Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 27 марта 2013 г. по делу N 33-1897/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Никитиной А.И.,

судей Анненковой К.К., Васякина А.Н.,

при секретаре Мулюковой Р.Ш.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Малышевой А.С. на решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 24 декабря 2012 года по гражданскому делу по иску Малышевой А.С., Малышева О.В. к Довбня Л.А., Сапожникову Д.С., Короткой Н.П., Короткому В.А., Короткому С.А. о применении последствий ничтожности сделки и договора, признании отсутствующим права, обязании к внесению записи, прекращении государственной регистрации права, регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛА:

Малышева А.С., Малышев О.В. обратились в суд с иском к Довбня Л.А., Сапожникову Д.С., Короткой Н.П., Короткому В.А., Короткому С.А. о регистрации перехода права собственности, внесении записей в ЕГРП о прекращении прав ответчиков на квартиру, указав в обоснование иска, что (дата) между ними и Довбня Л.А., действующей за себя и за несовершеннолетнего сына Сапожникова Д.С. (дата) года рождения, Короткой Н.П., действующей за несовершеннолетних детей Короткого В.А. (дата) года рождения, Короткого С.А. (дата) года рождения был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: (адрес) по цене *** руб. Договор был нотариально удостоверен. Поскольку *** доли указанной квартиры принадлежали по праву собственности несовершеннолетним детям, разрешение на ее продажу выдано в соответствии с распоряжением Главы Северного административного округа (адрес) N от (дата).

Договор купли-продажи квартиры был исполнен - (дата) Малышева А.С. и Малышев О.В. перевели на счет Довбня Л.А. *** руб., (дата) и (дата) они передали Короткой Н.П. по *** руб., а (дата) поместили на депозитный счет нотариуса по *** руб. каждому собственнику квартиры, поскольку последние уклонялись от получения остатка денег по договору купли-продажи. Квартира Малышевым была передана, они переехали в нее и произвели ремонт, так как она находилась в состоянии непригодном для проживания.

Договор купли-продажи квартиры был подан на государственную регистрацию в УФРС (дата), однако на основании заявления ответчиков (дата) регистрация сделки была приостановлена, а (дата) - прекращена. Поскольку регистрация сделки не была проведена, ипотечный кредит на приобретение квартиры истцам не был выдан, им пришлось занимать деньги для расчета с продавцами квартиры. На полученные от них денежные средства Довбня Л.А. и Короткая Н.П. приобрели жилые помещения, выполнив условия распоряжения Главы Северного административного округа г. Оренбурга N-р от (дата), и препятствий для регистрации сделки не было. Вместе с тем они, являясь законными представителями несовершеннолетних собственников квартиры, попросили истцов подождать, пока дети достигнут совершеннолетия. Короткому В.А. 18 лет исполнилось (дата), Короткому С.А. - (дата), Сапожникову Д.С. - (дата). В (дата) года при рассмотрении в суде дела по взысканию задолженности по квартплате истцам стало известно, что Довбня Л.А. обращалась в ТСЖ " ***" за справкой для отчуждения принадлежащей ей доли спорной квартиры, а из выписки ЕГРП от (дата) им стало известно, что Короткий С.А. продал принадлежащую ему *** долю квартиры Довбня Л.А. Истцы поняли, что ответчики уклоняются от регистрации сделки купли-продажи квартиры и в одностороннем порядке расторгли договор от (дата).

Малышева А.С. и Малышев О.В. просили суд вынести решение о регистрации перехода к ним права собственности на квартиру N в доме N по (адрес) и внесении записей в ЕГРП о прекращении прав ответчиков Довбня Л.А., Сапожникова Д.С., Короткого В.А. на указанную квартиру.

В ходе рассмотрения дела истцы уточняли исковые требования, ссылаясь на то, что Довбня Л.А. без расторжения договора купли-продажи квартиры от (дата) приобрела (дата) *** долю спорной квартиры у Короткого С.А. и (дата) - *** долю у Короткого В.А., данные сделки являются ничтожными, поскольку противоречат закону и существу обязательства.

Окончательно Малышева А.С. и Малышев О.В. просили суд применить последствия ничтожности сделки по отчуждению *** доли квартиры N, расположенной по адресу: (адрес), по договору от (дата) Коротким С.А. Довбня Л.А., признать отсутствующим право собственности Довбня Л.А. на *** долю указанной квартиры и обязать Управление Росреестра по Оренбургской области внести об этом запись в ЕГРП; применить последствия ничтожности договора купли-продажи от (дата) по отчуждению *** доли указанной квартиры Коротким В.А. Довбня Л.А., обязав Управление Росреестра по Оренбургской области прекратить действия по государственной регистрации данного договора и перехода права собственности; вынести решение о регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к Малышевой А.С., Малышеву О.В. и внесении в ЕГРП записей о прекращении права собственности Довбня Л.А., Сапожникова Д.С., Короткого В.А., Короткого С.А. на данную квартиру.

Довбня Л.А., Сапожниковым Д.С., Коротким С.А., Коротким В.А., Короткой Н.П. были поданы заявления о применении судом последствий пропуска срока исковой давности, мотивированные тем, что (дата) ими было подано заявление о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от (дата), которая была приостановлена до (дата). В дальнейшем, (дата) по их заявлению регистрация была прекращена, о чем Малышева А.С. и Малышев О.В. были уведомлены Управлением ФРС. Соответственно, получив уведомление, истцы узнали о нарушении их прав, следовательно, срок исковой давности по заявленному спору истек в сентябре 2007 года.

В судебном заседании Малышева А.С. и её представитель Кузьмина Е.Н. поддержали уточненные исковые требования в полном объеме. В письменных возражениях на заявления о применении сроков исковой давности указали, что считают свое право нарушенным с мая 2012 года. Ответчики уверяли их, что регистрация сделки купли-продажи квартиры будет произведена после достижения детьми, участниками сделки, совершеннолетия. Кроме того, полагали, что срок давности регистрации права по нотариально удостоверенным сделкам законом не предусмотрен.

Истец Малышев О.В. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчики Довбня Л.А., Сапожников Д.С., Короткий С.А., Короткий В.А., надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, в своих заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Ответчик Короткая Л.П. и представитель ответчиков Губачева Л.Б. в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований. Просили применить срок исковой давности, который исчислять с (дата).

Представитель Управления Росреестра по Оренбургской области в судебное заседание не явился, поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Решением суда от (дата) Малышевой А.С. и Малышеву О.В. отказано в удовлетворении требований иска.

В апелляционной жалобе Малышева А.С. просит отменить указанное решение, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Заслушав доклад судьи Никитиной А.И., объяснения истца Малышевой А.С. и представителя истцов Кузьминой Е.Н., поддержавших апелляционную жалобу, представителя ответчиков Губачевой Л.Б., просившую оставить решение суда без изменения, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 этой же статьи предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В свою очередь, согласно пункту 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Пунктом 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Как следует из материалов дела Довбня Л.А, действующая за себя и несовершеннолетнего сына Сапожникова Д.С., Короткая Н.П., действующая за несовершеннолетних детей Короткого В.А. и Короткого С.А., (дата) заключили договор купли-продажи квартиры N в доме N по (адрес) с покупателями Малышевой А.С. и Малышевым О.В., при этом, по условиям договора квартира продавалась по цене *** руб.

В тот же день стороны договора обратились в УФРС по Оренбургской области с заявлением о регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности.

(дата) Довбня Л.А. и Короткой Н.П. в УФРС было подано заявление о приостановлении регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности сроком на три месяца, в связи с неисполнением распоряжения органов опеки и попечительства, о чем Малышевой А.С. и Малышеву О.В. было направлено соответствующее уведомление.

(дата) регистрация была возобновлена.

(дата) Малышевой А.С., Малышевым О.В., Довбня Л.А. и Короткой Н.П. в УФРС было подано заявление о прекращении государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности, в связи с чем, (дата) регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры N в доме N по (адрес) была прекращена, в адрес сторон по сделке направлено соответствующее уведомление.

(дата) между Довбня Л.А., Короткой Н.П. с одной стороны и Малышевой А.С. с другой стороны было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры от (дата), по которому продавцы обязуются продать, а покупатель купить квартиру, расположенную по адресу по (адрес) за *** руб., при этом покупатель уплачивает продавцам задаток в сумме *** руб. и оставшуюся сумму покупатель выплачивает с помощью ипотечного кредита в момент предъявления Свидетельства о праве собственности на приобретаемую квартиру. Кроме того, покупатель уплачивает продавцам задаток в сумме *** руб., которые продавцы обязуются вернуть в день получения оставшейся суммы от стоимости квартиры. Покупатель имеет право пользоваться данной квартирой. В случае отказа продавцов от регистрации указанного договора купли-продажи квартиры, они возвращают задаток в двойном размере, оплачивают покупателю проценты за пользование деньгами в соответствии со ст. 395 ГК РФ, компенсируют затраты, произведенные для улучшения приобретаемого жилья.

(дата) между Довбня Л.А., Короткой Н.П. с одной стороны и Малышевой А.С. с другой стороны было заключено соглашение о задатке.

(дата) было составлено соглашение о задатке между Короткой Н.П., действующей от имени своих несовершеннолетних детей Короткого В.А., Короткого С.А. и Малышевой А.С., по которому Короткая Н.П. обязалась продать, а Малышева А.С. купить *** доли спорной квартиры, стоимость которой определена в размере *** руб. При этом покупатель передает, а продавец принимает задаток в *** руб., который подлежит возврату в двойном размере в случае уклонения продавца от регистрации договора купли-продажи квартиры.

Согласно квитанциям от (дата) нотариусом Тимофеевой Т.И. было принято от Малышевой А.С. *** руб. для передачи Довбня Л.А., Сапожникову Д.С., Короткому В.А., Короткому С.А., по *** руб. каждому.

Также из материалов гражданского дела следует, что спорная квартира в пользование семьи Малышевых перешла с *** года, каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что спорная квартира не была передана в фактическое владение покупателя ни суду первой инстанции, ни судебной коллегии ответчиками не представлено. Фактически договор купли-продажи спорного жилого помещения от (дата) является исполненным.

Таким образом, условием государственной регистрации договора является волеизъявление сторон договора, направленное на его заключение, которое должно сохранять силу до момента регистрации.

Возражая против требований иска, ответчики Довбня Л.А., Сапожников Д.С., Короткий С.А., Короткий В.А., Короткая Н.П. заявили о применении срока исковой давности, ссылаясь на то, что этот срок истцами пропущен.

Судом первой инстанции заявленное ответчиками ходатайство было удовлетворено, что и явилось основанием для отказа истцам в удовлетворении требований иска. При этом суд исходил из того, что регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры от (дата) была прекращена (дата) по обоюдному заявлению сторон договора, соответственно, с этого момента права покупателей Малышевой А.С., Малышева О.В. были нарушены, о чем им было известно.

С таким выводом суда согласиться нельзя, с учетом нижеследующего.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

По смыслу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержит указания на срок, в течение которого стороны должны зарегистрировать сделку с недвижимым имуществом, следовательно, правообладатель имеет право обратиться за регистрацией в любое время.

По утверждению истцов, откладывая регистрацию сделки купли-продажи спорной квартиры, ответчики просили подождать наступления совершеннолетия всех собственников продаваемой квартиры. Короткому В.А. 18 лет исполнилось (дата), Короткому С.А. - (дата), Сапожникову Д.С. - (дата). О том, что их права нарушены, истцам стало известно только в мае 2012 года, когда ответчики стали совершать между собой сделки по отчуждению своих долей.

Указанные обстоятельства, а также имеющиеся в деле копии договоров купли-продажи от (дата), по которому Короткий С.А. продал Довбня Л.А. принадлежащую ему *** долю квартиры, и от (дата) по отчуждению Коротким В.А. в пользу Довбня Л.А. принадлежащей ему *** доли квартиры N в доме N по (адрес), позволяют судебной коллегии сделать вывод, что именно в мае 2012 года, ответчики Довбня Л.А., Сапожников Д.С., Короткий В.А., Короткий С.А., фактически заявили об отказе со своей стороны от совершения каких-либо действий по регистрации договора купли-продажи квартиры, заключенного с Малышевыми (дата). Следовательно, с этого момента Малышевой А.С. и Малышеву О.В. стало известно о нарушении их прав. С иском в суд по настоящему делу Малышева А.С. и Малышев О.В.Б. обратились (дата), то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.

С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции о пропуске Малышевой А.С. и Малышевым О.В. срока исковой давности, является ошибочным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", если суд апелляционной инстанции придет к выводу о том, что принятое судом первой инстанции в предварительном судебном заседании (абзац 8 части 6 ст. 152 ГПК РФ) решение об отказе в удовлетворении иска (заявления) по причине пропуска срока исковой давности или пропуска установленного федеральным законом срока обращения в суд является незаконным и (или) необоснованным, то он на основании ч. 1 ст. 330 и ст. 328 ГПК РФ отменяет решение суда первой инстанции. В такой ситуации с учетом положений абзаца второго ч. 1 ст. 327 ГПК РФ о повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции оно подлежит направлению в суд первой инстанции для его рассмотрения по существу заявленных требований, поскольку обжалуемое решение суда было вынесено в судебном заседании без исследования и установления иных фактических обстоятельств дела.

Принимая во внимание, что суд первой инстанции необоснованно отказал Малышевой А.С. и Малышеву О.В. в удовлетворении иска в связи с истечением срока исковой давности и при этом фактических обстоятельств дела не установил, судебная коллегия считает необходимым направить дело в суд первой инстанции для его рассмотрения по существу заявленных требований.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить фактически обстоятельства дела, а именно заключенность и соответствие закону сделки, на основании которой заявлено требование о государственной регистрации перехода права собственности, исполнение обязательства по передаче имущества, а также наличие уклонения ответчиков от государственной регистрации перехода права собственности и, дав оценку всем доказательствам в их совокупности, рассмотреть спор в соответствии с нормами материального и процессуального законов.

Руководствуясь ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 24 декабря 2012 года отменить, дело направить в тот же суд на новое рассмотрение.

Председательствующий

Судьи