Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 19 февраля 2013 г. по делу N 33-75/13

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Вишняковой С.Г.,

судей Кузнецовой С.В., Костогладовой О.Г.

при секретаре Шадриной Т.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Наумкиной А. В. на решение Рубцовского городского суда Алтайского края от 28 мая 2012 года по иску Фалалеевой О. П., Фалалеева М. В. к Наумкиной А. В. об уменьшении цены квартиры, приобретенной по договору купли-продажи,

Заслушав доклад судьи Кузнецовой С.В.,

УСТАНОВИЛА:

Фалалеев М.В. и Фалалеева О.П. с учетом уточнения требований обратились в суд с иском к Наумкиной А.В. о взыскании "данные изъяты" руб. в счет уменьшения цены квартиры, уплаченной ими по договору купли-продажи, расходов по оплате государственной пошлины в размере "данные изъяты" руб., расходов по оплате услуг эксперта-оценщика в размере "данные изъяты" руб., расходов по оплате услуг представителя в размере "данные изъяты" руб.

В обоснование своих требований истцы указали, что ДД.ММ.ГГ ими заключен договор купли-продажи, согласно которому ответчик Наумкина А.В. продала, а они, истцы, приобрели в собственность четырехкомнатную квартиру, общей площадью *** кв.м., жилой *** кв.м., расположенную по адресу: "адрес" До заключения договора истцы в полном объеме оплатили ответчику стоимость квартиры в размере "данные изъяты" руб. Согласно пункту 4 договора купли-продажи Наумкина А.В. гарантировала, что квартира свободна от прав третьих лиц, за которыми сохранено право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателями. Впоследствии решением Рубцовского городского суда от 19.09.2011 года бывший член семьи Наумкиной А.В. - ФИО1 вселен в данную квартиру, за ним признано право пользования, супруги Фалалеевы обязаны передать ему дубликат ключей от квартиры. Также решением суда определен порядок пользования квартирой: ФИО1 в пользование передана жилая комната, площадью "данные изъяты" кв.м., семье Фалалеевых (супругам и двум малолетним детям) - жилые комнаты площадью "данные изъяты" кв.м., "данные изъяты" кв.м. и "данные изъяты" кв.м. Вспомогательные помещения - кухня, санузел, коридор переданы в общее пользование семьи Фалалеевых и ФИО1 В связи с этим обстоятельством истцы, как покупатели данной квартиры, лишены возможности пользоваться объектом недвижимости по своему усмотрению. Проживание в ней ФИО1, который является им посторонним человеком, лишает истцов того, на что они рассчитывали при покупке квартиры, а именно своей семьей проживать и пользоваться всей квартирой, а не ее частью. Истцы не были поставлены ответчиком Наумкиной А.В. в известность о наличии притязаний третьих лиц на приобретаемую ими квартиру.

Решением Рубцовского городского суда Алтайского края от 28 мая 2012 года исковые требования удовлетворены.

Взысканы с Наумкиной А. В. в пользу Фалалеевой О. П., Фалалеева М. В. "данные изъяты" руб. в счет уменьшения цены квартиры "адрес", уплаченной ими по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, расходы по оплате государственной пошлины в размере "данные изъяты" руб., а также расходы по оплате услуг эксперта-оценщика в размере "данные изъяты" руб., всего взыскано "данные изъяты" "данные изъяты" руб.

Взыскана с Наумкиной А. В. в доход местного бюджета государственная пошлина в размере "данные изъяты" руб.

С решением суда не согласилась ответчик Наумкина А.В. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, вынести новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

В обоснование жалобы указывает, что судом в решении не распределены взыскиваемые суммы между истцами.

По мнению апеллятора, покупатели знали о том, что квартира не свободна от притязаний третьих лиц. Покупателям была предоставлена выписка из домовой книги, согласно которой Вартанян числится зарегистрированным в жилом помещении с ДД.ММ.ГГ. Покупатели должны были понимать, что право собственности продавца на квартиру возникло на основании договора дарения в ДД.ММ.ГГ году, т.е. позже даты регистрации Вартаняна в квартире. Оба указанных факта в договоре купли-продажи оговорены. Истцы должны были знать о правах Вартаняна на квартиру, имели возможность выяснить причину длительной регистрации в квартире Вартаняна. В момент передачи прав на квартиру истцы знали о праве пользования Вартаняном квартирой, что было отражено в договоре.

Неправильно судом установлена стоимость квартиры с учетом прав пользования квартирой третьим лицом. Истцы в основу уменьшения стоимости всей квартиры положили разницу между стоимостью всей квартиры и стоимостью трех занимаемых ими комнат, определенную на основании отчета-оценщика. При этом не учли, что истцы имеют право собственности на всю квартиру, а ФИО1 права собственности не имеет, а имеет лишь право пользования комнатой.

Кроме того, в отчете допущена ошибка, при определении стоимости трех комнат, занимаемых истцами, учтена комната, площадью 10,4 кв.м., занимаемая Вартаняном. В апелляционной жалобе ответчик просит провести судебную экспертизу для определения стоимости квартиры на момент совершения сделки с учетом права пользования квартирой третьим лицом.

В возражениях на жалобу представитель Фалалеева М.В. - Соснов Е.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив в соответствии со ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов жалобы материалы дела, заслушав представителя ответчика Наумкиной А.В. - Янченкову Н.Ю., поддержавшую доводы жалобы, представителя истца Фалалева М.В. Соснова Е.А., просившего решение суда оставить без изменения, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит изменению в части размера взысканной суммы в связи с неправильностью определения обстоятельств, имеющих значение для дела.

В соответствии с частью 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

При этом часть 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность продавца передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГ заключен договор купли-продажи, согласно которому ответчик Наумкина А.В. продала, а истцы, Фалалеевы приобрели в собственность четырехкомнатную квартиру, общей площадью "данные изъяты" кв.м., жилой "данные изъяты" кв.м., расположенную по адресу: "адрес". Стоимость квартиры составила "данные изъяты" руб.

Согласно пункту 4 договора купли-продажи Наумкина А.В. гарантировала, что квартира свободна от прав третьих лиц, за которыми в силу закона или договора сохранено право пользования этим жилым помещением после его приобретения его покупателями.

Решением Рубцовского городского суда Алтайского края от 19.09.2011 года ФИО1 вселен в спорную квартиру, за ним признано бессрочное право пользования данным жилым помещением, супруги Фалалеевы обязаны передать ему дубликат ключей от квартиры. Также решением суда определен порядок пользования квартирой: ФИО1 в пользование передана жилая комната площадью "данные изъяты" кв.м., семье Фалалеевых (супругам и двум малолетним детям) - жилые комнаты площадью "данные изъяты" кв.м., "данные изъяты" кв.м. и "данные изъяты" кв.м. Вспомогательные помещения - кухня, санузел, коридор. Основанием признания за ФИО1 права пользования явился его отказ от участия в приватизации квартирой его бывшей женой и ее матерью.

Установив перечисленные обстоятельства, суд первой инстанции обосновано сделал вывод о том, что истцы Фалалеевы в момент заключения договора купли-продажи и передачи квартиры не знали и не должны были знать о праве бессрочного пользования приобретаемой ими квартирой ФИО1

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда.

В силу ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из положений ст.460 Гражданского кодекса Российской Федерации, бремя доказывания того обстоятельства, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на продаваемый товар, лежит на продавце.

Ответчик по спору, продавец по сделке, не представил такие доказательства, доводы жалобы об обратном судебной коллегией не признаются.

Предоставленная продавцом покупателям выписка из домовой книги, согласно которой Вартанян числится зарегистрированным в жилом помещении с ДД.ММ.ГГ, правильно судом первой инстанции не принята в качестве доказательства, подтверждающего обременение квартиры правами третьего лица и известность указанного обстоятельства продавцам, так как в п. 4 договора напрямую указано, что квартира свободна от прав третьих лиц, за которыми в силу закона или договора сохранено право пользования этим жилым помещением после его приобретения его покупателями.

Включение данного условия в договор было обусловлено как раз обстоятельством наличия у ФИО1 регистрации в спорной квартире. Условие договора об отсутствии прав третьих лиц на квартиру позволяло покупателям полагать, что ФИО1 как бывший член семьи бывшего собственника в силу закона утрачивает свое право пользования и подлежит выселению.

Довод апелляционной жалобы о том, что Фалалеевы должны были сопоставить даты регистрации ФИО1 в квартире и дату приобретения покупателем квартиры в собственность для оценки права пользования ФИО1 квартирой в соответствии со ст.19 Федерального закона от 29.12.2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" судебная коллегия находит несостоятельным, так как продавец напрямую оговорил в договоре отсутствие права кого-либо на спорную квартиру, т.е. умышленно ввел в заблуждение покупателей о правах третьих лиц на квартиру.

Таким образом, на момент распоряжения недвижимым имуществом продавец Наумкина А.В. знала о сохранении за своим бывшим мужем, отказавшимся от приватизации на квартиру, права пользования квартирой, между тем в договоре купли-продажи указала, что квартира свободна от прав третьих лиц.

При определении судом первой инстанции размера уменьшения цены жилого помещения был использован отчет об оценке, произведенный истцами в досудебном порядке, согласно которому сумма "данные изъяты" руб. представляет собой разницу рыночной стоимости 4-комнатной квартиры ***, расположенной по адресу: "адрес" и рыночной стоимости трех комнат в ней, занятых семьей истцов, как комнат в коммунальной квартире, с применением понижающего коэффициента инфляции, имевшей место со дня заключения договора купли-продажи до дня проведения оценки.

При этом, разрешая спор, суд первой инстанции не установил обстоятельства стоимости уменьшения цены всего жилого помещения при наличии обременения в виде права пользования жилым помещением. Суд согласился с мнением истцов о возможности уменьшения стоимости четырехкомнатной квартиры на стоимость трех занимаемых истцами комнат, при этом не было учтено, что истцы приобрели и продолжают оставаться собственниками всей квартиры, в том числе нежилой площади.

В связи с указанным апелляционной инстанцией по ходатайству ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза для определения стоимости уменьшения цены жилого помещения при наличии обременения в виде права пользования.

Согласно заключению эксперта на дату сделки ДД.ММ.ГГ величина уменьшения цены квартиры N "адрес" при наличии обременения в виде постоянного права пользования третьим лицом в квартире комнатой, площадью "данные изъяты" кв.м., нахождения вспомогательных помещений (кухни, санузла, коридора) в общем пользовании собственников и третьего лица составила "данные изъяты" руб.

Заключение эксперта построено на определении стоимости обременения "данные изъяты" кв.м. в квартире, из них "данные изъяты" кв.м. - это обремененная жилая комната, оставшиеся "данные изъяты" кв.м. - это обремененная площадь помещений общего пользования. Эксперты исходили из того, что все обременение (жилая и нежилая площадь) составляет 17% от площади всей квартиры "данные изъяты" кв.м. ( "данные изъяты"), - "данные изъяты" кв.м.

По мнению судебной коллегии, представленное заключение эксперта соответствует предъявляемым к нему требованиям, содержит описание проведенного исследования, сделанные в его результате выводы и ответы на поставленные вопросы.

При этом судебная коллегия считает, что определенный экспертным путем размер уменьшения стоимости квартиры необходимо определить не от рыночной стоимости квартиры на дату сделки, а от стоимости, по которой была осуществлена сделка, так как предметом рассмотрения настоящего спора являлось уменьшение цены квартиры по реальной конкретной сделке.

"данные изъяты" руб.: "данные изъяты" кв.м. = "данные изъяты" руб. - стоимость квадратного метра в квартире.

"данные изъяты" руб. х "данные изъяты" м. (обремененная площадь)= "данные изъяты" руб. "данные изъяты" коп.

Таким образом, судебная коллегия полагает возможным изменить определенный судом размер уменьшения стоимости квартиры на "данные изъяты" руб. "данные изъяты" коп.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит изменению в части размера взысканной разницы стоимости квартиры по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Рубцовского городского суда Алтайского края от 28 мая 2012 года по иску Фалалеевой О. П., Фалалеева М. В. к Наумкиной А. В. изменить в части уменьшения взысканной разницы стоимости квартиры по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ.

Изложить решение суда в следующей редакции.

Исковые требования Фалалеевой О. П., Фалалеева М. В. удовлетворить в части.

Взыскать с Наумкиной А. В. в пользу Фалалеевой О. П., Фалалеева М. В. в равных долях "данные изъяты" руб. "данные изъяты" коп. в счет уменьшения цены квартиры "адрес", уплаченной по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ.

В остальной части исковых требований отказать.

Апелляционную жалобу ответчика Наумкиной А. В. на решение Рубцовского городского суда Алтайского края от 28 мая 2012 года удовлетворить в части.

Председательствующий

Судьи