Решение Пушкинского городского суда Московской области от 20 марта 2012 г. по делу N 2-1838/2012

Пушкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Абрамовой Ж.И.,

при секретаре Кудрявцевой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Фадеева А.В. к ООО "Стройперспектива +" о признании права собственности на квартиру и взыскании неустойки, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Фадеев А.В. обратился в суд с иском к ООО "Стройперспектива +" о признании права собственности на квартиру и взыскании неустойки.

В обоснование исковых требований Фадеев А.В. указал, что 22.06.2007 года между ООО " Управляющая компания КапиталЪ Паевые Инвестиционные Фонды" и ООО "Стройперспектива +" заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. По данному договору ответчик обязался не позднее второго квартала 2008 года построить и передать дом по адресу: "адрес" 25.03.2008 года ООО "Управляющая компания КапиталЪ Паевые Инвестиционные Фонды" уступила право требования на квартиру N в указанном доме Фадееву А.В. за "данные изъяты" рублей, сумма уплачена истцом 01.04.2008 года.

Истцом получено дополнительное соглашение N 2 от 08.12.2007 года, из которого следует, что право собственности у истца на квартиру возникает после получения ответчиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, плановым сроком которого является второй квартал 2009 года. Однако до настоящего времени дом не сдан в эксплуатацию. Фактически квартира построена, часть инвесторов уже въехала в свои квартиры, но проживание в них не возможно ввиду отсутствия введения в эксплуатацию всех коммуникаций. Поскольку до настоящего времени не произведена государственная регистрация права собственности истца на квартиру, Фадеев А.В. лишен возможности реализовать свое право собственности в полном объеме.

В соответствии со ст. 28 п.5 Закона "О защите прав потребителей" истец просит взыскать неустойку в размере 3% за 711 дней просрочки исполнения обязательств на 11.05.2011 года. Поскольку сумма взысканной неустойки не может превышать цену договора, то истец просит взыскать неустойку в размере "данные изъяты" рублей. Истец просит признать право собственности на долю в сооружении (доме, здании), выраженную в виде квартиры N (условный номер), этаж -18, секция 4, жилых комнат -1, находящуюся по адресу: "адрес"); взыскать с ответчика неустойку в размере "данные изъяты" рублей (л.д. 3-6).

В судебном заседании представитель истца по доверенности С. (л.д.167-168) исковые требования поддержала. Относительно возражений ответчика пояснила, что ответчик может быть освобожден от ответственности в соответствии со ст. 401 ГК РФ за ненадлежащее исполнение обязательств вследствие воздействия непреодолимой силы. Ответчик не представил доказательств непреодолимой силы и обстоятельств форс-мажора. Истец лишен права на получение налогового вычета, в связи с чем возникает сумма неустойки.

Представитель ответчика ООО "Стройперспектива+" в судебное заседание не явился - извещен (л.д.160-161).

Представитель третьего лица ООО "Управляющая компания КапиталЪ Паевые Инвестиционные Фонды" в судебное заседание не явился - извещен (л.д.158-159), представил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д.163, 165).

Представитель третьего лица Пушкинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО в судебное заседание не явился, извещен (л.д.156-157).

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, полагает исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Судом установлено, что 22 июня 2007 года между ООО "Стройперспектива +" и ООО "УК Капиталъ ПИФ" заключен договор N долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу: "адрес" (л.д.8-24). Объектом долевого строительства являлись жилые помещения (квартиры), указанные в приложении N1 к договору, в том числе однокомнатная квартира N Стоимость этой квартиры составила "данные изъяты" рублей (л.д. 14). В соответствии с п. 2.1 договора Застройщик (ответчик) обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать объект строительства участнику долевого строительства, который обязан оплатить цену договора и принять объект долевого строительства (л.д.9). Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Пунктом 2.3 договора предусмотрен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - в течение 30 дней с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Ориентировочный срок окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - не позднее второго квартала 2008 года (л.д.9).

25 марта 2008 года между ООО "УК Капиталъ ПИФ" и истцом заключен договор уступки прав требований N по условиям которого истец получил часть имущественных прав требований, принадлежащих ООО "УК Капиталъ ПИФ" на основании договора долевого участия в строительстве N, в виде права требования к застройщику (ответчику) построить жилой дом и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать истцу квартиру N Цена договора уступки составила "данные изъяты" рублей. 05.06.2008 года произведена государственная регистрация прав по указанному договору. Ответчик уведомлен о состоявшейся сделке (л.д.25-29). Истец полностью выполнил обязательства по данному договору в части оплаты цены договора, что подтверждается представленными платежными поручениями, регистрацией договора.

В силу ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Таким образом, истец имеет имущественные права требования к ответчику по надлежащему исполнению обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома в отношении объекта - квартиры N N.

До настоящего времени ответчиком не исполнены обязательства по окончанию строительства объекта, получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и передаче объекта истцу. Доказательств обратного суду не представлено.

В материалы дела представлено дополнительное соглашение N2 от 08.12.2008 года к договору долевого участия в строительстве N, согласно которому плановый срок окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию -2 квартал 2009 года. В случае если строительство Объекта долевого участия не может быть завершено в предусмотренный договором срок, Застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока направляет Участнику долевого строительства письменное уведомление об изменении планового срока окончания строительства, при этом условия договора не изменяются (л.д. 30).

Как следовало из объяснений представителя истца, данное соглашение Фадеевым А.В. не заключалось. В то же время истец соглашается со сроком окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - 2 квартал 2009 года и ссылается на него при исчислении срока неисполнения обязательства. Поскольку это соглашение истцом не заключалось, остальные условия он не признает, подпись его в нем отсутствует, регистрация не производилась и такое соглашение не может быть заключено в одностороннем порядке, то условие возможного уведомления об изменении планового срока путем направления письменного уведомления применяться не может.

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Применяя буквальное толкование условий договора о сроках исполнения обязательств ответчика, суд приходит к следующему выводу. Принимая на себя обязательства, указанные в пунктах 2.1 и 2.3. договора и дополнительном соглашении - осуществить строительство и сдачу дома в эксплуатацию в срок не позднее 2 квартала 2009 года, ответчик в силу положений ст. 314 ГК РФ определил дату, в пределах которой должно быть исполнено обязательство по получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Последующее обязательство о передаче объекта долевого строительства должно быть совершено в течение 30 дней с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно ст. ст. 190, 191 ГК РФ обязательство о строительстве объекта и получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должно быть исполнено ответчиком не позднее 2 квартала 2009 года, т.е. до 30 июня 2009 г. и соответственно ответчик обязан передать объект участнику долевого строительства до 30 июля 2009 года. Доказательств возможного законного переноса срока сдачи объекта со стороны ответчика не представлено.

Таким образом, с 31 июля 2009 года по настоящее время ответчик не исполняет свои обязательства, предусмотренные договором о долевом участии.

В соответствии со ст. 330 ч. 1 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Из разъяснений, изложенных в п.1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей", следует, что возникшие правоотношения также регулируются Законом РФ "О защите прав потребителей".

Согласно ст.28 п.5 и п.6 Закона РФ "О защите прав потребителей", в случае нарушения установленного срока выполнения работы (оказания услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы. Неустойка (пеня) за нарушение срока окончания выполнения работы взыскивается за каждый день просрочки вплоть до окончания выполнения работы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного выполнения работы или общую цену заказа. Размер неустойки (пени) определяется исходя из цены выполнения работ. Требования потребителя, установленные п.1 настоящей статьи не подлежат удовлетворению, если исполнитель докажет, что нарушение сроков выполнения работы произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя.

Представителем ответчика в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлено суду доказательств того, что нарушение сроков сдачи дома произошло вследствие непреодолимой силы, по вине истца либо в виду предусмотренных ст. 11 договора форс-мажорных обстоятельств.

В соответствии со ст. 332 ГК РФ, кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Поэтому, несмотря на то, что п. 6.4 договора о долевом участии предусмотрена неустойка в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, истец с учетом вышеизложенных норм права может требовать выплаты предусмотренной законом неустойки в размере 3% от цены договора.

В то же время суд не может согласиться с расчетом истца в части определения цены договора при исчисления процентов. Согласно представленным документам, цена договора участия в долевом строительстве по данной квартире составляет "данные изъяты" рублей (л.д. 14), которая уплачена первоначальным дольщиком - ООО " Капиталъ "ПИФ". Указанная истцом сумма в размере "данные изъяты" рублей является не ценой договора о долевом участии, а ценой договора уступки права требования, в связи с чем применяться при расчете неустойки не может.

Истец просит неустойку по 11 мая 2011 года, которая с учетом вышеизложенных обстоятельств передачи объекта участнику долевого строительства до 30 июля 2009 года, должна исчисляться с 31 июля 2009 года, т.е. составит 649 дней.

Таким образом, неустойка за период с 31.07.2009 по 11.05.2011 года рассчитывается следующим образом: "данные изъяты" рублей х3% х649 = "данные изъяты" рублей.

В соответствии со ст. 28 п.5 Закона РФ "О защите прав потребителей" сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Таким образом, неустойка не может превышать цену договора в размере "данные изъяты" рублей.

Однако с учетом установленных судом обстоятельств нарушения сроков сдачи дома, а также представленных ответчиком документов о возникших в определенной части не по вине ответчика трудностях в газификации дома (л.д.52-56), подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем в соответствии со ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, и считает необходимым уменьшить подлежащую взысканию неустойку до "данные изъяты" рублей.

Для разрешения вопроса о возможности признания за истцом права собственности в незавершенном строительстве доме судом назначалось проведение судебной строительно-технической экспертизы (л.д. 71-72).

Согласно заключению эксперта , степень готовности указанного многоквартирного дома составила 90,1%. Электропроводка проведена до квартирных электрощитов, разведена по помещениям, имеется горячее и холодное водоснабжение, организованное от городской сети, дом к эксплуатации готов. Однокомнатная квартира N расположена на 18 этаже 4 секции жилом доме N по строительному адресу: "адрес", соответствует строительному номеру. Квартира структурно обособлена, что дает возможность её эксплуатации с целью создания улучшений инженерно-технического характера, проведения отделочных работ и проживания (л.д. 75-88).

Выводы эксперта не оспорены сторонами, экспертиза проведена в соответствии с требованиями ст.ст.84-86 ГПК РФ, в связи с чем суд принимает заключение эксперта как доказательство по делу.

Анализ проведенной экспертизы показывает, что обособленное жилое помещение - квартира соответствуют тем параметрам, которые предусматривались договором.

С учетом изложенного, суд считает установленным, что построенная за счет истца указанная квартира существует как обособленный объект в том виде, как предусматривалось договором. Степень готовности позволяет определить её как обособленный объект - квартира.

Из ст. 218 ГК РФ следует, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

При таких обстоятельствах, право собственности на вновь созданную вещь - квартиру, возведенную исключительно за счет средств истца в незавершенном строительстве жилом доме может быть и должно быть признано только за истцом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", к недвижимому имуществу относятся незавершенные строительством объекты, права на которые также подлежат государственной регистрации.

Из изложенного следует, что сам по себе факт наличия объекта, незавершенного строительством не может служить препятствием в государственной регистрации права на такой объект. Регистрация должна осуществляться на основании документов, предусмотренных п.2 ст. 25 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и таковым документом является решение суда.

В связи с изложенным, исковые требования в этой части подлежат удовлетворению в полном объеме.

Из ст. 98 ч.1 ГПК РФ следует, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. Статья 88 ГПК РФ определяет, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек. Статья 94 ГПК РФ определяет виды судебных издержек, к которым, в том числе, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

При проведении вышеуказанной экспертизы истцом понесены расходы в размере "данные изъяты" рублей, что подтверждено квитанцией об оплате, при подаче иска истец уплатил госпошлину в сумме "данные изъяты" руб. за требование имущественного характера (признание права собственности на квартиру), судом требование о признании права собственности на квартиру удовлетворяется, поэтому в силу ст.98 ГПК РФ данные расходы подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Фадеева А.В. к ООО "Стройперспектива+" о признании права собственности на квартиру и взыскании неустойки, судебных расходов удовлетворить частично.

Признать за Фадеевым А.В. право собственности на однокомнатную квартиру общей площадью с учетом лоджии 46,55 кв.м, в том числе жилой 22,4 кв.м, подсобной 24,15 кв.м, со строительным номером N на 18 этаже 4 секции в незавершенном строительством жилом доме N N, расположенном по строительному адресу: "адрес"

Взыскать с ООО "Стройперспектива+" в пользу Фадеева А.В. неустойку в размере "данные изъяты" рублей, судебные расходы на проведение экспертизы "данные изъяты" рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 7474 руб., а всего взыскать "данные изъяты" рублей.

В остальной части исковые требования Фадеева А.В. к ООО "Стройперспектива+" о взыскании неустойки оставить без удовлетворения.

Решение суда является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 30.03.2012 г.

Судья: