Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 16 апреля 2013 г. по делу N 33-1523/2013

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

Председательствующего Волкова А.Е.

судей Шкилева П.Б. и Степановой М.Г.

при секретаре Калининой Д.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Юграпромстрой" к Токмаджану Богдану Валерьевичу, Пархомчук Ирине Васильевне о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки,

по апелляционной жалобе истца ООО "Юграпромстрой" на решение Сургутского городского суда от 19 декабря 2012 года, которым постановлено:

"Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Юграпромстрой" к Токмаджан Богдану Валерьевичу, Пархомчук Ирине Васильевне, действующей в интересах несовершеннолетней (ФИО)3

, о признании договора купли-продажи от (дата), заключенного между Токмаджаном Б.В. и (ФИО)3 в лице ее законного представителя - Пархомчук И.В. об отчуждении нежилого помещения, общей площадью 48,5 кв.м, этаж мансарда, находящееся по адресу: (адрес), прос (адрес), (адрес) (адрес). недействительным, признании прекращенным право собственности (ФИО)3 на нежилое помещение, находящееся по адресу: Сургут, прос (адрес), (адрес) истребовании у (ФИО)3 из незаконного владения нежилое помещение, находящееся по адресу: (адрес), прос (адрес), (адрес) признании права собственности общества с ограниченной ответственностью "Юграпромстрой" на нежилое помещение, общей площадью 48,5 кв.м, этаж мансарда, находящееся по адресу: (адрес), (адрес) оставить без удовлетворения".

Заслушав доклад судьи Волкова А.Е., объяснения представителя истца Харькова Е.А ... поддержавшего доводы апелляционной жалобы и законного представителя несовершеннолетнего ответчика Пархомчук И.В., считавшей решение суда законным и не подлежащим отмене, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Юграпромстрой" обратилось в суд с иском к Токмаджан Б.В. и Пархомчук И.В.,

действующей в интересах несовершеннолетней (ФИО)3, о признании договора купли продажи недействительным. Требования истец мотивировал тем, что (дата) между ООО "Юграпромстрой", выступающим в качестве продавца, и Токмаджаном Б.В ... выступающим в качестве покупателя, был заключен договор купли продажи нежилого помещения, общей площадью 48,5 кв.м, этаж мансарда, находящееся по адресу: (адрес), прос (адрес) Согласно п.2.1. Договора, цена помещения сторонами определена в размере "данные изъяты" рублей. Помещение находится в ипотеке у истца в силу закона, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (дата) была сделана соответствующая запись. До настоящего времени Токмаджан Б.В. свои обязательства по оплате помещения не выполнил. (дата) между Токмаджан Б.В. и несовершеннолетней (ФИО)3, в лице её законного представителя (ФИО)1, был заключён договор купли продажи спорного нежилого помещения. На указанное помещение (ФИО)3 зарегистрировано право собственности. Полагал, что поскольку договор между Токмаджан Б.В. и (ФИО)1 в отношении товара, находящегося в залоге, был заключен без согласия залогодателя - истца, он является ничтожным в силу ст.ст.167, 168 ГК РФ.

В судебном заседании представитель истца Харьков Е.А. настаивал на иске при этом пояснил, что Токмаджан Б.В. не выполнил обязательства об оплате покупки по договору, заключенному (дата) с ООО "Юграпромстрой" о купле-продаже спорного нежилого помещения и без согласия истца продал это имущество (ФИО)3 в лице ее законного представителя Пархомчук И.В. Ссылаясь на ничтожность данного договора указал, что в нарушение п.2 ст.346 ГК РФ, п.п.1.2 ст.37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" (залоге недвижимости) договор купли-продажи на указанное имущество был заключен без согласия залогодержателя, то есть истца. Ссылаясь на ст.488 ГК РФ, указал, что при неуплате покупателем стоимости товара, купленного в кредит, продавец вправе требовать возврата неоплаченного товара. Руководителем ООО "Юграпромстрой" Вершинину А.М. была выдана универсальная доверенность на представление интересов общества, однако таких полномочий, как подавать заявление для погашения записи об ипотеке на рассматриваемый объект, ему не предоставлялось. Также указал, что Пархомчук И.В. являлась начальником юридического отдела ООО "СТХ", Вершинин А.М. работал юристом в её отделе и подтвердил, что распоряжения о снятие ипотеки исходили от Пархомчук И.В.

Ответчик Токмаджан Б.В. исковые требования признал. Суду пояснил, что действительно не оплатил ООО "Юграпромстрой" стоимость приобретенного им спорного нежилого помещения. При заключении с (ФИО)13. договора о продаже мастерской, ему не было известно, что обременение снято. (ФИО)14. ему также не выплатила обозначенную по договору сумму. Также пояснил, что у него не сохранился экземпляр договора купли-продажи и он не уверен в том, что подписывал договор о продаже мастерской (номер) (ФИО)3 на условиях, указанных в п.2 договора, а именно, что оплата за помещение Пархомчук И.В. произведена в полном объеме до подписания договора.

Представитель ответчика Токмаджан Б.В. - Кожевникова С.В. полагала, что исковые требования истца являются обоснованными, так как доказано наличие трудовых отношений между Пархомчук И.В. и Вершининым А.М. не только в ООО "СТХ Менеджмент", но и в ООО "Югрампромстрой". Сделки по отчуждению мастерских осуществлялись по поручению Пархомчук И.В. Факт перечисления денег на счет Токмаджана Б.В. не подтверждает, что деньги были перечислены именно за спорное имущество.

Ответчик Пархомчук И.В. исковые требования не признала, суду пояснила, что договор купли-продажи объекта недвижимого имущества от (дата) между Токмаджан Б.В. и (ФИО)3 в её лице зарегистрирован (дата), о чем свидетельствует произведенная запись о государственной регистрации (номер). Расчет за указанное помещение произведен в полном объеме до его подписания, что подтверждается наличием в деле квитанции о внесении наличных денежных средств на счет Токмаджан Б.В., а также пунктом 2 договора купли-продажи, в соответствии с которым стороны подтверждают, что расчет между ними произведен в полном объеме до его подписания. Доводы истца о том, что Токмаджан Б.В. не произвёл расчет с ним несостоятельны, опровергаются отсутствием зарегистрированной ипотеки на момент совершения сделки. В соответствии с требованиями п.1 ст.25 ФЗ "Об ипотеке" запись об ипотеке на спорный объект погашена (дата) на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя от (дата), то есть на момент регистрации сделки по отчуждению спорного объекта, последний ипотекой обременен не был. Действия представителя по доверенности Вершинина А.М. соответствуют требованиям закона.

Третье лицо - Сургутский отдел Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре, просил рассмотреть дело в их отсутствие.

Свидетель Вершинин А.М. суду пояснил, что в период с августа (дата). он работал юристом в ООО "СТХ Менеджмент", которое входило с ООО "Югрампромстрой" в холдинг. В его должностные обязанности входила регистрация договоров, представительство в суде и другие обязанности, предусмотренные должностной инструкцией. Договор, заключенный между ООО "Юграпромстрой" и Токмаджаном Б.В. от (дата) готовил он. Поручения о прекращении ипотеки исходили от начальника юридического отдела, которым на тот момент являлась Пархомчук И.В.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого указана выше.

В апелляционных жалобах истец считает решение суда неправильным, принятым с существенным нарушением норм материального и процессуального права. Истец обратился с иском об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, однако нормы п.2 ст.346, п.1 ст.347, п.3 ст.488 ГК РФ, п.1 ст.302 ГК РФ судом применены не были. Иск к Пархомчук И.В. не предъявлялся, ответчиками по делу являются (ФИО)3 и Токмаджан Б.В. Суд вышел за пределы исковых требований и рассмотрел иск по правилам о реституции, тогда как был заявлен виндикационный иск. Так, истец не требовал применить последствия недействительности сделки, а обратился в суд в порядке ст.302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения у лица, приобретшего это имущество. Полагает, что в данном случае виндикация является единственно верным способом защиты интересов истца, поскольку судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности продавца. Суд установил факт неоплаты Токмаджаном Б.В. договора купли-продажи, что признано самим ответчиком и подтверждено другими материалами дела. Принимая решение, суд сделал неправильный вывод о снятии обременения в установленном законом порядке. На момент заключения Токмаджаном Б.В. договора купли-продажи с (ФИО)3 (дата), зарегистрированная на объект продажи по договору ипотека в силу закона не была прекращена, таким образом, Токмаджан Б.В. без согласия залогодержателя ООО "Юграпромстрой" совершил сделку по продаже заложенного имущества. Сделка, совершенная залогодателем с нарушением п.2 ст.346 ГК РФ является ничтожной, поэтом у договор купли-продажи, заключенный (дата) между Токмаджаном Б.В. и (ФИО)3, является ничтожным, в том числе с учётом того, что заявление на прекращение ипотеки поступило (дата), а ипотека была прекращена (дата) Также было установлено, что истец в лице его руководителей или иных лиц не давал каких-либо поручений по прекращению ипотеки своему доверенному лицу Вершинину А.А., то есть у истца не было волевых действий на отчуждение заложенного имущества. Запись об ипотеке была прекращена по заявлениям Вершинина А.А. от (дата), который пояснил, что все поручения о прекращении ипотеки он получил от Пархомчук И.В., являвшейся его непосредственным руководителем. В прекращении ипотеки на мастерскую была заинтересована именно Пархомчук И.В., которая (дата) заключила с Токмаджаном Б.В. сделку о покупке мастерской на имя своей малолетней дочери (ФИО)3, причем по цене, которая существенно ниже цены приобретения мастерской Токмаджаном Б.В. у ООО "Юграпромстрой".

Судебная коллегия, проверив материалы дела и доводы апелляционных жалоб, находит, что решение суда подлежит отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права.

В соответствии с п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 3 ст.488 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Тем самым, законом предоставлена возможность выбора способа защиты своего нарушенного права: требовать оплаты либо требовать возврата товара.

Из материалов дела усматривается, что (дата) между ООО "Юграпромстрой" и Токмаджаном Б.В. был заключён договор купли продажи на нежилое помещение, общей площадью 48,5 кв.м, этаж мансарда, находящееся по адресу: (адрес), прос (адрес), (адрес)

Согласно п.2.1 Договора, цена помещения сторонами определена в размере "данные изъяты" рублей. Расчёт между сторонами по настоящему договору производится в течение 30 дней с момента подписания настоящего договора (п.2.2 Договора).

Запись об ипотеке по указанному договору на спорный объект недвижимости в Едином государственном реестре прав была зарегистрирована (дата) по (адрес)\ (адрес), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серии (номер) (л.д.10).

Залогодержателем спорного объекта являлось ООО "Юграпромстрой", залогодателем Токмаджан Б.В.

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Материалами дела подтверждено, что до настоящего времени ответчик Токмаджан Б.В. свои обязательства перед истцом по оплате спорного помещения не выполнил, что самим Токмаджаном Б.В. не оспаривалось.

В дальнейшем (дата) между Токмаджан Б.В. и (ФИО)3, в лице её законного представителя - Пархомчук И.В., был заключён договор купли продажи на спорное нежилое помещение (л.д.18).

(дата) от Вершинина А.А., действующего в интересах ООО "Юграпромстрой" по нотариально удостоверенной доверенности от (дата) и от имени Токмаджан Б.В. в Сургутский отдел Управления Росреестра по ХМАО-Югре поступило заявление (вх. (номер)) на погашение записи об ипотеке на спорный объект недвижимости (л.д.55).

(дата) запись об ипотеке была прекращена, (ФИО)3 на спорное помещение зарегистрировано право собственности, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (дата) сделана запись регистрации (номер).

Разрешая возникший спор, суд пришел к выводу, что при заключении договора купли-продажи между Токмаджаном Б.В. и (ФИО)3 на продаваемое имущество обременение было снято в установленном законом порядке, а потому Токмаджан Б.В., в силу ст.209 ГК РФ, был вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом без согласия ООО "Юграпромстрой".

Судебная коллегия с указанным выводом суда не может согласиться по следующим основаниям.

Основания прекращения залога содержатся в ч.1 ст.352 ГК РФ. Согласно указанной норме залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных п.3 ст.343 ГК РФ; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п.2 ст.345 настоящего Кодекса; в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной (п.4 ст.350). Указанный перечень оснований для прекращения залога является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Материалами дела установлено и сторонами не оспаривалось, что обязательства Токмаджан Б.В. по договору купли-продажи от (дата) не прекращены. Другие основания прекращения ипотеки, перечисленные в ч.1 ст.352 ГК РФ также не наступили.

Статья 25 Федерального закона "Об ипотеке" от 16.07.1998 N 102-ФЗ не устанавливает материальных оснований прекращения ипотеки, а содержит лишь порядок погашения регистрационной записи об ипотеке - на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, либо на основании решения суда о прекращении ипотеки.

Основанием же для принятия судом решения о прекращении ипотеки могут быть лишь те, которые перечислены в ст.352 ГК РФ.

Кроме этого ст.25 Закона РФ "Об ипотеке" установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращение самого права залога.

Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Сделка совершенная, залогодателем с нарушением п. 2 ст. 346 ГК РФ, является ничтожной.

Поскольку договор между (ФИО)2 и (ФИО)1 в отношении товара, находящегося в залоге, был заключен (дата), то есть в период когда согласие залогодателя получено не было, указанный договор является ничтожным в силу ст.167,168 ГК РФ.

Согласно п.1 ст.347 ГК РФ залогодержатель, у которого находилось или должно было находиться заложенное имущество, вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе из владения залогодателя (статьи 301, 302 и 305 ГК РФ). Данная норма направлена на защиту прав залогодержателя, в чьем владении должно было находиться заложенное имущество, в отношениях с лицами, незаконно владеющими заложенным имуществом.

Согласно ч.1 ст.353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства, право залога сохраняет силу.

Положения ст. 353 ГК РФ, предусматривающие сохранение залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу, сами по себе направлены на защиту интересов кредитора по обеспеченному залогом обязательству. Они находятся в системной взаимосвязи с иными нормами данного Кодекса, регулирующими залоговые отношения, в том числе со статьей 346, предусматривающей, что, если иное не установлено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Из этого следует, что предмет залога, в данном случае спорный объект недвижимости, может быть истребован и у добросовестного приобретателя.

Согласно статье 32 Закона РФ от 29 мая 1992 года N 2872-1 "О залоге" залог сохраняет силу, если право собственности или полного хозяйственного ведения на заложенную вещь либо составляющее предмет залога право переходит к третьему лицу.

По смыслу данных правовых норм особенностью залоговых правоотношений является наличие права следования, которое заключается в том, что при отчуждении заложенной вещи право залога следует за вещью, а у лица, которое приобрело вещь, возникают залоговые обременения.

Таким образом, переход права собственности не прекращает право залога, правопреемник залогодателя становится на его место, то есть становится залогодателем. При этом каких-либо исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на него обременениях, не предусмотрено.

В силу пп.3 п.2 ст.351 ГК РФ залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (п.2 ст.346 ГК РФ).

Таким образом, независимо от перехода права собственности на вещь к третьим лицам залогодержатель не утрачивает право обратить на нее взыскание по долгу, а права третьего лица (нового приобретателя) могут быть защищены в рамках иных отношений - между новым приобретателем (третьим лицом) и бывшим собственником (залогодателем) по поводу возмещения продавцом убытков, причиненных при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и оно подлежит отмене с принятием нового об удовлетворении иска ООО "Юграпромстрой".

Руководствуясь ст.ст.328, 329 Гражданского процессуального кодекса Россий ской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сургутского городского суда от 19 декабря 2012 года отменить и принять новое.

Признать договор купли-продажи от (дата), заключенный между Токмаджаном Богданом Валерьевичем и (ФИО)3, в лице её законного представителя Пархомчук Ирины Васильевны об отчуждении нежилого помещения, общей площадью 48,5 кв.м, этаж мансарда, находящееся по адресу: (адрес), (адрес), недействительным.

Признать прекращенным право собственности (ФИО)3 на нежилое помещение, общей площадью 48,5 кв.м, этаж мансарда, находящееся по адресу: (адрес), (адрес)

Истребовать из незаконного владения (ФИО)3 нежилое помещение, общей площадью 48,5 кв.м, этаж мансарда, находящееся по адресу: (адрес), (адрес), для передачи Обществу с ограниченной ответственностью "Юграпромстрой".

Признать право собственности Общества с ограниченной ответственностью "Юграпромстрой" на нежилое помещение, общей площадью 48,5 кв.м, этаж мансарда, находящееся по адресу: (адрес), (адрес)

Решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре.

Председательствующий Волков А.Е.

Судьи Шкилев П.Б.

Степанова М.Г.