Апелляционное определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 02 октября 2013 г. по делу N 33-4320/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Мухарычина В.Ю.,

судей Яковлева Н.А., Алферовой Г.П.,

при секретаре Шишковой О.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Пуриховой А.Я. на решение Правдинского районного суда Калининградской области от 11 июля 2013 года, которым суд в удовлетворении исковых требований Пуриховой А.Я. к Щербакову В.А. о понуждении заключить договор купли-продажи доли жилого дома N по "адрес" отказал.

Заслушав доклад судьи Яковлева Н.А., объяснения Пуриховой А.Я., У., поддержавших доводы жалобы, Щербакова В.А., полагавшего, что жалоба удовлетворению не подлежит, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Пурихова А.Я. обратились в суд с иском о понуждении ответчика Щербакова В.А. в 10-дневный срок заключить с ней договор купли-продажи 1/3 доли жилого дома N по "адрес", принадлежащей ответчику на праве собственности. В обоснование своих требований истица сослалась на то, что в 2004 году она решила купить разрушающийся заброшенный дом по адресу: "адрес". Собственниками указанного дома являлась семья Щербаковых: В.И. и В.А., они согласились продать ей этот дом. Учитывая состояние недвижимости и необходимость ремонта, они договорились о цене за дом и расположенный под домом земельный участок, которая составила "данные изъяты" рублей, при условии, что она-истица вселяется туда и делает за свой счёт ремонт. В связи с тем, что сособственником дома, кроме Щербаковой В.И. и Щербакова В.А. являлся их несовершеннолетний сын Щербаков В., было решено заключить договор купли-продажи по достижении В. совершеннолетия, чтобы избежать необходимых согласований с органами опеки и попечительства. При этом были заключены предварительные договоры купли-продажи с Щербаковой В.И. и Щербаковым В.А., где они указали, что действуют как от своего имени, так и в интересах своего ребёнка. Учитывая, что Щербаковы не проживали в п. А. и не желали тратить время на оформление необходимых документов, они выдали доверенности на У., которыми уполномочили последнюю совершить все формальности связанные со сделкой. В соответствии с условиями предварительных договоров купли-продажи дома от 2 июня 2004 года она-истица передала У. деньги в счёт выкупной стоимости дома и земельного участка, а та впоследствии передала ей расписки от Щербаковых в получении ими по "данные изъяты" рублей каждым. В связи с длительным оформлением документов заключение основного договора затягивалось. После истечения срока нотариальной доверенности Щербакова В.И. выдала новую доверенность на совершение сделки. В итоге с Щербаковой В.И. и её сыном Щербаковым В.В. договор купли-продажи 2/3 доли спорного дома был заключён 25 апреля 2013 года. В то же время она - истица не может зарегистрировать переход права собственности, так как в правоустанавливающих документах доли в праве общей собственности между сособственниками не указаны, а соглашение об определении долей не заключалось. Одновременно с этим ответчик Щербаков В.А. после истечения срока доверенности для оформления сделки по купле-продаже дома новую доверенность выдать отказался и в настоящее время уклоняется от заключения основного договора купли-продажи в соответствии с ранее принятыми обязательствами, зафиксированными в предварительном договоре купли-продажи от 2 июня 2004 года.

Рассмотрев дело, суд постановил изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Пурихова А.Я. просит решение суда отменить, указывая, что суд неправильно определил юридически значимые обстоятельства по делу. Она купила полуразрушенный дом за сумму, которую озвучили Щербаковы. Сейчас дом отремонтирован, в него вложены значительные материальные средства.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит его подлежащим отмене.

Собственниками жилого дома N по "адрес" являются Щербакова В.И., Щербаков В.А. и Щербаков В.В., доказательством чего является договор приватизации от 27 января 1997 года N, зарегистрированный Правдинским БТИ 5 января 1997 года в книге N под N стр. 119.

2 июня 2004 года Щербакова В.И. (третье лицо) уполномочила У. продать от её имени долю в праве собственности на спорный жилой дом и совершить все необходимые действия, связанные с этой сделкой (нотариальная доверенность серии N). Впоследствии, по истечении срока первой доверенности, Щербакова В.И. ещё дважды наделяла У. аналогичными полномочиями (нотариальные доверенности серии N от 8 июня 2007 года и серии N от 11 декабря 2010 года).

2 июня 2004 года У. (действующая от имени продавцов Щербаковой В.И. и Щербакова В.В.) и покупатель Пурихова А.Я. заключили предварительный договор купли-продажи доли дома N по "адрес" и соответствующей доли земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м для обслуживания этого дома. 25 апреля 2013 года продавцы Щербакова В.И., Щербаков В.В. (третьи лица) и покупатель Пурихова А.Я. заключили договор купли-продажи 2/3 доли спорного дома и земельного участка. Продажная стоимость доли дома и земельного участка продавцам уплачена 2 апреля 2004 года.

Договор от 25 апреля 2013 года и переход права собственности в соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ не зарегистрированы.

2 июня 2004 года Щербаков В.А. (ответчик) уполномочил У. продать от его имени долю в праве собственности на спорный жилой дом и совершить все необходимые действия, связанные с этой сделкой (нотариальная доверенность серии N, срок действия 3 года).

2 июня 2004 года У. (действующая от имени продавца Щербакова В.А.) и покупатель Пурихова А.Я. заключили предварительный договор купли-продажи доли дома N по "адрес" и соответствующей доли земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м. для обслуживания этого дома. По условиям этого предварительного договора, Щербаков В.А. обязался продать Пуриховой А.Я. принадлежащую ему долю в праве собственности на дом, а также соответствующую долю земельного участка для обслуживания дома, путём заключения договора купли-продажи. Стороны договорились заключить договор купли-продажи в течение 10 лет со дня заключения предварительного договора, то есть до 2 июня 2014 года. Продажная стоимость доли дома и соответствующей доли земельного участка, принадлежащих Щербакову В.А., определена в размере "данные изъяты" рублей.

Факт получения ответчиком Щербаковым В.А. по указанному предварительному договору "данные изъяты" рублей подтверждается соответствующей распиской, пояснениями третьего лица У., свидетелей Л., О.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. (п. 4). В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ (п. 5).

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из отсутствия у Пуриховой права требования заключить основной договор, поскольку срок исполнения ответчиком своего обязательства еще не истек, он заканчивается 02 июня 2014 г.

Вместе с тем, учитывая позицию ответчика Щербакова об отсутствии у него намерения заключать основной договор и в указанный срок, судебная коллегия полагает необходимым принять во внимание также и другие обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора.

Как видно предварительные договоры, заключенные Пуриховой и Щербаковыми, содержат практически все существенные условия, необходимые для заключения основных договоров купли-продажи недвижимости (определен объект недвижимости, его площадь, цена, имеются ссылки на правоустанавливающие документы). На основании такого договора и был заключен 25.04.2013 г. основной договор купли-продажи дома между Щербаковой В.И., Щербаковым В.В. и Пуриховой А.Я.

Выдав доверенность на продажу доли дома в 2004 г., получив по предварительному договору денежную сумму в полном объеме за свою долю дома, Щербаков В.А. принял на себя обязательство заключить в будущем и основной договор купли-продажи. Срок был необходим лишь для достижения сыном Щербаковых совершеннолетия. Учитывая, что ему исполнилось 18 лет, на настоящий момент никаких препятствий к заключению основного договора купли-продажи нет. Тем не менее, ответчик уклоняется от исполнения принятого на себя в 2004 году обязательства. Его доводы о том, что денег он в 2004 году не получал, безосновательны, поскольку имеется его собственноручная расписка в получении всей суммы, указанной в предварительном договоре. Ее написание, как и выдачу доверенности на сделку от его имени на У., он не оспаривает. На момент выдачи этой доверенности, написания расписки, как и в настоящее время, он был дееспособен, чем отвергаются его доводы о психическом заболевании и неспособности самостоятельно принимать решения. Доводы, приведенные им в своих возражениях на жалобу, а также озвученные в суде апелляционной инстанции сводятся к его требованиям о передаче ему истицей или У. квартиры в г. К., в таком случае договор купли-продажи он бы подписал.

Доводы о том, что дом приватизирован в совместную собственность и доли дома между собственниками не определены, также не свидетельствуют о безосновательности иска. Фактически заключением договора, выдачей доверенностей стороны определи свои доли.

Учитывая, что ответчик необоснованно уклоняется от заключения основного договора купли-продажи дома, судебная коллегия полагает необходимым на основании требований истицы и положений п. 4 ст. 445 ГК РФ понудить Щербакова В.А. к заключению такого договора. Решение суда в этой связи подлежит отмене ввиду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела.

Также судебная коллегия принимает во внимание, что с 2004 года истица восстановила дом, сделала ремонт, и фактически с указанного времени в нем проживает.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Правдинского районного суда Калининградской области от 11 июля 2013 года отменить, вынести по делу новое решение, которым иск Пуриховой А.Я. удовлетворить, обязать Щербакова В.А. заключить с Пуриховой А.Я. договор купли-продажи принадлежащей Щербакову В.А. 1/3 доли в праве общей собственности на жилой дом, расположенный по адресу: "адрес" на условиях предварительного договора купли-продажи от 02.06.2004 г.

Председательствующий:

Судьи: