Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 11 октября 2012 г. по делу N 33-11532

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего Хомич С.В.

судей Минасян О.К.,Григорьева Д.Н.

при секретаре Владимировой И.Н.

заслушав в судебном заседании по докладу судьи Хомич С.В. дело по апелляционной жалобе Администрации Первомайского района г.Ростова-на-Дону на решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20 июля 2012 года,

УСТАНОВИЛА:

Администрация Первомайского района г. Ростова-на-Дону обратилась в суд с иском к Тикиджиеву А.Б. об обязании снести самовольно возведенную постройку, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В обоснование заявленных требований истец указал, что земельный участок по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН находится в зоне застройки Ж-1, в которой основным видом разрешенного использования является строительство индивидуального жилого дома. Согласно п. 2.9. ст. 53 Устава г. Ростова-на-Дону выдача разрешений на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт и разрешений на ввод в эксплуатацию объектов индивидуального жилищного строительства осуществляется администрациями районов города. Разрешение на строительство по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН не выдавалось. Факт строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН подтверждается актами проверки земельного участка от 31.05.2011 г., 16.06.2011 г. В связи с изложенным, руководствуясь положениями ст. ст. 49, 51, 52 Градостроительного кодекса РФ, ст. 222 Гражданского кодекса РФ администрация Первомайского района г. Ростова-на-Дону просила обязать ответчика снести самовольно возведенную постройку, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Жестин Е.О. обратился в суд с иском к Тикиджиеву А.Б. об обязании ответчика обеспечить создание противопожарного проезда, предусмотренного нормами действующего законодательства между строящимся многоквартирным домом и границей его земельного участка; обязании создать ограждение, препятствующее попаданию строительного мусора на его земельный участок.

Тикиджиев А.Б. обратился в суд с иском к МУ "Департамент Архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону" и Администрации г. Ростова-на-Дону о признании права собственности на помещения в шестиэтажном 68-квартирном жилом доме, Литер "А", этажность: подземная ? 1 этаж (подвал), наземная: 6 этажей, общей площадью 2 545,9 кв.м, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Судом в порядке положений п. 4 ст. 151 ГПК РФ указанные дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения.

Впоследствии Тикиджиев А.Б. уточнил свои требования и просил суд признать за ним право собственности на 68-квартирный жилой дом Литер "А", этажность: подземная - 1 этаж (подвал), наземная: 6 этажей, общей площадью 2 550,6 кв.м, в том числе: квартиры - 2 107,6 кв.м. (где: 1 058,3 кв.м. - жилая площадь, 1049,3 кв.м. - помещения вспомогательного использования), 355,3 кв.м. - помещения общего пользования, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по тем основаниям, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - многоквартирный жилой дом, общей площадью 1920 кв.м., кадастровый номер: ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Определением Первомайского районного суда г.Ростова-на-Дону от 20 июля 2012 г. судом принят отказ от иска Жестина Е.О. к Тикиджиеву А.Б. об обязании создать противопожарный проезд и ограждение и производство по данному гражданскому делу в части исковых требований Жестина Е.О., прекращено в связи с его отказом от иска.

Представитель Тикиджиева А.Б. по доверенности - Бурлова В.С. в судебном заседании просила администрации Первомайского района г.Ростова-на-Дону в иске отказать, признать за Тикиджиевым А.Б. право собственности на спорный 68-квартирный жилой дом Литер "А".

Представитель Региональной службы строительного надзора РО - Решетник М.А. в судебном заседании, ввиду социальной значимости объекта спорного строительства просила администрации Первомайского района г.Ростова-на-Дону в сносе возведенной постройки по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН отказать.

Представители администрации г. Ростова-на-Дону и МУ "ДАиГ г.Ростова-на-Дону" не явились, извещены надлежащим образом, ранее просили слушать дело в их отсутствие, в связи с чем суд рассмотрел дело в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель администрации Первомайского района г.Ростова-на-Дону Терегеря Е.Ю исковые требования об обязании снести самовольно возведенную постройку, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН поддержала, в иске Тикиджиеву А.Б. просила отказать.

Решением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20 июля 2012 года в удовлетворении исковых требований Администрации Первомайского района к Тикиджиеву А.Б.о сносе самовольно возведенной постройки отказано.

Иск Тикиджиева А.Б. к администрации г. Ростова-на-Дону, 3-и лица: МУ "ДАиГ г.Ростова-на-Дону", администрация Первомайского района г.Ростова-на-Дону о признании права собственности, удовлетворен. За Тикиджиевым А.Б. признано право собственности на объект капитального строительства, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в параметрах согласно техническому паспорту от 17.11.2011 года: здание Литер "А", назначение - жилое, этажность: подземная - 1 этаж, наземная ? 6 этажей, общая площадь здания 2545,9 кв.м, в том числе жилая площадь 1043,9 кв.м.

В апелляционной жалобе администрация Первомайского района г.Ростова-на-Дону просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования администрации, в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Апеллянт, ссылаясь на ст. 222 ГК РФ, п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, указывает, что согласно указанным нормам разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Однако разрешение на строительство по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, администрацией Первомайского района города Ростова-на-Дону не выдавалось. При этом, ответчиком на указанном земельном участке осуществляется строительство многоквартирного жилого дома. По информации МУ "Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону" разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по указанному адресу не выдавалось.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-Э от 11.04.2012г., по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН расположено здание кирпичного двухподъездного шестиэтажного с цокольным этажом многоквартирного жилого дома Литер А, пА, находящегося в периоде строительства. Указывает, что строительные работы выполнены застройщиком без разрешения на строительство, в отсутствие положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, поэтому признание права собственности на объект самовольного строительства не соответствует положению статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и означает попытку подмены установленного действующим законодательством административного порядка строительства объектов капитального строительства.

По мнению апеллянта, суд необоснованно пришел к выводу о невозможности ввода в эксплуатацию самовольной постройки способом иным, чем установлен п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. исключительно по решению суда.При этом не учел, что в соответствии с п. 14 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке, однако отказ Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону в установленном законом порядке не обжаловался.

Тикиджиев А.Б., представители администрации г.Ростова-на-Дону, МУ "ДАиГ" в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.В соответствии с нормами ч.3 ст.167 и ч.1 ст.327 ГПК РФ, принимая во внимание положения о возможности рассмотрения дела в отсутствие лиц, участвующих в деле, и, извещенных о времени и месте судебного заседания, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Ознакомившись с материалами дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя администрации Первомайского района г.Ростова-на-Дону- Терегеря Е.Ю.,представителя Тикиждиева А.Б.- Привалову Т.В., судебная коллегия приходит к следующему.

Принимая решение по делу, суд руководствовался ст. ст. 209, 222, 263, 130 ГК РФ, ст.ст. 40, 51, 37 Градостроительного кодекса РФ и исходил из того, что спорный объект расположен на земельном участке, принадлежащем Тикиджиеву А.Б. на праве собственности, находится в границах отведенного земельного участка, не нарушает красные линии. По результатам проведенных исследований спорный объект соответствует требованиям градостроительного, строительного, санитарно-эпидемиологического законодательства, требованиям технических и пожарных регламентов и другим нормам действующего законодательства, угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

При этом суд установил, что спорный земельный участок был создан до принятия Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону в новой редакции, и его размещение на данном земельном участке соответствовало действовавшему на тот момент градостроительному регламенту зонаЖ-2(Ж-2/6/15). Снос настоящего объекта затронет интересы граждан, внесших денежные средства для строительства жилого дома по договорам с находящейся в состоянии банкротства ООО "Мария", спорный объект является социально значимым, в связи с чем посчитал подлежащими отклонению требование о его сносе.

При этом судом учтено, что земельный участок по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на котором расположен спорный объект, для государственных и муниципальных нужд не резервировался, решение об его изъятии не принималось.

Судом установлено, что согласно заключению эксперта НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-Э от 11.04.2012 г., по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН расположено здание кирпичного двухподъездного шестиэтажного с цокольным этажом многоквартирного жилого дома Литер А,пА, находящегося в периоде строительства. Набор конструктивных элементов незавершенного строительством здания не противоречит требованиям табл. 31 "Сборника показателей восстановительной стоимости зданий, строений, сооружений (УПВС) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН "Жилые здания шестиэтажные кирпичные", требованиям, предъявляемым к конструктивным элементам шестиэтажных кирпичных жилых домов с цокольными этажами. Расположение здания на земельном участке по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН позволяет осуществлять подъезд пожарных автомобилей к исследуемому зданию с левой стороны. Наличие одного подъезда пожарных автомобилей к спорному объекту соответствует требованиям ФЗ НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", предъявляемым к ширине проезда пожарной техники и к количеству необходимых проездов.

Тикиджиевым А. Б. представлены доказательства наличия вещного права на земельный участок, занятый строением. По сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности МУ " ДАиГ" г.Ростова-на-Дону земельный участок под спорным объектом сформирован и поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием: многоквартирный жилой дом. Спорное строение расположено в границах сформированного земельного участка. Спорный объект находится в зоне жилой застройки первого типа ? Ж-1/6/03. Согласно Правилам землепользования и застройки г. Ростов-на-Дону градостроительный регламент данной зоны разработан для обеспечения правовых условий формирования кварталов индивидуальной жилой застройки, многоквартирной мало- и среднеэтажной застройки и реформирования садовых и дачных товариществ в зоны жилой застройки. При этом, суд учел, что вид разрешенного использования земельного участка ? многоквартирный жилой дом, был установлен до внесении соответствующих изменений в Правила землепользования и застройки г. Ростов-на-Дону и внесен в сведения государственного кадастра недвижимости, а также в сведения ЕГРП, проведение публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка невозможно, так как отсутствует предмет слушаний, а именно: испрашиваемый вид разрешенного использования уже установлен, подтверждение уже установленного вида разрешенного использования действующим законодательством не предусмотрено. Таким образом, суд пришел к выводу, что публичные интересы возведенным строением не нарушаются.

Кроме того указал, что несоответствие ранее установленного, зарегистрированного в настоящее время, не оспоренного, не исключенного из ЕГРП и кадастрового учета вида разрешенного использования спорного земельного участка - "многоквартирный жилой дом" и назначение зоны, в которой расположен данный земельный участок - Ж-1/6/03, измененной в мае 2011 года, не должно влиять на права собственника в силу закона.

Исходя из вышеизложенного, принимая во внимание представленные Тикиджиевым А.Б. доказательства соответствия спорного объекта требованиям действующего законодательства (СНиП, СанПиН, правилам пожарной безопасности, технических регламентов), отсутствие угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан; сохранение объектов недвижимости не нарушает законные интересы третьих лиц (включая публичные интересы), того, что спорный объект построен в пределах земельного участка, принадлежащего Тикиджиеву А.Б. на праве собственности, с соблюдением требований градостроительного регламента зоны, суд пришел к выводу, что признание права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости не противоречит требованиям действующего законодательства.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции.

Согласно ст. 20 Градостроительного кодекса РФ, граждане обязаны осуществлять градостроительную деятельность в соответствии с градостроительной документацией, правилами застройки; проводить работы по надлежащему содержанию зданий, строений и сооружений в соответствии с градостроительной и проектной документацией, градостроительными нормативами и правилами, экологическими, санитарными, противопожарными и иными специальными нормативами.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ документом, дающим застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства, является разрешение на строительство.

Согласно ч.5 ст.52 Градостроительного кодекса РФ застройщик должен направить в уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора орган исполнительной власти субъекта РФ извещение о начале работ, к которому прилагается проектная документация в полном объеме, утвержденная в соответствии с ч. 15 ст.48 Градостроительного кодекса РФ и положительное заключение государственной экспертизы проектной документации.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Судом установлено, что Тикиджиев А.Б., имея на праве собственности земельный участок по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, ведет на нем строительство многоквартирного жилого дома. При этом разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, в нарушение требований статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, по указанному адресу не выдавалось. Нарушено Тикиджиевым А.Б.и целевое использование земельного участка. На земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства Тикиджиевым А.Б. возведен шестиэтажный многоквартирный жилой дом.

В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территории.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденными Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 N 87, земельный участок, расположенный по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН находится в зоне застройки -Ж-1, в которой основным видом разрешительного использования является строительство индивидуального жилого дома.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка и ссылка представителя Тикиджиева А.Б. на то, что ранее земельные участки находились в зоне Ж-2, предполагающей возможность размещение малоэтажных жилых домов и жилых домов средней этажности, а в связи с принятием новых Правил землепользования и застройки в г.Ростове-на-Дону земельные участки находятся в зоне Ж-1, градостроительный регламент которой не предусматривает размещение многоквартирных жилых домов малой и средней этажности в числе основных видов разрешенного использования, не освобождали Тикиджиева А.Б. от необходимости получения разрешения на строительство многоквартирного жилого дома и государственной экспертизы проектной документации объекта капитального строительства.

Отсутствуют в деле и заключения уполномоченных органов, подтверждающих соответствие самовольной постройки градостроительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, требованиям охраны окружающей среды и экологической безопасности, инженерно-техническим и иным обязательным нормам и правилам, свидетельствующим об отсутствии нарушений прав и охраняемым законом интересов других лиц.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Как разъяснено в п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. N10\22 " О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Между тем, как видно из материалов дела, меры к легализации спорного объекта Тикиджиев А.Б. стал предпринимать уже после создания объекта без получения необходимых разрешений. Не оспорен застройщиком и отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на строительство.

В соответствии со ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Поскольку установлено, что строительные работы выполнены застройщиком без разрешения на строительство, в отсутствие положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, принимая во внимание лишь заключения судебных строительно-технических экспертиз, имеющихся в материалах дела, без заключения уполномоченных органов, подтверждающих соответствие самовольной постройки градостроительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, требованиям охраны окружающей среды и экологической безопасности, инженерно-техническим и иным обязательным нормам и правилам, свидетельствующим об отсутствии нарушений прав и охраняемым законом интересов других лиц, определить соответствие объекта требованиям СНиП в полном объеме не представляется возможным.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что сохранение возведенного Тикиджиевым А.Б. на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке спорной постройки и ее дальнейшая эксплуатация создает угрозу жизни и здоровью граждан и соответственно нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Утверждения представителя Тикиджиева А.Б. о том, что между Тикиджиевым А.Б. и ООО " Мария" имеются определенные обязательства по возведению спорного объекта и снос настоящего объекта затронет интересы граждан, внесших денежные средства для строительства жилого дома по договорам с находящейся в состоянии банкротства ООО "Мария", судебной коллегией не могут быть приняты во внимание, поскольку они не нашли своего подтверждения в судебном заседании, а кроме того, даже наличие таких обязательств не освобождает застройщика от необходимости получения разрешения на строительство многоквартирного жилого дома и государственной экспертизы проектной документации объекта капитального строительства.

Признавая за Тикиджиевым А.Б. право собственности на многоквартирный жилой дом как за физическим лицом и, учитывая интересы дольщиков ООО "Мария", суд не учел, что Тикиджиевым А.Б. возведен 68-и квартирный жилой дом, тогда как в соответствии с ФЗ " Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщиком может являться лишь юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства ( создания) на этом земельном участке многоквартирных домов, на основании полученного разрешения на строительство.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, в отношении спорного шестиэтажного многоквартирного жилого дома присутствуют следующие квалифицирующие признаки самовольной постройки: строительство объекта без получения необходимых разрешений; строительство объекта на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, возведенный объект капитального строительства (6-этажный многоквартирный жилой дом) является самовольным строением и в соответствии с пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Данным обстоятельствам суд не дал должной оценки, в связи с чем пришел к ошибочному выводу об отказе в удовлетворении иска администрации Первомайского района г.Ростова-на-Дону о сносе самовольного строения и неправомерно удовлетворил требования иска Тикиджиева А.Б.

Согласно ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в апелляционном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.

Поскольку судом нарушены нормы материального права, решение суда подлежит отмене.

На основании пункта 2 ст. 328 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы вправе изменить или отменить решение суда первой инстанции полностью, или в части и принять новое решение.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обстоятельства имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся доказательств, судебная коллегия считает необходимым решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20 июля 2012 года отменить.

Исковые требования Администрации Первомайского района г.Ростова-на-Дону к Тикиджиеву А.Б. о сносе самовольного строения удовлетворить.

В удовлетворении исковых требований Тикиджиева А.Б. к Администрации г.Ростова-на-Дону о признании права собственности на спорный объект отказать.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20 июля 2012 года отменить.

Вынести новое решение, которым исковые требования Администрации Первомайского района г.Ростова-на-Дону к Тикиджиеву А.Б. о сносе самовольно возведенной постройки удовлетворить.

Обязать Тикиджиева А.Б. снести самовольно возведенный шестиэтажный многоквартирный жилой дом, возведенный на земельном участке по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В удовлетворении исковых требований Тикиджиева А.Б. к администрации г. Ростова-на-Дону, 3-лица: МУ "Департамент Архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону", администрация Первомайского района г.Ростова-на-Дону о признании права собственности на шестиэтажный многоквартирный жилой дом отказать.

Председательствующий:

Судьи: