Кассационное определение СК по гражданским делам Курского областного суда от 04 октября 2011 г. по делу N 33-2474-11

Судебная коллегия по гражданским делам Курского областного суда в составе:

председательствующего Журавлёва А.В.

и судей Шуваевой Е.И., Леонтьевой И.В.,

при секретаре Бекетове А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Кашлякова Н.И., Гончаровой Е.А. к Глазову Е.Н. о признании договоров купли-продажи недействительными, признании договора мены заключённым и отказе от исполнения сделки, поступившее по кассационной жалобе Кашлякова Н.И. и Гончаровой Е.А. на решение Ленинского районного суда г. Курска от 20 июля 2011 года, которым постановлено об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заслушав доклад судьи Журавлёва А.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кашляков Н.И. и Гончарова Е.А. обратились в суд с иском к Глазову Е.Н. о признании договоров купли-продажи недействительными, признании договора мены заключённым и отказе от исполнения сделки, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ответчиком был заключён договор купли-продажи жилого дома литеры А,а,а1, общей площадью 148,8 кв.м, с сооружениями, расположенного по адресу: "адрес" Одновременно между Гончаровой Е.А. и Глазовым Е.Н. был заключён договор купли-продажи "адрес". Однако фактически воля сторон двух договоров купли-продажи была направлена на совершение мены "адрес" на жилой дом по адресу: "адрес"

ДД.ММ.ГГГГ на поверхностях стен дома появились трещины, которые стали интенсивно увеличиваться.

ДД.ММ.ГГГГ было произведено обследование дома, о чём составлен акт, утверждённый главой администрации "данные изъяты" сельсовета. В ходе осмотра внешних элементов здания комиссия обнаружила трещины и другие конструктивные недостатки и пришла к выводу, что повреждения носят аварийный характер, который может привести к полному или почти полному разрушению здания.

ДД.ММ.ГГГГ истцы направили ответчику претензию с требованием расторжения договора купли-продажи в связи с существенным нарушением требований к качеству домовладения.

Согласно технического обследования состояния строительных конструкций жилого дома, проведённого проектным институтом " "данные изъяты"" ДД.ММ.ГГГГ, техническое состояние основных несущих конструкций здания относится к четвертой категории (неудовлетворительное, неработоспособное состоянии), требуется капитальный ремонт с усилением.

В уточнённых исковых требованиях истцы просили признать недействительным договор купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, площадью 1200 кв.м, на котором расположен дом, признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры, признать заключённым договор мены квартиры на жилой дом и земельный участок; в связи с существенным нарушением требований к качеству домовладения, обязать ответчика возвратить в собственность истцов квартиру, расположенную по адресу "адрес"; исключить запись N от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП на недвижимое имущество и следок с ним о праве общей совместной собственности за истцами на жилой дом, расположенный по адресу: Курская "адрес"; исключить запись N от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП на недвижимое имущество и следок с ним о праве собственности за ответчиком на квартиру, расположенную по адресу: "адрес"; исключить запись N от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП на недвижимое имущество и следок с ним о праве общей совместной собственности за истцами на земельный участок, расположенный по адресу: "адрес"

"адрес"

В кассационной жалобе Кашляков Н.И. и Гончарова Е.А. просят отменить решение суда как незаконное.

В судебное заседание ответчик Глазов Е.Н. не явился, о месте и времени слушания дела извещён надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения истцов Кашлякова Н.И. и Гончаровой Е.А., поддержавших кассационную жалобу, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признаётся продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя требовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо появляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Как установлено судом, согласно заключённого ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, действующей по доверенности от имени Глазова Е.Н. (продавец), и Кашляковым Н.И. и Гончаровой Е.А. (покупатели) договора купли-продажи, продавец передал в общую совместную собственность покупателей жилой дом с сооружениями, расположенный по адресу: "адрес" за "данные изъяты" рублей.

Также, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, действующей по доверенности от имени Глазова Е.Н. (продавец), и Кашляковым Н.И. и Гончаровой Е.А. (покупатели) был заключён договор купли-продажи земельного участка, площадью 1200 кв.м, находящегося по адресу: "адрес", согласно которого продавец передал в общую совместную собственность покупателей указанный земельный участок за "данные изъяты" рублей.

Согласно заключённого ДД.ММ.ГГГГ между Гончаровой Е.А. (продавец) и ФИО1, действующей по доверенности от имени Глазова Е.Н. (покупатель), договора купли-продажи, продавец передал в собственность покупателя "адрес" за "данные изъяты" рублей.

Указанные сделки прошли государственную регистрацию, и в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним были внесены соответствующие записи о регистрации сделки и регистрации права собственности на дом, земельный участок и на квартиру.

Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суд указал, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка, а также квартиры, и пришёл к выводу об отсутствии доказательств, достоверно свидетельствующих о притворности договоров купли-продажи.

Суд также исходил из того, что истцами не представлено доказательств, с достоверностью подтверждающих, что жилой дом им был передан ненадлежащего качества.

По мнению суда, акт обследования технического состояния жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, утверждённый главой администрации "данные изъяты" сельсовета "адрес", и заключение о техническом состоянии строительных конструкций жилого дома специалистов АУКО " "данные изъяты"" от ДД.ММ.ГГГГ не могут быть приняты в качестве доказательств по делу, поскольку являются мнениями специалистов и противоречат другим доказательствам по делу.

Между тем выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

Так, в исковом заявлении Кашляков Н.И. и Гончарова Е.А. ссылаются на то, что по истечении 10 месяцев со дня заключения договора купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" они обнаружили на поверхностях стен и элементов здания трещины, которые стали интенсивно увеличиваться.

Из акта обследования от ДД.ММ.ГГГГ, утверждённого главой администрации "данные изъяты" сельсовета, следует, что при осмотре внешних элементов здания комиссия обнаружила трещины и другие конструктивные недостатки и пришла к выводу, что обнаруженные и засвидетельствованные повреждения носят аварийный характер, который может привести к полному или почти полному разрушению здания.

Согласно заключения о техническом состоянии строительных конструкций жилого дома специалистов АУКО " "данные изъяты"" от ДД.ММ.ГГГГ, техническое состояние основных несущих конструкций здания относится к четвертой категории (неудовлетворительное, неработоспособное состояние), требуется капитальный ремонт с усилением.

То есть из указанных документов следует, что имеются существенные нарушения требований к качеству здания.

Заключением эксперта ФБУ " "данные изъяты" лаборатория судебной экспертизы" N от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что жилой дом, принадлежащий на праве общей совместной собственности Гончаровой Е.А. и Кашляков Н.И., расположенный по адресу: "адрес", имеет отступления о требований, установленных "Положением "О признании помещения жилым помещением, жилого дома непригодным для постоянного в нём проживания", утверждённых Постановлением Правительства РФ N 47 от 28.01.2006 г. В соответствии с методическими рекомендациями осматриваемый жилой дом нельзя считать ветхим и непригодным для эксплуатации, хотя имеющиеся дефекты указывают на предаварийное состояние конструктивных элементов, обусловленное в первую очередь качеством строительства.

В заключении эксперта ФБУ " "данные изъяты" лаборатория судебной экспертизы" N от ДД.ММ.ГГГГ указано, что кирпичная кладка наружных и внутренних стен имеет трещины, в том числе сквозные. Элементы кладки стен находятся в ограниченно работоспособном и частично, возможно, в недопустимом состоянии. Несущие элементы крыши находятся в ограниченно работоспособном состоянии.

Также в заключении эксперта отмечено, что трещины в кладке, вызванные неравномерной осадкой фундаментов и температурным воздействием, приводят к снижению пространственной жёсткости здания. Это является предаварийным состоянием здания. В случае появления значительных усилий наступает аварийное состояние конструкций. Поэтому пространственную жёсткость здания всегда нужно восстанавливать.

В суде первой инстанции в качестве эксперта был допрошен ФИО2, который пояснил, что указанный жилой дом имеет ряд дефектов, в том числе трещины стен, чердачного перекрытия, полы и междуэтажные перекрытия имеют отступления от норм СНиП.

Таким образом, из имеющихся в материалах дела документов следует, что спорный дом находится в предаварийном состоянии.

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Пунктом 2 данной статьи предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Из смысла вышеуказанной статьи следует, что правовые последствия, предусмотренные ст. 475 ГК РФ, наступают, если покупатель обнаружил в переданном продавцом товаре недостатки, о которых не был им предупреждён.

В зависимости от характера различаются явные и скрытые недостатки. К явным относятся недостатки, которые могут быть обнаружены при обычном способе приёмки (например, при осмотре товара) либо для которых определены специальные методы контроля (например, лабораторные анализы или испытания). Скрытые - это недостатки, которые нельзя обнаружить указанными выше способами, и они проявляются лишь в процессе монтажа, наладки, использования или хранения товара.

Из материалов дела следует, что о скрытых недостатках дома ответчик истцам не сообщал, а обнаруженные недостатки не могут быть устранены без несоразмерных расходов, поскольку связаны с предаварийным состоянием конструктивных элементов здания.

Таким образом, вывод суда об отсутствии доказательств, дающих основание для признания договоров купли-продажи недействительными, не соответствует установленным по делу обстоятельствам.

Нельзя согласиться и с выводом суда о том, что нет оснований для признания сделки притворной.

В силу ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учётом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

Из установленных по делу обстоятельств следует, что по существу между сторонами был совершён обмен жилого дома с земельным участком на квартиру. Об этом свидетельствует то, что стороны не производили денежных расчётов по сделкам и имели в виду совершение обмена.

Так как к договору обмена в соответствии со ст. 567 ГК РФ применяются соответственно правила о купле-продаже, и при этом каждая из сторон признаётся продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен, то по данному делу имеются основания для применения правил п. 2 ст. 475 ГК РФ, предусматривающего право покупателя отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Поскольку в данном случае денежная сумма за дом и земельный участок не уплачивалась, а была передана квартира, стороны подлежат возвращению в первоначальное положение: истице Гончаровой Е.А. следует возвратить квартиру, а ответчику дом и земельный участок.

То обстоятельство, что истец Кашляков Н.И. не являлся собственником квартиры, не имеет существенного значения. Из дела видно, что одним из условий обмена было приобретение им права общей совместной собственности с Гончаровой Е.А. на дом и земельный участок. Возвращение в первоначальное положение, при котором он не является собственником квартиры, его прав не нарушает, и, тем более, не нарушает права ответчика Глазова Е.Н.

На основании изложенного решение суда, как не соответствующее обстоятельствам дела, подлежит отмене. Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены судом первой инстанции с достаточной полнотой, судебная коллегия считает возможным не передавать дело на новое рассмотрение и принять по делу новое решение об удовлетворении иска по изложенным выше основаниям.

Руководствуясь ст. 361, п. 3 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Курска от 20 июля 2011 года отменить и принять новое решение:

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома, литер А, а, а1, площадью 148,8 кв.м, расположенного на земельном участке, площадью 1200 кв.м, по адресу: "адрес" заключённый ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, действующей от имени Глазова Е.Н. (продавец), и Кашляковым Н.И., Гончаровой Е.А. (покупатели).

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, площадью 1200 кв.м, по адресу: "адрес", заключённый ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, действующей от имени Глазова Е.Н. (продавец), и Кашляковым Н.И., Гончаровой Е.А. (покупатели).

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, общей площадью 63,3 кв.м, расположенной по адресу: "адрес", заключённый ДД.ММ.ГГГГ между Гончаровой Е.А. (продавец), и ФИО1, действующей от имени Глазова Е.Н. (покупатель).

Прекратить зарегистрированное за Глазовым Е.Н. право собственности на квартиру, общей площадью 63,3 кв.м, расположенную по адресу: "адрес".

Прекратить зарегистрированное за Гончаровой Е.А. и Кашляковым Н.И., право общей совместной собственности на жилой дом, площадью 148,8 кв.м, литер А, а, а1, расположенный по адресу: "адрес", и на земельный участок, площадью 1200 кв.м, по адресу: "адрес".

Председательствующий:

Судьи: