Решение Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 06 апреля 2012 г. по делу N 2-178/12

Железнодорожный районный суд г. Новосибирска в составе судьи Буйлука А.А. при секретаре Поповой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО "Банк Интеза" к Бурцевой И. Ю. о взыскании задолженности по кредитному договору в размере 3588366 руб. 01 и обращении взыскания на заложенное имущество - ***, расположенную в *** в ***, и установлении начальной продажной квартиры в размере 2570393 руб. 00 коп.,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "Банк Интеза" обратилось в суд с иском к Бурцевой И.Ю., после уточнения исковых требований, с вышеуказанным иском.

Представитель истца Третьякова М.П. в обоснование иска пояснила, что **** между ЗАО КМБ БАНК (в настоящее время ЗАО "Банк Интеза" и Бурцевой И.Ю. был заключен кредитный договор **. В соответствии с условиями данного договора Бурцевой И.Ю. был предоставлен кредит в размере 3000000 руб. сроком на 15 лет (до ****) с уплатой за пользование кредитом 13 процентов годовых. Кредит предоставлен для приобретения ***, расположенной в *** в ***. Сумма кредита **** была перечислена на открытый Бурцевой И.Ю. текущий счет **.

В соответствии с п. 3.1 кредитного договора Бурцева И.Ю. приняла на себя обязательство погашать кредит и уплачивать проценты за пользование кредитом ежемесячными платежами в соответствии с графиком платежей.

Пунктом 7.1 кредитного договора предусмотрено, что кредитор вправе потребовать досрочного возврата кредита в связи с возникшей просрочкой очередного платежа.

Кредитный договор обеспечен ипотекой приобретенной Бурцевой И.Ю. квартирой **, расположенной в *** в ***.

Начиная с третьего ежемесячного платежа, Бурцева И.Ю. принятые на себя обязательства по кредитному договору исполняет ненадлежащим образом. В связи с этим Бурцевой И.Ю. **** было направлено требование о досрочном возврате кредита. Однако данное требование исполнено не было.

По состоянию на **** задолженность ответчицы с учетом произведенных ею **** и **** двух платежей на общую сумму 5000 руб. составляет 3588366 руб. 01 коп., из которых: 2989038 руб. 03 коп. - сумма основного долга, 599327 руб. 98 коп. - проценты за пользование кредитом.

Ответчик в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что иск подлежит удовлетворению.

Судом установлено, что **** между ЗАО КМБ БАНК (в настоящее время ЗАО "Банк Интеза") и Бурцевой И.Ю. был заключен кредитный договор **, в соответствии с условиями которого Бурцевой И.Ю. был предоставлен кредит в размере 3000000 руб. сроком на 15 лет (до ****) с уплатой за пользование кредитом 13 процентов годовых. Кредит предоставлен для приобретения ***, расположенной в *** в ***. Сумма кредита перечислена Бурцевой И.Ю. **** на открытый ей текущий счет **.

В соответствии с пп. 3.1 кредитного договора Бурцева И.Ю. приняла на себя обязательство погашать кредит и уплачивать проценты за пользование кредитом ежемесячными платежами в размере 37961 руб. 09 коп. в соответствии с графиком платежей.

За нарушение сроков уплаты ежемесячного платежа п. 8 кредитного договора предусмотрена плата в размере, установленном действующими Тарифами по ипотечному кредитному страхованию (л.д.33-34)

Подпунктом 7.1 кредитного договора предусмотрено, что кредитор вправе потребовать досрочного возврата кредита в связи с возникшей просрочкой очередного платежа.

Согласно пп. 5.1 кредитного договора исполнение обязательств ответчицы по кредитному договору обеспечено ипотекой приобретенной Бурцевой И.Ю. квартирой **, расположенной в *** в *** (кадастровый номер **).

Как следует из представленных в материалах дела выписок из текущего счета Бурцевой И.Ю. ** (т. 1, л.д. 18-19, 52-53), начиная с третьего ежемесячного платежа, Бурцева И.Ю. принятые на себя обязательства по кредитному договору исполняет ненадлежащим образом: ежемесячные платежи уплачивает в размере, меньшем предусмотренного графиком платежей, допускает пропуски ежемесячных платежей в полном размере. В связи с этим Бурцевой И.Ю. **** было вручено требование о досрочном возврате кредита (т. 1, л.д. 31). Однако данное требование исполнено не было.

В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Проверив правильность произведенного расчета заявленных истцом к взысканию сумм, суд приходит к выводу, что расчет задолженности по кредитному договору выполнен истцом правильно и соответствует условиями кредитного договора.

Таким образом, судом установлено, что по состоянию на **** задолженность ответчицы с учетом произведенных ею **** и **** двух платежей на общую сумму 5000 руб. составляет 3588366 руб. 01 коп., из которых: 2989038 руб. 03 коп. - сумма основного долга, 599327 руб. 98 коп. - проценты за пользование кредитом (604327,98 руб. (задолженность по процентам по состоянию на ****) - 5000,00 руб. (сумма произведенных ответчицей платежей **** и ****).

Вместе с тем, на основании выписки из текущего счета ** установлено, что с ответчицы на основании п. 8 кредитного договора удержано штрафов за просрочку платежей по договору на общую сумму 18000 руб.

В соответствии со ст. 319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Буквальное толкование названной статьи указывает на то, что в ней идет речь о сумме денежного обязательства в целом, т.е. основной сумме долга (займа), которую должник обязан вернуть кредитору, и дополнительной - в виде платы за пользование заемными средствами, а также расходов кредитора на получение долга, причитающегося кредитору при нормальном развитии правоотношения (при отсутствии его нарушения). На случай, когда переданная должником кредитору сумма не погашает совокупную сумму долга (с учетом указанного прироста), данной статьей установлено, какие именно требования кредитора считаются погашенными.

В указанной статье установлен исчерпывающий перечень денежных обязательств, очередность погашения которых может быть изменена по соглашению сторон. Неустойка (штраф) в этот перечень не включена, поскольку является средством обеспечения исполнения основного обязательства, а не издержками кредитора. Поэтому нормы ст. 319 ГК РФ не распространяются на неустойку (штраф), представляющую собой меру ответственности и подлежащую уплате после погашения основного долга и соблюдения установленного ст. 319 ГК порядка исполнения денежного обязательства.

Следовательно, содержащееся в пп. 3.4 кредитного договора условие о том, что сумма плат (штрафов) за пропуск платежей погашается до исполнения денежного обязательства в целом, противоречит ст. 319 ГПК РФ и является недействительным.

В соответствии со с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Исходя из указанных положений ст. 319 ГК РФ, а также положений п. 2 ст. 166 и п. 2 ст. 167 ГК РФ, суд находит возможным зачесть суммы удержанных с ответчика в счет погашения задолженности по кредитному договору.

После зачета сумм штрафов размер задолженности ответчицы по кредитному договору составляет 3570366 руб. 01 коп., из которых: 2989038 руб. 03 коп. - сумма основного долга, 581327 руб. 98 коп. - проценты за пользование кредитом (599327,98 руб. - 18000 руб.).

Проверяя обоснованность требований истца об обращении взыскания на заложенное имущество, суд приходит к выводу, что оно подлежит удовлетворению.

Принадлежность квартиры, предоставленной ответчицей в ипотеку в обеспечение кредитного договора, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ** (т. 1, л.д. 30).

В соответствии со ст. 1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Согласно п. 1 ст. 50, ст.ст. 3 и 4 названного Федерального закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательств по кредитному договору, заключенному между истцом и ответчиком.

Предусмотренных ст. 54.1, п. 3 ст. 50 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество не установлено.

В соответствии с п. 3 ст. 350 ГК РФ, подп. 3 и 4 п. 1 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, и начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

В связи с отсутствием соглашения между залогодателем и залогодержателем о начальной продажной цене квартиры судом, а также в связи с тем, что после обращения истца с настоящим иском прошло более двух лет, по делу проведены две судебных товароведческих экспертизы, производство которых поручалось ООО "Сибавтоасс" и ГУ Сибирский региональный центр судебной экспертизы МЮ РФ.

В соответствии с заключением судебной экспертизы ** от ****, выполненном ООО " ***", рыночная стоимость трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: ***, кв, 49, по состоянию на **** округленно составляет 2800000 руб. (т.1, л.д. 146-154).

Согласно заключению судебной экспертизы ** от ****, выполненной ГУ Сибирский региональный центр судебной экспертизы МЮ РФ, рыночная стоимость трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: ***, составляет 2760892 руб. 00 коп., а ликвидационная стоимость данной квартиры составляет 2570393 руб. 00 коп. (т. 2, л.д. 23-33).

Суд принимает заключение судебной экспертизы ** от ****, выполненной ГУ Сибирский региональный центр судебной экспертизы МЮ РФ, поскольку оно выполнено в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отвечает требования ст. 86 ГПК РФ, а содержащиеся в нем выводы обоснованны и сделаны с учетом изменившихся цен на жилые помещения за время, прошедшее после проведения судебной экспертизы в ООО "Сибавтоасс".

В связи с тем, что со дня изготовления заключения судебной экспертизы ООО " ***" от ** от **** произошло изменение цен на жилые помещения, а также по указанным ниже основаниям, по которым судом установлена начальная продажная стоимость квартиры, суд не принимает данное заключение судебной экспертизы о рыночной стоимости квартиры, для установления ее первоначальной продажной цены.

Принимая решение об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, суд руководствуется следующим.

Залогодержателю невыгодно как занижать стоимость предмета залога по сравнению с реальной (в этом случае может оказаться, что он не сможет вернуть себе всю причитающуюся ему сумму), так и завышать ее, ибо в этом случае имущество может быть не продано и кредитору придется забирать это имущество себе и ставить на баланс это имущество по явно нереальной цене, при этом кредит будет считаться погашенным в той сумме, в которую оценен предмет ипотеки, хотя реально погашено будет меньше.

В силу ст. 20 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются федеральными стандартами оценочной деятельности (далее - ФСО) и стандартами и правилами оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 3 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и п. 6 ФСО N 2, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в т.ч., когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.

Пунктом 5 ФСО N 2 также установлены виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости: инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость и кадастровая стоимость.

Из указанных видов стоимости только ликвидационная стоимость может иметь место при обращении взыскания на предмет ипотеки. В соответствии с п. 9 ФСО N 2 при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным, в т.ч., обязанность отчуждения объект оценки одной стороной и принятия исполнения другой стороной.

Кроме того, начальная продажная цена - это минимальная цена, с которой начинаются торги, и предполагается, что эта цена будет увеличена. Исходя же из определения рыночной цены как наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, получается, что приобретаться предмет ипотеки с торгов должен по цене выше рыночной, что представляется маловероятным.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что в качестве первоначальной продажной цены должна быть установлена определенная в заключении судебной экспертизы ликвидационная стоимость предмета залога.

За подачу искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в размере 20000 руб. 00 коп., что подтверждается платежным поручением ** от **** (т. 1, л.д. 2).

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию 20000 руб. в счет возмещения судебных расходов.

Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с Бурцевой И. Ю. в пользу ЗАО "Банк Интеза" задолженность по кредитному договору от **** ** в размере 3570366 руб. 01 коп. и 20000 в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Обратить взыскание на предмет ипотеки - ***, расположенную на втором этаже семиэтажного жилого *** в *** (кадастровый номер **), общей площадью 64.4 кв.м.

Установить начальную продажную цену указанной квартиры в размере 2570393 руб. 00 коп., а способ реализации - с публичных торгов.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Железнодорожный районный суд *** в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья А.А. Буйлук