Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 08 октября 2013 г. по делу N 33-9496

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:

Председательствующего Зайцевой Е.Н.,

судей Русиновой А.В., Латушкиной Е.В.

при секретаре ...

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Зайцевой Е.Н. гражданское дело по апелляционной жалобе Ч.М.В.

на решение Кемеровского районного суда ... от ...

по иску Администрации Кемеровского муниципального района к Е,А,С,, Ч.М.В., К.Т.В. о прекращении права собственности на объект индивидуального жилищного строительства, признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, обязании снести самовольную постройку,

УСТАНОВИЛА:

Администрация Кемеровского муниципального района обратилась в суд с иском к Е,А,С,, Ч.М.В. и К.А.С. Т.В. о прекращении права собственности на объект индивидуального жилищного строительства, признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, обязании снести самовольную постройку.

Требования мотивированы тем, что между КУМИ Кемеровского муниципального района и К.А.С. Т.В. ... заключен договор аренды ... -ф/н земельного участка с кадастровым номером ... , расположенного по ... , поз. ...

В ходе проведения контроля за использованием и охраной земель отделом муниципального земельного контроля Комитета по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района ... проведено обследование указанного земельного участка и установлено, что на нем расположен фундамент.

Согласно свидетельствам о праве собственности от ... , на земельном участке расположен объект незавершенного строительства - объект индивидуального жилищного строительства готовностью 18%, который принадлежит на праве собственности Е,А,С, и Ч.М.В., основанием регистрации права собственности послужил договор купли-продажи от ...

Незавершенное строительство является объектом гражданских прав и как недвижимое имущество может признаваться самовольной постройкой.

Управлением архитектуры и градостроительства Администрации Кемеровского муниципального района разрешение на строительство объекта индивидуального жилищного строительства по ... , поз. ... -евка ... не выдавалось.

Администрация Кемеровского муниципального района просит признать договор купли-продажи земельного участка по ... , поз. ... -реевка ... недействительным (ничтожным) ; прекратить право собственности Е,А,С, и Ч.М.В. на объект индивидуального жилищного строительства, расположенного по ... , поз. ... ; обязать Е,А,С, и Ч.М.В. произвести за свой счет снос самовольной постройки в течение 10 дней.

В судебном заседании Е,А,С,, Ч.М.В. и их представитель Д.К.А., исковые требования не признали полностью по тем основаниям, что предъявление требования о признании сделки ничтожной в принципе невозможно, возможно лишь предъявление требования о применении последствий её недействительности; основания ничтожности сделок являются исчерпывающими, однако истцом не указано, по какому основанию спорные сделки являются ничтожными.

Единственным признаком самовольной постройки является отсутствие у заявителя разрешения на строительство. Действительно, для возведения объекта капитального строительства требуется получение разрешения на строительство и такой документ является необходимым условием регистрации права собственности на вновь построенный объект недвижимого имущества. Между тем Законом РФ от 30.06.2006 года "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества ", получившего в доктрине гражданского права название "закона о дачной амнистии ", были внесены существенные изменения, а именно, разрешение на строительство не требуется до 2015 года. Спорный объект недвижимого имущества является объектом индивидуального жилищного строительства, при этом нет указания на то, что он является объектом незавершенного строительства, он расположен в пределах приусадебного земельного участка, соответственно, в полном объеме соответствует признакам объекта, право собственности на который может быть зарегистрировано в порядке "дачной амнистии".

Решением Кемеровского районного суда ... от ... постановлено:

Прекратить право собственности К.Т.В. на объект индивидуального жилищного строительства со степенью готовности 18 % площадью застройки 98,7 кв.м., расположенный по ... , позиция ...

Признать договор купли-продажи объекта индивидуального жилищного строительства со степенью готовности 18 % площадью застройки ... кв.м., расположенный по ... , позиция ... , заключенный ... между К.Т.В. с одной стороны, и Е,А,С, и Ч. Ч.М.В. с другой стороны, недействительным (ничтожным).

Прекратить право собственности Е,А,С, на ? долю в вправе собственности на объект индивидуального жилищного строительства со степенью готовности 18 % площадью застройки ... кв.м., расположенный по ... , позиция ...

Прекратить право собственности Ч.М.В. на ? долю в вправе собственности на объект индивидуального жилищного строительства со степенью готовности 18 % площадью застройки 98,7 кв.м., расположенный по ... , позиция ...

Обязать Е,А,С, и Ч.М.В. в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу снести за их счет самовольную постройку - объект индивидуального жилищного строительства со степенью готовности 18 % площадью застройки ... кв.м., расположенный по ... , позиция ...

С указанным решением Кемеровского районного суда ... от ... Ч.М.В. не согласна, просит его отменить как незаконное, принятое с нарушением норм процессуального и материального права, при неверном определении обстоятельств, имеющих значение по делу.

Указывают на то, что суд при вынесении решения сослался на единственный признак самовольности постройки - это отсутствие разрешения на строительство, с чем она не согласна, поскольку земельный участок, переданный по договору аренды К.Т.В., относится к категориям земель, разрешение и использование которого не запрещает возведение объектов недвижимости, в том числе и жилых домов.

Спорный объект недвижимого имущества является объектом индивидуального жилищного строительства, расположен в пределах приусадебного земельного участка, соответственно, в полном объеме соответствует признакам объекта, предусмотренного нормами ст.25.3 ч.1 ФЗ "О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Следовательно, получение и предоставление на государственную регистрацию разрешения на строительство указанного объекта не требовалось. Таким образом, спорный объект недвижимого имущества был создан и зарегистрирован без нарушений норм законодательства и не соответствует признакам самовольной постройки, предусмотренным п. 1 ст. 222 ГК РФ.

Названный закон, вопреки позиции Суда, не содержит указания на то, что указанный порядок регистрации применим только к ранее созданным объектам недвижимости. Изложенное в решении толкование является расширительным и существенно ограничивает права застройщиков, в том числе, ответчика по настоящему делу.

Довод о том, что законодательство "о дачной амнистии" предоставляет право застройщику регистрировать права на созданный объект недвижимости без предоставления разрешения на строительство, однако не освобождает его от обязанности получения данного документа, считаем противоречащим как норме, так и концепции закона.

Вывод суда о признании ничтожным договора купли-продажи спорного объекта недвижимости считает необоснованным, поскольку, во-первых, предъявление требования о признании сделки ничтожной в принципе невозможно, возможно лишь предъявление требования о применении последствий её недействительности. Во-вторых, основания ничтожности сделок изложены в параграфе 2 главы 9 ГК РФ и являются исчерпывающими. Исковое заявление и решение не содержит никакого указания, на основания, по которому спорная сделка является ничтожной.

Судом принято решение о прекращении права собственности К.Т.В. на спорный объект недвижимости. При этом, на момент рассмотрения дела последняя не являлась собственником данного объекта. Считает, что нельзя прекратить право, которого нет.

Вывод суда о том, что демонтаж спорного объекта недвижимости возможен в течение месяца с момента вступления решения в законную силу, ничем не обоснован.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст.327.1 ч.1 ГПК РФ исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит основания для отмены решения суда.

Так, согласно п. 2 ч. 1 ст. 40, ч. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые строения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием; лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

В соответствии с ч. 10 ст. 3 Закона РФ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством РФ об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В соответствии с п. 1.5 Порядка распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровского муниципального района, утвержденного решением Совета народных депутатов Кемеровского муниципального района от ... , распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровского муниципального района осуществляет комитет по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района.

Ранее такой порядок регулировался Положением "О приобретении и прекращении прав на земельные участки на территории Кемеровского муниципального района", утвержденным решением ... Совета народных депутатов от ...

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером ... , площадью ... кв.м., расположенный по ... , позиция ... является земельным участком, государственная собственность на который не разграничена; разрешенное использование земельного участка - личное подсобное хозяйство (л.д. 7-8).

Согласно постановлению Администрации Кемеровского муниципального района от ... -п (л.д. 9) земельный участок с кадастровым номером ... , площадью ... кв.м., расположенный по ... , поз. ... , предоставлен К.А.С. Т.В. в аренду на срок 5 лет.

... между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района и К.А.С. Т.В. заключен договор аренды земельного участка ... -ф/н (л.д. 9-14, 15).

К.Т.В. на указанном земельном участке возвела объект индивидуального жилищного строительства площадью застройки 98,7 кв.м. со степенью готовности 18 % и ... зарегистрировала право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за ... (л.д. 16).

По договору купли-продажи от ... (л.д.16-17) Ч.М.В. и Е,А,С, купили у К.Т.В. указанный объект индивидуального жилищного строительства и ... в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... зарегистрировали свое равнодолевое право собственности на него (л.д. 18-19,20-21).

К.Т.В. разрешение на строительство по ... , поз. 206 ... , не выдавалось (л.д. 35).

Согласно п. ... и п. 4.4.1 договора аренды (л.д. 9-14) К.Т.В., как арендатор земельного участка, обязалась предварительно согласовывать с отделом архитектуры и градостроительства в установленном порядке размещение новых сооружений на земельном участке; возводить на нем здания, строения и сооружения только после представления арендодателю соответствующих разрешений, полученных в установленном порядке.

Исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу, с которым судебная коллегия согласна о том, что объект незавершенного строительства, приобретенный Ч.М.В. и Е,А,С, в собственность в равных долях, является самовольной постройкой, поскольку возведен с нарушением положений Градостроительного кодекса РФ, а именно без получения разрешения на строительство.

Так, согласно ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно ч. 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно ч. 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство.

Однако, как установлено судом и не оспаривается сторонами, К.Т.В. такое разрешение на строительство спорного объекта недвижимости не получала.

Ответчиками Ч.М.В. и Е,А,С, в материалы дела не представлено доказательств того, что ими предпринимались надлежащие меры к легализации спорной самовольной постройки, а именно, к получению разрешения на строительство.

Доводы апелляционной жалобы о том, что приобретенный Ч.М.В. и Е,А,С, объект незавершенного строительства не является самовольной постройкой, поскольку ранее право собственности на него было зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом от ... N122-ФЗ за К.Т.В., судебная коллегия считает необоснованным, сделанным на неверном толковании норм права.

Так, в Федеральном законе от ... N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" законодатель разделяет два понятия - объект индивидуального жилищного строительства и незавершенный строительством объект индивидуального жилищного строительства (пункт 4 статьи 25.3 Закона). Градостроительный кодекс РФ также разделяет понятия завершенного и незавершенного строительством объекта.

Между тем в пункте 4 статьи 25.3 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, то требуется разрешение на строительство.

Таким образом, законодатель, упрощая порядок регистрации права собственности на объекты недвижимости, установил исключение для регистрации объектов незавершенного строительства, указывая, что в случае обращения за их регистрацией необходимым документом для регистрации прав на них является разрешение на строительство и кадастровый паспорт.

Случаи, когда выдача разрешения на строительство не требуется, предусмотрены п.17 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Объекты индивидуального жилищного строительства к ним не относятся.

Согласно пункту 4 статьи 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" (в ред. от 17.07.2009, действующей на момент возникновения спорного правоотношения) до 1 марта 2015 года не требуется получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию. При этом отсутствие необходимости получения разрешения на строительство такого объекта указанным законом не предусмотрено.

То обстоятельство, что государство предоставляет возможность, в порядке исключения до 1 марта 2015 года, в упрощенном порядке, предусмотренном ч.4 ст.8 ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ", зарегистрировать право собственности на самовольно возведенные объекты недвижимости без получения разрешения на их ввод в эксплуатацию, не свидетельствует о том, что с момента государственной регистрации права собственности, самовольно возведенные строения должны утратить свой статус самовольно возведенных строений, поскольку государственная регистрация права не подменяет собой разрешение на строительство и не отменяет действие ст.51 Градостроительного кодекса РФ.

Указанный вывод соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 23 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

Таким образом, регистрация права собственности на самовольную постройку не является основанием для признания ее возведенной в соответствии с требованиями градостроительных норм и правил.

Доводы апелляционной жалобы о том, что государственная регистрация оспариваемой истцом сделки сама по себе свидетельствует о ее законности, не могут быть приняты, поскольку государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, иных целей государственная регистрация сделок не имеет.

Поскольку лицо, осуществившее самовольную постройку, в соответствии с ч.2 ст.222 ГК РФ, не приобретает на нее права собственности и не вправе распоряжаться постройкой, то суд обоснованно признал недействительным договор купли-продажи несовершенного объекта строительства от ... , заключенный между К.Т.В. и Ч.М.В., Е,А,С,

Поскольку право собственности К.Т.В. на спорный объект незавершенного строительства, являющийся самовольной постройкой, было зарегистрировано незаконно, так как самовольная постройка не является объектом права, следовательно, оснований для проведения государственной регистрации не имелось. При таких обстоятельствах суд обоснованно пришел к выводу о прекращении права собственности ответчиков на спорную постройку.

Доводы апелляционной жалобы о том, что не приводится судом оснований, по которым сделка купли-продажи спорного объекта является ничтожной, необоснованны, не могут быть приняты во внимание, поскольку не соответствуют исследованным доказательствам по делу и выводам суда первой инстанции, который указал, что договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от ... не соответствует закону, поэтому является ничтожной сделкой, применил последствия недействительности ничтожной сделки, прекратив право собственности покупателей.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд, прекратив право собственности ответчика К.Т.В. на спорный объект, принял решения относительно права, которого нет, в связи с переходом к Е,А,С,, Ч.М.В., основанием для отмены судебного решения не являются, поскольку данный вывод суда обстоятельствам дела не противоречит, права ответчиков не нарушает, реальное восстановление нарушенного права истца возможно лишь путем отмены зарегистрированного права, в том числе первоначального собственника.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованности выводов суда в части срока, в течение которого должна быть снесена самовольная постройка, не могут быть приняты во внимание, поскольку доказательств невозможности сноса самовольной постройки в указанный срок, ответчик не приводит.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы ответчика не содержат доводов, которые не были бы проверены и оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела.

Судом первой инстанции правильно применены нормы материального права и нормы процессуального права, выводы суда, изложенные в решении, мотивированы, соответствуют обстоятельствам дела и закону, нарушений норм материального, процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327.1, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кемеровского районного суда ... от ... оставить без изменения, апелляционную жалобу Ч.М.В. - без удовлетворения.

Председательствующий : Зайцева Е.Н.

Судьи : Русинова А.В.

Латушкина Е.В.