Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия от 24 января 2013 г. по делу N 33-24/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:

председательствующего

Лиджеевой Л.Л.

судей

Шихановой О.Г. и Басанговой И.Б.

при секретаре

Клиповой Д.В.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Басаевой Б.С. к Очировой А.А. о применении последствий недействительности сделки по апелляционным жалобам третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия (далее - Управление Росреестра по РК) и ответчика Очировой А.А. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 21 ноября 2012 года.

Заслушав доклад судьи Басанговой И.Б. об обстоятельствах дела, объяснения представителей Управления Росреестра по РК Даковой И.Д. и Санжиевой Ю.П. и представителей ответчика Сангаджиевой Б.У. и Атаевой Н.Н., поддержавших доводы апелляционных жалоб, возражения представителя истца Басаева С.Б., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Басаева Б.С. обратилась в суд с иском, ссылаясь на то, что 27 декабря 2010 года заключила с ответчиком Очировой А.А. договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: г. ****, пер. ****, дом **. В пункте 4 договора купли-продажи было предусмотрено, что с момента перехода права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество, ипотека на вышеуказанные земельный участок и жилой дом в силу договора залога считается погашенной. Решением Элистинского городского суда РК от 07 сентября 2011 года данный договор признан недействительным. Поскольку ипотека погашена по договору, признанному недействительным, просила суд применить последствия недействительности сделки по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 27 декабря 2010 года, обязав Управление Росреестра по РК восстановить запись о государственной регистрации договора залога недвижимого имущества от 15 июня 2010 г., заключенного между ней и Очировой А.А.

В судебное заседание истец Басаева Б.С. и ответчик Очирова А.А., извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела, не явились.

В судебном заседании представитель истца Басаев С.Б. иск поддержал, представитель ответчика Атаева Н.Н. иск не признала.

Представитель Управления Росреестра по РК Санжиева Ю.П. возражала против возложения на Управление обязанности по восстановлению записи о государственной регистрации договора залога недвижимого имущества от 15 июня 2010 г.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 21 ноября 2012 года иск Басаевой Б.С. о применении последствий недействительности сделки удовлетворен. На Управление Росреестра по РК возложена обязанность восстановить запись о государственной регистрации договора залога недвижимого имущества - земельного участка, площадью *** кв.м. и жилого дома, площадью ***,** кв.м., находящихся по адресу: г. ****, пер. ****, *, заключенного 15 июня 2010 года между Басаевой Б.С. и Очировой А.А.

В апелляционной жалобе представитель Управления Росреестра по РК Санжиева Ю.П. просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска Басаевой Б.С. Указывает, что вывод суда о принадлежности спорного недвижимого имущества Очировой А.А. не соответствует обстоятельствам дела. Запись о погашении ипотеки сделана Управлением на основании соглашения сторон сделки. При совершении регистрационных действий Управлением не нарушены права и законные интересы истца. Управление Росреестра по РК по делу привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора и, следовательно, суд незаконно возложил на Управление обязанность восстановить запись о государственной регистрации договора залога недвижимого имущества.

В апелляционной жалобе ответчик Очирова А.А. просит решение суда отменить и в удовлетворении иска отказать. Указывает, что Договор залога от 15 июня 2010 года прекращен в соответствии с п. 5.2 Договора в связи с переходом права на предмет залога к залогодержателю. 27 декабря 2010 года при заключении между ней и Басаевой Б.С. договора купли-продажи домовладения, являющегося предметом залога, они пришли к соглашению о прекращении договора залога. Аннулирование впоследствии государственной регистрации права собственности Басаевой Б.С. на недвижимость не влечет автоматического возобновления у последней права залога. При наличии соглашения сторон на прекращение залога у регистрационной службы имелись правовые основания для погашения записи об ипотеке, и решение суда о признании сделки недействительной от 7 сентября 2011 года не обязывает Управление восстановить указанную запись. Считает, что фактически имеет место спор о существовании залога и восстановление записи об ипотеке возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о признании права залога. Однако судом не учтено, что такие требования истицей не заявлены и, ею избран ненадлежащий способ защиты.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Удовлетворяя иск Басаевой Б.С., суд первой инстанции исходил из того, что решением суда договор купли-продажи жилого дома и земельного участка признан недействительным и аннулированы записи о регистрации права собственности Басаевой Б.С. на указанное недвижимое имущество. Поэтому в порядке применения последствий недействительности сделки суд обязал регистрирующий орган восстановить погашенную запись об ипотеке.

С такими выводами суда первой инстанции согласиться нельзя, поскольку они сделаны с нарушением норм материального и процессуального права.

В силу ст.ст. 166, 167 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15 июня 2010 года между Басаевой Б.С. и Очировой А.А. заключен договор займа N 1/17, по условиям которого Басаева - заимодавец передала Очировой - заемщику *** *** руб. под 12,5% ежемесячно на срок до 15 декабря 2010 года.

Во исполнение договора займа в тот же день между ними заключен договор залога недвижимого имущества, по которому Очирова А.А. (залогодатель) передала, а Басаева Б.С. (залогодержатель) приняла земельный участок площадью *** кв.м. и жилой дом площадью ***,** кв.м., расположенные по адресу: Республика Калмыкия, г. ****, пер. ****, дом **. Стоимость имущества оценена на сумму ****** руб.

Пунктом 5.2. указанного договора установлено, что договор залога прекращает свое действие при переходе права на предмет залога к залогодержателю.

22 июня 2010 года договор залога недвижимого имущества от 15 июня 2010 года зарегистрирован Управлением Росреестра по РК в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) за номером регистрации **-**-**/***/****-***.

22 декабря 2010 года Очирова А.А. и Басаева Б.С. заключили соглашение об отступном, по которому Басаева (заимодавец) имеет одностороннее право на замену исполнения обязанности Очировой (заемщика) по возврату долга по договору займа от 15 июня 2010 года N 1/17 на принятие в свою собственность в качестве отступного земельного участка площадью *** кв.м. и жилого дома площадью ***,** кв.м. в г. ****, пер. ****, **. С даты государственной регистрации заимодавцем перехода права собственности на себя или иное лицо, указанное заимодавцем, на недвижимое имущество, передаваемого в качестве отступного, прекращаются обязательства по договору займа от 15 июня 2010 года.

27 декабря 2010 г. Басаев С.Б. и Басаева Б.С. заключили договор купли-продажи, по условиям которого Басаев С.Б., действуя от имени Очировой А.А. по доверенности, продал земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: г. ****, пер. ****, **, своей супруге Басаевой Б.С. Стоимость объектов недвижимости оценена в ******* руб.

Согласно п. 4 указанного договора с момента перехода права и регистрации права собственности покупателя на отчуждаемое имущество, ипотека на земельный участок и жилой дом в силу договора залога от 15 июня 2010 года считается погашенной.

20 января 2011 года Управление Росреестра по Республике Калмыкия на основании вышеуказанного договора купли-продажи зарегистрировало в ЕГРП переход права собственности на объекты недвижимого имущества от Очировой А.А. к Басаевой Б.С.

Однако вступившим в законную силу решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 07 сентября 2011 года договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 27 декабря 2010 года признан недействительным. Аннулированы записи в ЕГРП о государственной регистрации права собственности Басаевой Б.С. на недвижимое имущество.

В суде апелляционной инстанции из материалов регистрационного дела установлено, что запись об ипотеке земельного участка и жилого дома N **-**-**/***/****-*** в ЕГРП была погашена 20 января 2011 года на основании Договора купли-продажи от 27 декабря 2010 года. Запись о прекращении ипотеки подтверждается специальным штампом о погашении регистрационной записи с указанием даты от 20 января 2011 года, фамилии и подписи регистратора.

Таким образом, государственная регистрация записи об ипотеке на земельный участок и жилой дом погашена в ЕГРП на основании волеизъявления сторон - залогодателя Очировой и залогодержателя Басаевой.

В соответствии со ст. 339 Гражданского кодекса РФ и ст.ст. 19, 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ (далее - Закон об ипотеке) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

В силу п. 4 ст. 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ (далее - Закон о регистрации) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пункт 1 ст. 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Поскольку запись о погашении ипотеки произведена в соответствии с требованиями закона, никем не оспорена, действует по настоящее время, то у суда первой инстанции отсутствовали основания для возложения на регистрирующий орган обязанности по ее восстановлению.

По этим основаниям коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы представителя Управления Росреестра по РК о том, что при отсутствии нарушений со стороны регистрирующего органа суд незаконно обязал Управление восстановить запись о государственной регистрации договора залога недвижимого имущества.

Вывод суда первой инстанции о том, что восстановление такой записи является последствием признания недействительности сделки купли-продажи, основан на неправильном применении норм материального и процессуального закона.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума N 10/22) в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (и в том случае, когда ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Исходя из положений п.п. 52, 53 Постановления Пленума N 10/22 восстановление регистрационной записи об ипотеке возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица о признании (восстановлении) права залога.

В качестве ответчика по такому иску привлекается залогодатель, государственный регистратор не является ответчиком по таким искам. Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ, то есть в порядке оспаривания решения должностного лица.

Таким образом, восстановление записи об ипотеке применительно к рассматриваемому спору возможно путем заявления требования о признании (восстановлении) права залога.

Однако такого требования истец не заявляла.

Из материалов дела видно, что Басаева предъявила Очировой А.А иск о применении последствий недействительности сделки купли-продажи. Управление Росреестра по РК участвовало в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Так как Управление не являлось стороной сделки, то к нему не могли быть применены предусмотренные ст. 167 ГК РФ последствия недействительности сделок.

Поскольку истцом не заявлен иск о признании (восстановлении) права залога, то и требование о возложении обязанности по восстановлению записи о прекращении ипотеки не подлежало удовлетворению.

Кроме того, Басаева не оспаривала в суде решение государственного регистратора о прекращении записи об ипотеке по правилам главы 25 ГПК РФ.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права.

Между тем, суд первой инстанции, ошибочно применяя нормы материального (ч. 2 ст. 167 ГК РФ) и процессуального (ч.2 ст. 161 ГПК РФ) законов, принял неправильное решение, удовлетворив иск, незаконно обязал третье лицо восстановить регистрационную запись о залоге.

С учетом изложенного, решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.

В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда в апелляционном порядке являются неправильное применение норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 21 ноября 2012 года отменить.

В удовлетворении иска Басаевой Б.С. к Очировой А.А. о применении последствий недействительности сделки и об обязании восстановления регистрационной записи об ипотеке отказать.

Апелляционные жалобы представителя Управления Росреестра по РК Санжиевой Ю.П. и ответчика Очировой А.А. удовлетворить.

Председательствующий Л.Л. Лиджеева

Судьи: О.Г. Шиханова

И.Б. Басангова

"Копия верна" судья И.Б. Басангова