Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 1997 г. N 3923/96 Заключенный между сторонами договор является договором залога. Он нотариально удостоверен и зарегистрирован. Собственником заложенного здания является ТОО - залогодатель, владеющий земельным участком на праве бессрочного пользования. Хотя представитель одной из сторон и превысил свои полномочия, но из материалов дела следует, что сделка получила одобрение собрания учредителей указанного ТОО, поэтому она в силу ст. 183 ГК РФ является действительной. Судебные акты отменены и дело направлено на новое рассмотрение

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 29 апреля 1997 г. N 3923/96

ГАРАНТ:

см. комментарий

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на решение Арбитражного суда Смоленской области от 24.05.96 по делу N 474/2-Б и постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 12.08.96 по тому же делу.

Заслушав и обсудив доклад судьи, Президиум установил следующее.

Смоленский социальный коммерческий банк "Ключ" (СКБ "Ключ") обратился в Арбитражный суд Смоленской области с иском к товариществу с ограниченной ответственностью "Страховая компания "Аско-Смоленск" - заемщику и к товариществу с ограниченной ответственностью "Память" - залогодателю о взыскании задолженности по кредитному договору от 07.09.95 N 43, составляющей сумму кредита и проценты за его пользование. При этом истец просил обратить взыскание на заложенное имущество в соответствии с договором залога от 11.09.95.

Решением от 24.05.96 иск удовлетворен в полной сумме за счет заемщика - ТОО "Страховая компания "Аско-Смоленск". Договор залога признан недействительным со ссылкой на пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договор залога здания оформлен без земельного участка.

В апелляционной инстанции законность решения не проверялась.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановлением от 12.08.96 решение оставил без изменения.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается состоявшиеся судебные акты отменить, дело передать на новое рассмотрение для решения вопроса о взыскании задолженности с ответчиков.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Между Смоленским СКБ "Ключ" и ТОО "Страховая компания "Аско-Смоленск" заключен кредитный договор от 07.09.95 N 43 о предоставлении последнему кредита в сумме 295 000 000 рублей под 145 процентов годовых со сроком погашения до 08.09.96.

Согласно пункту 2.3 кредитного договора возврат полученного кредита и процентов за пользование им обеспечивались договором от 11.09.95 залога нежилого здания, расположенного по улице В.Сенной, д. 4, заключенным Смоленским СКБ "Ключ" и ТОО "Память".

Анализ движения денежных средств на расчетном счете ТОО "Страховая компания "Аско-Смоленск", произведенный Смоленским СКБ "Ключ", свидетельствует об ухудшении финансового положения первого, в связи с чем товарищество не сумело в сроки, обусловленные договором, выплатить проценты по ссуде.

На основании пункта 3.5 кредитного договора Смоленский социальный коммерческий банк "Ключ" обратился с требованием о взыскании выданной ссуды и процентов за ее пользование с заемщика и залогодателя путем обращения взыскания на заложенное имущество ввиду отсутствия денежных средств на счетах ответчиков.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании договора от 11.09.95 суд правильно сделал вывод о заключении сторонами договора залога.

Имеющимися в деле документами подтверждено удостоверение указанного договора нотариально. Договор зарегистрирован. Собственником заложенного нежилого здания является ТОО "Память". Земельным участком, на котором расположено спорное здание, залогодатель владеет на праве бессрочного пользования согласно государственному акту, выданному на основании постановления мэра города Смоленска от 10.02.94 N 100.

Суд, ссылаясь на пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, ошибочно признал договор залога недействительным, поскольку ипотека здания оформлена без ипотеки земельного участка.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановлением от 01.07.96 N 6/8 разъяснил, что в случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации без залога прав на земельный участок.

Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Кроме того, ТОО "Память" в отзыве на кассационную жалобу указало на недействительность договора залога, поскольку доверенность, выданная представителю товарищества - Петрохалкину А.М. на заключение договора, не была нотариально удостоверена, что противоречит требованиям пункта 2 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, представитель товарищества, заключая договор залога и не имея на это надлежаще оформленной доверенности, превысил свои полномочия. В соответствии со статьей 183 Гражданского кодекса Российской Федерации только последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке.

Из материалов дела следует, что учредителями ТОО "Память" и ТОО "Страховая компания "Аско-Смоленск" являются АОЗТ "Мета-Холдинг" (генеральный директор Петрохалкин А.М.) и физическое лицо - Калинин А. В. (директор ТОО "Память").

В протоколе собрания учредителей ТОО "Память" от 01.09.95, подписанного Калининым А.В. и Петрохалкиным А.М., подтверждено согласие товарищества на предоставление Смоленскому СКБ "Ключ" в залог принадлежащего ему спорного здания в обеспечение кредита, полученного ТОО "Страховая компания "Аско-Смоленск".

Переписка между ТОО "Память" и Смоленским СКБ "Ключ", а также отзывы, представленные в суд, свидетельствуют о подтверждении генеральным директором ТОО "Память" заключения договора залога товариществом.

Поскольку сделка получила одобрение, следует считать, что договор заключен в интересах ТОО "Память".

Передаваемое в залог здание оценено сторонами в сумме 55 746 466 рублей. ТОО "Память" оспаривает указанную сумму, ссылаясь на значительное превышение действительной цены залогового имущества над образовавшейся задолженностью по кредитному договору.

При новом рассмотрении спора суду необходимо в соответствии со статьей 350 Гражданского кодекса Российской Федерации определить начальную продажную цену заложенного имущества.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187 - 189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 24.05.96 по делу N 474/2-Б и постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 12.08.96 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Смоленской области.

И.о. Председателя Высшего

Арбитражного Суда

Российской Федерации

М.К.Юков