Апелляционное определение Московского городского суда от 30 июля 2013 N 11-15909/13 (ключевые темы: общая собственность - нежилые помещения - собственники помещений - инвестиционный договор - техническая инвентаризация)

Апелляционное определение Московского городского суда от 30 июля 2013 N 11-15909/13

Судья суда первой инстанции:

Кананович И.В. Дело N11-15909

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 июля 2013 г. г. Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

Председательствующего Лукьянова И.Е.

Судей Кировой Т.В., Захаровой Е.А.

при секретаре Ходилиной М. В.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лукьянова И.Е.

дело по апелляционным жалобам Гуториной Т.А., Рязанова А.Н., Санчес Томас А.Н. и ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ"

на решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 15 апреля 2013 г.

по делу по искам Гуториной Т.А., Рязанова А.Н., Санчес Томас А.Н. к Бондаренко И.С., ЗАО "Константа-Б" о признании недействительным зарегистрированного права собственности на нежилые помещения, признании права долевой собственности на нежилые помещения, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании недействительными договора купли-продажи, признании недействительной ипотеку в отношении нежилых помещений,

установила:

Гуторина Т.А., Рязанов А.Н., Санчес Томас А.Н. обратились в суд с несколькими исками (предметом спора по которым являлись различные объекты недвижимости - помещения в доме) к Бондаренко И.С. и ЗАО "Константа-Б", и с учетом уточнения исковых требований просили суд признать недействительным зарегистрированное право собственности ответчиков на нежилые помещения, расположенные в жилом многоквартирном доме по адресу: _______.., признать за истцами право долевой собственности на нежилые помещения, истребовать имущество из чужого незаконного владения, признать недействительными заключенные между ответчиками договора купли-продажи, признать недействительной ипотеку в отношении двух нежилых помещений и погашении записи об ипотеке в ЕГРП.

Все иски были объединены в одно производство.

Исковые требования обоснованы тем, что истцы являются собственниками жилых помещений в доме по адресу: ______., спорные объекты недвижимости являются нежилыми помещениями, расположенными в этом же доме, и в соответствии с их назначением и месторасположением относятся к общему имуществу собственников помещений дома. В связи с этим, право долевой собственности на спорные помещения принадлежит истцам и другим собственникам помещений в доме. Вместе с тем, право собственности на спорные объекты недвижимости зарегистрировано за Бондаренко И.С. и ЗАО "Константа-Б". Тем самым, нарушаются права истцов на спорные помещения.

Ответчики иск не признали, заявили о применении исковой давности по требованиям истцов в отношении помещений, право собственности на которые было зарегистрировано 10 февраля 2010 г., а также помещений, входящих в состав принадлежащей ответчику квартиры N_. (л.д. 204-205, том 10).

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Москве, ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" считали исковые требования подлежащими удовлетворению.

Представители третьих лиц СБ РФ и Фадеевой Т.И. считали исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Решением Хамовнического районного суда г. Москвы от 15 апреля 2013 г. постановлено отказать истцам в удовлетворении заявленных требований.

На решение суда подана апелляционная жалоба истцами и ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ".

Истцы в своей апелляционной жалобе ссылаются на то, что в соответствии с проектной документацией и первичной технической инвентаризацией от 2004 г. спорные помещения относятся к общему имуществу дома; техническая инвентаризация 2008 г., которой было изменено назначение помещений, признана недействительной определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 января 2013 г.; истцы считают вывод суда первой инстанции о том, что спорные помещения не относятся к общему имуществу дома, не соответствующим фактическим обстоятельствам дела; нахождение спорного имущества в собственности ответчиков нарушает права собственников помещений дома, поскольку вследствие нахождения спорного имущества во владении ответчиков дом не подключен к системе городского водоснабжения, водоснабжение дома осуществляется только из артезианской скважины, которая принадлежит ЗАО "Константа"; в доме не функционируют системы пожаротушения и вентиляции.

ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в своей апелляционной жалобе указывает на неправильность вывода суда первой инстанции о том, что спорное имуществе не является общим имуществом дома. По мнению подателя жалобы, принадлежность спорного имущества к общему имуществу дома подтверждается проектной и технической документацией дома.

Бондаренко И.С. представил письменные возражения на апелляционную жалобу.

СБ РФ представил письменные возражения на жалобу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители истцов - Верстукова К.Е., Таболин С.В., Бычков А.Н., Хасанов М.И. доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" - Шешина О.А. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель ответчика Бондаренко И.С. и третьих лиц Фадеевой Т.И. и ЗАО "Константа" - Потапов А.В. возражал против удовлетворения апелляционных жалоб.

Представитель ЗАО "Константа-Б" - Червонцев Р.П. возражал против удовлетворения апелляционных жалоб.

Представитель Конкурсного Управляющего ТСЖ "Плющиха" - Богданов Р.Р. возражал против удовлетворения апелляционных жалоб.

Представитель СБ РФ - Войтова Л.А. возражала против удовлетворения апелляционных жалоб.

Представитель Управления Росреестра по Москве - Арутюнян Б.С. - просила апелляционные жалобы удовлетворить.

Выслушав объяснения участвующих в судебном заседании лиц, исследовав новые представленные сторонами доказательства, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений на них, судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемого решения по основанию п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, поскольку разрешая спор, суд допустил неправильное применение норм материального права, изложенные в решении суда выводы не соответствуют обстоятельствам дела.

Из материалов дела следует, что истцы Гуторина Т.А., Рязанов А.Н. и Санчес Томас А.Н. являются собственниками квартир соответственно NN_. в доме по адресу: __

Предметом заявленного истцами спора являются помещения, расположенные в этом же доме:

1. _______________.

Собственником всех спорных помещений за исключением четырех помещений является Бондаренко С.И.

Собственником четырех помещений является ЗАО "Константа-Б":

1. _____________.

В отношении двух их этих помещений площадью _.. кв.м. и _. кв.м. в ЕГРП имеется запись об ограничении (обременении) права ипотекой в силу закона, залогодержателем является Бондаренко И.С.

Суть спора сводится к следующему: являются ли спорные помещения общим имуществом либо индивидуальной собственностью и, как следствие, являются ли спорные помещения имуществом, на которое распространяется право долевой собственности собственников помещений дома.

Истцы оспаривают зарегистрированное право ответчиков на спорные помещения, ссылаясь на то, что все спорные помещения в силу закона относятся к общему имуществу дома.

Кроме того, истцы оспаривают действительность сделок купли-продажи четырех помещений, а также наличие обременения права в отношении двух помещений:

-. _____..

-______.

В качестве способа защиты своих прав истцы избрали следующий способ: заявление требований о признании права долевой собственности на спорное имущество как на общее имущество дома, об истребовании этого имущества из владения ответчиков, об оспаривании сделок купли-продажи, о признании обременения отсутствующим.

Судебной коллегией установлено следующее.

Постановлением Правительства г. Москвы от 15 июля 1997 г. N 527 ЗАО "Константа" предоставлен в пользование земельный участок по ____. под строительство жилищно-административного комплекса с подземной автостоянкой сроком на 49 лет. Согласно пункту 4 постановления ЗАО "Константа" подлежали передаче в собственность 100% площадей построенного комплекса, в том числе и жилые помещения. Доля городской собственности отсутствует.

Согласно договору инвестирования в четвертой редакции от 5 декабря 2003 г., заключенному между Бондаренко И.С. (инвестор) и ЗАО "Константа" (заказчик-застройщик), в рамках реализации инвестиционного проекта по строительству жилищно-административного комплекса инвестор инвестирует необходимые средства, а заказчик-застройщик обязуется по окончании строительства предоставить инвестору долю недвижимого имущества в размере 1.470 кв. м жилой и 1.340 кв. м нежилой площади, включая площади подземной автостоянки и технического этажа.

12 декабря 2003 г. между Бондаренко И.С. и ЗАО "Константа" заключено дополнительное соглашение N 1 к указанному договору инвестирования, в соответствии с которым была увеличена площадь передаваемых инвестору площадей в отношении нежилых помещений до __

__ между Бондаренко И.С. и ЗАО "Константа" подписаны приложение N 1 к договору инвестирования и дополнение к приложению N 1, которыми утвержден перечень жилого и нежилого недвижимого имущества, подлежащего передаче в собственность инвестору (Бондаренко И.С.), в том числе помещений, в отношении которых возник спор.

Решением приемочной комиссии от 26 декабря 2003 г. дом был принят в эксплуатацию.

22 июня 2004 г. между Бондаренко И.С. и ЗАО "Константа" подписан акт приема-передачи нежилых помещений, а 27 июня 2004 г. подписан акт реализации N6 договора инвестирования строительства жилищно-административного комплекса.

В собственность Бондаренко И.С. оформлены все вышеперечисленные спорные помещения.

Право собственности Бондаренко И.С. на помещения, вошедшие в состав квартиры N47, было оформлено в 2006 г.

Право собственности Бондаренко И.С. на остальные помещения было оформлено в 2010 г.: на часть помещений 10 февраля 2010 г., на часть помещений 10 июня 2010 г.

По четырем договорам купли-продажи от 10 августа 2010 г. Бондаренко И.С. продал четыре нежилых помещения ЗАО "Константа-Б":

_____..

Государственная регистрация права собственности ЗАО "Константа-Б" на указанные четыре помещения произведена 18 ноября 2011 г.

Кроме того, в ЕГРП имеется запись о наличии ограничений (обременения) права на два из четырех помещений, проданных Бондаренко И.С. ЗАО "Константа-Б", - ипотека в силу закона, залогодержатель Бондаренко И.С.:

________

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что Бондаренко С.И. приобрел право собственности на спорные на законных основаниях, как на новые объекты, созданные в результате инвестиционной деятельности. Его право собственности было зарегистрировано в установленном законом порядке. Как собственник помещений, Бондаренко И.С. был вправе распорядится частью этих помещений, продав их ЗАО "Константа-Б". При этом суд исходил из того, что спорные помещения не относятся к общему имуществу дома.

С выводами суда первой инстанции согласиться нельзя.

В соответствии со ст. 8 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", действовавшего на момент заключения Бондаренко И.С. и ЗАО "Константа" договора инвестирования, предусматривала, что общим имуществом кондоминиума (единого комплекса недвижимого имущества) являются предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования (часть 1).

Общее имущество кондоминиума находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума (часть 2 статьи 8).

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, в редакции, действующей на момент регистрации права собственности Бондаренко С.И. на спорные помещения,

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 289 ГК Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно положениям вышеприведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме.

В связи с этим передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещений.

Как следует из материалов дела, спорные помещения относятся к общему имуществу дома.

Данное обстоятельство подтверждается имеющейся в деле проектной и технической документацией, сведениями технической инвентаризации дома в 2004 г., объяснениями сторон, а также расположением помещений внутри дома, их функциональным назначением, фактическим использованием в целях обслуживания дома, наличием в помещениях технического оборудования.

Ссылка ответчиков на материалы технической инвентаризации здания по адресу: ______. от 22 июля 2008 г., при проведении которой было изменено назначение спорных помещений, не может быть принята во внимание, поскольку определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 января 2013 г. было отменено решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 19 октября 2012 г. по делу по иску Терлецкого Е.А., Рязанова А.Н., Гуториной Т.А., Санчес Томас А.Н. к ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" о признании недействительной техническую инвентаризацию и постановлено новое решение, которым признаны недействительными техническая инвентаризация здания по адресу: ____, произведенная ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" 22 июля 2008 г., и изменение назначения всех помещений, относящихся к общему имуществу дома.

Все спорные помещения, за исключением помещений, входящих в состав квартиры N47, являются нежилыми помещениями, расположенными за пределами квартир и предназначенными для обслуживания более одного помещения в доме.

Большая часть этих помещений находится на подземном и на техническом (10-м) этажах здания. Спорные помещения предназначены для обеспечения систем водоснабжения, пожаротушения, вентиляции. В состав спорных помещений входят: водомерный узел, насосные, электрощитовые, помещение для ввода кабелей, спринклерная, венткамеры, помещение для установки центрального кондиционирования, центральный тепловой пункт, машинное отделение лифтов, технические тамбура, технические помещения, лестницы, коридоры, комнаты дежурных, санузлы,

Согласно материалам дела, спорные помещения, за исключением помещений, входящих в состав квартиры N47 имеют следующее месторасположение и назначение:

___________.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что Бондаренко И.С. приобрел право собственности на спорное имущество на законных основаниях, противоречит требованиям действующего законодательства. В силу положений ст. 8 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ спорные помещения не могли быть приобретены в собственность по договору инвестирования строительства многоквартирного дома и силу этих же норм принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме. Сделки, совершенные в отношении спорного имущества ответчиками, являются ничтожными и, следовательно, не порождают такого правового последствия, как возникновение у ответчиков права собственности на это имущество.

Поэтому решение суда не может быть признано законным и подлежит отмене.

Разрешая требования истцов об оспаривании права собственности Бондаренко И.С. на помещения, входящие в состав квартиры N47, судебная коллегия приходит к выводу об отказе в иске по следующим основаниям.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.п. 34, 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав",

34. Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

42. Судам при рассмотрении споров о восстановлении права на долю в общей долевой собственности необходимо учитывать следующее.

Если доля в праве общей долевой собственности возмездно приобретена у лица, которое не имело права ее отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать, лицо, утратившее долю, вправе требовать восстановления права на нее при условии, что эта доля была утрачена им помимо его воли. При рассмотрении такого требования по аналогии закона подлежат применению статьи 301, 302 ГК РФ. На это требование распространяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

В соответствии со ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как следует из материалов дела, право собственности Бондаренко И.С. на спорные помещения, входящие в состав квартиры N47, было зарегистрировано в 2006 г. Следовательно, фактическое владение ответчика этими помещениями с лишением доступа в них других собственников началось не позднее 2006 г.

Таким образом, о нарушенном праве истцы должны были узнать не позднее 2006 г.

С исковыми требованиями об истребовании этих помещений из владения Бондаренко И.С., соединенным с иском об оспаривании права собственности Бондаренко И.С. на эти помещения, истцы обратились 27 февраля 2013 г., т.е. с нарушением установленного законом трехгодичного срока исковой давности.

Бондаренко И.С. было заявлено о применении исковой давности по требованиям истцов в отношении помещений, входящих в состав квартиры N47 (л.д. 204-205, том 10).

Оснований для восстановления срока исковой давности не имеется, поскольку истцы не ссылались на наличие у них уважительных причин пропуска срока и не представили суду доказательства, подтверждающие наличие таких обстоятельств.

В связи с изложенным, требования истцов в отношении помещений, входящих в состав принадлежащей Бондаренко И.С. квартиры N47, удовлетворению не подлежат.

Требования истцов в отношении остальных спорных помещений подлежат удовлетворению, поскольку судебной коллегией установлено, что эти помещения относятся к общему имуществу дома, а в силу требований действующего законодательства такое имущество принадлежит на праве долевой всем собственности собственникам помещений дома.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Истцы как долевые собственники спорного имущества вправе, в соответствии со ст. ст. 301, 302 ГК РФ истребовать это имущество от лиц, за которыми зарегистрировано право собственности на имущество и которые фактически владеют этим имуществом.

При этом истцы вправе истребовать спорное имущество и от ЗАО "Константа-Б", которое приобрело часть спорных помещений у Бондаренко И.С. по договорам купли-продажи, поскольку это имущество выбыло из владения собственников помещений дома помимо их воли.

Ответчиками было заявлено о применении исковой давности по требованиям истцов в отношении помещений, право собственности на которые было зарегистрировано за Бондаренко И.С. 10 февраля 2010 г.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что срок исковой давности по требованиям в отношении этих помещения истцами пропущен не был.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ, сроком исковой давности является срок, предоставленный лицу, право которого нарушено, для обращения в суд с иском о защите нарушенного права.

Обращение в суд с иском предполагает указание лица, к которому заявлено исковое требование, т.е. ответчика. Неуказание ответчика делает невозможным рассмотрение иска. Кроме того, обязательность указания ответчика прямо предусмотрена п. 3 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ.

Поскольку ст. 200 ГК РФ определено начало течения срока исковой давности, т.е. срока, в течении которого может быть предъявлен иск, а подача иска предполагает указание ответчика, к которому заявлены исковые требования, то норму ст. 200 ГК РФ следует применять с учетом положений ст. 195 ГК РФ. Исходя из взаимосвязи этих норм, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, чье право нарушено, узнало или должно было узнать не только о нарушении своего права, но и о лице, которое является нарушителем права и к которому может быть предъявлен иск.

Истцы утверждают, что о государственной регистрации права собственности Бондаренко И.С. на спорные помещения, они узнали только в ноябре 2012 г. Судебная коллегия не может принять эту дату в качестве начала течения срока исковой давности, поскольку сведения о праве собственности Бондаренко С.И. на спорные помещения могло быть получено истцами ранее путем соответствующего запроса в орган, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 7 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом) и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам (далее также в настоящей статье - запросы о предоставлении сведений) любых лиц, в том числе посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения Единого государственного реестра прав.

В то же время судебная коллегия полагает, что истцы не могли узнать о дате регистрации права собственности Бондаренко И.С. на часть спорных нежилых помещений в тот же день, когда это право было зарегистрировано, либо в ближайшую к этому дню дату.

Доказательств того, что ответчик сообщил информацию о регистрации своего права собственности другим лицам и что истцы могли получить такую информацию от ответчика, суду представлено не было. Также суду не представлено доказательств того, что сразу же после регистрации права собственности на спорные помещения ответчик совершил действия, которые давали бы основания истцам считать свое право на общее имущество дома нарушенным. В частности, ответчиком не доказано, что право собственников помещений дома на доступ к общему имуществу дома был нарушен сразу же после регистрации ответчиком права собственности на спорное имущество.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что минимальным разумным сроком, по истечении которого истцы при осуществлении своих прав на спорное имущество могли узнать о регистрации права собственности Бондаренко И.С. на часть спорного имущества с учетом времени, необходимого для получения сведений о собственнике имущества, является срок один месяц. Поэтому началом течения срока исковой давности по заявленным требованиям в отношении спорных помещений, право собственности на которые было зарегистрировано за Бондаренко И.С., судебная коллегия признает дату - 10 марта 2010 г.

Вместе с тем, с требованиями в отношении этого имущества истцы обратились 27 февраля 2013 г., т.е. до истечения трехлетнего срока.

Таким образом, все спорные помещения, за исключением помещений, входящих в состав принадлежащей Бондаренко И.С. квартиры N_. судебная коллегия признает общим имуществом собственников помещений дома по адресу: _..

Требования истцов о признании за ними права долевой собственности на спорные помещения подлежит удовлетворению, поскольку истцы являются собственниками жилых помещений дома по адресу: _., а спорные помещения относятся к общему имуществу этого дома.

Оснований для установления в судебном порядке размера доли истцов в праве долевой собственности на спорные помещения не имеется, поскольку право долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. При этом размер такой доли прямо установлен законом (п. 1 ст. 37 ЖК РФ). Кроме того, распоряжение такой долей невозможно, поскольку в силу положений п. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на помещение в доме.

Требование истцов об оспаривании обременения в отношении двух помещений

-_________.

подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Установленная в отношении вышеуказанных помещений ипотека в силу закона обеспечивает исполнение обязательств по ничтожным договорам купли-продажи.

Вместе с тем, в соответствии п. 3 ст. 329 ГК РФ, недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, обеспечительное обязательство в виде ипотеки является недействительным.

В связи с этим, судебная коллегия признает обременение двух указанных выше помещений отсутствующим.

В соответствии с требованиями ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также с учетом разъяснений, содержащихся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", постановленное по настоящему делу решение является основанием для внесения в ЕГРП записей об отсутствии права собственности Бондаренко И.С. и ЗАКО "Константа-Б" на спорное имущество и записей об отсутствии обременений (ипотеки) в отношении нежилых помещений дома по адресу: _______..

______.

Требования истцов о признании недействительными договоров купли-продажи, заключенных между Бондаренко И.С, и ЗАКО "Константа-Б" в отношении четырех нежилых помещений, удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, несоответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Сделки купли-продажи четырех помещений не соответствуют требованиям закона, поскольку в нарушение требований ст.ст. 209, 246, 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ Бондаренко И.С. единолично распорядился имуществом, право долевой собственности на которое принадлежало собственникам помещений дома по адресу: Москва, 1-й Неопалимовский пер., д. 8.

Истцы участниками этих сделок не являлись.

Законом (ст. 302 ГК РФ) установлены последствие совершения сделки с имуществом, распоряжение которым осуществлено лицом, не имеющим соответствующего права, а именно: возможность истребования отчужденного имущества собственником такого имущества у приобретателя имущества.

Требование об истребовании имущества, являвшегося предметом четырех договоров купли-продажи, заключенных 10 августа 2010 г. между Бондаренко И.С. и ЗАО "Константа-Б", было заявлено истцами и подлежит удовлетворению.

Поэтому основания для признания этих договоров недействительными не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

Решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 15 апреля 2013 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

Признать общим имуществом собственников помещений дома по адресу: _. следующие нежилые помещения:

______

Признать за Гуториной Т.А., Санчес Т.А. Н., Рязановым А. Н. право долевой собственности на следующее имущество, входящее в состав общего имущества собственником помещений дома по адресу: _..:

_..

Истребовать из владения Бондаренко И.С., ЗАО "Константа-Б" следующее имущество, входящее в состав общего имущества собственником помещений дома по адресу__

___________.

Решение является основанием для погашения записи о праве собственности Бондаренко И.С. и ЗАО "Константа-Б" на следующее имущество, расположенное в доме по адресу: _..:

___________..

Признать отсутствующим обременение ипотекой следующих нежилых помещений в доме по адресу: _..:

_..

Отказать Гуториной Т.А., Санчес Т.А. Н., Рязанову А.Н. в удовлетворении требований к Бондаренко Игорю Сергеевичу об оспаривании права собственности Бондаренко И.С. на помещения, входящие в состав квартиры N_ кадастровый номер __.., и истребовании этих помещений из владения Бондаренко И.С.

Отказать истцам в удовлетворении требований о признании недействительными сделок купли-продажи нежилых помещений, заключенных между Бондаренко И.С. и ЗАО "Константа-Б".

Председательствующий:

Судьи: