Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан от 31 января 2013 г. по делу N 33-4071/13

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан в составе председательствующего судьи Августиной И.Д., судей Устаевой Н.Х., Ашурова А.И.

при секретаре Ханмурзаеве И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по жалобе Даудовой А.А. в интересах Алхасова Ю.М. на неправомерный отказ Хасавюртовского городского отдела Управления Росреестра по РД в регистрации его права собственности на земельный участок по апелляционной жалобе представителя Алхасова Ю.М. по доверенности Даудовой А.А. (доверенность на л.д.29) на решение Хасавюртовского городского суда от 08 ноября 2012 года, которым постановлено:

В удовлетворении жалобы Алхасова "." на неправомерный отказ Хасавюртовского городского отдела Управления Росреестра по РД в регистрации права собственности на земельный участок площадью 402,26 кв.м., расположенный по адрес "адрес", проез"адрес", N, а также обязании зарегистрировать его право собственности, отказать.

Заслушав доклад судьи Верховного суда Республики Дагестан ФИО9, объяснения представителя ФИО1 ФИО7, просившей отменить решение суда, представителя Управления Росреестра по РД ФИО6, просившей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с жалобой на неправомерный отказ Хасавюртовского городского отдела Управления Росреестра по РД в регистрации права собственности на земельный участок площадь 402,26 кв.м., расположенный по адресу: "адрес", проез"адрес", N, также обязании зарегистрировать его право собственности на земельный участок.

В обоснование заявленных требований указано, что согласно распоряжению администрации МО ""адрес"" Nр от "дата" ему на праве аренды был выделен земельный участок площадью 402,26 кв.м. из земель населенных пунктов для индивидуальной жилой застройки по адресу: г"." N. После издания распоряжения сформировано землеотводное дело, земельному участку присвоен кадастровый номер и заключен договор аренды земельного участка. Распоряжением администрации МО ""адрес"" Nр от "дата" вышеуказанный земельный участок был предоставлен заявителю за плату в собственность. "дата" он обратился в Хасавюртовский межрайонный отдел Управления Росреестра по РД с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок. Уведомлением от "дата" государственная регистрация права собственности на земельный участок на срок до "дата" была приостановлена, а затем сообщением от "дата" ему отказано в регистрации права по причине того, что не представлен документ о проведении оценки рыночной стоимости земельного участка, сообщение о проведении аукциона не соответствует требованиям действующего законодательства, а также не представлено заявление на переход права другой стороны договора. Эти действия органа государственной регистрации считает нарушающими его законные права и интересы как собственника, просит признать их незаконными и обязать произвести государственную регистрацию права собственности.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 по доверенности ФИО7 просит отменить решение суда и удовлетворить ее жалобу по тем основаниям, что причины для отказа в государственной регистрации являются надуманными, поскольку ФИО1 не мог знать о требованиях к форме и содержанию документов, оформленных администрацией "адрес" по продаже земельного участка. Все необходимые документы готовились в администрации "адрес" и его вины в том, что оценка земельного участка и торги по его продаже проведены ненадлежащим образом, нет. Нет вины ФИО1 и в том, что администрация "адрес" не обратилась в регистрирующий орган с заявлением о переходе права собственности. Сам ФИО1 все условия заключенного "дата" договора купли-продажи исполнил, оплату произвел, по акту приемки-передачи принял земельный участок, владеет и пользуется участком. Договор купли-продажи никто не оспаривает.

Согласно абз. 4 ч.3 ст. 20 Федерального закона от "дата" N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

В возражении на апелляционную жалобу представитель Управления Росреестра по Республике Дагестан ФИО8 просит оставить решение суда без изменения по следующим основаниям.

Порядок проведения государственной регистрации прав включает правовую экспертизу документов и проверку законности сделки (п. 1 ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Несоответствие сделки действующему законодательству свидетельствует об отсутствии юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, что расценивается как представление документов, не соответствующих по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.

Согласно п.1 ст. 13 указанного ФЗ законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная или простая письменная) как в случае регистрации самой сделки, так и в случае регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права. С учетом требований, предъявляемых законодательством РФ к договорам, при проведении правовой экспертизы рекомендуется проверять в том числе следующее: соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях(пункты 2 и 3 статьи 209 Кодекса, пункт 1 статьи 20 Закона), согласно п. 40 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Порядок продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, для жилищного строительства установлен Земельным кодексом РФ и нарушен при продаже земельного участка, что выявлено при проведении правовой экспертизы. При предоставлении земельного участка нарушены ст. ст. 28, 29, 30 ЗК РФ, аукцион по продаже земельного участка проведен с нарушениями, ограничен доступ к участию в аукционе, участок продан всего за 4681 руб., заявителю созданы преимущества в приобретении участка, не подано заявление на регистрацию администрацией "адрес".

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене с принятием по делу нового решения по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, на основании распоряжения администрации МО ""адрес"" Nр от "дата" и договора N от "дата" ФИО1 на праве аренды был предоставлен земельный участок площадью 402,26 кв.м. из земель населенных пунктов для индивидуальной жилой застройки по адресу: "адрес", ул. 40 лет "адрес" 13, N.

Кадастровым паспортом N от "дата" подтверждается, что площадь земельного участка кадастровым номером 05:41:000160:15, расположенного по адресу: "адрес", пр. 13, N, составляет 402,26 кв.м.

В последующем, распоряжением Nр от "дата" указанный земельный участок предоставлен ФИО1 в собственность за плату.

На основании указанного распоряжения между администрацией МО ""адрес"" и ФИО1 "дата" заключен договор купли-продажи N, согласно которому последнему в собственность по цене 3156 руб. продан упомянутый земельный участок. Той же датой сторонами составлен акт приема-передачи земельного участка ( л.д.19,20).

В соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" заявитель через своего представителя обратился в Хасавюртовский городской отдел Управления Росреестра по РД с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок площадью 402,26 кв.м., расположенный по адресу: "адрес", пр. 13, N.

Уведомлением Хасавюртовского городского отдела Управления Росреестра по РД от "дата" приостановлена государственная регистрация на срок до "дата" по причине того, что не представлен документ о проведении оценки рыночной стоимости земельного участка, сообщение о проведении аукциона не соответствует требованиям действующего законодательства, заявление на переход права другой стороны договора не представлено ( л.д.22).

Ввиду неисполнения уведомления от "дата" регистрирующий орган сообщением от "дата" отказал в регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок площадью 402,26 кв.м., расположенный по адресу: "адрес", пр. 13, N (л.д.23).

Суд со ссылкой на положения ст.ст. 164, 233 ГК, ст. 25 ЗК РФ, ст. 13ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказал в удовлетворении жалобы, посчитав, что регистрирующий орган осуществляет государственные функции по проверке юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, а сделка по купле-продаже земельного участка осуществлена с нарушением закона.

Суд также посчитал, что орган государственной регистрации при проведении правовой экспертизы в пределах своей компетенции с учетом требований Земельного кодекса РФ, ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" правомерно приостановил государственную регистрацию права собственности ФИО1 на земельный участок, поскольку земельный участок был передан в собственность ФИО1 с нарушением предусмотренной Земельным кодексом РФ процедуры.

К указанным выводам суд пришел вследствие неправильного применения норм материального права.

Согласно ст. 13 указанного Федерального закона государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Согласно ст. 17 названного Федерального закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные акты;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

2. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, должен быть доступен для ознакомления заинтересованными лицами.

Из материалов дела следует, что необходимые для регистрации права собственности на земельный участок документы были представлены в регистрирующий орган представителем ФИО1 ФИО7

В качестве основания отказа в регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок в сообщении от "дата" указано на отсутствие заявления администрации "адрес" на регистрацию договора купли-продажи земельного участка.

Для представления требуемых регистрирующим органом дополнительных документов ФИО1 обращался в администрацию "адрес".

Из письма N от "дата" администрации МО ""адрес"" видно, что ФИО1 отказано в выдаче дополнительных документов на земельный участок по тем основаниям, что все документы ему были выданы ( л.д.24).

Согласно ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.

В случае, если право возникает на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

Право ФИО1 на земельный участок возникло на основании распоряжения администрации МО ""адрес"" от "дата" N-р, в связи с чем заявление администрации МО ""адрес"" на регистрацию права ФИО1 на земельный участок не требуется.

Приведенные в указанном выше уведомлении о приостановлении государственной регистрации и в сообщении об отказе в государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок причины отказа не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 19 названного Федерального закона государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. В случае, если государственная регистрация прав приостановлена по причине непредставления необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам, заявитель (заявители) уведомляется (уведомляются) о его (об их) праве представить такие документы по собственной инициативе.

Государственная регистрация прав на земельный участок приостанавливается также в случае, если в государственном кадастре недвижимости в отношении такого земельного участка отсутствуют кадастровые сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением следующих случаев:

если кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов;

если право на такой земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;

если такой земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;

если подано заявление о государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения права собственности на земельную долю;

если права возникают в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

иных установленных федеральным законом случаев.

Государственная регистрация сделки с объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на ее основании на объект недвижимого имущества приостанавливается при наличии ранее поданных документов на государственную регистрацию сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества, по которым решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято. Государственная регистрация в этом случае приостанавливается до завершения государственной регистрации сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества по ранее принятым документам.

При этом уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на такой земельный участок также должно содержать рекомендации по устранению причин этого приостановления и к указанному уведомлению должна быть приложена кадастровая выписка о таком земельном участке, содержащая имеющиеся общедоступные кадастровые сведения о нем.

Государственная регистрация прав на основании судебного акта может приостанавливаться государственным регистратором только при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов.

Согласно ст. 20 указанного Федерального закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона;

ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

Указанных оснований для отказа в государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок сообщение об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним от "дата" не содержит.

Согласно п.32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от "дата" N (в ред. Приказов Минюста РФ от "дата" N, от "дата" N), при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).

Указанная норма не предусматривает надзорных функций регистрирующего органа по проверке соответствия законодательству заключенной сделки.

Ввиду изложенного выводы суда первой инстанции относительно того, что регистрирующий орган в пределах своей компетенции запросил у заявителя документы о соблюдении процедуры проведения органом местного самоуправления аукциона по продаже земельного участка, не основаны на законе.

Согласно ч.3 ст. 20 названного Федерального закона при принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю направляется в письменной форме сообщение о причинах отказа с обязательной ссылкой на положения настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения, в срок не более чем пять дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.

Сообщение об отказе в государственной регистрации прав должно быть выдано заявителю или его представителю лично либо при наличии соответствующего указания в заявлении о государственной регистрации прав или в требовании судебного пристава-исполнителя направлено посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении по указанному в таком заявлении или в требовании судебного пристава-исполнителя почтовому адресу.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие вручение либо направление в установленном порядке сообщения об отказе в государственной регистрации права от "дата" в адрес представителя ФИО1 ФИО7

В связи с изложенным выводы суда первой инстанции относительно пропуска заявителем 3-месячного срока обращения в суд на материалах дела не основаны.

Жалоба ФИО1 по указанным выше основаниям является обоснованной, подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хасавюртовского городского суда от "дата" отменить.

Принять по делу новое решение.

Жалобу ФИО1 удовлетворить. Признать незаконным отказ Хасавюртовского городского отдела Управления Росреестра по Республике Дагестан в регистрации права собственности на земельный участок площадью 402, 26 кв.м., расположенный по адресу: "адрес", проез"адрес", N.

Обязать Хасавюртовский городской отдел Управления Росреестра по Республике Дагестан зарегистрировать право собственности ФИО1 на земельный участок площадью 402, 26 кв.м., расположенный по адресу: "адрес", проез"адрес", N, с кадастровым номером 41-02/2009-2534.

Председательствующий

Судьи: