Апелляционное определение Московского городского суда от 30 октября 2013 N 11-31712/13 (ключевые темы: нежилые помещения - многоквартирный дом - общая собственность - договор купли-продажи - проектная документация)

Апелляционное определение Московского городского суда от 30 октября 2013 N 11-31712/13

Судья: Андриясова А.С.

Дело N 11-31712

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

30 октября 2013 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе: председательствующего Строгонова М.В.

судей: Дубинской В.К., Колосовой С.И.

при секретаре Черкасовой Т.С.

Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Дубинской В.К.

Дело по апелляционной жалобе представителя истцов Алиева Н.Р., Лузина А.Б., Ольшанского А.Е. по доверенностям Боровикова Л.В.

на решение Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 12 февраля 2013г.,

которым постановлено:

- в удовлетворении исковых требований Товарищества собственников жилья "Коперник" к Кули-Заде __., ООО "Социнвесткредит" о признании договоров купли-продажи нежилых помещений недействительными, применении последствий недействительности сделки отказать,

- в удовлетворении исковых требований Алиева _.., Ольшанского _.., Лузина _.. к Кули-Заде __., ООО "Социнвесткредит" о признании недействительными договоров купли-продажи, признании отсутствующим права на нежилые помещения, применении последствий недействительности сделки отказать,

установила:

Товарищество собственников жилья "Коперник" обратилось в суд с иском к Кули-Заде __, ООО "Социнвесткредит" о признании договоров купли-продажи нежилых помещений недействительными, ссылаясь на то, что в феврале 2012г. ответчик Кули-Заде __, являющийся собственником квартиры N_ , начал производство ремонта в принадлежащей ему квартире, а также в нежилых помещениях "колясочных", расположенных на _. этажах многоквартирного дома по адресу:__., которые он приобрел у ООО "Социнвесткредит" на основании договоров купли-продажи. Передача в собственность помещений колясочных от ООО "Социнвесткредит" ответчику Кули-Заде _.. нарушает права жильцов на пользование общей долевой собственностью собственников в многоквартирном доме. Истец просил признать Договоры купли-продажи нежилых помещений от 17.11.2010г., заключенные между ООО "Социнвесткредит" и Кули-Заде _.., ничтожными сделками и применить последствия недействительности сделки; признать незаконным оформление в собственность ООО "Социнвесткредит" нежилых помещений; обязать Управление Росреестра по г.Москве внести запись в ЕГРП о праве собственности ТСЖ "Коперник" на нежилые помещения.

Алиев Н.Р., Ольшанский А.Е., Лузин А.Б., обратились в суд с иском к Кули-Заде__, ООО "Социнвесткредит" о признании недействительными договоров купли-продажи, признании отсутствующим права на нежилые помещения, применении последствий недействительности сделки, сославшись на те же обстоятельства, что и представитель ТСЖ "Коперник", дополнительно указали на право собственности истцов на жилые помещения, расположенные в доме. Истцы просили признать недействительными договоры купли-продажи от 17.11.2010г., нежилых помещений, заключенных между Кули-Заде _. и ООО "Социнвесткредит", применить последствия недействительной сделки; признать отсутствующим право ООО "Социнвесткредит" на нежилые помещения; обязать ответчика Кули-Заде _. привести помещения в первоначальное состояние, в котором помещения находились до начала ответчиком ремонтно-строительных работ.

Представителем истцов Боровиковым Д.В., действующим на основании доверенности, уточнены исковые требования в части применения последствий недействительности договоров купли-продажи, заключенных между Кули-Заде _. и ООО "Социнвесткредит". Представитель истцов просил: признать недействительными договоры купли-продажи от 17.11.2010г., заключенных между ответчиками в отношении нежилого помещения с кадастровым (условным) номером ___.. применить последствия недействительной сделки в виде признания отсутствующим права собственности ООО "Социнвесткредит" на нежилые помещения, расположенные по адресу: ___

Определением суда от 31 июля 2012г. гражданское дело N_. по иску Товарищества собственников жилья "Коперник" и гражданское дело N_. по иску Алиева Н.Р., Ольшанского А.Е., Лузина А.Б. объединены в одно производство.

В судебное заседание не явился представитель ТСЖ "Коперник", извещен, о причинах неявки суд не уведомил.

Судом на обсуждение ставился вопрос об оставлении искового заявления ТСЖ "Коперник" без рассмотрения в связи с неявкой представителя истца в судебное заседание более двух раз.

Представитель ответчика Кули-Заде _.. настаивал на рассмотрении дела по существу. Представитель истцов Алиева Н.Р., Ольшанского А.Е., Лузина А.Б., оставил разрешение данного вопроса на усмотрение суда.

В судебное заседание не явились ответчик Кули-Заде __., истцы Алиев Н.Р., Ольшанский А.Е., Лузин А.Б.

В судебном заседании представитель истцов Алиева Н.Р., Ольшанского А.Е., Лузина А.Б., по доверенности Боровиков Д.В. поддержал исковые требования по доводам письменных пояснений, приобщенных к материалам дела. Дополнительно пояснил, что право истцов на помещение "колясочных" подтверждается проектной документацией, в помещении не имеется каких-либо инженерных коммуникаций, связанных с обслуживанием дома.

В судебном заседании представитель ответчика Кули-Заде __ исковые требования ТСЖ "Коперник", истцов Алиева Н.Р., Ольшанского А.Е., Лузина А.Б. не признал по доводам возражений на иск, утверждая, что спорные нежилые помещения не являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, предназначались для самостоятельного использования, по документам БТИ также не отнесены к общему имуществу, право собственности продавца помещений было зарегистрировано в установленном законом порядке, ответчик является добросовестным приобретателем, право собственности на помещения не может принадлежать объединению собственников - ТСЖ (т.1 л.д.174-177).

В судебное заседание не явился представитель третьего лица Управления Росреестра по г.Москве, извещен, о причинах неявки суд не уведомил, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлял.

В судебное заседание не явился представитель ООО "Социнвесткредит", извещался путем направления судебных извещений, телеграмм по адресу места нахождения, указанному в ЕГРЮЛ (__), а также по почтовому адресу (__). Почтовые извещения, телеграммы, возвращены в адрес суда с указанием Почты России об отсутствии учреждения по адресам.

Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого просит представитель истцов Алиева Н.Р., Лузина А.Б. , Ольшанского А.Е. по доверенности Боровиков Д.В. по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, утверждая, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, которые исследованы неполно, оспаривает вывод решения об отнесении спорных помещений к категории нежилых, принадлежащих застройщику.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителя истцов Алиева Н.Р., Лузина А.Б. по доверенностям Боровикова Д.В., представителя ответчика Кули-Заде Т.С. по доверенности Самарчиева К.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие иных неявившихся участников процесса, извещенных о дне и времени слушания, и находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, как постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями законодательства.

Разрешая спор, суд первой инстанции верно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дал им надлежащую юридическую оценку в соответствии с нормами материального права, правильный анализ которых изложен в решении суда.

В силу ст. 36 ЖК РФ к общему имущества дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся в т.ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме, оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно п.1 ст.290 ГК РФ общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п.1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Исходя из пункта 8 ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами.

Право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.

Как правильно установлено судом и следует из материалов дела, строительство многоэтажного дома с подземной стоянкой осуществлялось по заказу на денежные средства, аккумулированные ООО "Социнвесткредит", заключившего договор аренды земельного участка с Московским земельным комитетом 27 ноября 2000 года сроком на _ лет. ООО "Социнвесткредит" обратилось в ООО "НАТАЛ" за изготовлением проекта Архитектурно-строительной части для строительства жилищно-коммерческого комплекса по адресу:_... Разработанный проект согласован Мосгосэкспертизой 24.04.2003г. Согласно экспликации помещений на поэтажных планах, указаны нежилые помещения, обозначенные как "колясочная": __

30 января 2007г. на основании Решения приемочной комиссии жилищно-

коммерческий комплекс признан выполненным в соответствии с утвержденной

проектной документацией и требованиями нормативных документов, подготовлен к вводу

в эксплуатацию, что подтверждается Актом приемки законченного строительством

объекта от 30 марта 2007г.

31 января 2007г. Распоряжением Префекта ЦАО г.Москвы N_ на основании

заявления ООО "Социнвесткредит" в связи с окончанием строительства был принят в

эксплуатацию законченный строительством жилищно-коммерческий комплекс по адресу:

_.. (строительный адрес: __..).

Истец Лузин А.Б. является собственником жилого помещения по адресу: __.. на основании договора купли-продажи от 10.09.2009г. (зарегистрирован в ЕГРП за N__.).

Истец Ольшанский А.Е. является собственником жилого помещения по адресу: ___. на основании договора купли-продажи от 14.12.2011г. (зарегистрирован в ЕГРП за N___)

Истец Алиев Н.Р. является собственником жилого помещения по адресу: __.. на основании договора купли-продажи от 20.04.2009г. (зарегистрирован в ЕГРП за N__).

Право собственности на спорные нежилые помещения зарегистрировано за ООО "Социнвесткредит" 12 ноября 2010 года на основании Акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 30.01.2007г., протокола N_ от 01.02.2007г., Договора аренды земельного участка от 27.11.2000 N__. и подтверждалось свидетельствами о государственной регистрации права от 12 ноября 2010г.

Ответчик Кули-Заде __ является собственником жилого помещения по адресу: _.. на основании договора купли-продажи от 21.07.2010г. (зарегистрирован в ЕГРП за N__.).

17 ноября 2010 года Кули-Заде _.. заключил с ООО "Социнвесткредит" договоры купли-продажи данных нежилых помещений, в настоящее время ответчик является собственником нежилых помещений по адресу __ общей площадью _. кв.м., этаж _, помещение _., (условный номер___); общей площадью _ кв.м., этаж _., помещение _. (условный номер ___); общей площадью _.. кв.м., этаж _, помещение _ (условный номер __.).

После приобретения нежилых помещений в собственность Кули-Заде _.., получил в Инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по ЦАО г.Москвы согласование переустройства и перепланировки этих помещений, запланированный ремонт был произведен, что подтверждается Актом о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме от 13.02.2012г. Согласно указанному Акту произведено устройство санузла на площади бывшей колясочной (_ этаж); произведен частичный демонтаж монолитной плиты перекрытия для установки винтовой лестницы; устройство 2-х дополнительных проемов во внутренней несущей ж/б стене с усилением металлической рамой на _ этаже.

Согласно Информационному письму ТСЖ "Коперник" от 29.03.2012г. N_. ответчик Кули-Заде _.. производит оплату за коммунальные услуги за квартиру и оспариваемые нежилые помещения, суммарной площадью _. кв.м.

Предметом исследования в рассмотренном споре был вопрос назначения спорных нежилых помещений, отраженного в документах соответствующих организаций.

Согласно экспликации, представленной ЦТБТИ на судебный запрос в назначении оспариваемых нежилых помещений N_, расположенных на _.. указано по состоянию на даты: 20.02.2007г., 02.04.2012г. и на дату 03.10.2012г. "колясочные", характеристика комнат - "использование под кладовку".

Согласно ответу ЦТБТИ от 21.01.2013г. N_.., согласно архивным данным в технической документации по адресу:___., учтена квартира N_. в составе которой учтены: комната N_ _ общей площадью _ кв.м. _ этажа, комната N_ общей площадью _. кв.м. _ этажа, комната N_. общей площадью _ кв.м., _ этажа, которые ранее учитывались как помещение N.. комнаты N_, _ общей площадью _ кв.м, _ этажа, помещение N.. комната N.. общей площадью _ кв.м. _ этажа, помещение N_ комната N_ общей площадью _. кв.м _. этажа соответственно. Сведения о принадлежности вышеуказанных помещений к общему имуществу многоквартирного дома архив ТБТИ не содержит.

При разрешении возникшего спора суд верно исходил из того, что к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся только те помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах" нежилое помещение в многоквартирном доме -это помещение, которое не является жилым помещением и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из имевшихся в материалах дела документов суд признал установленным, что спорные нежилые помещения не являются помещениями, которые предназначены исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, используются собственником как самостоятельные помещения и для нужд, не связанных с обслуживанием иных помещений в данном многоквартирном доме.

С доводами истцов о произвольном изменении целевого использования спорных нежилых помещений суд не согласился, указав на то, что проектная документация, содержащая иной термин назначения (колясочные) имела иное предназначение - связанное со строительством, не может служить цели индивидуализации и классификации помещений. Суд также верно отметил, что доказательств изменения параметров капитального строительства и нарушения строительно-технических норм не добыто.

Судом также справедливо учитывалось, в числе прочего, что ООО "Социнвесткредит", как застройщик дома, утвердив проектную документацию, сдав дом в эксплуатацию, зарегистрировало право собственности на нежилые помещения, фактически определив их индивидуальное использование для целей собственника. При регистрации права собственности, спорные нежилые помещения были определены, как нежилые, без указания их целевого характера использования, что подтверждается свидетельствами о регистрации права собственности, имеющимися в материалах дела.

Исходя из имеющихся материалов дела у суда не имелось оснований для вывода о том, что спорные нежилые помещения, хотя бы и поименованные в проекте "колясочными" были сформированы с целью обслуживания всего дома, использовались собственниками жилых помещений.

По совокупности приведенных обстоятельств суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска Алиева Н.Р., Лузина А.Б., Ольшанского А.Е.

Выводы суда сделаны на основании правильно и полно установленных юридически значимых обстоятельств по делу, при верном применении норм материального права, коллегия с ними согласна.

В поданной апелляционной жалобе представитель истцов фактически повторяет позицию, излагавшуюся им в ходе рассмотрении дела, суд дал оценку всем доводам истцов, с которой коллегия согласилась, новых аргументов заявитель жалобы не привел.

Отказывая в удовлетворении иска ТСЖ "Коперник", суд указал на то, что у ТСЖ "Коперник" отсутствовали правовые основания для обращения с иском в суд с требованиями о признании недействительными договоров и о признании права собственности на нежилые помещения в многоквартирном доме за ТСЖ "Коперник", поскольку право собственности на имущество многоквартирного дома не принадлежит товариществу, собственники помещений в доме не предоставили товариществу право обращения в суд с иском, товарищество не имеет самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов собственников помещений дома, которые выступили истцами по делу.

Решение суда в части отказа в иске ТСЖ указанным истцом не оспаривается, соответствующие доводы в поданной апелляционной жалобе не содержатся. Коллегия не усматривает оснований для выхода за пределы доводов заявителей жалобы.

Таким образом, нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено, юридически значимые обстоятельства установлены полно и правильно, доводы жалобы не содержат оснований к отмене либо изменению решения.

Руководствуясь ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 12 февраля 2013г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: