Приложение 2. Типовые задачи и вопросы аттестационных экзаменов по теоретическим основам оценки недвижимости на территории Москвы

Приложение 2
к распоряжению Премьера
Правительства Москвы
от 31 марта 1997 г. N 304-РП

Типовые задачи и вопросы
аттестационных экзаменов по теоретическим основам оценки недвижимости на территории Москвы
(разработаны в соответствии с программой, утвержденной распоряжением Мэра Москвы от 29.02.96 N 102-РМ)

2. Общие подходы к оценке недвижимости

11. Основные методы оценки. Их характеристики. Применимость каждого из методов. Достоинства и недостатки.

12. Различные виды стоимости. Бездоходная недвижимость. Недвижимость особого назначения. Потенциально приносящая доход недвижимость.

3. Рыночный метод

13. Понятие валового рентного множителя. Сфера его применения. Достоинства и недостатки. Точность результатов, полученных с помощью валового рентного множителя. Факторы, учитываемые и неучитываемые валовым рентным множителем.

14. Понятие сопоставимых объектов. Единицы сравнения. Корректировки. Параметры сравнения. Виды корректировок. Требования к объектам для их сопоставления с оцениваемым. Независимость и взаимное влияние корректировок.

15. Обработка данных. Оценка качества имеющихся данных. Получение окончательного результата. Оценка точности конечного результата. Основные понятия статистики и статистической обработки для целей оценки.

Задачи на вычисление

16. Дом, расположенный на оживленной магистрали, сдается в аренду за плату на 30 000 денежных единиц (д.е.) в месяц меньше, чем похожие дома на более тихих улицах. Валовый рентный множитель известен. Определить размер денежной корректировки на местоположение.

17. Известны: корректировка по местоположению двух однотипных объектов недвижимости и отличие арендной платы для них. Рассчитать валовый рентный множитель.

18. Известны: величина арендной платы за объект недвижимости и валовый рентный множитель для аналогичных объектов. Определить стоимость объекта.

19. Имеется земельный участок. Схема зонирования разрешает использовать участок одним из 4 способов. Используя данные задачи, определить, какой способ использования участка является наилучшим (в смысле теории оценки).

20. Фирме поступили предложения о покупке офиса за 120 000 000 д.е. или о его аренде по 18 000 000 д.е. в год. Определить месячный валовый рентный множитель.

21. Известны затраты на строительство дома и цены на аналогичные незастроенные участки. Определить стоимость дома с участком.

22. Имеется информация:

Дом расположен вблизи станции метро. Он находится в среднем состоянии. Его площадь 800 кв. метров. Крыша покрыта железом. Подвала нет. Имеется гараж на 2 машины. В гостиной есть камин.

Сопоставимые объекты:

Объект 1

Расположен вблизи метро. Общее состояние - среднее. Площадь 1 100 кв. метров. Крыша железная. Подвала нет. Гараж на 4 машины. Камина нет. Продажа состоялась 1 год назад.

Объект 2

Расположен на значительном расстоянии от метро. Общее состояние - хорошее. Площадь 895 кв. метров. Крыша черепичная. Есть подвал. Имеется гараж на 5 машин. В гостиной есть камин. Продажа состоялась недавно.

Объект 3

Расположен вблизи метро. Общее состояние - хорошее. Площадь 580 кв. метров. Крыша железная. Подвала нет. Гаража нет. Камина нет. Продажа состоялась недавно.

Даны значения корректировок на: местоположение, состояние, площадь, материал крыши, наличие подвала, машино-место в гараже, наличие камина, время продажи сопоставимого объекта и цены продаж. Определить стоимость оцениваемого объекта рыночным методом и составить полную таблицу корректировок.

23. Известны отличия и процентные корректировки по ним для ряда объектов. Оценить объект, считая, что отличия не имеют взаимного влияния. Оценить объект, считая, что все отличия имеют взаимное влияние.

24. По известному ряду числовых данных определить математическое ожидание, среднеквадратичное отклонение, моду, медиану.

25. Из приведенных нескольких рядов данных выбрать более "качественный" в смысле статистической обработки данных (с наименьшим среднеквадратичным отклонением).

4. Затратный метод

26. Виды износа. Составляющие каждого из видов износа. Воспроизводство и замещение. Методики оценки износа.

27. Методики определения строительной стоимости. Состав затрат на строительство. Виды затрат. Сметная документация.

Задачи на вычисление

28. По известной стоимости здания и необходимых затратах для воспроизводства аналогичного здания определить общий накопленный износ.

29. По известной стоимости воспроизводства здания и величине общего износа здания определить его стоимость.

30. По известной стоимости участка, полной стоимости воспроизводства здания и его оценочной стоимости вместе с участком определить общий износ здания.

31. По известным методикам и данным рассчитать общий износ объекта недвижимости, а также его составляющие: устранимый физический износ, неустранимый физический износ, устранимое функциональное устаревание, неустранимое функциональное устаревание, экономическое устаревание (устаревание по местоположению).

5. Понятие капитализации

32. Понятие коэффициента капитализации. Доход на инвестиции (капитал). Возврат инвестиций (капитала). Методы построения коэффициента капитализации. Формула капитализации. Основания применения метода прямой капитализации.

33. Метод инвестиционной группы для выведения общего коэффициента капитализации. Виды недвижимости, коэффициент капитализации для которых включает только доход на инвестиции и не включает возврат самих инвестиций.

Задачи на вычисления

34. Известна оценочная стоимость и чистый операционный доход. Определить коэффициент капитализации.

35. Известна оценочная стоимость и коэффициент капитализации. Определить величину дохода.

36. По известному доходу и коэффициенту капитализации определить стоимость объекта.

6. Стоимость денег во времени

37. Понятие накопления. Виды накопления. Периоды накопления. Процентные ставки. Накопление по простому и сложному проценту.

38. Понятие займа, кредита, ипотеки. Условия предоставления кредита. Методы погашения долга (возврата капитала).

Задачи на вычисление

39. Каков размер ежегодного платежа по ипотечному кредиту при известной ставке процента, сроке погашения и величине кредита.

40. Какова будущая стоимость суммы, депонированной в банк при известной ставке процента и сроке накопления.

41. Какова ставка процента по кредиту при известной величине ежегодных выплат по кредиту, величине кредита и сроке его погашения.

42. Известна сумма увеличения актива за определенный срок. Определить, по какой ставке процента происходило ежегодное увеличение актива.

43. Стоимость объекта повышается по сложному проценту с ежемесячным накоплением. Какова будет его стоимость через определенный период, если известны текущая (нынешняя) стоимость и ставка процента.

44. Определить текущую (нынешнюю) стоимость будущей выплаты, если известны ставка процента, срок накопления, сумма будущей выплаты.

45. Определить срок погашения кредита, если известны величина кредита, ставка процента, размер периодического платежа.

46. Определить текущую (нынешнюю) стоимость равных периодических платежей, если известны размер периодического платежа, срок и периодичность их поступления, ставка процента.

47. При известных: величине кредита, сроке и периодичности его погашения, ставке процента и порядковом номере платежа, определить размер или составные части платежа при возврате долга (капитала) по:

а) методу погашения долга (возврата капитала) периодичными платежами с равными выплатами основного долга;

б) методу погашения долга (возврата капитала) периодичными равными платежами.

48. Известны: срок жизни здания; требуемая ставка дохода на инвестиции. Определить коэффициент капитализации, а также его составные части.

49. Известны: срок жизни здания, коэффициент капитализации, ставка и периодичность получения дохода. Определить ставку дохода на инвестиции и ставку возврата инвестиций.

50. Известны необходимые данные о кредите. Определить, какая часть "n"-ого платежа пришлась на погашение суммы основного долга или процентов по кредиту.

51. Известны необходимые данные о кредите. Определить, какая часть суммы основного долга кредита была выплачена за "n" платежей.

52. Объект недвижимости можно продать через определенный срок. Известны: цена предполагаемой продажи, время предполагаемой продажи и ставка процента. Определить текущую (нынешнюю) стоимость объекта недвижимости.

53. Компания хочет купить автостоянку. Она предполагает, что может сдать стоянку в аренду по известной на рынке цене на определенный период времени. Она также считает, что сможет после окончания этого периода времени продать автостоянку. Какую цену может заплатить компания за эту недвижимость сегодня, если известны предполагаемая цена будущей продажи и требования к конечной отдаче на вложенные компанией средства.

54. Два объекта недвижимости приносят лицу доход в виде различных денежных потоков. Эти потоки депонируются лицом соответственно в два банка. Известны процентные ставки в обоих банках и сроки поступления данных денежных потоков. Определить текущую (нынешнюю) суммарную стоимость этих двух потоков.

55. Ипотечный кредит предусматривает периодическую выплату только процентов. Однако, через определенный срок должна быть единовременно погашена вся сумма основного долга по кредиту. Какую сумму необходимо регулярно вносить на депозит в банк, чтобы иметь возможность в заданное время погасить сумму основного долга, если известны срок погашения кредита, периодичность и срок депонирования, ставка процентов по депозиту и по кредиту.

56. Известны: оставшийся срок погашения кредита, периодичность выплат, размер платежа и ставка процента. Определить остаток суммы основного долга на сегодня.

57. Известны данные об ипотечном кредите, который требует выплаты одних только процентов в течение определенного срока, а затем осуществление единовременной выплаты суммы основного долга. Определить сумму основного долга.

58. Известны: текущий остаток долга по ипотечному кредиту, ставка процента по кредиту, размер месячного платежа. Определить срок, оставшийся до полного погашения кредита.

59. Для объекта недвижимости известны: величина чистого операционного дохода, срок и периодичность его поступления, предполагаемая цена объекта по окончании данного срока и ставка процента. Определить текущую (нынешнюю) стоимость объекта недвижимости.

60. Известна номинальная годовая ставка процента. Определить эффективную ставку процента при ежемесячном накоплении по истечении одного года.

61. Известны величина вклада в начале срока накопления, величина вклада в конце срока накопления, срок накопления и ставка процента. Определить периодичность накопления (ежедневное, ежемесячное, ежеквартальное, ежегодное).

7. Коэффициенты, уровни дохода

62. Виды коэффициентов. Их определения. Понятие общей ставки дохода. Различные уровни дохода.

63. Название коэффициента, используемого при пересчете будущих денежных потоков в текущую (нынешнюю) стоимость.

64. Название коэффициента, с помощью которого регулярные ежегодные доходы пересчитываются в стоимость объекта.

65. Понятия "доход на инвестиции" и "возврат инвестиций".

66. Название дохода, остающегося после вычета из валового дохода операционных расходов и платежей по обслуживанию долга.

67. Понятие "операционные расходы".

68. Понятие ставки дохода на собственный капитал (инвестиции) и ставки возврата инвестиций.

69. Название суммы поступления денежных средств до налогообложения и платежей по обслуживанию долга.

70. Понятие ипотечной постоянной.

Расчет коэффициентов

71. Известны: площадь здания; часть, не занятая арендаторами, ставка арендной платы, доля операционных расходов от потенциального валового дохода. Определить величину чистого операционного дохода.

72. Известны: цена, приобретения объекта недвижимости, размер заемных средств, срок и порядок их возврата, размер потенциального валового дохода, коэффициент недоиспользования, доля операционных расходов от действительного валового дохода. Определить общий коэффициент капитализации.

73. Известны: цена приобретения объекта недвижимости, размер чистого операционного дохода, ипотечная постоянная, коэффициент ипотечной задолженности. Определить ставку дохода на собственный капитал (инвестиции).

74. Известны: коэффициент капитализации для здания, коэффициент капитализации для земельного участка. Определить ставку возврата инвестиций.

75. Известны: потенциально возможная плата за аренду объекта недвижимости, коэффициент недоиспользования, размер операционных расходов. Рассчитать величину чистого операционного дохода.

76. Чему равен коэффициент покрытия долга, если известны чистый операционный доход от офисного здания и ежемесячные платежи по ипотечному кредиту.

77. Известны: ипотечная постоянная, коэффициент ипотечной задолженности, ожидаемая ставка дохода на собственный капитал, размер чистого операционного дохода. Определить расчетную стоимость объекта по методу инвестиционной группы.

78. Чему равна ипотечная постоянная, если известны: размер ипотечного кредита, ежегодные выплаты по нему.

79. Известно: размер собственного капитала; размер привлекаемого ипотечного кредита и условия его предоставления, требуемая ставка дохода на собственный капитал. Определить размер необходимого ежегодного чистого операционного дохода.

8. Техника остатка

80. Понятие техники остатка в теории оценки недвижимости.

81. Что является первым этапом для применения техники остатка для здания при известной ставке доходности на аналогичные инвестиции.

82. Что является необходимым условием применения техники остатка для здания.

83. Что является необходимым условием применения техники остатка для земельного участка.

84. Виды недвижимости, для которых применима "техника остатка".

9. Ипотечно-инвестиционный анализ

85. Составляющие стоимости недвижимости при использовании различных техник ипотечно-инвестиционного анализа.

86. Для известного денежного потока рассчитать внутреннюю ставку дохода.

87. Для известного денежного потока и ставке процента рассчитать его текущую (нынешнюю) стоимость.

88. Определить, какому из двух альтернативных проектов следует отдать предпочтение при известных потоках доходов таких проектов.

89. Известны величина ипотечного кредита по договору залога (ипотеки) и условия его погашения, а также требуемое значение конечной отдачи. Определить стоимость договора залога (ипотеки), который обеспечит продавцу требуемую конечную отдачу.

90. Известны номинальная ставка процента по кредиту и срок его погашения. Часть или все проценты по кредиту выплачиваются заемщиком в момент выдачи кредита. Определить эффективную ставку процента по кредиту.

91. Известны все условия предоставления кредита на финансирование покупки объекта недвижимости со ставкой процента по кредиту ниже рыночной, а также рыночная ставка для аналогичных кредитов. Определить, за какую цену можно продать объект недвижимости вместе с финансированием (ипотечным кредитом).

92. Известны: коэффициент ипотечной задолженности, условия предоставления кредита, размер чистого операционного дохода, ставка дохода на собственный капитал, прогнозный период, ипотечный коэффициент (С-фактор). Определить общий коэффициент капитализации с использованием краткой ипотечно-инвестиционной формулы, при условии, что стоимость объекта за прогнозный период не меняется.

93. Известны: коэффициент ипотечной задолженности, условия предоставления кредита, размер чистого операционного дохода, ставка дохода на собственный капитал, прогнозный период, ипотечный коэффициент (С-фактор). Определить стоимость здания с использованием краткой ипотечно-инвестиционной формулы при условии, что стоимость объекта за прогнозный период не меняется.

94. Известны: общая ставка дохода, ставка дохода на собственный капитал, коэффициент ипотечной задолженности, условия предоставления, кредита, прогнозный период, уменьшение стоимости к концу прогнозного периода. Определить ипотечный коэффициент (С-фактор), используя краткую ипотечно-инвестиционную формулу.