Апелляционное определение Московского городского суда от 06.11.2012 N 11-11903/12 (ключевые темы: договор купли-продажи квартиры - мнимая сделка - незаконное владение - плата за жилое помещение - Росреестр)

Апелляционное определение Московского городского суда от 06.11.2012 N 11-11903/12

06 ноября 2012 г. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Лукьянова И.Е.

и судей Лемагиной И.Б. и Захаровой Е.А.,

с участием адвоката Гребенникова А.С.,

при секретаре Яресько В.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лемагиной И.Б.

дело по апелляционной жалобе Кармалиты Н.Ф., Федориновой Е.В. на решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 09 апреля 2012 г., которым постановлено:

Исковые требования Демьяненко Е.А. к Кармалите Н.Ф., Федориновой Е.В. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, истребовании из чужого незаконного владения жилого помещения удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 29.05.2009 г., расположенной по адресу: ***, заключённый между Демьяненко Е.А. и Кармалитой Н.Ф.

Истребовать квартиру, расположенную по адресу: ***, из незаконного владения Федориновой Е.В.

Решение является основанием для погашения записи о праве собственности Федориновой Е.В. на квартиру по адресу: *** и регистрации права собственности Демьяненко Е.А. на указанный объект недвижимого имущества;

УСТАНОВИЛА:

Демьяненко Е.А. обратилась в суд с иском к Кармалите Н.Ф., Федориновой Е.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: ***, заключённого 29.05.2009 г. между нею и Кармалитой Н.Ф., истребовании данной квартиры из владения Федориновой Е.В., указывая, что договор купли-продажи квартиры был заключён ею под влиянием обмана со стороны Кармалиты Н.Ф. Решением суда от 11.08.2011 г. исковые требования были удовлетворены; данное решение было отменено определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12.12.2011 г.; дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела до вынесения решения Демьяненко Е.А. изменила основание иска; просила признать договор купли-продажи квартиры недействительным по мотиву его мнимости, совершения без намерения создать соответствующие ему правовые последствия; также просила применить последствия недействительности сделки.

В судебном заседании представители истца уточнённые требования поддержали. Ответчики и их представитель против удовлетворения исковых требований возражали, заявили о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд с указанными требованиями. Представитель УФРС по г. Москве в суд не явился, о слушании дела был извещён.

Судом постановлено указанное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просят Кармалита Н.Ф., Федоринова Е.В.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика Федориновой Е.В. по доверенности Магомединова П.Ш., представителя истца Демьяненко Е.А. адвоката Гребенникова А.С., учитывая надлежащее извещение других участвующих в деле лиц, их повторную неявку в заседание судебной коллегии, несообщение о причинах неявки, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в данном судебном заседании, находит решение подлежащим отмене, как постановленное без учёта фактических обстоятельств дела и требований действующего законодательства.

При разрешении заявленных требований суд установил, что 29.05.2009 г. между Демьяненко Е.А. и Кармалитой Н.Ф. был заключён договор купли-продажи квартиры, по которому истица продала Кармалите Н.Ф. принадлежащую ей на праве собственности квартиру по адресу: *** за *** руб.; данную сумму покупатель должен был выплатить продавцу в течение 3-х календарных дней с момента регистрации договора в УФРС по г. Москве; продавец обязался освободить квартиру в течение 14-и календарных дней с момента регистрации договора в УФРС по г. Москве. Также в договоре было указано, что с момента его регистрации и перехода права собственности в УФРС по г. Москве покупатель приобретает право собственности на данную квартиру. В п.15 договора было указано на то, что передача квартиры произойдет путём вручения продавцом покупателю ключей, документов по оплате за коммунальные услуги с подписанием передаточного акта после регистрации договора в УФРС по г. Москве. С учётом установленных по делу обстоятельств суд пришёл к выводу о том, что обязательство покупателя квартиры по уплате денег за неё должно было быть выполнено после государственной регистрации договора; в договоре не были оговорены форма и порядок расчётов за квартиру.

Разрешая спор между сторонами, суд также установил, что договор был зарегистрирован в УФРС по г. Москве 25.06.2009 г., а 29.06.2009 г. Кармалита Н.Ф. заключил уже с Федориновой Е.В. договор купли-продажи данной квартиры, стоимость которой по договору составила *** руб.; этот договор также прошёл государственную регистрацию, новому собственнику квартиры было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности *** от 24.07.2009 г.

Удовлетворяя заявленные истицей требования о признании сделки мнимой, суд исходил из того, что спорная квартира была приобретена Демьяненко Е.А. по договору купли-продажи от 22.06.2007 г. с _. за *** руб., но с учётом произведённых в квартире неотделимых улучшений Демьяненко Е.А. уплатила _. за них денежные средства в сумме *** руб.; общая сумма денежных средств, уплаченных Демьяненко Е.А. при приобретении квартиры, составила *** руб. Суду не были представлены достаточные доказательства, с достоверностью подтверждающие намерение сторон договора на создание правовых последствий по сделке: письменные доказательства в подтверждение передачи истице Кармалитой Н.Ф. денежных средств за квартиру, исполнения п.15 договора - акта приёма-передачи квартиры от Демьяненко Е.А. к Кармалите Н.Ф., платёжных документов по оплате квартплаты и коммунальных услуг, налогов, по несению бремени содержания квартиры. При этом суд отметил, что оплата квартплаты за период с 01.01.2009 г. по 10.10.2010 г. производилась истицей; Кармалита Н.Ф. в спорную квартиру не вселялся, в ней не проживал, ключей от квартиры не имел, с требованием о вселении в квартиру не обращался; промежуток времени между регистрацией одного и заключением другого договора купли-продажи составляет 4 дня. С учётом данных обстоятельств суд пришёл к выводу о том, что стороны не имели намерения создать соответствующие сделке правовые последствия, доказательств исполнения сторонами оспариваемого договора представлено не было; стороны, заключая оспариваемую сделку, желали создать только видимость отношений, не имея намерений её исполнять или требовать её исполнения.

Также при удовлетворении заявленных требований суд исходил из того, что Демьяненко Е.А. лично государственную регистрацию оспариваемого договора купли-продажи квартиры не производила, уполномочив быть её представителем в УФРС по г. Москве Ширяева К.А., который при регистрации сделки одновременно являлся и представителем Кармалиты Н.Ф. При этом регистрацию договора в УФРС по г. Москве от имени истицы по доверенности суд не признал фактическим исполнением договора, поскольку не произошло вручения продавцом покупателю ключей от квартиры, документов по оплате коммунальных платежей, не был подписан передаточный акт после регистрации договора в УФРС по г. Москве. С учётом этого суд пришёл к выводу о том, что исполнения договора, фактической передачи спорной квартиры от продавца к покупателю не произошло. Одновременно суд отметил, что воля истицы на достижение результата сделки отсутствовала; по мнению суда, на порочность воли ответчика также указывает стоимость квартиры, приобретённой Кармалитой Н.Ф. за *** руб., перепроданной Федориновой Е.В. за аналогичную сумму, что лишает сделку какого-либо экономического смысла. Довод ответчиков на попытку таким образом уйти от налогов суд признал несостоятельным, свидетельствующим о недобросовестности сторон спорных правоотношений.

Также суд отметил, что представитель продавца Демьяненко Е.А. по доверенности Ширяев К.А. был не вправе одновременно представлять в УФРС по г. Москве и интересы покупателя по договору Кармалиты Н.Ф. При этом суд руководствовался п.1 ст.182 ГК РФ, в соответствии с которым сделка, совершённая одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создаёт, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого; согласно п. 3 данной статьи, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично; он не может также совершать такие сделки в отношении лица, представителем которого он одновременно является, за исключением коммерческого представительства.

По мнению суда, на мнимый характер сделки указывает и такое поведение её сторон в период и после совершения сделки, которое не указывает на создание соответствующих ей правовых последствий, т.к. квартира фактически покупателю передана не была; денежные средства от продажи квартиры истица не получала, 125000 руб. были получены не в связи с продажей квартиры, а в долг; продолжала нести бремя содержания квартиры; с июня 2009 г. по июль 2010 г. истица, её сын и их знакомые пользовались данной квартирой; только они имели доступ в квартиру, ключи от неё; с 02.07.2010 г. она квартирой уже не пользовалась, поскольку была лишена доступа в неё. Суду не было представлено доказательств того, что фактически ответчик Кармалита Н.Ф. вселился в квартиру, т.к. он пояснял в судебном заседании, что имел своей целью перепродать квартиру, т.е. не преследовал цель приобретения квартиры для вселения и проживания в ней. При таких обстоятельствах суд пришёл к выводу о наличии порока воли сторон при заключении оспариваемого истицей договора купли-продажи квартиры от 29.05.2009 г., выразившегося в её мнимом характере. С учётом представленных по делу доказательств суд признал договор купли-продажи спорной квартиры от 29.05.2009 г. недействительным, т.к. у сторон не было намерения совершать, а также исполнять данную сделку.

Поскольку спорная квартира по адресу: *** была перепродана Кармалитой Н.Ф. Федориновой Е.В. по договору от 29.06.2009 г., а Кармалита Н.Ф. не имел законных оснований на отчуждение данного имущества, суд пришёл к выводу об истребовании квартиры от Федориновой Е.В. в пользу истицы. При этом доводы Федориновой Е.В. об исполнении ею обязательств по договору; о том, что она является добросовестным приобретателем спорного имущества, судом во внимание не приняты, т.к. допускается истребование имущества от добросовестного приобретателя, когда оно выбыло из владения собственника помимо его воли. Одновременно суд отметил, что Федоринова Е.В. при заключении договора действовала недобросовестно, не проявила разумной и достаточной осторожности при приобретении спорной квартиры; знала о том, что в квартире зарегистрирована истица Демьяненко Е.А.; не несла бремя расходов на содержание спорной квартиры, уплаты квартплаты и налога на имущество. Также суд пришёл к выводу о том, что истица обратилась в суд с иском в пределах предусмотренного законом срока, а потому не усмотрел оснований для отказа в удовлетворении иска в связи с пропуском срока исковой давности.

Оценивая представленные по делу доказательства в их совокупности, учитывая уточнение исковых требований истицы о признании оспариваемой сделки мнимой, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о признании договора купли-продажи квартиры от 29.05.2009 г. между Демьяненко Е.А. и Кармалитой Н.Ф. мнимой сделкой.

В соответствии с п.1 ст.170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Такая сделка не предполагает её действительного исполнения; данная норма подлежит применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имели намерений её исполнять или требовать её исполнения; полное или частичное исполнение договора одной из сторон свидетельствует об отсутствии оснований для признания оспариваемого договора мнимой сделкой; мнимая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон, когда уже в момент её совершения воля обеих сторон не была направлена на возникновение, изменение, прекращение соответствующих гражданских прав и обязанностей. При удовлетворении заявленного истицей требования по основанию мнимости заключённой сделки суд не учёл, что договор купли-продажи квартиры между истицей и Кармалитой Н.Ф. был заключён 29.05.2009 г.; Демьяненко Е.А. лично подписала данный договор, выдала доверенность на его регистрацию в УФРС по г. Москве, данная доверенность ею отозвана не была, регистрация договора и переход права собственности на квартиру были произведены 25.06.2009 г.; новый собственник квартиры Кармалита Н.Ф. распорядился ею по своему усмотрению; покупатель квартиры Федоринова Е.В. заявила о своих правах на квартиру, прекратила доступ в неё Демьяненко Е.А. Неоплата покупателем денежных средств за квартиру не является основанием для признания сделки мнимой; продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов по ст.395 ГК РФ (ч.3 ст.486 ГК РФ). Мнимые сделки представляют собой действия, совершаемые для того, чтобы обмануть определённых лиц, не участвующих в сделке, создав у них ложное представление о намерении участников сделки; суд не указал, кого имели намерение обмануть Демьяненко Е.А. и Кармалита Н.Ф., который вступил в права собственности на квартиру и распорядился ею по своему усмотрению. Неисполнение сторонами каких-либо условий договора не является основанием для признания договора недействительным (ничтожным) по основанию мнимости. Представитель сторон Ширяев К.А. представлял их интересы при регистрации договора в УФРС, что также не свидетельствует о мнимости сделки. Демьяненко Е.А. в объяснении в ОВД не отрицала, что заключала договор для получения денежных средств для лечения больного отца и для погашения кредитов в нескольких банковских учреждениях, передавала ключи от квартиры представителю Федориновой Е.В. Довод истицы о намерении заключить договор займа под залог квартиры, её уверенности в том, что она заключает именно такой договор, не свидетельствует о мнимом характере сделки. Таким образом, оспариваемый договор купли-продажи квартиры не содержит признаков мнимой сделки, а потому она не могла быть признана недействительной по заявленному основанию.

С учётом вышеизложенного судебная коллегия не может признать законным и обоснованным решение суда о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по признаку его мнимости, истребовании квартиры из незаконного владения; данное решение суда подлежит отмене. Одновременно с учётом имеющихся в материалах дела доказательств, руководствуясь требованиями действующего законодательства, судебная коллегия считает необходимым принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении требований Демьяненко Е.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 29.05.2009 г., заключённого ею с Кармалитой Н.Ф., истребовании квартиры по адресу: *** из владения Федориновой Е.В.; погашении записи о праве собственности Федориновой Е.В. на квартиру в ЕГРП прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 09 апреля 2012 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

Демьяненко Е.А. в удовлетворении исковых требований к Кармалите Н.Ф., Федориновой Е.В. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения отказать.

Председательствующий

Судьи