Апелляционное определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 23 октября 2013 г. по делу N 33-4695/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Шлейниковой И.П.,

судей Быстровой М.А., Шкуратовой А.В.,

при секретаре Ульяновой В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Скляровой И.В. на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 29 июля 2013 года, которым отказано Скляровой И.В. в удовлетворении требований к ООО "МИКинвест ГК" о признании права собственности на квартиру N в доме N по "адрес", передаче квартиры в соответствии с приложением к договору участия в долевом строительстве N, взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта и в удовлетворении встречного иска ООО "МИКинвест ГК" к Скляровой И.В. о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве, взыскании неустойки за просрочку платежа.

Заслушав доклад судьи Быстровой М.А., объяснения представителя Скляровой И.В. - Урсакий В.В., поддержавшего доводы жалобы, возражения на жалобу представителя ООО "МИКинвест ГК" - Дмитриева М.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Склярова И.В. обратилась в суд с иском к ООО "МИКинвест ГК" о признании права собственности на квартиру N в доме N по "адрес", передаче квартиры в соответствии с приложением к договору участия в долевом строительстве N, взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта.

В обоснование заявленных требований указала, что 17.01.2012 г. между ней и ответчиком был заключен договор N участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик принял на себя обязательства построить многоквартирный жилой дом по "адрес", строительный номер N. После окончания строительства, ответчик должен был передать истице объект долевого строительства - однокомнатную квартиру, строительный N, общей площадью с холодными помещениями "данные изъяты" кв.м., расположенную в первом подъезде, на первом этаже. Истица обязалась уплатить ответчику цену договора и принять объект по акту приема-передачи (п.п. 1.1, 3.1 Договора). Разрешение на ввод дома в эксплуатацию ответчик должен был получить в срок не позднее 30.09.2012 г. и не позднее 2-х месяцев со дня ввода дома в эксплуатацию передать квартиру истице, т.е. не позднее 01.12.2012 г. Стоимость объекта долевого строительства в соответствии с п. 4.2 договора составляет "данные изъяты" рублей. Свои обязательства по договору истица выполнила в полном объеме, что подтверждается квитанциями. Договор N в установленном порядке зарегистрирован в УФРС по Калининградской области. До настоящего времени оплаченная истицей квартира ответчиком по акту приема-передачи не передана. Как стало известно истице, стоимость квартиры изменилась, в связи облицовкой балконов и присоединением их к площади квартиры. Из переписки с ответчиком, следует, что площадь квартиры увеличилась до "данные изъяты" кв.м. в результате внесения изменений в проект, что повлекло удорожание квартиры на "данные изъяты" рублей. К письму, направленному в адрес истицы прилагалось дополнительное соглашение с требованием его подписать, расчет стоимости удорожания, а также требование оплаты указанной суммы. Ссылаясь на ст. 4 Закона N 214-ФЗ, положения договора N, указала, что соглашений на внесение изменений в проект не подписывала, согласия на внесение данных изменений не давала. Считает, что изменения в проекте дома являются существенными, поскольку изменились характеристики объекта долевого строительства (увеличилась общая площадь квартиры), что повлекло значительное удорожание стоимости квартиры. Ссылаясь на ст. 432 ГК РФ, ст. 4, ст. 6 ФЗ N 214 просила суд признать за ней право собственности на квартиру N в доме N по "адрес", обязать ООО "МИКинвест ГК" передать указанную квартиру в состоянии согласно приложению N1 к договору участия в долевом строительстве, а также передать ключи от указанной квартиры и взыскать неустойку за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта в размере "данные изъяты" рублей.

ООО "МИКинвест ГК" обратилось в суд со встречным иском к Скляровой И.В. о взыскании задолженность по договору долевого участия в строительстве N в размере "данные изъяты" рублей, неустойки за просрочку оплаты платежа по договору в размере "данные изъяты" рублей.

В обоснование иска указало, что 17.01.2012 года между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве N. По условиям договора ООО "МИКинвест ГК" обязалось построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать ответчице однокомнатную квартиру строительный N на первом этаже площадью "данные изъяты" кв.м ... Ответчик по условиям договора обязуется оплатить обусловленную в договоре цену в порядке и сроки, установленные п. 4 договора, принять квартиру по акту приема-передачи. Истец обязательства исполнил, дом построен и введен в эксплуатацию. Ответчик свои обязательства по оплате не исполнила в полном объеме, оплачена сумма в размере "данные изъяты" рублей. После первичной инвентаризации определена общая площадь квартиры - "данные изъяты" кв.м, т.е. площадь квартиры относительно проектной увеличилась на "данные изъяты" кв.м. Согласно договору, в случае увеличения площади, участник долевого строительства обязуется осуществить доплату исходя из стоимости 1 кв.м., указанной в п. 4.2 договора. Размер доплаты составляет "данные изъяты" рублей. О необходимости произвести доплату Склярова И.В. была уведомлена письмом от 08.02.2013 г. По настоящее время доплата не произведена. Ссылаясь на положения ст. ст. 309, 310, 314 ГК РФ, п.3 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", просил взыскать со Скляровой И.В. задолженность по договору в размере "данные изъяты" рублей и неустойку за просрочку оплаты платежа по договору в размере "данные изъяты" рублей.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Склярова И.В., продолжая настаивать на доводах иска, просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене в части отказа в иске Скляровой И.В. во взыскании неустойки и вынести в указанной части новое решение, которым взыскать с ООО "МИКинвест ГК" в пользу Скляровой И.В. неустойку за нарушение сроков передачи объекта в размере "данные изъяты" рублей. Взыскать с ООО "МИКинвест ГК" государственную пошлину в местный бюджет в размере "данные изъяты" рублей. В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ от 17 июня 2010 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 17.01.2012 года между ООО "МИКинвест ГК" (застройщик) и Скляровой И.В. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить дом, ... согласно рабочему проекту в полном объеме, по строительному адресу "адрес", и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Дома передать объект Участнику долевого строительства (п.3.1 договора). Участник долевого строительства обязуется уплатить Застройщику обусловленную Договором цену в порядке и сроки, предусмотренные п. 4 настоящего договора, и принять Объект долевого строительства по акту приема-передачи.

Согласно п. 4.2 Договора стоимость объекта составляет "данные изъяты" рублей, оплата производится из расчета "данные изъяты" рублей за 1 кв.м. общей площади Объекта с холодными помещениями. Цена за 1 кв.м. общей площади Объекта с холодными помещениями является фиксированной, а окончательная стоимость объекта определяется после уточненных замеров площади Объекта, произведенных КФ ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" (Калининградское отделение).

Пунктом 4.6.2 Договора, если площадь Объекта вместе с холодными помещениями по результатам замеров Калининградским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" окажется больше той, что указана в п. 1.1 настоящего Договора, то Участник долевого строительства обязуется осуществить доплату исходя из стоимости одного квадратного метра Объекта, указанной в п. 4.2 Договора в течение 30 дней со дня получения письменного уведомления от Застройщика. Взаиморасчеты между сторонами, связанные с изменением площади Объекта вместе с холодными помещениями, производятся Сторонами до момента подписания ими Акта приема-передачи Объекта. Уклонение Участника долевого строительства от проведения взаиморасчетов в связи с изменением площади Объекта с холодными помещениями не является основанием для не подписания Акта приема-передачи Объекта. В случае уклонения Участником долевого строительства от подписания Акта приема-передачи Объекта Застройщик освобождается от ответственности за несвоевременную передачу Объекта.

Пунктом 5.2.2 Договора Застройщик вправе вносить на свое усмотрение в проектную документацию изменения, не ухудшающие стандарт постройки Дома и/или Объекта, незначительные архитектурные, структурные изменения, а также заменить строительные материалы или оборудование, указанные в проектной документации на Дом, эквивалентные по качеству, при условии, что по завершении строительства Дома в целом и Объекта в частности, они будут отвечать требованиям проектной документации и стандарту постройки.

Судом установлено, что Застройщиком были внесены изменения в проект, предусматривающие устройство ограждения и остекления балконов квартир первого этажа, что подтверждается распоряжением от 26.12.2012 г. N Комитета архитектуры и строительства "О внесении изменений в разрешение от 17.09.2011 г. N на строительство объекта капитального строительства многоквартирного жилого дома по "адрес", на основании заявления ООО "МИКинвест ГК" от 24.12.2012 г., откорректированной проектной документацией по проекту, разработанной ООО " В.", сведениями из проекта с отметкой "Управления инженерных работ" о том, что работы согласно проекту выполнены.

О внесённых изменениях в проект Застройщик уведомил Участников, путем размещения информации на сайте в интернете, адрес сайта указан в Договоре п. 3.2 - проектная декларация опубликована Застройщиком первоначально 29.09.2011 г. в газете "Гражданин" N 41, актуальная редакция на сайте www.mik-invest.ru.

Согласно квитанций к приходным кассовым ордерам N от 17 января 2012 года и N от 27.02.2012 года Склярова И.В. передала ООО "МИКинвест ГК" в счет оплаты по договору долевого участия в строительстве жилого дома N от 17.01.2012 г. денежные средства в сумме "данные изъяты" рублей и "данные изъяты" рублей.

08.02.2013 г. ООО "МИКинвест ГК" направило в адрес Скляровой И.В. сообщение о том, что проведена первичная инвентаризация объекта - квартиры N, площадь квартиры увеличилась относительно проектной площади, на "данные изъяты" кв.м. Согласно определенной в договоре цены за 1 кв.м. в "данные изъяты" рублей, доплата составляла "данные изъяты" рублей. С учетом стоимость работ и материалов ограждения балконов квартиры общая сумма доплаты составляет в размере "данные изъяты" рублей. Соглашение с расчетами было направлено в адрес Скляровой И.В., от заключения и подписания которого последняя отказалась.

Исходя из установленных обстоятельств по делу, требований вышеназванного закона, вывод суда о том, что сторонами не выполнены обязательства по Договору, является правильным. При этом суд первой инстанции правильно исходил из того, что Скляровой И.В. - в части проведения между сторонами взаимозачетов в связи с увеличением фактического размера переданной квартиры, а застройщиком ООО "МИКинвест ГК" - в части не предоставления уточненных замеров площади Объекта подлежащего передаче, произведенных ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ".

Поскольку сторонами в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств в обоснование своих требований, определить размер доплаты Скляровой И.В. по договору не представляется возможным, следовательно, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований Скляровой И.В. в части признания права собственности на квартиру N дома N по "адрес" и передачи квартиры в соответствие с приложением к договору N, а также в удовлетворении встречных требований ООО "МИКинвест ГК" о взыскании задолженности и неустойки за просрочку платежа.

Такой вывод суда подробно мотивирован в решении, с чем судебная коллегия соглашается.

Доводы апелляционной жалобы в указанной части требований направлены на переоценку установленных судом обстоятельств и представленных доказательств, поэтому не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения суда.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении требований Скляровой И.В. во взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта, судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

В силу ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ от 17 июня 2010 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Так, в соответствии с п.5.1.1 Договора Застройщик обязался обеспечить строительно-монтажные, пусконаладочные работы по строительству Дома и получить разрешение на ввод Дома в эксплуатацию не позднее 30.09.2012 года.

Пунктом 5.1.2. Договора Застройщик обязуется не позднее двух месяцев со дня ввода Дома в эксплуатацию передать объект участнику долевого строительства по акту приема-передачи.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию Застройщиком за N было получено 27.12.2012 года.

18 января 2013 г. в адрес Скляровой И.В. ООО "МИКинвест ГК" направлено письменное извещение об окончании строительства, получении разрешения на ввод дома в эксплуатацию, предложение приступить к принятию объекта долевого строительства в течение семи рабочих дней. Извещение получено Скляровой И.В. в тот же день - 18 января 2013 года.

Таким образом, срок передачи Скляровой И.В. объекта долевого строительства ООО "МИКинвест ГК" нарушен, просрочка исполнения обязательств по договору составляет 48 дней (с 01.12.2013 года по 18.01.2013 год), следовательно, вывод суда об отсутствие оснований для взыскания неустойка за указанный период нельзя признать правильным, в связи с чем решение суда в указанной части нельзя признать законным, оно подлежит отмене, с принятием в этой части нового решения, которым исковые требования Скляровой И.В. удовлетворить. Взыскать с ООО "МИКинвест ГК" в пользу Скляровой И.Н. неустойку за нарушение сроков передачи объекта в размере "данные изъяты" рублей, исходя из расчета: "данные изъяты" рублей х 8,25 ставка рефинансирования, установленная ЦБ РФ : "данные изъяты" рублей х 48 дней просрочки х 2 (за период с 01.12.2012 года по 18.01.2013 год).

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ подлежит взысканию с ООО "МИКинвес ГК" в местный бюджет государственная пошлина в размере "данные изъяты" рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 328,329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Калининграда от 29 июля 2013 года отменить в части отказа в иске Скляровой И.В. во взыскании неустойки и вынести в указанной части новое решение, которым взыскать с ООО "МИКинвест ГК" в пользу Скляровой И.В. неустойку за нарушение сроков передачи объекта в размере "данные изъяты" рублей.

Взыскать с ООО "МИКинвес ГК" в доход местного бюджета государственную пошлину в размере "данные изъяты" рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: