Решение Пушкинского городского суда Московской области от 05 мая 2012 г. по делу N 2-2209/2012

Пушкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Щелканова М.В.,

при секретаре Чижовой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ереминой Т.В. к администрации городского поселения Пушкино об обязании заключить договор купли-продажи по определенной цене,

УСТАНОВИЛ:

Еремина Т.В. обратилась в суд с иском к администрации городского поселения Пушкино об обязании заключить договор купли-продажи по определенной цене.

В обоснование иска истец указала, что на основании договора на передачу доли дома в собственность граждан от 07.05.2007 г. истцу на праве общей долевой собственности, доля в праве 16/100, принадлежит жилой дом, общей площадью 425,70 кв.м., расположенный по адресу: "адрес". На основании постановления Главы г..Пушкино Пушкинского муниципального района Московской области N226 от 17.08.2010 г..между Администрацией г..Пушкино и истцом был заключен договор коммерческого найма жилого помещения N 6 от 23.08.2010 г..В соответствии с п.1.1 указанного договора - предметом договора является владение и пользование жилым помещением, площадью 10,1 кв.м., являющимся муниципальной собственностью. В соответствии с п.1.4 указанного договора срок найма жилого помещения установлен на 5 лет, с 23.08.2010 г..по 22.08.2015 г..Указанное жилое помещение входит в состав квартиры N4, часть которой истец с семьей фактически занимает и которое было передано в собственность истца на основании договора на передачу доли дома в собственность граждан от 07.05.2007 г..Комнату общей площадью 10,1 кв.м., находящуюся в собственности Администрации г..Пушкино, истец арендует по договору коммерческого найма с 2003 года. С 29.04.2009 года истец пытается выкупить вышеуказанную комнату у ответчика. Совладельцы дома отказались от приобретения в собственность указанного помещения в пользу истца. Сообщением от 05.05.2011 г..Администрация г..Пушкино уведомила истца о том, что общественная комиссия по жилищным спорам при администрации г..Пушкино 12.02.2010 года приняла решение разрешить выкуп Ереминой Т.В. комнаты. Для подтверждения намерений выкупа истцу было предложено явиться в администрацию г..Пушкино. В администрации истцу было устно разъяснено, что для определения рыночной стоимости комнаты по адресу будет осуществлен выезд специалиста-оценщика. Извещением N2107 от 18.11.2011 года истца информировали о том, что обращение рассмотрено и принято решение о продаже указанной комнаты.

Стоимость вышеуказанной комнаты составила 603000 рублей, что подтверждается отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Отчет об оценке истцу вручен не был. В то время как с объявленной стоимостью истец не согласился, поскольку истцом единолично были оплачены и произведены неотделимые улучшения жилого помещения, а именно квартиры N4 расположенной в "адрес", в том числе указанной комнаты. Истец указывает, что в доме никогда не было централизованного водоснабжения и системы канализации. В 2005 году истец заказала в ООО "ПОТОК" проект перепланировки и переоборудования квартиры, проведение централизованного водоснабжения и системы канализации в квартиру. Указанный проект был согласован во всех необходимых инстанциях и принят проверяющей комиссией с составлением соответствующего акта. Ответчик не возражал против проведения указанных улучшений, но и никакой помощи не оказывал. В ходе проведения указанных работ истцом были понесены существенные материальные затраты, кроме этого, в квартире был организован санузел, в результате чего истец понесла дополнительные затраты по закупке и установке унитаза, двух раковин, душевой кабины и организации самого санузла. Кроме этого, в арендуемой комнате были заменены: окно (поставлены дорогостоящее пластиковое) и дверь. Для проведения указанных улучшений истцом был оформлен кредит в СБ РФ в размере 300000 руб.

Истец считает, что проведение им централизованного водоснабжения и системы канализации в квартиру существенно повлияло на оценку объекта недвижимости при формировании ее рыночной стоимости, поскольку в результате произведенной перепланировки и переоборудования квартира стала благоустроенной. В ответ на заявление истца от 05.12.2011 года вх. N Е-304/3 о пересмотре окончательной стоимости испрашиваемого объекта, в связи с тем, что ею были произведены неотделимые улучшения (подведение централизованного водоснабжения и системы канализации), а также проведение капитального ремонта занимаемого жилья, включая спорную комнату, истец получила ответ от 20.12.2011 года Исх. N Е-304/3, согласно которого, ссылаясь на п. 2.2.4 Договора коммерческого найма N 6 от 23.08.2010 г..жилой комнаты площадью 10.1.кв.м., заключенного между сторонами, следует, что нанимателю вменяется в обязанность производить за свой счет текущий ремонт занимаемого помещения. При этом ремонт и неотделимые улучшения, произведенные истцом в указанной квартире, такие как - проведение централизованного водоснабжения и системы канализации в квартиру, в соответствии с Постановлению Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" отнесены к перечню работ, производимых при капитальном ремонту жилищного фонда. По мнению истца, п. 1 ответа не состоятелен и не основан на нормах действующего законодательства, подлежит пересмотру в судебном порядке.

Указанные в п. 2 ответа обстоятельства, по мнению истца, не соответствуют действительности, являются недостоверными и противоречащими, поскольку из ранее направленных в адрес ответчика документов следует, что указанные в п. 2 ответа работы по установке и проводке коммуникаций, произведение перепланировки, были осуществлены до передачи жилого помещения в собственность граждан, т.е. в период нахождения жилого фонда в собственности муниципалитета, в лице Администрации Пушкинского муниципального района, а в соответствии с Постановлением главы городского поселения Пушкино Московской области от 29 января 2010 г..N 14 Администрация города Пушкино наделена полномочиями по решению вопросов местного значения, а также полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных федеральными законами и законами Московской области. Документы, подтверждающие затраты истца, также неоднократно были представлены в адрес ответчика, в качестве приложения к ранее направленной корреспонденции от заявителя Ереминой Т.В. Согласно п. 3 ответа отчет об оценке муниципального имущества будет передан покупателю с договором купли-продажи как документ, необходимый для государственной регистрации перехода права собственности на проданное имущество. В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" оценка имущества осуществляется по рыночной стоимости на дату проведения оценки. Указанный пункт ответа также нарушает права истца и противоречит нормам действующего законодательства по следующим обстоятельствам: в силу ст. 7 комментируемого ФЗ, в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других. В силу ст. 555 ГК РФ, 1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. Таким образом, одним из существенных условий договора купли-продажи является определение цены. При этом по смыслу указанных норм права истец считает, что имеет право оспорить результаты оценки, проверить законность и обоснованность доводов и выводов оценочной комиссии, квалификацию экспертного учреждения, и объем исследованного при проведении оценки материала, в связи с чем истцу необходимо было ознакомиться с отчетом об оценке, указанная оценочная документация не была предоставлена истцу. Ввиду того, что оценка комнаты, по мнению истца, ответчиком была сильно завышена, а переписка о пересмотре окончательной стоимости испрашиваемого объекта не удовлетворила истца, Еремина Т.В. самостоятельно заказала оценку рыночной стоимости испрашиваемого объекта. Согласно отчета N 05/12 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного "ИП Курятников П.В.", по состоянию на 15.02.2012 года: стоимость комнаты в коммунальной квартире (2/100 доли в праве общей долевой собственности), расположенной по адресу: "адрес", общей площадью 10,1 кв.м. без учета коммуникаций составляет 360952 рубля; стоимость комнаты в коммунальной квартире (2/100 доли в праве общей долевой собственности), расположенной по адресу: "адрес", общей площадью 10,1 кв.м. с учетом коммуникаций составляет 449 743 рубля.

На основании изложенного, а также ввиду того, что администрация не несла никаких расходов по благоустройству квартиры, а именно мест общего пользования, которых ранее не было, истец просит суд обязать Администрацию г/п Пушкино заключить договор купли-продажи испрашиваемого объекта - комнаты площадью 10,1 кв.м., расположенной по адресу: "адрес", исходя из стоимости спорного объекта недвижимости без учета произведенных заявителем неотделимых улучшений указанного в отчете N 05/12 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного "ИП Курятников П.В.", по состоянию на 15 февраля 2012 года, по цене - 360952 рубля.

К участию в деле в качестве третьих лиц судом привлечены Клочкова Ю.С., К.А.Д., Ухова В.С., У.Р.А.

В судебном заседании истец Еремина Т.В. поддержала заявленные требования в полном объеме. Также пояснила, что под требованием об обязании заключить договор купли-продажи комнаты подразумевает обязание ответчика заключить договор купли-продажи доли ответчика в размере 0,02 в праве собственности на жилой дом. На вопрос суда также пояснила, что не согласна на заключение договора по иной цене, чем заявленная истцом цена 360952 руб.

Представитель ответчика администрации городского поселения Пушкино Бабылин А.С. возражал против удовлетворения иска.

Третье лицо Клочкова Ю.С., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего К.А.Д., поддержала требования истца.

Третье лицо Ухова В.С., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего У.Р.А., поддержала требования истца.

Порядок заключения договоров кули-продажи жилого помещения регулируются как жилищным законодательством, так и гражданским законодательством.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ 1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Применительно к рассматриваемой правовой ситуации в рамках гражданских правоотношений на администрацию городского поселения Пушкино не может быть возложена обязанность по заключению договора купли-продажи, поскольку гражданское законодательством не предусмотрена обязанность администрации заключить договор на условиях, предложенных истцом, поскольку в рамках гражданских правоотношений стороны сами должны достигнуть соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ), в том числе относительно цены.

Обязанность по заключению договора купли-продажи жилого помещения предусмотрена Жилищным законодательством.

Судом установлено Еремина Т.В. является собственником 16/100 доли в праве собственности на жилой дом по адресу: "адрес", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.30).

Собственником указанной доли дома истец стала на основании договора приватизации от 07.05.2007, согласно которого в собственность истца бесплатно передано 0,16 доли дома, которые состоят из комнат площадью 16,3 кв.м., 17,8 кв.м., 18,2 кв.м., кухни 8,3 кв.м.

На данной доли дома зарегистрированы по месту жительства истец и третьи лица, что подтверждается выпиской из домовой книги (л.д.29).

Данные помещения расположены в части жилого дома, обозначенной в техническом паспорте БТИ как помещения квартиры N 4 (л.д. 154).

Жилой дом фактически состоит из помещений, обозначенных в техническом паспорте БТИ как помещения квартиры N 1, N 2, N 3, N 4, N 5, N 6. Также в доме имеются места общего пользования площадью 26,4 кв.м. (лестницы). Каждая часть дома, обозначенная как квартира, изолирована от других, имеет выход в места общего пользования.

Помещения квартиры N 4 имеют общую площадь 80,8 кв.м., жилую 80,8 кв.м. и состоят из помещений:

- подсобное 1,8 кв.м.,

- коридор 8,3 кв.м.,

- кухня 8,3 кв.м.,

- жилая 10,1 кв.м.,

- жилая 16,3 кв.м.,

- жилая 17,8 кв.м.,

- жилая 18,2 кв.м.

Жилая комната площадью 10,1 кв.м. является свободной от прав третьих лиц, находится в пользовании истца по договору коммерческого найма от 23.08.2010 N 6 (л.д. 24-28).

Собственниками оставшихся долей в доме являются иные граждане, а также администрация городского поселения Пушкино, которой на праве собственности принадлежит 0,06 доли дома, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 207).

В долю администрации входит также спорная комната 10,1 кв.м., которая составляет 0,02 доли из доли администрации 0,06 доли (расчет доли приведен в отчете об оценке). Данные обстоятельства не оспариваются сторонами.

Согласно ч. 3 ст. 15 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Таким образом, жилой дом отвечает признакам многоквартирного жилого дома, поскольку состоит из структурно обособленных помещений, обеспечивающих возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме.

При этом поскольку статус дома - жилой, а не многоквартирный жилой дом, собственники помещений в доме являются собственниками долей в праве, а не собственниками квартир либо комнат. По существу истец занимает три комнаты в квартире, предоставленные в собственность в порядке приватизации, которые составляют 0,16 доли в праве собственности на весь дом. Собственником оставшейся комнаты в данной квартире, которая составляет 0,02 доли в праве на весь дом, является администрация городского поселения Пушкино.

Учитывая вышеизложенное, к рассматриваемому спору с учетом положений ст. 7 Жилищного кодекса РФ суд полагает возможным применить положения ст. 59 Жилищного кодекса РФ (Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире), согласно которой:

1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.

С учетом состава семьи (5 человек) на истца и третьих лиц, исходя из занятия ими трех комнат общей площадью 52,3 кв.м., доля в местах общего пользования составляет 52,3/(52,3+10,1)=0,825. Таким образом, на истца приходится (52,3 кв.м. + 0,825*18,4 кв.м. (общая площадь мест общего пользования в квартире))/5=13,47 кв.м.

На учете нуждающихся в улучшении жилищных условий истец не состоит.

Норма предоставления в г. Пушкино составляет от 14 кв.м. до 18 кв.м. (п. 2 решения Совета депутатов городского поселения Пушкино Пушкинского муниципального района МО от 28.05.2009 N 230/41 "Об установлении учетной нормы площади жилого помещения для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий и нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма").

Таким образом, на истца не распространяются положения ч.1 и ч.2 ст. 59 Жилищного кодекса РФ, но могут быть применены положения ч.3 ст. 59 ЖК РФ.

Лиц, имеющих право на получение данной комнаты в рамках предоставленного права в соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 59 ЖК РФ, не имеется.

По смыслу ч. 3 ст. 59 ЖК РФ комната (доля в праве в рассматриваемом споре) должна быть предоставлена по договору купли-продажи по рыночной цене.

В силу данной нормы у гражданина есть право, но не обязанность по заключению договора, а у органа местного самоуправления при наличии заявления гражданина - соответствующая обязанность по заключению договора.

Учитывая изложенное, истица вправе требовать в судебном порядке заключения договора купли-продажи по рыночной цене.

Рыночная цена по отчету истца составляет 449743 руб. Рыночная цена по отчету ответчика составляет 603000 руб. От проведения судебной оценочной экспертизы стороны отказались.

Истица же требует заключить с ней договор купли-продажи по рыночной цене без учета стоимости имеющихся коммуникаций - 360952 руб., поскольку данные коммуникация являются неотделимыми улучшениями, которые истица сделала за свой счет.

Сторона ответчика не оспаривает факт проведения коммуникаций истицей за свой счет.

Суд полагает, что требование истца об обязании заключить договор по цене 360952 руб. не могут быть удовлетворены, поскольку договор заключается в отношении имущества по состоянию на сегодняшний день. Истица, если считает, что имеет право на получение компенсации от собственника за проведение коммуникаций, вправе обратиться с соответствующим иском в суд. Однако сам факт улучшения за свой счет жилого помещения не порождает у истца права на уменьшение рыночной цены приобретаемого имущества.

Учитывая изложенное, требование истца об обязании заключить договор по цене 360952 руб. не подлежит удовлетворению.

В материалах дела имеется три цены спорного имущества: рыночная цена по отчету истца - 449743 руб., 360952 руб. (без учета коммуникацией), рыночная цена по отчету ответчика - 603000 руб.

Как указано судом ранее, заключение договора купли-продажи для истца является правом, а для администрации обязанностью, в связи с чем суд не вправе выйти за рамки заявленные требований, установив цену продаваемого имущества иную, чем требует истец, без ее согласия.

В ходе судебного заседания судом данный вопрос был поставлен на обсуждение. Истица указала, что просит обязать заключить договор только по цене 360952 руб., на заключение договора купли-продажи по другой цене не согласна.

Учитывая вышеизложенное, иск Ереминой Т.В. об обязании заключить договор купли-продажи по определенной цене 360952 руб. не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Ереминой Т.В. к администрации городского поселения Пушкино об обязании заключить договор купли-продажи по определенной цене оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме - ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: подпись

Копия верна: судья секретарь