Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 17 июня 2013 г. по делу N 33-1869/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе

председательствующего Анисимовой В.И.,

судей Шалагиной Л.А., Рогозина А.А.,

при секретаре Рогалевой Н.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске 17 июня 2013 года дело по апелляционной жалобе закрытого акционерного общества " Э***" на решение Индустриального районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 14 февраля 2013 года, которым исковые требования К.С.В., А.А.С., А.П.С. к ЗАО " Э***" о расторжении договора удовлетворены.

Расторгнут договор купли-продажи 2/3 земельного участка, расположенного по адресу "адрес" от 7 февраля 2007 года, заключенный между К.С.В., А.А.С., А.П.С. и ЗАО " Э***".

Прекращено право собственности ЗАО " Э***" на 2/3 земельного участка, расположенного по адресу "адрес", погашена запись о регистрации права собственности.

Признано за К.С.В. право собственности на 1/3 земельного участка по адресу "адрес".

Признано за А.А.С. право собственности на 1/6 земельного участка по адресу "адрес".

Признано за А.П.С. право собственности на 1/6 земельного участка по адресу "адрес".

С ЗАО " Э***" в доход бюджета взыскана государственная пошлина в размере "Сумма обезличена".

Заслушав доклад судьи Рогозина А.А., объяснения представителя ЗАО " Э***" Ш.С.А. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия один год), доводы жалобы поддержавшей, объяснения К.С.В., А.А.С., А.П.С., просивших решение оставить без изменения, а также объяснения третьего лица К.В.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

К.С.В. (до заключения ДД.ММ.ГГГГ брака с К.Н.В. - А***те), А.А.С., А.П.С. обратились к ЗАО " Э***" с иском о расторжении договора купли-продажи 2/3 земельного участка, расположенного по адресу "адрес" от 7 февраля 2007 года площадью 693 кв.м.; прекращении права собственности ЗАО " Э***" на 2/3 указанного земельного участка, погашении записи о регистрации права собственности; признании за К.С.В. права собственности на 1/3 земельного участка; за А.А.С. - на 1/6 земельного участка; за А.П.С. - на 1/6 земельного участка (далее "земельный участок").

В обоснование указали, что обязательство по выплате им определенной договором выкупной стоимости принадлежавших им долей ( "Сумма обезличена") ответчиком в установленный договором срок - до 1 июля 2008 года не исполнено; кроме того, ответчиком также не выполнено содержащееся в акте приема-передачи земельного участка от 5 сентября 2007 года условие о предоставлении им покупателем во исполнение договора жилого помещения во 2-й секции многоквартирного дома, поскольку данная секция не построена, проектной документации на строительство указанной секции не имелось, земельный участок для ее строительства сформирован не был, о чем истцам на момент заключения договора известно не было.

В связи с существенным нарушением ответчиком условий договора он подлежит расторжению, а земельный участок - возврату в их в собственность.

В ходе рассмотрения дела истцы требования поддержали по приведенным выше основаниям.

Представитель ответчика Ш.С.А. не оспаривая факт неисполнения ЗАО " Э***" обязательства по оплате истцам стоимости земельного участка, против удовлетворения иска возражала, ссылаясь на отсутствие в договоре условия о его расторжении по требованию одной из сторон, не предоставление истцам законом права требовать расторжении договора и возврата переданного по договору; исполнение истцами договора; отсутствие факта причинения им значительного ущерба неисполнением договора.

Кроме того, ссылалась на нахождение на земельном участке в настоящее время объекта незавершенного строительства - 1-я секции жилого дома по "адрес"; признание ЗАО " Э***" несостоятельным (банкротом) и отсутствие у ответчика с связи с этим возможности предпринимать какие-либо действия по внеочередному погашению реестровой задолженности; нахождение спорного участка в залоге у конкурсных кредиторов.

На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие привлеченных судом к участию в деле в качестве третьих лиц участников долевого строительства по заключенным с ЗАО " Э***" договорам долевого участия а.Р.В., М.Н.В., Б.А.С. Н.Л.С., Ч.А.Г., К.Н.В., Ш.З.Х., В.В.А., Р.В.М., Л.В.И., А.Т.Р., Т.А.М., Б.М.В., Д.Р.М., К.Е.В., С.В.В., О.И.А., П.С.А., К.В.А., Ч.С.В., Ш.Н.В., С.Л.М., С.В.М., Ч.А.В., Л.А.И., Г.А.В., Г.Е.В., С.Е.А., Л.С.В., а также представителя третьего лица Управления Росреестра в Удмуртской Республике, извещенных о времени и месте рассмотрения дела

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ЗАО " Э***" просит решение отменить как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска по доводам, которые приводились им в суде первой инстанции в обоснование возражений против иска.

Указывает, что не согласно с выводами суда о том, что ЗАО " Э***" более пяти лет не предпринимало действий по выплате истцам стоимости земельного участка, чем существенно нарушило права истцов, поскольку с декабря 2008 года в отношении ЗАО " Э***" началась процедура банкротства, о чем истцам было известно; а также с выводом суда о том, что признание ЗАО " Э***" банкротом свидетельствует о его неспособности исполнить обязательство по оплате приобретенного участка, поскольку истцы не предприняли мер по включению в реестр требований кредиторов ЗАО " Э***".

Указывает, что применяя ст.ст. 1103, 1102, 1104 ГК РФ, суд не учел, что земельный участок не возможно возвратить в том виде, в котором он находился на момент заключения договора купли-продажи, поскольку в данное время на нем расположена 1-я секция 7-ми секционного многоквартирного жилого десятиэтажного дома по "адрес", принадлежащая на праве собственности дольщикам, чьи интересы существенно нарушены данным решением, а также нахождение земельного участка в залоге у конкурсных кредиторов, включенных в реестр кредиторов ЗАО " Э***".

Полагает, что суд необоснованно не применил положения ст. 1105 ГК РФ, согласно которым в случае невозможности возврата неосновательного полученного или сбереженного имущества в натуре подлежит возмещению действительная стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества.

В возражениях на апелляционную жалобу истцы выражают несогласие с содержащимися в ней доводами. Указывают, что фактически земельный участок ответчику не передавали; невыполнение обязанности по оплате земельного участка в течение полутора лет с момента наступления срока оплаты (1 июля 2008 года) до начала процедуры банкротства (декабрь 2009 года) является существенным нарушением договора, поскольку влечет для них значительный ущерб; о том, что ответчик не может рассчитаться за земельный участок они узнали 14 мая 2010 года, когда реестр кредиторов был уже закрыт.

Указывают, что задолго до заключения договора купли-продажи ЗАО " Э***" самовольно начало на нем самовольной строительство 1-й секции многоквартирного дома, земельный участок в настоящее время находится в том же виде, как и при подписании акта-приема его передачи по договору.

На основании части 1 ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения проверены судом апелляционной инстанции судом в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражений относительно нее.

В соответствии со ст.ст. 167, 327 ГПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьих лиц а.Р.В., М.Н.В., Б.А.С. Н.Л.С., Ч.А.Г., К.Н.В., Ш.З.Х., В.В.А., Р.В.М., Л.В.И., А.Т.Р., Т.А.М., Б.М.В., Д.Р.М., К.Е.В., С.В.В., О.И.А., П.С.А., К.В.А., Ч.С.В., Ш.Н.В., С.Л.М., С.В.М., Ч.А.В., Л.А.И., Г.А.В., Г.Е.В., С.Е.А., Л.С.В., а также представителя третьего лица Управления Росреестра в Удмуртской Республике, извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Согласно пункта 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором (пункт 1 ст. 488 Кодекса).

В соответствии с пунктом 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора в судебном порядке обязательства сторон прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (пункт 4 ст. 453 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Пункт 4 ст. 453 ГК РФ должен применяться с учетом положений ст. 1103 ГК РФ о неосновательном обогащении, подлежащих применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст.1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Согласно пункту 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно ст. 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 7 февраля 2007 года между ЗАО " Э***" и А.С.В., А.А.С., А.П.С. заключен договор купли-продажи принадлежащих истцам соответственно 1/3, 1/6, 1/6 долей в праве собственности на земельный участок площадью 693 кв.м., расположенный по адресу "адрес", кадастровый номер N.

Согласно пункту 4 договора, цена передаваемого имущества включала стоимость выкупаемого земельного участка с дворовыми постройками и насаждениями, а также все убытки, причиненные в связи с изъятием земельного участка и многолетних плодовых насаждений, включая убытки в связи с изменением места проживания, переезда (включая упущенную выгоду) и была определена сторонами в размере "Сумма обезличена", подлежавших уплате в срок до 1 июля 2008 года.

Определением Индустриального районного суда г. Ижевска от 26 марта 2007 года утверждено мировое соглашение по иску А.С.В., А.П.С. и А.А.С. к ЗАО " Э***" о приостановлении строительства 1-й и 2-й секций 7-ми секционного жилого дома по "адрес" и освобождении захваченного земельного участка, расположенного по адресу "адрес", по условиям которого истцы отказались от указанных требований к ЗАО " Э***" и на основании заключенного договора купли-продажи земельного участка передать данный земельный участок ЗАО " Э***"; последнее обязалось передать в собственность истцов одну трехкомнатную квартиру N общей проектной площадью 99,28 кв.м., в том числе жилой 54,84 кв.м. в 4-х секционном отдельно стоящем многоквартирном жилом дома с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1 этаже по "адрес".

5 сентября 2007 года сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка, согласно которому в выкупную цену по договору купли-продажи, во исполнение пункта 4 договора, засчитывалась стоимость предоставляемого истцам ответчиком жилого помещения.

25 октября 2007 года Управлением Росреестра по Удмуртской Республике зарегистрировано права собственности ЗАО " Э***" на приобретенные по указанному договору 2/3 долей в праве собственности на земельный участок, а также ограничение в виде ипотеки в силу закона в пользу истцов.

Ранее, 9 октября 2007 года Управлением Росреестра по Удмуртской Республике зарегистрировано право собственности ЗАО " Э***" на одну третью долю в праве собственности на указанный земельный участок (т. 1 л.д. 155).

Решением Арбитражного Суда Удмуртской Республики от 22 апреля 2010 года ЗАО " Э***" признано несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открытого конкурсное производство.

Из письма Министерства строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртской Республики от 14 мая 2010 года следует, что разрешения на строительство 1-ой и 2-ой секции многоквартирного 4-х секционного дома "адрес", как и проектной документации на указанные секции у ЗАО " Э***" не имелось; единый земельный участок для строительства данных секций не был сформирован.

Возникшие из договора купли-продажи земельного участка обязательства по оплате его стоимости ответчиком исполнено не было в полном объеме.

В связи с этим 22 ноября 2010 года истцы обратились к ответчику с предложением о расторжении договора купли-продажи земельного участка в связи с его существенным нарушением ответчиком.

Разрешая спор, суд руководствовался ст.ст 450, 433, 453, 432, 452, 454, 458, 486, 1102, 1104, 307, 309, 310 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и пришел к выводу о том, что невыплата ответчиком истцам стоимости земельного участка является существенным нарушением условий заключенного между ними договора, поскольку влечет за собой такой ущерб, что истцы в полной мере лишаются того, на что вправе были рассчитывать на момент заключения договора и в связи с этим - о необходимости удовлетворения заявленных истцами требований.

С указанными выводами судебная коллегия соглашается, поскольку данный вывод полностью соответствует положениям абзаца 4 пункта 2 ст. 450 ГК РФ и установленным судом обстоятельствам дела, соответствующие доводы апелляционной жалобы судебной коллегией отклоняются.

При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка подлежит расторжению, полученное ответчиком по этому договору недвижимое имущество - возврату истцам, а возникшее у ответчика право собственности на земельный участок - прекращению.

Доводы апелляционной жалобы о невозможности возврата земельного участка в том виде, в котором он находился на момент заключения договора купли-продажи ввиду того, что он частично занят возведенной на нем в данное время 1-ой секцией многоквартирного жилого десятиэтажного дома по "адрес" и необходимости применения в связи с этим ст. 1105 ГК РФ, предусматривающей возмещение при таких обстоятельствах потерпевшему стоимости имущества на момент его приобретения, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку из материалов дела следует, что первая секция многоквартирного дома по "адрес" была возведена еще до момента заключения договора купли-продажи земельного участка.

Доводы жалобы о нарушении прав конкурсных кредиторов ЗАО " Э***" - залогодержателей, участников долевого строительства, основанием для отмены решения явиться не могут, поскольку, как правильно указал суд, данное обременение земельного участка являлось последующим залогом по отношению к ипотеке залогодержателей - истцов; при этом основанием для последующего залога являлось регистрация права собственности на принадлежавшие 2/3 доли земельного участка за ЗАО " Э***".

Установленные ст. 330 ГПК РФ основания для отмены или изменения судебного решения отсутствуют, решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Индустриального районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 14 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества " Э***" - без удовлетворения.

Председательствующий Анисимова В.И.

Судьи Шалагина Л.А.

Рогозин А.А.