Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 17 октября 2012 г. по делу N 33-9649/2012

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего Елистратовой Е.В.

Судей Бочкова Л.Б., Пияковой Н.А.

При секретаре Асабаевой Д.Т.

Рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "Спектр" на решение Красноглинского районного суда г.о. Самара от 16.07.2012 г., которым постановлено:

"Исковые требования Татульян В.А., Корнеевой А.В. и Товарищества собственников жилья "Сокольи Горы" удовлетворить.

Признать недействительным в силу ничтожности договор между Обществом с ограниченной ответственностью "Спектр" и Товариществом собственников жилья "Жигулевские ворота-2" на управление домом "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки - обязать ООО "Спектр" передать Товариществу собственников жилья "Сокольи Горы" "адрес" и следующую документацию на жилой "адрес": Технический паспорт на жилой "адрес" с экспликациями и поэтажными планами, проектную документацию на жилой "адрес", в том числе генеральный план с наружными сетями (отопление, ХВС, ГВС, канализация), план благоустройства прилегающей территории жилого дома, кадастровый план земельного участка, архитектурно-строительную часть с пояснительной запиской к проекту ( с изменениями), чертежи и схемы оборудования лифтов, паспорта, схемы электрооборудования, диспетчеризация лифтов, технические условия на электроснабжение жилого дома, справку о выполнении технических условий, справку о готовности узлов учета, акт разграничения балансовой принадлежности, акт допуска электроустановки в эксплуатацию, внутренние и наружные сети газоснабжения, пояснительную записку газоснабжения, сети электроснабжения и наружного освещения, чертежи вентиляции жилого дома, встроенных помещений, технического подвала, водоснабжения и канализации, вынос сетей, акт приемки законченного строительного объекта газораспределительной системы, акт приемки газопроводов и газоиспользующей установки для проведения комплексного опробования (пуско-наладочных работ) технические условия ГУМЧС ( испытания наружных пожарных лестниц, испытания ограждений кровли, испытание пожарного гидранта), технические условия ООО "Средневолжская газовая компания", заключение экспертизы промышленной безопасности (экспертиза проектной документации, технических устройств, зданий, сооружений и иных документов, связанных с эксплуатацией опасных производственных объектов), копии паспортов на приборы по контролю окиси углерода и сигнализаторов довзрывных концентраций газа, копии паспортов на узел учета газа ( газовый счетчик и корректор объема газа), режимные карты котлов, инструкция по техническому обслуживанию крышной котельной, аксонометрии - схема газопроводов, акт обследования технического состояния дымовых вентиляционных каналов крышной котельной, все изменения и дополнения к проекту строительства жилого дома, разрешения на ввод в эксплуатацию жилого "адрес", чертежи и схемы инженерных коммуникаций жилого дома, теплоснабжения, горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, канализация, электрооборудование и освещение жилого дома, электрооборудование встроенных помещений, технического подвала, связь сигнализация встроенных помещений, телефонные и радиосети, паспорта на приборы учета ХВС, ГВС, газа, электрооборудования, электрощитовых жилого дома, электросчетчики, акты установки, приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета, акты установки и принятия на учет индивидуальных приборов учета".

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Елистратовой Е.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Татульян В А., Корнеева А.В., ТСЖ "Сокольи горы" обратились в суд с исковым заявлением к ООО "Спектр" о понуждении к исполнению решения общего собрания собственников жилого дома и об устранении препятствий в осуществлении права управления жилым домом.

В заявлении указали, что Татульян В А., Корнеева А.В. являются собственниками квартир в многоквартирном "адрес", Татульян В.А. является собственником "адрес", а Корнеева А.В. является собственником "адрес" указанном доме.

"адрес" является вновь созданным объектом жилого фонда, построен способом долевого участия в строительстве, и после сдачи дома в эксплуатацию собственники квартир, расположенных в доме, провели общее собрание и приняли решение о выборе управляющей организации - Товарищества собственников жилья "Сокольи горы", для управления указанным жилым домом.

Однако застройщик жилого дома - ООО "Спектр" по собственному усмотрению оформил договор на управление жилым домом с ТСЖ "Жигулевские ворота-2", игнорируя решение общего собрания собственников жилого дома, а также минуя процедуру проводимого органом местного самоуправления конкурса по выбору управляющей организации.

Истцы полагают, что указанные действия ответчиков нарушают права истцов Татульян В.А. и Корнеевой А.В. на участие в управлении жилым домом и их права на получение коммунальных услуг и услуг по обслуживанию их собственности силами избранной собственниками управляющей организации.

Истцы также ссылаются на то, что уклонение ООО "Спектр" от передачи дома в управление ТСЖ "Сокольи горы" и оформление договора между ООО "Спектр" и ТСЖ "Жигулевские ворота-2" нарушает права Товарищества собственников жилья "Сокольи горы" на занятие уставной и иной не запрещенной законом экономической деятельностью, поскольку ТСЖ "Сокольи горы" избрано собственниками указанного дома в качестве управляющей организации и, следовательно, обладает правом на управление указанным жилым домом.

Учитывая изложенное, впоследствии уточнив свои требования, истцы просили суд признать недействительным в силу ничтожности договор между Обществом с ограниченной ответственностью "Спектр" и Товариществом собственников жилья "Жигулевские ворота-2" на управление домом N по "адрес", датированный ДД.ММ.ГГГГ, применить последствия недействительности ничтожной сделки - обязать ООО "Спектр" передать дом в управление ТСЖ "Сокольи горы", а также передать Товариществу собственников жилья "Сокольи горы" проектную и техническую документацию на жилой дом.

Судом постановлено вышеизложенное решение.

В апелляционной жалобе ООО "Спектр" просит указанное решение суда отменить, считая его неправильным, ссылаясь на то, что при проведении собрания по выбору управляющей компании не было кворума для принятия решения.

Заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая, сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела усматривается, что Татульян В.А. и Корнеева А.В. являются собственниками квартир N и N в "адрес".

Также усматривается, что застройщиком указанного дома является ООО "Спектр".

Строительство жилого дома завершено, главой г.о. Самара выдано разрешение от ДД.ММ.ГГГГ на ввод дома в эксплуатацию.

Администрацией городского округа Самара указанному жилому дому присвоен адрес " "адрес"".

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ было проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного "адрес", на котором большинством голосов было принято решение о выборе способа управления жилым домом силами управляющей организации - Товарищества собственников жилья "Сокольи Горы".

Также установлено, что протокол общего собрания собственников помещений недействительным не признан и не оспаривался в судебном порядке.

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом.

Согласно закону общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по определению способа управления своим домом установлена в статье 161 ЖК РФ. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме

Решение о выборе способа управления принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом (ст. 46 ЖК РФ).

Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что во исполнение решения общего собрания собственников помещений многоквартирного "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Спектр", обязан был передать избранной собственниками управляющей организации - Товариществу собственников жилья "Сокольи горы", дом в управление, а также необходимую техническую и иную документацию на дом.

Между тем, как установлено судом, ООО "Спектр" уклоняется от исполнения решения общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ, что нарушает права истцов Татульян В.А. и Корнеевой А.В. на участие в управлении жилым домом и их права на получение коммунальных услуг и услуг по обслуживанию их собственности силами избранной собственниками управляющей организации.

Кроме того, бездействием ООО "Спектр" нарушаются и права ТСЖ "Сокольи горы" на занятие уставной и иной не запрещенной законом экономической деятельностью, поскольку ТСЖ "Сокольи горы" избрано собственниками указанного дома в качестве управляющей организации и, следовательно, обладает правом на управление указанным жилым домом.

Согласно ч.1 ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется защита его прав и свобод.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые, хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является требование об устранении препятствий в осуществлении права управления жилым домом.

Согласно ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещения в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N.

Согласно пунктам 24, 26 Правил... сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

При этом, как установлено судом, между ООО "Спектр" (застройщик) и ТСЖ "Жигулевские ворота-2" заключен договор на управление домом "адрес"

Суд пришел к правильному выводу о том, что данный договор следует признать ничтожной сделкой по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.В соответствии с ч. 13 ст. 161 Жилищного кодекса РФ в течение десяти рабочих дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит в соответствии с частью 4 данной статьи открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом.

На основании ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 данной статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом. который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Как видно из содержания ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, закон императивно определяет срок, в течение которого застройщик может заключить договор с управляющей организацией, - пять дней с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Следовательно, исходя из буквального толкования ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, истечение 5- дневного срока после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию лишает застройщика юридического права на заключение договора с управляющей организацией, минуя открытый конкурс.

"адрес" был введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, в данном случае договор между застройщиком и управляющей компанией мог быть совершен лишь в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год; включительно.

Однако, как видно из договора, заключенного между ООО "Спектр" (застройщик) и ТСЯ "Жигулевские ворота-2" (управляющая организация) и датированного ДД.ММ.ГГГГ, в преамбул договора указано, что от имени ТСЖ "Жигулевские ворота-2" действовал исполнительный директор ФИО1, полномочия которого выражены нотариально удостоверено доверенностью, датированной ДД.ММ.ГГГГ, при этом в преамбуле договора указан реестровый номер доверенности ( N) по реестру совершения нотариусом нотариальных действий.

При этом непосредственно на должность исполнительного директора ФИО1 был назначен ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует приказ N председателя ТСЖ "Жигулевские ворота-2" ФИО5

Как известно из нормативных правовых актов, регламентирующих нотариальную деятельность, номер по реестру совершения нотариальных действий присваивается соответствующему документу (в данном случае - доверенности на имя ФИО1) непосредственно после совершения нотариального действия.

Лица, изготовившие текст договора между ООО "Спектр" и ТСЖ "Жигулевские ворота-2" и подписавшие его, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не могли знать реестровый номер (ЗД- 3778), который будет присвоен доверенности, оформленной ДД.ММ.ГГГГ, т.е. более чем через месяц после даты, формально указанной в договоре ( ДД.ММ.ГГГГ).

Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что договор между ООО "Спектр" (застройщик) и ТСЖ "Жигулевские ворота-2" (управляющая организация) на управление домом N по "адрес" в действительности был заключен не ранее 31-го октября 2011 года, т.е. после истечения 5-дневного срока, предусмотренного ч. 14 ст. 161 ЖК РФ.

По смыслу ст. 168, п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать требованиям закона во всём, в том числе в части сроков и процедуры его заключения.

Как правильно указано судом, заключение оспариваемого договора в период после истечения 5-дневного срока, предусмотренного ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, т.е. в период, когда ООО "Спектр" утратило юридическое право на заключение такого договора, свидетельствует о недействительности такого договора в силу его ничтожности, как противоречащего закону.

О незаконности вышеуказанного договора свидетельствует и то обстоятельство, что акт приема-передачи данного жилого дома от ООО "Спектр" в ТСЖ "Жигулевские ворота-2" был подписан ДД.ММ.ГГГГ, т.е., во-первых, по истечении 5-дневного срока, предусмотренного ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, а во-вторых - до фактического оформления договора управления многоквартирным домом (не ранее ДД.ММ.ГГГГ).

Кроме того, суд полагает правомерными доводы истцов о том, что договор между ООО "Спектр" и ТСЖ "Жигулевские ворота-2", датированный ДД.ММ.ГГГГ, следует считать ничтожной сделкой также и по нижеследующим основаниям.

В силу статьи 10 ГК РФ не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление правом в иных формах.

Использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции противоречит требованиям статьи 10 bis Парижской конвенции по охране промышленной собственности, согласно которой актом недобросовестной конкуренции считается всякий акт конкуренции, противоречащий честным обычаям в промышленных и торговых делах.

Конвенция по охране промышленной собственности (Парижская конвенция...) заключена в Париже ДД.ММ.ГГГГ.

Правопредшественник Российской Федерации - Союз Советских Социалистических Республик подписал Парижскую конвенцию по охране промышленной собственности ДД.ММ.ГГГГ и ратифицировал ДД.ММ.ГГГГ.

Общепризнанные принципы и нормы международного права, закрепленные в международных пактах, конвенциях и иных документах, а также международные договоры Российской Федерации являются в соответствии с ч. 4 ст. 15 Конституции Российской Федерации составной частью ее правовой системы.

Таким образом, статья 10 bis Парижской конвенции по охране промышленной собственности, согласно которой актом недобросовестной конкуренции считается всякий акт конкуренции, противоречащий честным обычаям в промышленных и торговых делах, является составной частью правовой системы РФ и в силу ст. 11 ГПК РФ подлежит применению судами при разрешении гражданско-правовых споров.

Положения статьи 10 bis Парижской конвенции по охране промышленной собственности корреспондируют положениям статьи 10 ГК РФ, согласно которой не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление правом в иных формах.

Как видно из выписок из ЕГРЮЛ - Единого государственного реестра юридических лиц, по состоянию как на ДД.ММ.ГГГГ (дата, формально указанная в оспариваемом договоре между ООО "Спектр" и ТСЖ "Жигулевские ворота-2"), так и на ДД.ММ.ГГГГ (дата оформления доверенности на имя ФИО1 и наиболее ранняя дата фактического совершения оспариваемого договора), учредителем как ООО "Спектр", так и ТСЖ "Жигулевские ворота-2" являлось одно и то же физическое лицо - ФИО5, что подтверждается выписками из ЕГРЮЛ.

Таким образом, суд правильно указал, что ФИО5 является лицом, аффилированным как ООО "Спектр", так и ТСЖ "Жигулевские ворота-2" (ст. 4 Закона РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ N "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках").

Более того, судом установлено, что ФИО5 по состоянию на период ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ являлся также и председателем данного ТСЖ и выполнял функции не только представительного, но и исполнительного органа ТСЖ "Жигулевские ворота-2".

Суд пришел к обоснованному выводу о том, что ООО "Спектр" и ТСЖ "Жигулевские ворота-2" в спорный период являлись взаимозависимыми лицами, поскольку учредителем данных организаций являлся один и тот же гражданин - ФИО5, выполнявший также и функцию исполнительного органа одной из указанных организаций, который в силу своего статуса заинтересован во взаимодействии своих организаций, установлении выгодных условий для их хозяйственной деятельности, тем более, что в результате совершения оспариваемого договора предполагается получение дохода именно возглавляемым ФИО5 юридическим лицом - Товариществом "Жигулевские ворота-2".

В ходе судебного разбирательства судом были исследовано надзорное производство N по результатам проверки, проведенной прокуратурой "адрес" по обращению собственника одного из жилых помещений указанного выше многоквартирного дома - ФИО2 По результатам проверки прокурором "адрес" ФИО3 в адрес генерального директора ООО "Спектр" ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ было направлено представление о принятии конкретных мер к устранению допущенных нарушений жилищного законодательства.

В ходе прокурорской проверки исполнительный директор ТСЖ "Жигулевские ворота-2" ФИО1 пояснил должностным лицам прокуратуры, что, по его мнению, в период по ДД.ММ.ГГГГ ни у кого из проголосовавших граждан якобы не могло быть зарегистрировано право собственности на квартиры в данном доме, поэтому, по мнению ФИО1, никто из граждан не был вправе выбирать управляющую компанию. То есть, по мнению ФИО1, проведение общего собрания собственников и, соответственно, выбор способа управления многоквартирным домом и управляющей организации в указанный период времени в процедуре, предусмотренной ст.ст. 44-48 ЖК РФ, были невозможны.

Суд пришел к правильному выводу о том, что изложенная выше позиция ФИО1 не соответствует фактическим обстоятельствам.

В частности, как правильно указано судом, отсутствие у "бывших дольщиков" после сдачи дома в эксплуатацию свидетельств о государственной регистрации права собственности на помещения данного дома не освобождает застройщика от необходимости соблюдения требований ч.ч. 13, 14 ст. 161 ЖК РФ о порядке, процедуре и сроках оформления правоотношений с управляющей организацией.

Кроме того условие о моменте государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество как моменте возникновения права владения, пользования и распоряжения таким имуществом предусмотрено гражданским, а не жилищным законодательством.

Жилищный кодекс РФ не содержит условия о том, что после получения разрешения на ввод в эксплуатацию вновь построенного многоквартирного дома "бывший дольщик" вправе участвовать в управлении таким жилым домом лишь после государственной регистрации права собственности на причитающееся ему помещение в данном доме. Напротив, согласно статьи 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), а при невозможности использования аналогии закона, права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Более того, на момент выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию как минимум у одного из собственников уже было зарегистрировано право собственности на квартиру в данном доме. Таким собственником является Татульян В.А. - право собственности которой на "адрес" указанном доме было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании вступившего в законную силу решения Красноглинского районного суда "адрес", что подтверждается имеющейся в деле копией свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Таким образом, суд правильно указал на то, что даже если полагать, что после сдачи вновь построенного дома в эксплуатацию, но до государственной регистрации прав "бывших дольщиков" на помещения в таком доме собственником дома следует считать застройщика, то по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (дата выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию) у "адрес" в "адрес" было два собственника - ООО "Спектр" и Татульян В.А.

Учитывая изложенное, суд пришел к обоснованному выводу о том, что застройщик ООО "Спектр", даже во исполнение требований ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, не будучи единственным собственником помещений в указанном доме, был не вправе по своему усмотрению заключать договор управления данным домом с управляющей организацией, минуя процедуру общего собрания собственников, предусмотренную ст.ст. 44-48 ЖК РФ, поскольку это нарушало право Татульян В.А. на участие в управлении домом.

Таким образом, договор между ООО "Спектр" и ТСЖ "Жигулевские ворота-2" на управление домом "адрес", датированный ДД.ММ.ГГГГ, противоречит требованиям закона в том числе и по указанному основанию - как заключенный без проведения общего собрания собственников многоквартирного дома при наличии как минимум двух таких собственников и нарушающий право собственника Татульян В.А. на участие в управлении домом.

Суд правильно указал, что изложенные выше обстоятельства оформления договора управления многоквартирным домом, датированного ДД.ММ.ГГГГ, свидетельствуют о недобросовестном поведении (злоупотреблении правом) как ТСЖ "Жигулевские ворота-2", так и ООО "Спектр", действовавших в целях ограничения конкуренции с другими хозяйствующими субъектами, работающими на рынке услуг по управлению жилым фондом, а также свидетельствуют о нарушении требований закона о порядке, форме и процедурах заключения договора управления многоквартирным домом, о нарушении требований закона, гарантирующего собственнику право на участие в управлении многоквартирным домом.

При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о том, что договор между ООО "Спектр" и ТСЖ "Жигулевские ворота-2" на управление домом "адрес", датированный ДД.ММ.ГГГГ, на основании статьи 10 ГК РФ и статьи 168 ГК РФ должен быть признан недействительным в силу ничтожности, как противоречащий требованиям закона.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна и не влечет правовых последствий независимо от признания ее таковой судом.

Согласно пункту 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", Гражданский кодекс РФ не исключает возможность предъявления иска о признании недействительной ничтожной сделки, и споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. В случае удовлетворения заявленного иска последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе.

При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, которая устанавливает, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что срок исковой давности истцами не пропущен.

На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истцов в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы о том, что при проведении собрания по выбору управляющей компании не было кворума для принятия решения, не имеют правового значения в данном случае, поскольку с требованиями о признании протокола общего собрания и решения общего собрания недействительными ООО "Спектр" не обращалось.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Красноглинского районного суда г.о. Самара от 16.07.2012 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Спектр" - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: