связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и ( или) иных объектов недвижимости ( далее- участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

При этом законодателем в ч.3 ст.1 определены конкретные отношения, на которые не распространяется действие указанного закона. В частности, действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Также ст.2 указанного Федерального закона определено понятие в. п.2 объекта долевого строительства как жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и ( или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Как следует из буквального толкования данной нормы, законодатель не предусматривает возможность применения указанных норм в зависимость от того, привлечены ли денежные средства участника долевого строительства для строительства дома на свободном земельном участке или для реконструкции объекта (в данном случае из существующего объекта создается новый за счет многоэтажных пристроев).

При этом гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительство, о чем указано в ст.1 Федерального закона, исходя из общего смысла закона, не могут ставиться в зависимость от того, привлечены ли денежные средства участников долевого строительства для создания нового объекта недвижимости на свободном земельном участке или реконструкции уже существующего.

Фактически застройщиком осуществляется строительство дома. Застройщику также выдано разрешение на строительство, в котором указано, что Глава города Самара разрешает реконструкцию объекта капитального строительства, со ссылкой на ст.51 Градостроительного кодекса РФ.

При этом в разрешении определен первый этап строительства и указано о реконструкции нежилого здания.

Установлено, что в ходе строительных работ меняется этажность здания и его площадь. Таким образом, создается новый объект недвижимости, о возможности применения к правоотношениям, сложившимся в результате создания такого объекта, указанного Федерального закона предусмотрено в ст.2 этого закона.

Ссылка представителя Управления Росреестра по Самарской области на то, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеются записи о государственной регистрации на объекты недвижимости, которые являются объектом реконструкции правого значения для участников долевого строительства не имеет. Более того, возможность погашения такой записи после сдачи реконструированного объекта в эксплуатацию не утрачена, и наличие такой записи никак не влияет на права участников долевого строительства.

Суд учел то, что регистрирующим органом уже проводится регистрация договоров долевого участия участником долевого строительства заключенных в отношении указанного объекта недвижимости, открыт соответствующий реестр. Так, на основании решения Самарского районного суда г. Самары от 17.02.2011 года, вступившего в законную силу, была проведена государственная регистрация договора N/ВС от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве объекта, создаваемого на земельном участке по адресу: "адрес".

Довод апелляционной жалобы о том, что разрешение было дано на реконструкцию нежилого здания, а не на строительство нового, не может быть принят во внимание по следующим основаниям.

Градостроительный кодекс РФ различает понятия строительства и реконструкции объектов капитального строительства. Исходя из определения, содержащегося в ст.1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция предполагает изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, что не исключает создание нового объекта недвижимого имущества, с иными индивидуально определенными характеристиками.

Кроме того, градостроительное законодательство предъявляет одинаковые публичные требования к строительству зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) и реконструкции объектов капитального строительства. Застройщик имеет право осуществлять реконструкцию при наличии разрешения на строительство, полученного в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка удостоверяется разрешением на ввод объекта в эксплуатацию (ст.55 Градостроительного кодекса РФ).

С учетом изложенного судебная коллегия считает решение суда законным и обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Самарского районного суда г. Самары от 10 апреля 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления определения в законную силу.

Председательствующий:

Судьи: