Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 18 июня 2013 г. по делу N 33-3579

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда

в составе:

председательствующего Гладченко А.Н.,

судей Литвиновой М.В., Садовой И.М.,

при секретаре Трофимовой С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ворониной А.В. к Крапивиной Е.С., Канистерову Ю.И., Канистеровой Т.А. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи по апелляционной жалобе Ворониной А.В. на решение Октябрьского районного суда "адрес" от "дата", которым Ворониной А.В. отказано в удовлетворении исковых требований о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Литвиновой М.В., объяснения представителей Ворониной А.В. - Ворониной И.В., действующей на основании доверенности от "дата", выданной сроком на три года, Аксеновой А.А., действующей на основании ордера N от "дата"., поддержавших доводы жалобы, Крапивиной Е.С., представителя Крапивиной Е.С., Канистерова Ю.И., Канистеровой Т.А. - Шатовой Е.Ю., возражавших против доводов жалобы, изучив доводы апелляционной жалобы, возражения на неё, рассмотрев материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Воронина А.В. обратилась в суд с иском к Крапивиной Е.С., Канистерову Ю.И., Канистеровой Т.А. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи квартиры N, расположенной по адресу: "адрес", "адрес", заключенного "дата" между Канистеровой Т.А., Канистеровым Ю.И. и Крапивиной Е.С., прекращении зарегистрированного права Крапивиной Е.С. на недвижимое имущество, ссылаясь на то, что Воронина А.В. является собственником в праве общей долевой собственности квартир N, N, состоящей из двух жилых комнат площадью "данные изъяты" кв.м в "адрес" "адрес", что составляет 379/1000 доли. Собственником квартиры N по указанному выше адресу, состоящей из одной жилой комнаты площадью "данные изъяты" кв.м, являлись Канистерова Т.А и Канистеров Ю.И., что составляет 243/1000 доли. Собственником квартир N, N по данному адресу, состоящей из двух жилых комнат площадью "данные изъяты" кв.м, являются Кофман А.С. и Крапивина Е.С., доля которых составляет согласно расчету 378/1000 долей. Впоследствии истцу, из выписки Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и следок с ним стало известно, что спорная квартира N, принадлежавшая Канистеровой Т.А. и Канистерову Ю.И. была продана ими по договору купли-продажи от "дата" Крапивиной Е.С. за 450000 руб. Полагает, что Канистерова Т.А. и Канистеров Ю.И. нарушили принадлежащее истцу, как собственнику недвижимого имущества, право преимущественной покупки, поскольку они не сообщили о намерении продать принадлежащую им квартиру с указанием цены и других условий, на которых они продали принадлежащее им недвижимое имущество, как этого требует закон, а истцу о продаже комнаты стало известно только "дата"

Рассмотрев возникший спор, суд постановил вышеуказанное решение.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Воронина А.В. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. В доводах жалобы указывает, что решение суда является незаконным, необоснованным, постановленным без учета обстоятельств, имеющих значение для дела, при неправильном применении закона. Полагает, что ответчиками не представлены доказательства надлежащего извещения сособственника о предстоящей продаже доли, которыми могут быть свидетельства нотариальной конторы либо уведомления о вручении почтового отправления. Ответчики, зная о том, что истец в квартире N, N "адрес" в "адрес" не проживает, поскольку там ведутся ремонтные работы, направляет уведомление именно по этому адресу, зная все контактные номера телефона, а затем выкупают письмо на почте. Автор жалобы полагает, что нарушено его право преимущественной покупки, предусмотренное ст. 250 ГК РФ и ст. 42 ЖК РФ, на которые ссылается суд первой инстанции, однако в удовлетворении исковых требований безосновательно отказывает.

В возражениях на апелляционную жалобу Крапивина Е.С., Канистерова Т.А., Канистеров Ю.И. просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, так как решение является законным, обоснованным, а апелляционную жалобу без удовлетворения. Полагают, что собственник, изъявивший желание продать принадлежащее ему имущество с предоставлением преимущественного права покупки другим сособственникам, не должен быть ограничен в своих правах по распоряжению имущества. Соответственно, приняв все необходимые действия для извещения сособственников о продаже доли, он вправе реализовать свое право собственника и продать принадлежащую ему долю. Кроме того, оспорить нарушенное преимущественное право покупки участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении его права и продаже доли. Истцу о продаже спорной квартиры было известно с 2010 г.

В суде апелляционной инстанции представители Ворониной А.В. - Воронина И.В., Аксенова А.А. поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Ворониной А.В. в полном объеме.

Представитель Крапивиной Е.С.,Канистерова Ю.И., Канистеровой Т.А. - Шатова Е.Ю., Крапивина Е.С. возражали против доводов жалобы, просили решение Октябрьского районного суда "адрес" оставить без изменения, а апелляционную жалобу Ворониной А.В. без удовлетворения, поскольку судом правильно применены нормы материального права при разрешении спора и оценены доказательства.

В заседание судебной коллегии не явились: истец Воронина А.В., ответчики Канистеров Ю.И., Канистерова Т.А., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес", извещены о заседании надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного участника процесса.

Поверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционных жалобах (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия считает, что оснований для отмены вынесенного судебного постановления не имеется, поскольку при разрешении спора судом первой инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права, определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда в судебном решении мотивированы.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п. 3 ст. 244 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Пунктом 2 указанной статьи установлено, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ продавец доли в праве общей собственности при продаже общей собственности должен учитывать преимущественное право покупки остальных участников долевой собственности по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме продажи с публичных торгов. Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в недвижимом имуществе в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, квартира N N, N расположенная по адресу: "адрес", "адрес", имеет общую площадь "данные изъяты" кв.м, состоит из жилых комнат площадью "данные изъяты" кв.м, "данные изъяты" кв.м, "данные изъяты" кв.м, "данные изъяты" кв.м и находилась в общей долевой собственности истца Ворониной А.В. в размере 379/1000 доли, ответчиков Канистеровой Т.А. и Канистерова Ю.И., у каждого, в размере по 243/1000 доли, а также ответчика Крапивиной Е.С. и Кофман А.С. в размере 378/1000 доли.

"дата" между Канистеровой Т.А., Канистеровым Ю.И., с одной стороны, и Крапивиной Е.С., с другой стороны, был заключен договор купли-продажи жилого помещения, состоящего из жилой комнаты площадью 16 кв.м, что составляет 243/1000 доли в коммунальной квартире N N, N, расположенной по указанному выше адресу, стоимостью 450000 руб.

Указанный договор и право собственности Крапивиной Е.С. на спорную квартиру зарегистрированы в установленном законом порядке.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что при продаже Канистеровыми принадлежащей им спорной комнаты, право преимущественной покупки истца не нарушено, поскольку реализация данной квартиры произошла между участниками общей долевой собственности. Так, при продаже доли в общем имуществе должны быть соблюдены особые правила, предусмотренные ст. 250 ГК РФ, согласно которой участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Однако преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу. При продаже доли кому-либо из участников общей долевой собственности остальные сособственники не имеют преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли. При этом если несколько участников общей долевой собственности желают воспользоваться правом покупки, то выбор, кому из них продать свою долю, принадлежит продавцу.

При указанных обстоятельствах, поскольку стороной в сделке (покупателем) являлся участник долевой собственности в праве собственности на спорную квартиру, судебная коллегия считает, что у суда имелись основания для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 24 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с последующими изменениями и дополнениями), при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

По смыслу положений п. 1 ст. 24 указанного закона обязательным для заявителя является представление документов, подтверждающих, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Таким образом, действующим законодательством РФ не устанавливается требование об извещении в письменной форме остальных участников долевой собственности при продаже доли одному из участников долевой собственности. Следовательно, участник общей долевой собственности, желающий продать свою долю другому участнику долевой собственности, не обязан в письменной форме извещать остальных участников о предстоящей продаже доли, поскольку именно продавцу принадлежит право выбора того участника общей собственности, которому он желает продать свою долю; продавец может остановить свой выбор на любом из них. Следовательно, довод автора жалобы о нарушении ответчиками прав истца является необоснованным.

Довод автора жалобы о ненадлежащем извещении Ворониной А.В. о продажи своей доли в спорной квартире Канистеровыми, не основан на законе. Кроме того, судебная коллегия учитывает то обстоятельство, что, несмотря на необязательное извещение в письменной форме о предстоящей продаже доли в квартире, "дата" Воронина А.В. извещалась Канистеровыми о продаже квартиры N N по адресу: "адрес", "адрес", за 450000 руб. При этом невручение корреспонденции истцу по причине истечения срока хранения, не является нарушением прав Ворониной А.В., поскольку в данном случае Канистеровы действовали добросовестно.

В пункте 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 г.N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (в ред. от 6.02.2007 г.) разъяснено, что при предъявлении участником общей долевой собственности, преимущественное право покупки которого нарушено, иска о переводе на него прав и обязанностей покупателя, истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за комнату в квартире сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке комнаты необходимых расходов.

Однако внесение денежных средств Ворониной А.В. "дата" на банковский счет Управления Судебного департамента в "адрес" в размере 450000 руб., не может повлиять на правильность принятого судом решения. Кроме того, как пояснила представитель Воронина И.В. в суде апелляционной инстанции, часть денежных средств на выкуп доли была получена у банка по кредитному договору после обращения истца в суд. Указанные обстоятельства подтверждают доводы ответчиков о том, что денежных средств на момент продажи комнаты у истца в полном объеме не было, а, кроме того, истца не устраивала стоимость продаваемой доли.

Таким образом, суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, правильно определил юридически значимые обстоятельства по делу, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права.

Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств.

Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия находит обжалуемое судебное решение законным и обоснованным, поскольку оно вынесено в соответствии с правильно применённым судом законом и с учётом представленных сторонами доказательств, которым суд дал надлежащую оценку.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда "адрес" от "дата" оставить без изменения, апелляционную жалобу Ворониной А.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: