Апелляционное определение СК по гражданским делам Пензенского областного суда от 29 октября 2013 г. по делу N 33-2767

судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Жуковой Е.Г.

и судей Ирышковой Т.В., Бурдюговского О.В.

при секретаре Снежкиной О.И.

заслушали в открытом судебном заседании по докладу Бурдюговского О.В. дело по апелляционной жалобе администрации г.Пензы на решение Октябрьского районного суда г.Пензы от 31 июля 2013 года, которым постановлено:

Исковые требования Исляева Ш.Ф. к администрации г.Пензы о признании права собственности на нежилое здание удовлетворить.

Признать за Исляевым Ш.Ф. право собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: "адрес", общей площадью "данные изъяты" кв.м.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя Исляева Ш.Ф. по доверенности и ордеру Демерзовой О.Н., просившей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Исляев Ш.Ф. обратился в суд с иском к администрации г.Пензы о признании права собственности на нежилое здание, указав, что ООО ПКП "данные изъяты" уступило ему земельный участок, площадью "данные изъяты" кв.м. (кадастровый номер N), по адресу: "адрес", предназначенный для строительства здания с помещениями торгового и бытового обслуживания, о чем уведомили письмом Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы. Им договор уступки прав и обязанностей от 24.03.2011 по договору аренды земельного участка N от 06.04.2010 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области. Постановлением главы администрации г.Пензы N от 11.05.2007 ООО ПКП "данные изъяты" предоставлен земельный участок под размещение торгового павильона в микрорайоне N жилого района "адрес" в аренду. ООО ПКП "данные изъяты" было подготовлено архитектурно-планировочное проектное предложение здания торгового центра с остановочной платформой, проектное предложение было согласованно Главным управлением градостроительства и архитектуры г.Пензы за N от 12.10.2007. На основании заявления ООО ПКП "данные изъяты" акта выбора от 11.06.2009 N постановлением главы администрации г.Пензы N от 21.12.2009 был утвержден предоставленный ООО ПКП "данные изъяты" акт выбора земельного участка от 11.06.2009 N под строительство здания с помещениями торгового и бытового обслуживания по адресу: "адрес"; согласовано предварительно место размещения здания с помещениями торгового обслуживания по указанному адресу в соответствии с актом выбора земельного участка; ООО ПКП "данные изъяты" обязано было оформить в течение четырех месяцев межевой план на земельный участок в установленном порядке, обратиться в течение шести месяцев в администрацию г.Пензы с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду под строительство здания с помещениями торгового и бытового обслуживания по вышеназванному адресу с приложением кадастрового паспорта земельного участка. ООО ПКП "данные изъяты" выполнило свои обязанности, обратилось в администрацию г.Пензы с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. Постановлением главы администрации г.Пензы N от 24.02.2010 ООО ПКП "данные изъяты" предоставлен земельный участок в аренду сроком на 3 года, площадью "данные изъяты" кв.м. (кадастровый номер N) по адресу: "адрес" для строительства здания с помещениями торгового и бытового обслуживания, после чего договор аренды N от 06.04.2010 заключен и зарегистрирован в установленном порядке. На основании договора подряда на строительство нежилого помещения от 10.05.2011 с ООО "данные изъяты" было завершено строительство здания с помещениями торгового и бытового обслуживания по адресу: "адрес" его обращению администрацией г.Пензы был подготовлен градостроительный план земельного участка за N, постановлением главы администрации г.Пензы N от 24.08.2011 был утвержден градостроительный план земельного участка. Он дважды обращался с заявлениями в администрацию г.Пензы в соответствии со ст.51 ГрК РФ о выдаче разрешения на строительство указанного здания, приложив следующий пакет документов: техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания с помещениями торгового и бытового назначения, разработанный ООО ППП "ЭСН", заключение ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Пензенской области от 24.12.2012 N, договор от 08.10.2009 с ООО "Горводострой" на оказание услуг по содержанию и ремонту водопроводных сетей и по отпуску питьевой воды, договор поставки газа за N от 23.11.2012 с ООО "Газпром межрегионгаз Пенза", письмо о том, что ЗАО "Пензенская горэлектросеть" не возражает против размещения помещений торгового и бытового назначения по данному адресу при условии беспрепятственного доступа работникам ЗАО "Пензенская горэлектросеть" для проведения аварийно-восстановительных работ. Однако администрация г.Пензы в письме за N от 09.07.2012 ответила отказом, сославшись, что объект капитального строительства выходит за место допустимого размещения зданий и сооружений, находится в охранной зоне инженерных коммуникаций. Он обратился с запросом в ГАУ "РЦЭЦС" о необходимости проведении государственной экспертизы завершенного строительством и находящимся в эксплуатации объекта, на что получил ответ, что согласно действующему законодательству РФ проведение государственной экспертизы проектной документации для строительства объекта, который уже построен и находится в эксплуатации, не предусматривается. Здание с помещениями торгового и бытового обслуживания построено на земельном участке, площадью "данные изъяты" кв.м., в соответствии с градостроительным планом земельного участка N по адресу: "адрес" использование земельного участка соответствует регламенту, установленному в составе Правил землепользования и застройки "адрес". Участок со всех сторон ограничен муниципальными землями г.Пензы и в настоящее время спланирован и благоустроен. Построено двухэтажное нежилое здание с подвальном этажом, высота помещения подвального этажа "данные изъяты" м., высота первого этажа "данные изъяты" м., высота второго "данные изъяты" м. Здание имеет три отдельных входа, подвальный этаж не сообщается с первым и вторым этажом и имеет отдельные два входа. Сообщение между 1 и 2 этажами осуществляется по лестнице. Из технического заключения ООО ППП "ЭСН" следует, что несущие конструкции здания с помещениями торгового и бытового назначения по данному адресу находятся в работоспособном состоянии и способны воспринимать действующие на них эксплуатационные нагрузки. Общее состояние конструкций здания с помещениями торгового и бытового назначения удовлетворительное. Безопасная эксплуатация здания обеспечена. Претензии по поводу незаконного строения со стороны третьих лиц не предъявлялись. На основании ст.ст.17, 12, 222 ГК РФ просил суд признать за ним право собственности на спорное здание.

Представитель администрации г.Пензы по доверенности Котосова О.В. исковые требования не признала, указав, что в материалах дела имеются отказы в выдаче разрешения на строительство, которые истцом не оспорены, не признаны судом незаконными. Недостатки, указанные в них, истцом устранены не были, кроме того, он не принял необходимых мер по их устранению и получению разрешения на строительство. Объект выходит за границы, указанные в плане, нарушен отступ от границ земельного участка в части помещения котельной. Новый градостроительный план заказан не был. Трехэтажный объект, включающий в себя подвал и 2 этажа, подлежит обязательной государственной экспертизе. В соответствии с градостроительным регламентом спорный объект расположен в зоне Ж1, сам объект имеет товарно-бытовое назначение, а данная зона предназначена для построек с жилым назначением. Истцом должен быть выбран другой вид разрешения на строительство, используемый при размещении объектов в зоне Ж1. Просила в удовлетворении иска отказать.

Октябрьский районный суд г.Пензы принял вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе администрация г.Пензы решение суда просила отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушениями норм права. По материалам дела администрация города дважды отказывала истцу в выдаче разрешения на строительство, но указанные отказы им не оспорены, судом незаконными не признаны. Спорный объект запроектирован без учета установленной и отраженной в градостроительном плане охранной зоны электрических сетей, а также располагается за пределами места допустимого размещения зданий и сооружений. При подготовке градостроительного плана земельного участка была установлена надлежащая охранная зона, данный план является действующим. Таким образом, у администрации г.Пензы имелось основание для отказа в выдаче разрешения на строительство в связи с несоответствием представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка. За получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истец не обращался. Суд не принял во внимание довод администрации о несоответствии возведенного объекта градостроительному регламенту, посчитав, что Правила землепользования и застройки г.Пензы введены в действие после предоставления земельного участка под строительство в аренду, что основано на неверном толковании норм материального права. Спорное здание возведено с нарушением минимального двухметрового отступа от восточной границы земельного участка. Правоотношения, связанные с признанием права собственности на самовольную постройку, возникают в момент обращения с иском в суд, поэтому суд должен был дать оценку соответствия спорного здания требованиям Правил землепользования и застройки г.Пензы. Суд признал за истцом право собственности на нежилое здание без указания на его назначение - вид его разрешенного использования, что не входит в перечень видов разрешенного использования для зоны Ж-1. Таким образом, при возведении объекта допущены нарушения действующих градостроительных норм, в связи с чем в иске должно быть отказано в полном объеме.

Обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

В соответствии со ст.222 ГК РФ самовольной постройкой признается строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку не освобождает застройщиков от обязанности выполнять установленные законом и иными нормативными актами правила и условия возведения объектов недвижимости.

Согласно ч.2 ст.263 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

В силу ч.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Как разъяснено в п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации г.Пензы N от 11.05.2007 ООО ПКП "данные изъяты" был предоставлен земельный участок из состава земель населенных пунктов под размещение торгового павильона в микрорайоне N жилого района "Заря-1" в аренду.

ООО ПКП "данные изъяты" было подготовлено архитектурно-планировочное проектное предложение здания торгового центра с остановочной платформой, проектное предложение было согласовано Главным управлением градостроительства и архитектуры г.Пензы за N от 12.10.2007.

Постановлением главы администрации г.Пензы N от 21.12.2009 постановление главы администрации г.Пензы N от 11.05.2007 "О предоставлении ООО ПКП "Грань" земельного участка из состава земель населенных пунктов под размещение торгового павильона в микрорайоне N жилого района "Заря-1" в аренду" отменено.

21.12.2009 постановлением главы администрации "адрес" N "О предварительном согласовании места размещения здания с помещением торгового и бытового обслуживания по адресу: "адрес"" был утвержден предоставленный ООО ПКП "данные изъяты" акт выбора земельного участка от 11.06.2009 N под строительство здания с помещениями торгового и бытового обслуживания по адресу: "адрес", предварительно согласовано место размещения данного здания, ООО ПКП "данные изъяты" было обязано оформить в течение четырех месяцев с момента выхода настоящего постановления межевой план на земельный участок в установленном порядке, обратиться в течение шести месяцев с момента выхода настоящего постановления в администрацию г.Пензы с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду под строительство указанного здания, с приложением кадастрового паспорта земельного участка.

На основании постановления главы администрации "адрес" N от 24.02.2010 ООО ПКП "данные изъяты" предоставлен земельный участок в аренду сроком на 3 года, площадью "данные изъяты" кв.м. (кадастровый номер N), по адресу: "адрес" для строительства здания с помещениями торгового и бытового обслуживания. Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы был подготовлен договор аренды за N от 06.04.2010. Данный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области.

24.03.2011 между ООО ПКП "данные изъяты" и Исляевым Ш.Ф. заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N от 06.04.2010, согласно которому ООО ПКП "данные изъяты" уступило Исляеву Ш.Ф. земельный участок, площадью "данные изъяты" кв.м. (кадастровый номер N), по адресу: "адрес"А, предназначенный для строительства здания с помещениями торгового и бытового обслуживания, о чем уведомлено письмом Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации "адрес". Данный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес".

Постановлением главы администрации г.Пензы N от 24.08.2011 был утвержден градостроительный план земельного участка по адресу: "адрес" за N.

11.02.2013 между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы и Исляевым Ш.Ф. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N от 06.04.2010, согласно п.3 которого договор аренды продлен на неопределенный срок.

На основании договора подряда на строительство нежилого помещения от 10.05.2011 с ООО "Агроресурс", работающему по лицензии от 23.10.2008 N, завершено строительство здания с помещениями торгового и бытового обслуживания по адресу: "адрес".

Как установил суд, Исляев Ш.Ф. обращался в администрацию г.Пензы с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно сообщению администрации г.Пензы от 03.05.2012 N ему было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта недвижимости, поскольку проектная документация, разработанная ООО ППП "ЭСН", не соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка N, а именно указанный земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-1. Для данной зоны установлены параметры застройки для нежилых зданий: коэффициент застройки территории - 60 % от площади земельного участка, площадь территорий, предназначенных для организации проездов и хранения транспортных средств, нe менее 20 % от площади земельного участка, коэффициент озеленения не менее 20 % от площади земельного участка. В технико-экономических показателях на земельный участок данные параметры не соблюдены. Кроме того, объект капитального строительства выходит за место допустимого размещения. В разделе "Пояснительная записка" отсутствуют задание на проектирование, отчетная документация по результатам инженерных изысканий. В разделах "Пояснительная записка" и "Архитектурные решения" отсутствует показатель строительного объема здания. Показатель количества этажей - 2 эт. не соответствует количеству этажей в проектной документации. Не учтен подвальный этаж высотой "данные изъяты" м. Кроме того, отсутствует положительное заключение государственной экспертизы. В разделе "Проект организации строительства" отсутствует календарный план строительства объекта.

Сообщением администрации г.Пензы N от 09.07.2012 Исляеву Ф.Х. было повторно отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта недвижимости с указанием иных оснований, а именно, что объект капитального строительства выходит за место допустимого размещения зданий и сооружений и находится в охранной зоне инженерных коммуникаций.

Таким образом, истец предпринимал меры к легализации самовольной постройки, в частности, к получению акта ввода объекта в эксплуатацию, однако уполномоченным органом в выдаче такого акта было отказано, в связи с чем истец обратился с настоящим иском.

Исследовав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных требований.

При этом суд признал установленным и исходил из того, что самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем истцу на праве аренды, за счет средств истца и его силами, сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Указанные выводы суда первой инстанции подтверждены надлежаще исследованными и оцененными доказательствами по делу.

Согласно техническому паспорту, изготовленному ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" 15.03.2013, нежилое здание, расположенное по адресу: "адрес", имеет общую площадь "данные изъяты" кв.м.

В соответствии с техническим заключением о состоянии несущих конструкций здания с помещениями торгового и бытового назначения по адресу: "адрес", подготовленным ООО ППП "ЭСН" в 2012 году, несущие и ограждающие конструкции исследуемого здания находятся в целом в работоспособном состоянии и способны воспринимать действующие на них эксплуатационные нагрузки, общее состояние конструкций здания с помещениями торгового и бытового назначения удовлетворительное, безопасность эксплуатации здания обеспечена.

Согласно письму Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Пензенской области от 13.08.2009 возможно размещение здания с помещениями торгового и бытового назначения на земельном участке, расположенном по "адрес".

В соответствии с заключением ПОО ООО ВДПО от 24.12.2012 возможно узаконивание нежилого здания, расположенного по адресу: "адрес", при неукоснительном соблюдении требований противопожарных норм и правил.

ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Пензенской области" в письме от 24.12.2012 N не возражало против признания законным нежилого торгово-бытового строения по указанному адресу.

Согласно сообщению ГАУ "Региональный центр государственной экспертизы и ценообразования в строительстве Пензенской области" от 05.06.2012 в соответствии с действующим законодательством РФ проведение государственной экспертизы проектной документации для строительства объекта, который уже построен и находится в эксплуатации, не предусмотрено.

Проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизой N от 24.05.2013 АНО "НИЛСЭ" установлено, что самовольно возведенный объект недвижимости, расположенный по адресу: "адрес", общей площадью "данные изъяты" кв.м., с учетом функционального назначения, по размещению в системе городской застройки, по объемно-планировочному и конструктивному исполнению, уровню эксплуатационной и противопожарной безопасности, внутреннему благоустройству и обеспеченности инженерными коммуникациями соответствует действующим градостроительным, строительным, санитарным, противопожарным и иным нормам и правилам. Указанный объект с учетом функционального назначения не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м., в месте допустимого размещения зданий и сооружений и не находится в охранной зоне инженерных коммуникаций.

Допрошенный в судебном заседании эксперт АНО "НИЛСЭ" ФИО9 полностью подтвердил выводы экспертного заключения N от 24.05.2013, дополнительно указав, что согласно топографической съемке земельного участка за нежилым зданием проходит телефонный кабель линии связи, охранная зона данного кабеля соблюдена.

Судом оценены и признаны необоснованными доводы стороны ответчика о нарушении истцом охранной зоны инженерных коммуникаций - ВЛЭП 6 кВ и кабеля, поскольку из экспертного заключения N от 24.05.2013, топографической съемки земельного участка усматривается, что коммуникации под нежилым зданием не проходят, охранные зоны соблюдены. Кроме того, истцом получены согласия владельцев коммуникаций на строительство, о чем свидетельствуют имеющиеся в материалах дела письмо ЗАО "Пензенская горэлектросеть", письмо и акт согласования ПФ ОАО "Ростелеком" от 29.07.2013.

Не принимая доводы администрации г.Пензы о том, что спорное нежилое здание торгово-бытового обслуживания возведено в зоне Ж-1, основные виды разрешенного использования которой в соответствии с Правилами землепользования и застройки г.Пензы, утвержденными 22.12.2009, не предусматривают таких объектов, и о несоблюдении минимального отступа от границ земельного участка - 2 метра в части расположения помещения котельной, суд исходил из того, что положения, установленные указанными Правилами, приняты и введены в действие позднее даты выбора земельного участка для строительства, заключения договора аренды земельного участка, на основании которых истцом получен градостроительный план земельного участка N, утвержденный постановлением главы администрации г.Пензы от 24.08.2011 N.

С учетом заключения эксперта N от 24.05.2013 о нахождении спорного нежилого здания в границах места допустимого размещения на земельном участке, отсутствия доказательств какого-либо нарушения в результате возведения спорного нежилого здания прав муниципального образования г.Пенза как собственника смежного земельного участка, судебная коллегия не усматривает оснований признать указанные выше доводы ответчика основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований.

При таких обстоятельствах суд правомерно признал необоснованным отказ в выдаче истцу разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта недвижимости по основаниям, указанным в сообщениях администрации г.Пензы от 03.05.2012 N, от 09.07.2012 N, в связи с чем правильно удовлетворил заявленные исковые требования.

Выводы суда основаны на установленных обстоятельствах, подтвержденных доказательствами, которым дана надлежащая оценка.

Нормы материального права судом применены и истолкованы правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного решения, не допущено.

Доводы жалобы были предметом исследования и оценки районным судом, направлены на переоценку объективно установленного судом первой инстанции, основанием к отмене решения суда не являются.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г.Пензы от 31.07.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г.Пензы - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи