Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 08 октября 2013 г. по делу N 33А-811/2013

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда

в составе председательствующего Чернышовой Н.И.

судей Шишовой В.Ю., Шеховцовой Э.А.

при секретаре судебного заседания Малецкой С.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании 08 октября 2013 года

дело по апелляционной жалобе П.

на решение Октябрьского районного суда города Ставрополя Ставропольского края от 02 июля 2013 года

по делу по исковому заявлению П. к администрации г.Ставрополя о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости и встречному исковому заявлению администрации г.Ставрополя к П., Комитету градостроительства администрации г. Ставрополя о признании недействительным разрешения на строительство, признании строения самовольной постройкой и ее сносе

заслушав доклад судьи Шеховцовой Э.А.

УСТАНОВИЛА:

П. обратилась в суд с иском к администрации г. Ставрополя о признании за ней права собственности на недвижимое имущество - объект незавершенного строительства, жилой дом, общей площадью застройки " ... " кв.м., степенью готовности " ... ", расположенный на земельном участке по ул. " ... "г. Ставрополя, ссылаясь на то, что " ... "г. она вступила в зарегистрированный брак с П.А., который " ... ". умер.

Она является единственным наследником после смерти П.А., так как другие наследники отказались от своей доли наследства в ее пользу.

Однако, она не смогла оформить свое право на указанное имущество, поскольку оно не было зарегистрировано за умершим в установленном законом порядке.

Спорный объект недвижимости возведен на земельном участке, площадью " ... " кв.м. по ул. " ... "г. Ставрополя, который постановлением главы администрации г. Ставрополя N 7787 от 28.10.2002 г. предоставлен ее мужу П.А. для проектирования и строительства индивидуального жилого дома в аренду сроком на 3 года.

" ... "г. между П.А. и администрацией г.Ставрополя заключен договор аренды " ... "вышеуказанного земельного участка сроком до " ... "г., который зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по СК.

Во исполнение вышеуказанного постановления главы г. Ставрополя ее муж и она приступили к проектированию и строительству индивидуального жилого дома.

После истечения срока действия договора, аренды вышеуказанного земельного участка " ... "г. ее муж обратился в администрацию г. Ставрополя за его продлением, однако никакого ответа получено не было.

Вместе с тем, ее муж и она продолжали пользоваться предоставленным им для строительства индивидуального жилого дома земельным участком по ул. " ... "г. Ставрополя, платили арендную плату.

22 января 2009 г. Комитетом градостроительства администрации г. Ставрополя П.А. выдано разрешение " ... " на строительство двухэтажного индивидуального жилого дома общей площадью " ... " кв.м, строительным объемом " ... " куб.м на земельном участке площадью " ... "кв.м по ул. " ... "г. Ставрополя.

На момент смерти ее мужа, в период брака возведен незавершенный строительством жилой дом, площадь застройки " ... " кв.м, готовностью " ... ", что подтверждается техническим и кадастровым паспортом.

В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

П.А. продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора, продолжал нести расходы по его содержанию, получил разрешение на строительство индивидуального жилого дома, осуществил строительство жилого дома, арендодатель не требовал возврата земельного участка, т.е. арендодатель фактически сохранил с ним арендные отношения.

Таким образом, спорный объект незавершенного строительства - жилой по ул. " ... "г. Ставрополя возведен на законных основаниях.

Согласно заключению специалиста МУЛ "Капитал сервис" о техническом состоянии объекта, расположенного в г. Ставрополе, ул. " ... ", " ... "объект незавершенного строительства по вышеуказанному адресу, готовности" ... "% соответствует действующим строительным нормам и правилам и его дальнейшее строительство не угрожает жизни и здоровью граждан.

Администрация г. Ставрополя предъявила к П., Комитету градостроительства администрации г. Ставрополя встречное исковое заявление о признании недействительным разрешение на строительство " ... ".; признании объекта незавершенного строительства - жилой дом, общей площадью застройки " ... "кв.м., степень готовности " ... ", инвентарный номер " ... ", расположенный на земельном участке с кадастровым номером " ... "по адресу: г. Ставрополь, ул. " ... ", самовольной постройкой; возложении на П. обязанности снести объект незавершенного строительства, ссылаясь на то, что по истечению срока действия договора аренды указанного земельного участка, срок которого истек 28 октября 2005 г., договор аренды земельного участка в установленном Законом порядке продлен не был.

Вышеуказанным постановлением земельный участок предоставлялся в аренду на три года и на П.А. возлагалась обязанность произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка в установленном законом порядке, однако, постановление П.А. исполнено не было.

05.02.2007 г. Комитетом градостроительства администрации города Ставрополя П.А. выдано разрешение на строительство N " ... ", в соответствии с которым ему было разрешено строительство двухэтажного индивидуального жилого дома, общей площадью " ... " кв.м., строительным объемом " ... " куб.м.

Согласно технического и кадастрового паспортов объекта незавершенного строительства от " ... "г., процент готовности объекта спорного строения составляет 39 %, при этом, сведения отраженные в них свидетельствуют только о наличии цокольного этажа, сведения о числе этажей подземной и надземной частей отсутствуют.

Кадастровый и технический паспорта объекта незавершенного строительства взяты за основу при подготовке заключения специалиста " ... " о техническом состоянии объекта и заключения эксперта " ... "

Сведения о наличии цокольного этажа отражены в заключения специалиста N " ... "о техническом состоянии объекта.

В заключении эксперта " ... ", сведения о наличии цокольного этажа не нашли своего отражения. Имеются сведения о трехэтажном здании.

Кроме того, у Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя отсутствовали основания на выдачу разрешения на строительство, поскольку, на момент его выдачи у П., отсутствовало право на земельный участок.

Разрешение на строительство выдано в нарушение требований ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, в отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок. Данный факт влечет его недействительность, в связи с чем, спорное строение является самовольным и, в силу требований ст. 222 ГК РФ, подлежит сносу лицом ее осуществившим, либо за его счет.

Решением Октябрьского районного суда города Ставрополя от 02 июля 2013 года удовлетворены исковые требования администрации г. Ставрополя. Признано недействительным разрешение на строительство N " ... "г., выданное П..

Признан объект незавершенного строительства - жилой дом, общей площадью застройки " ... "кв.м., степень готовности " ... ", инвентарный номер " ... ", расположенный на земельном участке с кадастровым номером " ... "по адресу: г. Ставрополь, " ... "- самовольной постройкой.

Возложена обязанность снести объект незавершенного строительства - жилой дом, общей площадью застройки " ... "кв.м., степень готовности " ... " %, инвентарный номер " ... ", расположенный на земельном участке с кадастровым номером " ... " по адресу: г. Ставрополь, ул. " ... ".

Требования П. о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости -жилой дом, общей площадью застройки " ... "кв.м., степенью готовности " ... ", расположенный на земельном участке по ул. " ... "г. Ставрополя -оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе П. указывает, что решение суда незаконное и необоснованное, допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, выводы суда противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Апелляционным определением судебной коллегии от 17 сентября 2013 года судебная коллегия перешла к рассмотрению искового заявления П. к администрации г. Ставрополя о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости и встречному исковому заявлению администрации г.Ставрополя к П., Комитету градостроительства администрации г. Ставрополя о признании недействительным разрешения на строительство, признании строения самовольной постройкой и ее сносе по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главы 39 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, материалы инвентарного дела по ул. " ... ", обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорное строение является самовольным, поскольку возведено на земельном участке, не предоставленном в установленном Законом порядке для строительства индивидуального жилого дома и на основании разрешения на строительство, выданного с нарушением требований Закона, а так же в связи с отступлением от выданного разрешения.

Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда первой инстанции ввиду следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из материалов дела следует, что постановлением главы администрации г. Ставрополя N7787 от 28.10.2002 г. мужу истицы П.А. для проектирования и строительства индивидуального жилого дома предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью " ... " кв.м по ул. " ... "г. Ставрополя.

30 октября 2002 г. между П.А. и администрацией г. Ставрополя заключен договор аренды N " ... " вышеуказанного земельного участка, который зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по СК, срок действия которого истек 28.10.2005 г.

25.07.2007 г. издано постановление главы города Ставрополя N 2134 "О предоставлении П. в аренду на новый срок земельного участка по улице".

Вышеуказанным постановлением земельный участок предоставлялся в аренду на три года, и на П.А. возлагалась обязанность произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка в установленном законом порядке.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По смыслу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).

Судебная коллегия полагает, что объект незавершенного строительства возведен на земельном участке, который предоставлен супругу истицы для индивидуального жилищного строительства, факт заключения договора аренды от 2002 года, а затем продление срока аренды, свидетельствует о волеизъявлении ответчика на предоставление земельного участка П.А. для строительства жилого дома, и приходит к выводу о том, что незавершение супругом истицы строительства дома в установленный срок не может являться основанием для отказа в признании права собственности на объект незавершенного строительства. Кроме того, после истечения срока действия договора возражений со стороны арендодателя не поступило (доказательства таких возражений ни суду первой инстанции, ни судебной коллегии не представлено), арендатор продолжил пользование земельным участком, следовательно, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Судебная коллегия не принимает доводы администрации города Ставрополя о том, что исходя из отсутствия права собственности или права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок истица не имеет право на признание права собственности на постройку, поскольку администрацией города Ставрополя не представлено доказательств, подтверждающих расторжение договора аренды и возвращения земельного участка арендатором арендодателю в порядке, предусмотренном ст. 622 ГК РФ.

Доказательств, подтверждающих, что договор аренды от 2007 г. прекращен, а земельный участок площадью передан в аренду третьим лицам, суду также не представлено.

Таким образом, договор аренды по истечении срока его действия следует считать возобновленным на неопределенный срок, поскольку П.А. продолжал пользоваться этим объектом недвижимости при отсутствии возражений со стороны арендодателя, сам договор аренды по основаниям ничтожности либо оспоримости не оспаривается.

В конкретном случае земельный участок под спорным строением по ул. " ... "находился в законном пользовании П.А. и принадлежал ему на праве аренды, что подтверждается материалами дела. Данный земельный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет, границы земельного участка установлены. Вид разрешенного использования - под индивидуальное жилищное строительство.

Комитетом градостроительства администрации города Ставрополя 05.02.2007 г. П.А. выдано разрешение на строительство N " ... ", в соответствии с которым П.А. было разрешено строительство двухэтажного индивидуального жилого дома, общей площадью " ... " кв.м., строительным объемом " ... "куб.м.

Таким образом, спорный объект был построен в период действия договора аренды земельного участка, в период действия договора аренды земельного участка было получено разрешение на строительство в соответствии с требованиями закона, а несоответствие возведенного объекта недвижимости параметрам выданного разрешения на строительство не свидетельствует о его самовольности. Доказательств обратного администрацией г. Ставрополя не предоставлено.

Пленум Верховного Суда РФ N 10, Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 26 совместного постановления N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указал на необходимость представления доказательств, свидетельствующих о недопущении при возведении строений существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан.

В результате проведения экспертного обследования неоконченного строительством здания по ул. " ... "г. Ставрополя и прилегающей к нему территории, не выявлено факторов, оказывающих негативное влияние на конструкции соседних строений, сооружений и условия их эксплуатации.

Согласно заключению судебно-строительной экспертизы при строительстве спорного объекта не было допущено существенных нарушений градостроительных и строительных мер и данная постройка не угрожает жизни и здоровью граждан.

Доводы о том, что согласно актам муниципального земельного контроля от 11 октября 2011 г. и 28 мая 2013 года на указанном земельном участке ведется строительство капитального объекта, который на момент осмотра составляет 3 надземных этажа и цокольный этаж и имеются признаки начала строительства четвертого этажа, то они опровергаются заключением строительной экспертизы.

Из заключения специалиста " ... " следует, что возведенный объект недвижимости по адресу: г. Ставрополь, ул. " ... "возведенный истцом, соответствует строительным нормам и правилам, его дальнейшее строительство не угрожает жизни и здоровью граждан, готовность объекта незавершенного строительства 39%.

Оснований сомневаться в достоверности и правильности выводов специалиста у судебной коллегии не имеется.

В соответствии со ст. 72 Земельного кодекса и п.п.20 п.п.20 п. 1 ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами на территории муниципального образования осуществляется муниципальный земельный контроль за использованием земель. Следовательно, в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет орган местного самоуправления.

В п. 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано следующее. Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Однако право на обращение с иском об освобождении земельного участка (о сносе самовольной постройки) не влечет для администрации перераспределения обязанностей по доказыванию обстоятельств, обосновывающих исковые требования.

Вместе с тем, допустимых и достаточных доказательств о том, что возведение ответчиками спорного строения каким-то образом нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц или создает угрозу жизни и здоровью граждан администрацией г. Ставрополя не представлено.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что возведенный объект недвижимости не является самовольной постройкой, т.к. он возведен на земельном участке, предоставленном в установленном Законом порядке для строительства индивидуального жилого дома и на основании разрешения на строительство, выданного с соответствии с Градостроительным Кодексом.

Поскольку заявительница является единственным наследником после смерти П.А.судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении требований П. и, соответственно, об отказе в удовлетворении встречных требований администрации города Ставрополя.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда города Ставрополя от 02 июля 2013 года отменить.

Вынести по делу новое решение, которым удовлетворить заявленные требования П. о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости - жилой дом, общей площадью застройки " ... "кв.м., степенью готовности " ... " %, расположенный на земельном участке по ул. " ... "г. Ставрополя.

В удовлетворении заявленных требований администрации г. Ставрополя отказать.

Председательствующий: Судьи: