Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 10 января 2013 г. по делу N 33-26767/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда

в составе:

председательствующего Зубовой Л.М.

судей Аверченко Д.Г., Алибердовой Н.А.

при секретаре Долгове В.В.

рассмотрев 10 января 2013 г. в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ответчика Кутилкиной А.В. на решение Наро-Фоминского городского суда Московской области от 24 сентября 2012 г. по делу по иску Енукяна Ашота Владимировича к Потребительскому обществу Жилищный социальный комплекс "Капитал Инвест" и Кутилкиной Анастасии Витальевне о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и применении последствий недействительности сделки

заслушав доклад судьи Алибердовой Н.А.,

объяснения представителя ответчика Кутилкиной А.В. - Белова П.И., истца Енукяна А.В., его представителя адвоката Орловой О.А.,

УСТАНОВИЛА:

истец Енукян А.В. обратился в суд с иском к ответчикам Потребительскому обществу ЖСК "Капитал Инвест" и Кутилкиной А.В. о признании договора купли-продажи квартиры, заключенного 24.03.2012 г. между ответчиками, недействительным и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска указано, что 15 апреля 2005 г. между Енукяном А.В. и Жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) "Капитал Инвест" был заключен договор безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды) и последующей передачи прав собственности, в соответствии с которым Енукяну А.В. и членам его семьи была предоставлена и передана по акту "адрес" по адресу: "адрес"

С указанного времени Енукян А.В. с членами своей семьи проживает в указанной квартире.

Являясь членом кооператива, Енукян А.В. оплачивал членские взносы и паевые взносы в счёт стоимости квартиры.

30 ноября 2007 г. решением общего собрания членов кооператива было приостановлено его членство в кооперативе, затем 19.12.2007 г. в одностороннем порядке расторгнут договор безвозмездного пользования жилым помещением, решением собрания от 20 декабря 2007 г. он исключен из числа пайщиков ПО ЖСК "Капитал Инвест", а 26 декабря 2007 г. общество заключило договор купли-продажи на указанную выше квартиру с Петрюком М.Ю.

Судебными решениями исключение Енукяна А.В. из членов ПО ЖСК "Капитал Инвест", расторжение с ним договора и договор купли-продажи квартиры, заключенный с Петрюком М.Ю. признаны незаконными.

30 июня 2011 г. Енукян А.В. решением общего собрания членов ПСК "Капитал Инвест" вновь исключен из числа пайщиков общества. Решение им оспаривается в судебном порядке.

О расторжении договора безвозмездного пользования квартирой его в известность никто не ставил, до настоящего времени он и члены его семьи проживают в квартире.

Наложенные определением суда от 17 декабря 2008 года меры по обеспечению иска Енукяна А.В. о признании недействительным договора купли продажи между ПО ЖСК "Капитал Инвест" и Петрюком М.Ю. отменены определением суда от 09 февраля 2012 г., а 24 марта 2012 г. общество заключило договор с ответчиком Кутилкиной А.В., о котором его в известность не ставили.

При этом Кутилкина А.В. квартиру не смотрела, по акту ей квартира не передавалась, вопрос о выселении семьи Енукяна А.В. не ставился, он продолжает оплачивать членские и паевые взносы за квартиру, коммунальные платежи.

Енукян А.В. считает договор купли-продажи недействительным, просил прекратить право собственности ответчицы Кутилкиной А.В. на занимаемую им квартиру.

В судебном заседании истец свои требования поддержал.

Ответчик Потребительское общество Жилищный социальный комплекс ЖСК "Капитал Инвест" своего представителя в судебное заседание не направило, своё отношение к заявленному иску не высказало.

Представитель ответчицы Кутилкиной А.В. иск не признал.

Решением Наро-Фоминского городского суда Московской области от 24 сентября 2012 г. иск удовлетворён.

В апелляционной жалобе представитель ответчицы Кутилкиной А.В. просит об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.

Выслушав объяснения явившихся лиц, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

В силу ст. 168 ГК РФ основанием для признания сделки недействительной является установление факта несоответствия сделки закону или иному правовому акту и факта нарушения совершенной сделкой законных прав и интересов лица, обращающегося с иском.

Применительно к норме абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной (недействительной), следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность, и интерес которого состоит в устранении этой неопределенности. Иными словами, это лицо, правовое положение которого претерпело бы те или иные изменения, если бы сделка на самом деле была действительной.

Как установлено материалами дела, между истцом Енукяном А.В. и ответчиком ЖСК "Капитал Инвест" 15 апреля 2005 г. заключен договор, в соответствии с условиями которого ответчик как собственник трёхкомнатной квартиры по указанному выше адресу предоставил истцу эту квартиру на безвозмездной основе.

В то же время пунктом 1.8 Договора установлено, что после погашения ссудополучателем паевого взноса ссудодатель передаёт в собственность ссудополучателю квартиру в собственность.

Из пункта 4.2. исследуемого договора видно, что рассрочка платежей в счёт стоимости квартиры определена графиком платежей.

Также договором предусмотрены утрата его безвозмездности с момента последнего паевого взноса в соответствии с графиком погашения платежей и прекращение действия в одностороннем порядке, в том числе в случае неисполнения ссудополучателем.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Установленные судом фактические обстоятельства и анализ заключенного договора свидетельствуют о том, что между ЖСК "Капитал Инвест" и истцом заключен договор, по которому на денежные средства общества приобретена квартира для истца Енукяна А.В. с условием возврата стоимости жилого помещения по частям, что соответствует продаже квартиры истцу с рассрочкой платежа.

Это подтверждено представленным суду письмом председателя Совета ПО ЖСК "Капитал Инвест" на имя истца, из которого следует, что недвижимость приобретается с рассрочкой платежа.

Таким образом, на время рассрочки платежа истцу квартира предоставлена в безвозмездное пользование, то есть оплата приобретённой истцом недвижимости производится после её передачи, но не единовременно, а по частям.

С 1995 года истец с семьёй проживает в спорной квартире.

Ответчиками не опровергнуто утверждение истца, в том числе подтверждённое платёжными поручениям с указанием перечисления сумм паевого взноса, что с 1995 г. по настоящее время он производит оплату денежных средств в счёт стоимости квартиры, им выплачено более миллиона рублей, срок погашения полной стоимости квартиры ещё не наступил.

При этом, как следует из оспариваемого договора купли-продажи, квартира продана ответчице Кутилкиной А.В., 20 ноября 1992 г. рождения, за 924611 руб., из чего можно сделать вывод о том, что большая часть стоимости квартиры истцом оплачена.

Исходя из содержания ст. 489 ГК РФ, регулирующей заключение договора купли-продажи с условием оплаты в рассрочку, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Сделка с ответчицей Кутилкиной А.В. заключена в нарушение требования ст. 489 ГК РФ, что свидетельствует о наличии причинной связи связь между совершенной сделкой и возможной угрозой законным интересам истца Енукяна А.В., когда его благо, прежде всего имущественного характера, может пострадать в результате совершения сделки, поскольку он лишается возможности приобрести в собственность недвижимость, стоимость которой в большей мере им оплачена.

Будучи законным владельцем, в силу ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации истец имеет право на защиту своего владения, даже против собственника.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы в той части, что у истца отсутствует юридически значимый интерес в совершённой сделке, так как оспариваемой сделкой не нарушены права или охраняемые законом интересы заявителя, нельзя признать состоятельными.

Согласно абзацу 1 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", требование о признании сделки недействительной (ничтожной) может быть заявлено любым заинтересованным лицом.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Частью 1 статьи 167 ГК РФ определено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

С учётом приведённых норм материального права и оценки, изложенных обстоятельств, установленных материалами дела, судебная коллегия приходит к выводу о наличии доказательств, подтверждающих ничтожность договора купли-продажи от 24.03.2012 г. как заключенного с нарушением требований закона, и применении последствий недействительности сделки.

Согласно абз. 2 ч. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае если иное не предусмотрено законом и договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Только при соблюдении этих условий возможна государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю (п. 61 и 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года).

Как установлено судом, передачи недвижимости по оспариваемой сделке не было.

Судом, кроме того, установлено, что в оспариваемом договоре не указаны истец и члены его семьи, несмотря на то, что они проживают там и их право на пользованием жилым помещением не оспорено.

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, но из совокупности положений ст. 554, 555 и 558 ГК РФ следует, что нарушение существенных условий договора купли-продажи жилого помещения не влечет его недействительности, так как договор считается незаключенным и положения ст. 460 ГК РФ к незаключенному договору не могут быть применены.

То обстоятельство, что применяя последствия ничтожности сделки купли-продажи жилого помещения и приводя стороны в первоначальное положение, суд сослался на п. 1 ст. 558 ГК РФ, так как пришел к выводу, что речь идет о несоблюдении существенного условия договора, поскольку в нём не указаны лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования отчуждаемым жилым помещением, в то время как судьба этого права не зависит от содержания договора и волеизъявления продавца и покупателя, судебная коллегия не считает основанием для отмены решения суда при том, что все юридически значимые по делу обстоятельства установлены и по существу спор разрешён правильно.

Кроме того, судебное решение содержит ссылку на ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающую недействительность сделки в силу её несоответствия требованиям закона.

Что касается вывода суда о наличии признаков мнимости при заключении сделки в соответствии со ст. 170 ГК РФ, то в решении указаны соответствующие материалам дела данные о том, что сделка Кутилкиной А.А. совершена без передачи ей квартиры, недвижимость до заключения сделки ею не осматривалась, договор пользования квартирой с истцом в установленном порядке не расторгнут. Более того, нет данных о том, что после заключения договора купли-продажи Кутилкина А.В. приняла меры для реализации своего права на указанную квартиру. Поэтому нельзя признать не соответствующим действительности вывод суда в той части, что сделка направлена на переоформление документов, а не на фактическую передачу ответчице жилого помещения.

Исключение Енукяна А.В. 30 июня 2011 г. из числа пайщиков ПО ЖСК "Капитал Инвест" правового значения для оценки условий исследуемого договора безвозмездного пользования (ссуды), заключённого с истцом, не имеет, поскольку из указанного договора не следует, что передача недвижимости в собственность последнему не связана с его членством общества, что не оспаривается ответчиком в апелляционной жалобе.

Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия соглашается с выводами суда об удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов, содержащихся в решении, и правовых оснований, которые бы в силу закона могли повлечь отмену решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Наро-Фоминского городского суда Московской области от 24 сентября 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчицы Кутилкиной А.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: