Приложение. Положение о порядке и условиях аренды с правом выкупа жилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы и предназначенных для продажи

Приложение
к постановлению Правительства Москвы
от 1 июля 1997 г. N 492

Положение
о порядке и условиях аренды с правом выкупа жилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы и предназначенных для продажи

С изменениями и дополнениями от:

7 апреля 1998 г., 26 сентября 2000 г., 26 сентября 2004 г.

I. Общие положения

1. Настоящее Положение определяет порядок и условия предоставления юридическим лицам в аренду с правом выкупа жилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы и предназначенных для продажи, которые могут быть использованы только для проживания граждан.

2. Аренда с правом выкупа жилых помещений представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование жилыми помещениями, а также распоряжение ими после внесения полной выкупной стоимости и оформления права собственности на них в соответствии с действующим законодательством.

3. Основным документом, регулирующим отношения Арендодателя с Арендатором, является договор аренды с правом выкупа, заключаемый в письменной форме (приложение к Положению) и зарегистрированный в установленном порядке.

Договор аренды с правом выкупа - соглашение, по которому Арендодатель передает Арендатору жилое помещение без ограничения его размеров за договорную плату во временное владение и пользование для проживания граждан до внесения всей выкупной стоимости и оформления права собственности, а Арендатор обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору.

4. Объектом договора аренды с правом выкупа жилых помещений может быть изолированное жилое помещение, пригодное для проживания, благоустроенное применительно к условиям г. Москвы, отвечающее санитарным и техническим нормам, а также находящееся в доме, не подлежащем включению в план капитального ремонта по решению Правительства Москвы к моменту заключения договора аренды с правом выкупа.

5. Жилое помещение, передаваемое по договору аренды с правом выкупа, должно быть свободно от любых обязательств.

Фактическая передача жилого помещения по договору аренды с правом выкупа осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.

ГАРАНТ:

Об утверждении формы справки БТИ о выкупной стоимости квартир при оформлении договоров аренды с правом выкупа и договоров купли-продажи с рассрочкой платежа см. распоряжение Департамента муниципального жилья и жилищной политики г. Москвы от 12 октября 1999 г. N 127-2

6. Сдача жилого помещения в аренду с правом выкупа не влечет передачу права собственности на него до внесения всей суммы выкупа и оформления права собственности на него в установленном законном порядке.

7. Сторонами по договору аренды с правом выкупа являются Арендодатель - с одной стороны, и Арендатор - с другой стороны.

На территории г.Москвы право заключать договоры аренды с правом выкупа на жилые помещения, находящиеся в собственности г. Москвы, предоставляется Комитету муниципального жилья, а также иным организациям, уполномоченным Правительством Москвы.

Арендатором жилого помещения может быть любое юридическое лицо, зарегистрированное в г. Москве и Московской области, либо имеющее в Москве и Московской области свои филиалы или представительства.

8. Арендатор обязан сдать гражданам жилое помещение для проживания по договору субаренды. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды с правом выкупа.

Договор субаренды заключается с обязательным соблюдением требований, изложенных в пп. 18, 20, 21, 25 настоящего Положения.

При сдаче жилого помещения в субаренду ответственным по договору перед Арендодателем остается Арендатор.

9. При сдаче жилого помещения в субаренду за плату, превышающую арендную, Арендодатель имеет право на часть доходов, получаемых Арендатором от сдачи жилого помещения в субаренду, определяемых договором субаренды, или дополнительным соглашением сторон.

При сдаче жилого помещения в субаренду Арендатор не имеет права взимать с субарендатора платежи в счет выкупа.

10. При реорганизации юридического лица, в соответствии со ст. 58 ГК РФ, его правопреемнику не может быть отказано во вступление в договор аренды с правом выкупа на оставшийся срок договоpa, а также оформление права собственности на жилое помещение при добросовестном исполнении своих обязательств по договору.

При ликвидации юридического лица договор считается прекращенным в соответствии со ст. 419 ГК РФ.

При ликвидации юридического лица, сдавшего арендуемое жилое помещение в субаренду, субарендатор имеет право на заключение с собственником жилой площади договора коммерческого найма на жилое помещение, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, при добросовестном исполнении своих обязательств по договору субаренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях договора коммерческого найма.

11. Договор аренды с правом выкупа заключается, как правило, на 5 лет.

Изменение срока договора аренды с правом выкупа допускается по соглашению сторон.

По истечении срока договора и внесении всей выкупной стоимости, жилое помещение оформляется в собственность.

12. В договоре аренды с правом выкупа указывается срок выкупа жилого помещения, который не может превышать срока окончания договора аренды с правом выкупа.

13. Срок платежей в счет выкупа не может быть более срока окончания действия договора.

Течение срока внесения первого платежа в счет выкупа начинается по истечении 1-го календарного года с момента заключения договора аренды с правом выкупа.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства Москвы от 7 апреля 1998 г. N 284 в пункт 14 настоящего приложения внесены изменения

Постановлением Правительства Москвы от 28 сентября 2004 г. N 654-ПП названное постановление признано утратившим силу с 1 января 2005 г.

См. текст пункта в предыдущей редакции

14. В договоре аренды с правом выкупа выкупная стоимость жилого помещения на момент заключения договора выражается в конкретной сумме равной фактической стоимости строительства по данным, устанавливаемым уполномоченным государственным органом с учетом места расположения и технических характеристик дома и жилого помещения.

Окончательная выкупная стоимость жилого помещения определяется исходя из действительной стоимости строительства одного квадратного метра общей площади на момент окончания срока действия договора аренды с правом выкупа.

Выкупная стоимость на момент заключения договора и окончательная выкупная стоимость на момент истечения срока действия договора рассчитывается по методике определения выкупной стоимости жилых помещений, предоставляемых по договорам аренды с правом выкупа.

15. В договоре указывается срок квартального платежа в счет выкупа и его величина.

16. Выкупная стоимость жилого помещения может быть оплачена как до наступления срока внесения первого платежа в счет выкупа, так и до окончания срока действия договора аренды с правом выкупа.

При внесении всей выкупной стоимости жилого помещения до окончания срока действия договора аренды с правом выкупа, жилое помещение признается находящимся в залоге у Арендодателя до исполнения Арендатором его обязательств по договору аренды с правом выкупа, в соответствии со ст. 609, 624, 488, 489 ГК РФ.

Органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в г. Москве на договоре аренды с правом выкупа, ставится регистрационный штамп о нахождении имущества в залоге до исполнения обязательств по договору.

В случае досрочного внесения Арендатором всей выкупной стоимости жилого помещения, оформление права собственности на жилое помещение до окончания срока действия договора аренды с правом выкупа осуществляется по соглашению сторон и оформляется дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора аренды с правом выкупа.

17. Объемы жилой площади в виде жилых домов, отдельных строений, подъездов и других цельных комплексов, предоставляемой по договорам аренды с правом выкупа, ежегодно определяются Комитетом муниципального жилья, исходя из потребностей и конъюнктуры рынка жилья, и утверждаются Правительством Москвы.

18. Договор аренды с правом выкупа считается заключенным с момента его регистрации в установленном порядке в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на территории г. Москвы в соответствии с законодательством Российской Федерации и г. Москвы.

19. Право собственности на жилое помещение, предоставленное по договору аренды с правом выкупа оформляется на основании дополнительного соглашения сторон и акта передачи и подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством.

II. Обязанности арендатора

20. Арендатор обязан использовать жилое помещение по назначению, исключительно для проживания граждан, а также содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии собственными силами или путем заключения договоров с организациями, осуществляющими ремонт и эксплуатацию жилого дома.

21. Арендатор обязан не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения Арендодателя и межведомственной комиссии административного округа, а также своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого жилого помещения и обеспечивать Арендодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилого дома, а также контроль за состоянием и содержанием жилищного фонда, беспрепятственный доступ в арендованное помещение для осмотра его технического состояния.

22. При сдаче жилого помещения как в целом, так и частично по договору субаренды, Арендатор обязан согласовать договор с Арендодателем.

23. Арендатор обязан в установленные договором аренды с правом выкупа сроки вносить арендную плату, платежи за коммунальные и прочие услуги на расчетный счет жилищного предприятия, осуществляющего управление жилищным фондом, а также принимать долевое участие в расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории.

Арендатор обязан в установленные договором аренды с правом выкупа сроки вносить платежи в счет выкупа.

24. Арендатор обязан заключить договор с жилищным предприятием, осуществляющим управление жилищным фондом, на оплату коммунальных и прочих услуг, а также долевому участию в расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории.

25. При досрочном прекращении договора Арендатор обязан передать Арендодателю в течение месяца арендуемое жилое помещение, а также оплатить Арендодателю стоимость непроизведенного им и входящего в его обязанности текущего ремонта жилого помещения, или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее.

26. При досрочном расторжении договора в соответствии с пп. 46, 47, 49 настоящего Положения, если Арендатором были произведены улучшения, составляющие принадлежность жилого помещения и неотделимые без вреда для конструкций жилого помещения, то произведенные Арендатором с письменного согласия Арендодателя улучшения за собственные средства Арендатора, подлежат возмещению Арендодателем по их сметной стоимости в ценах, действующих на момент производства работ, если иное не было предусмотрено при согласовании на улучшение, только при расторжении договора в соответствии с подпунктом "а" п. 49 настоящего Положения.

Стоимость произведенных Арендатором без письменного согласия Арендодателя улучшений возмещению не подлежит при расторжении договора в соответствии с подпунктом "а" п. 49 настоящего Положения.

27. Арендатор несет ответственность перед Арендодателем за субарендаторов, которые нарушают условия договора аренды с правом выкупа.

III. Права арендатора

28. Арендатор вправе потребовать от Арендодателя предоставления жилого помещения в соответствии со ст. 611 ГК РФ, а также потребовать возмещения убытков, в случае, если Арендодатель не предоставил Арендатору жилое помещение в срок, указанный в договоре аренды с правом выкупа.

29. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет право на оформление жилого помещения в собственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим Положением.

30. Если Арендодатель отказал Арендатору, по истечении срока договора аренды с правом выкупа, в оформлении и регистрации права собственности на жилое помещение, Арендатор вправе потребовать в суде признания за ним права собственности на жилое помещение в соответствии с заключенным договором и возмещения убытков, причиненных отказом в подготовке необходимых документов и оформлении права собственности.

IV. Права и обязанности арендодателя

31. Арендодатель в месячный срок после подписания договора обязан предоставить жилое помещение Арендатору, соответствующее условиям договора аренды с правом выкупа и его назначению, и обеспечить в месячный срок свободный доступ Арендатору в жилое помещение.

32. В случае аварий, произошедших после заключения договора аренды, Арендодатель обязан немедленно принимать все необходимые меры к их устранению.

33. Арендодатель обязан содержать в надлежащем порядке места общего пользования, инженерное оборудование и придомовую территорию дома, в состав которого входит арендуемое жилое помещение, и обеспечивать Арендатора необходимыми жилищно-коммунальными и прочими услугами.

Арендодатель обязан производить капитальный ремонт жилого дома, в котором находится арендованное жилое помещение, если он вызван неотложной необходимостью.

34. Арендодатель обязан заключить договор по управлению с жилищным предприятием, осуществляющим управление жилищным фондом и передать ему функции, предусмотренные пп. 31, 32, 33 настоящего Положения.

35. Арендодатель не отвечает за недостатки жилого помещения, сданного по договору аренды с правом выкупа, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны Арендатору, либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра жилого помещения при заключении договора или передаче жилого помещения.

36. При досрочном расторжении договора Арендатором Арендодатель вправе потребовать от Арендатора внесения неоплаченной арендной платы, а также возмещения убытков, причиненных Арендодателю досрочным прекращением договора.

V. Оплата жилых помещений, предоставляемых по договору аренды с правом выкупа

37. Размер арендной платы определяется, согласно методике расчета арендной платы за жилое помещение, в денежном выражении. Сроки внесения арендной платы оговариваются сторонами в договоре.

38. Размер платежей в счет выкупа определяется ежеквартально, исходя из действительной стоимости жилого помещения на момент расчета.

39. Арендные платежи, расходы, связанные с содержанием дома и придомовой территории, и платежи в счет выкупа вносятся Арендатором независимо от факта пользования арендованным жилым помещением.

40. Арендные платежи, плата за коммунальные услуги и услуги по эксплуатации, содержанию и ремонту жилищного фонда в соответствии с договором аренды с правом выкупа, перечисляются в установленном порядке на расчетный счет жилищного предприятия, осуществляющего управление жилищным фондом, и используются на содержание, восстановление и капитальный ремонт жилищного фонда и расчета с ресурсоснабжающими и иными подрядными предприятиями (организациями).

ГАРАНТ:

Об утверждении ставок арендной платы жилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы, см. постановление Правительства Москвы от 31 декабря 2002 г. N 1068-ПП

41. Не подлежат зачету в счет выкупа арендные платежи, плата за коммунальные услуги и услуги по эксплуатации, содержанию и ремонту жилищного фонда, а также стоимость произведенных Арендатором улучшений, составляющих принадлежность жилого помещения.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства Москвы от 26 сентября 2000 г. N 765 в пункт 42 настоящего приложения внесены изменения

См. текст пункта в предыдущей редакции

42. Платежи в счет выкупа направляются в целевой бюджетный фонд города Москвы для финансирования строительства муниципального жилья.

VI. Особые условия

43. Риск случайной гибели или случайного повреждения жилого помещения, предоставленного в аренду с правом выкупа, лежит на Арендодателе до внесения полной выкупной стоимости жилого помещения.

44. После внесения Арендатором полной выкупной стоимости жилого помещения риск случайной гибели лежит на Арендаторе.

При случайной гибели жилого помещения размер ответственности виновной стороны (Арендодателя или Арендатора) определяется, исходя из действительной стоимости жилого помещения на момент утраты.

При повреждении жилого помещения ответственность виновной стороны (Арендатора или Арендодателя) определяется, исходя из суммы, на которую понизилась действительная стоимость, независимо от стоимости жилого помещения на момент передачи его Арендодателю по договору аренды с правом выкупа.

VII. Расторжение и прекращение договора аренды с правом выкупа

45. Расторжение договора допускается по соглашению сторон.

46. Договор аренды с правом выкупа подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя:

- при использовании жилого помещения (в целом или части его) не по назначению;

- если Арендатор или субарендатор, за действия которого он отвечает, умышленно или по неосторожности портит и разрушает арендуемое жилое помещение;

- если Арендатор при сдаче жилого помещения в субаренду не согласовал договор с Арендодателем, а также произвел перепланировку и переоборудование без письменного согласия Арендодателя и межведомственной комиссии;

- если Арендатор не внес платежи, указанные в договоре, в течение шести месяцев;

- если Арендатор систематически нарушает обязательства по договору;

- в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.

47. Договор аренды с правом выкупа подлежит досрочному расторжению в случае ликвидации юридического лица - Арендатора, при этом за субарендатором сохраняется право в соответствии с 3-м абзацем п. 10 настоящего Положения.

48. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в течение месяца.

49. Договор аренды с правом выкупа может быть расторгнут по требованию Арендатора:

а) если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для использования по назначению, но не по вине Арендатора, Арендодатель обязан в течение 3-х месяцев заключить с Арендатором договор аренды с правом выкупа на иное жилое помещение, либо по желанию Арендатора, расторгнуть договор аренды с правом выкупа.

При заключении договора аренды на иное жилое помещение, новый договор аренды заключается в пределах оставшегося срока ранее заключенного договора;

б) если Арендодатель не предоставляет жилое помещение в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию жилым помещением.

Возобновление расторгнутого договора не производится.

50. Арендатор обязан письменно, не позднее чем за 3 месяца, уведомить Арендодателя о предстоящем освобождении арендуемого жилого помещения при досрочном расторжении договора аренды с правом выкупа.

51. Изменение условий договора аренды с правом выкупа, его расторжение и прекращение допускается по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях нарушения другой стороной условий договора.