Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 11 марта 2013 г. по делу N 33-2643/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе: председательствующего судьи Хомич С.В.,

судей Корниловой Т.Г., Лукьянова Д.В.,

при секретаре: Резниковой М.Ю.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лукьянова Д.В. дело по апелляционной жалобе Манохина Р.М. на решение Семикаракорского районного суда Ростовской области от 14 декабря 2012 года,

УСТАНОВИЛА:

Манохин [ФИО]1 обратился в суд с иском к Администрации Семикаракорского района Ростовской области о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка, ссылаясь на то, что между сторонами ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА заключен договор аренды земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м. с кадастровым N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель - земли поселений, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, находящегося в государственной собственности. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА истец получил разрешение на строительство жилого дома НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в Администрации Семикаракорского городского поселения. После получения разрешения он заказал проектную документацию на строительство индивидуального жилого дома, заложил фундамент, и поставил на кадастровый учет объект незавершенного строительства за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Готовность объекта составила 12%. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА истец зарегистрировал право собственности на данный объект незавершенного строительства в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Имея надлежащие документы, истец обратился в Администрацию Семикаракорского района Ростовской области с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка и заключении с ним договора купли-продажи земельного участка. 30 июля 2012 года истцу отказано в расторжении договора аренды земельного участка и в заключении договора купли-продажи земельного участка. На основании изложенного и в соответствии со ст. 12, п.1 ст.218, 130 ГК РФ, ч.1 ст.36, 15, ч.4 ст.28 ЗК РФ, п.2 ст.25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст.28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", истец просил суд обязать ответчика заключить с ним договор купли-продажи спорного земельного участка.

Представитель истца - Кичин А.И. уточнил исковые требования и просил суд обязать ответчика заключить с Манохиным Р.М. договор купли-продажи указанного земельного участка по цене выкупа в размере ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА.

В отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания Манохина Р.М. дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ с участием его представителя - Кичина А.И., который поддержал уточненные исковые требования и просил их удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика - администрации Семикаракорского района Ростовской области по доверенности Панова С.Н. исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать.

Решением Семикаракорского районного суда Ростовской области от 14 декабря 2012 года в удовлетворении иска Манохина Р.М. отказано.

Манохин Р.М. не согласился с вынесенным решением, в лице представителя Кичина А.И. подал апелляционную жалобу, просит решение суда отменить и вынести новое решение об удовлетворении его требований.

Апеллянт ссылается на то, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении иска, применив п.1, п.1.1, п.5 ст.36 ЗК РФ и ст.130 ГК РФ, полагая, что суд при вынесении решения должен был руководствоваться ст.28, п.1 ст.20, п.1 ст.24, п.1 ст.36 ЗК РФ, согласно которым истец как собственник объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, принадлежащем государству, имеет право приобрести этот земельный участок в собственность за плату. При этом договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа этого земельного участка.

В заседание судебной коллегии Манохин Р.М. не явился, о месте, времени рассмотрения жалобы извещен надлежащим образом и заблаговременно, не сообщил причины неявки и не ходатайствовал об отложении слушания дела; судебная коллегия признала возможным рассмотреть жалобу в отсутствие указанного лица в соответствии с требованиями п. 3 ст. 167, п. 1 ст. 327 ГПК РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя Манохина Р.М., поддержавшего доводы жалобы и просившего решение суда первой инстанции отменить, вынести новое решение об удовлетворении требований, представителя ответчика, которая просила решение суда оставить без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, что Постановлением МУ "Администрация города Семикаракорска" от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН Манохину P.M. предоставлен в аренду сроком на ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА лет земельный участок (земли поселений) площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, для индивидуального жилищного строительства. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между МУ "Администрация города Семикаракорска" (Арендодателем) и Манохиным P.M. (Арендатором) заключен договор аренды на этот земельный участок, который прошел государственную регистрацию в установленном порядке. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА администрацией Семикаракорского городского поселения Манохину P.M. выдано разрешение на строительство жилого дома на этом земельном участке.

Из материалов дела следует, что истец приступил к строительству жилого дома на указанном участке, заложив его фундамент. После чего, получив технический паспорт на объект незавершенного строительства (жилого дома) и кадастровый паспорт данного объекта, истец зарегистрировал свое право собственности на объект незавершенного строительства, общей площадью застройки ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м., степенью готовности 12%, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА сделана запись о регистрации НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались.

Разрешая спорные правоотношения, суд первой инстанции руководствовался п.1 ст.36, п.1.1 ст.36, п.5 ст. 36, ст.42, п.4 ч.2 ст.46, ст. 35 ЗК РФ, установил указанные выше обстоятельства и пришел к выводу, что к спорным правоотношениям не могут быть применены положения ст. 36 ЗК РФ, поскольку объекты незавершенного строительства, которые до завершения строительства и ввода в эксплуатацию не могут быть использованы по их прямому назначению, не обладают всеми качествами, присущими зданиям, строениям и сооружениям.

Наличие зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием возникновения права на приобретение в собственность земельного участка за плату

по основаниям, предусмотренным ст.36 Земельного кодекса РФ.

Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции правильными по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пункт 1 ст. 36 ЗК РФ предусматривает исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков гражданами и юридическими лицами - собственниками зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно заключенному между сторонами договору аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Манохину Р.М. для нужд индивидуального жилищного строительства был предоставлен земельный участок, находящийся в государственной собственности, площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м. с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель - земли поселений, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства. Срок аренды земельного участка установлен по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Подписывая договор аренды, Манохин Р.М. принял на себя обязательства по его исполнению в пределах срока, установленного соглашением сторон.

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА за истцом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по вышеуказанному адресу.

Как правильно указал суд первой инстанции, для рассмотрения требований истца существенным является не только нахождение на спорном земельном участке принадлежащего истцу объекта незавершенного строительства, но и введение объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Согласно ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). В остальных случаях предоставление земельных участков для строительства осуществляется в аренду, в постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений сооружений.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определения ставок арендной платы и установления в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка является его неиспользование с указанной целью в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Суд первой инстанции правильно указал, что осуществление государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства и наличие на земельном участке такого объекта, готовностью 12% (на момент обращения истца с заявлением о приобретении в собственность земельного участка для строительства индивидуального жилого дома), само по себе не является основанием для возникновения права для выкупа земельного участка.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается и отмечает, что применение положений ст. 36 ЗК РФ при предоставлении в собственность земельного участка под объектами незавершенного строительства исключается в связи с тем, что действующим законодательством, в том числе и п. 1 ст. 130 ГК РФ, понятие зданий, строений, сооружений и объектов незавершенного строительства разграничивается.

Кроме того, наличие на земельном участке объекта незавершенного индивидуального жилищного строительства в силу ст. 36 ЗК РФ не является основанием для предоставления данного земельного участка истцу в собственность, однако, не лишает истца возможности в будущем требовать предоставления этого земельного участка на праве собственности после окончания строительства индивидуального жилого дома, для целей которого и был предоставлен данный земельный участок.

Судебная коллегия полагает, что при разрешении спора суд правильно учел, что цель, в соответствии с которой истцу был предоставлен земельный участок, не достигнута, индивидуальный жилой дом на земельном участке до настоящего времени не выстроен, в связи, с чем пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о предоставлении земельного участка в собственность за плату.

Доводы жалобы повторяют позицию истца в суде первой инстанции, мотивированных выводов суда не опровергают и не могут в силу ст. 330 ГПК РФ служить основанием к отмене в апелляционном порядке обжалуемого судебного постановления.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Семикаракорского районного суда Ростовской области от 14 декабря 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Манохина Р.М. в лице его представителя - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: