Определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 24 июня 2013 г. по делу N 33-5152

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе: председательствующего Бизякиной Н.П.

судей: Розановой М.А., Старовойт Р.К.

при секретаре Пронь О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Филипповой О.В. к Обществу с ограниченной ответственностью "Магнат" о досрочном расторжении договора аренды

по апелляционной жалобе ООО "Магнат"

на решение Советского районного суда города Владивостока от 26 марта 2013 года, которым исковые требования Филипповой О.В. удовлетворены частично: договор аренды N нежилых помещений (здание склада), расположенного по адресу: "адрес", заключенный 8 декабря 2011 года между Филипповой О.В. и Обществом с ограниченной ответственностью "Магнат" расторгнут досрочно. В остальной части требований отказано.

Заслушав доклад судьи Бизякиной Н.П., выслушав объяснения представителей ответчика Ломакина М.В., Епатко М.И., истца - Маюкова А.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Филиппова О.В. обратилась в суд с иском к ООО "Магнат" о досрочном расторжении договора аренды, в обоснование, ссылаясь на то, что 8 декабря 2011 года между ней и Обществом с ограниченной ответственностью (ООО) "Магнат" заключен договор аренды помещения склада, расположенного по адресу: "адрес" для размещения складов и офисов сроком до ДД.ММ.ГГГГ Согласно условиям договора аренды ООО "Магнат" вправе оборудовать и оформлять помещения по своему усмотрению, но без вреда для помещения. Однако арендатор без согласования с арендодателем, без утвержденной проектной документации, без разрешения на строительство произвел в помещениях устройство систем вентиляции и кондиционирования воздуха, в связи с чем были затронуты несущие элементы (стены) здания, что привело к ухудшению имущества. Арендодателем было направлено арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства, которое ответчиком было отклонено. Предложение о расторжении договора аренды ответчик также оставил без удовлетворения.

Истица просила досрочно расторгнуть договор аренды от 8 декабря 2011 года, обязать арендатора освободить арендуемые помещения в течение 5 дней с момента вступления в силу решения суда.

В судебном заседании представитель истицы Филипповой О.В. указанные требования поддержал, ссылаясь в их обоснование на положения п.2 ст. 619 ГК РФ.

Представитель ООО "Магнат" против удовлетворения требований истца возражал, полагая их не основанными на законе, поскольку истцом не представлено доказательств, подтверждающих причинение ответчиком вреда имуществу истца. При этом поясняя, что арендатор-ответчик по настоящему делу занимается закупкой и продажей ... Поскольку данный вид деятельности является лицензируемым, одним из условий получения лицензии является наличие складского помещения, отвечающего требованиям для хранения ... При заключении договора аренды с истцом отдельно оговаривалось оборудование помещений системой вентиляции, в связи с чем в пункте 2.2.5 договора аренды от 8 декабря 2011 года оговорено право арендатора по своему усмотрению и за свой счет оборудовать и оформлять помещения, но без вреда для них. В декабре 2011 года ответчиком арендуемые помещения были оборудованы системой вентиляции, в результате установки которых состояние арендуемых помещений не ухудшилось, вред помещениям не причинен. По окончании срока действия договора аренды ответчик приведет арендуемые помещения в первоначальный вид. Полагает, что намерение истца досрочно расторгнуть договор аренды помещений, обусловлено желанием увеличить арендную плату.

Судом постановлено указанное решение, с которым не согласился ответчик, его представителем подана апелляционная жалоба, где ставится вопрос об отмене решения как незаконного и необоснованного со ссылкой на прежние доводы и отсутствие вреда, причиненного имуществу истца.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика доводы апелляционной жалобы поддержали, пояснив, что во время рассмотрения дела и после состоявшегося решения суда ответчиком были приняты меры к укреплению конструкции арендуемого здания, что подтверждено заключением специалистов консалтинговой компании Э от 21 июня 2013 года.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая решение законным и обоснованным, кроме того, представил возражения специалиста ООО " М", подтверждающего нарушения СНиП и СП при проведении ответчиком работ по усилению вентиляционных отверстий.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия полагает решение подлежащим отмене в части по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении данного дела суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, сделал выводы, не соответствующие фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Исковые требования основаны на положении п. 2 ч.1 ст. 619 ГК РФ и мотивированы тем, что арендатор без разрешения собственника и соответствующего разрешения на проведение строительных работ произвел реконструкцию находящегося в его пользовании здания, обустроив его системами вентиляции и кондиционирования, что затронуло несущие элементы (стены) здания и ухудшило состояние арендуемых помещений.

Судом установлено, что 8 декабря 2011 года между сторонами заключен договор аренды здания по адресу "адрес" общей площадью ... кв. метров для размещения офисов и складов (л.д.7-8 т.1). При этом арендатор обязан оборудовать и оформлять помещения по своему усмотрению и за свой счет, но без вреда для помещения (п.2.2.5).

5 мая 2012 года истец направил ответчику претензию о нарушении условий договора аренды от 8 декабря 2011 года, выразившихся в перепланировке внутренних помещений арендуемого здания, проведении строительно-монтажных работ по установке оборудования без согласия собственника и проектной документации, согласованной с архитектурой города, в связи с чем изменен фасад здания, он не соответствует первоначальному виду, а также об изменении в одностороннем порядке редакции пункта 2.2.5 договора аренды от 8 декабря 2011 года (л.д.31 т.1).

Из ответа ООО "Магнат" на указанную претензию следует, что Общество нарушений условий действующего договора аренды со своей стороны не усматривает, изменение условий договора аренды предлагает осуществить в соответствии с требованиями действующего законодательства (л.д.32 т.1).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 ГК РФ), а также существенно ухудшает имущество (пункт 2 статьи 619 ГК РФ). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

Таким образом, обстоятельством, подлежащим доказыванию, являлось причинение ответчиком обустройством вентиляцией и кондиционирования помещений арендодателя существенного вреда истцу.

Удовлетворяя требования истца в части досрочного расторжения договора аренды помещений, суд первой инстанции не принял во внимание, что истец не представил в суд убедительных доказательств, подтверждающих факт причинения ему существенного вреда. Более того, истцом не указано на характер и размер ущерба, якобы причиняемого ему ответчиком, для определения его значимости, как того требует п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В то же время, обосновывая свои возражения по иску, ответчик представил заключение об определении технического состояния объекта N от 19 сентября 2012 года (л.д.178-190 т.1), согласно которому кровля арендуемого помещения находится в недопустимом техническом состоянии, требуется проведение комплекса ремонтно-восстановительных мероприятий, улучшающих эксплуатационные показатели кровли здания в виде капитального ремонта. Кроме того, ответчик сослался на пункт договора аренды, согласно которому арендатор вправе оборудовать и оформлять помещения по своему усмотрению и за свой счет, но без вреда для помещений и обязанность при прекращении договора аренды передать арендодателю помещение в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа, произошедшего за время действия договора аренды (п.2.2.4).

Однако этим обстоятельствам суд надлежащей оценки не дал.

Выводы судебно-строительной экспертизы N от 8 февраля 2013 года об угрозе возникновения повреждений и разрушений отдельных участков несущих стен здания склада, на которую сослался суд, удовлетворяя требования истца, носят предположительный характер, они возможны в процессе эксплуатации здания по мере накопления физического износа и/или при увеличении нагрузки на несущие стены. При этом в заключении указано, какие работы следует выполнить для предотвращения развития перечисленных повреждений, имеется вывод о том, что опасность внезапного обрушения здания отсутствует. Указано о возможности демонтажа системы вентиляции и кондиционирования воздуха и приведении посещения склада в первоначальное состояние, что соответствует условиям договора аренды от 8 декабря 2011 года.

Более того, как выяснилось в заседании суда апелляционной инстанции, арендатор произвел работы по усилению вентиляционных отверстий в несущих стенах арендуемого здания в соответствии с проектом N

Договор аренды может быть расторгнут судом, если арендатор существенно ухудшает арендованное имущество (п. 2 ст. 619 ГК РФ).

Данное основание для расторжения рассматриваемого договора аренды неприменимо, так как со стороны арендодателя в течение всего срока действия договора аренды не поступало претензий, связанных с существенным ухудшением состояния имущественного комплекса, не смотря на то, что работы по устройству вентиляции и кондиционирования были выполнены ответчиком в декабре 2011 года (л.д.85-86 т.1).

В то же время доказательством подтверждающим довод ответчика о намерении истца увеличить размер арендной платы, в связи с чем подано данное исковое заявление, подтверждено письмом истца от 4 мая 2012 года (л.д.191 т.1) об увеличении арендной платы с ...

Поскольку истец не доказал факт причинения вреда при исполнении ответчиком условий договора, требования истца о досрочном расторжении договора аренды помещений от 8 декабря 2011 года удовлетворению не подлежат, в связи с чем решение суда в этой части подлежит отмене.

По изложенному, руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда города Владивостока от 26 марта 2013 года в части удовлетворения требований Филипповой О.В. к Обществу с ограниченной ответственностью "Магнат" о досрочном расторжении договора аренды от 8 декабря 2011 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении требований Филипповой О.В. к Обществу с ограниченной ответственностью "Магнат" о досрочном расторжении договора аренды от 8 декабря 2011 года отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий Судьи: