Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 26 ноября 2013 г. по делу N 11-1215

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Калугиной Л.В.

судей Митрофановой О.А., Ивановой М.П.

при секретаре Крыловой А.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске 26 ноября 2013 года гражданское дело по апелляционной жалобе Замахаева М.Н. на решение Правобережного районного суда города Магнитогорска Челябинской области от 19 сентября 2013 года.

Заслушав доклад судьи Калугиной Л.В. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, возражения на жалобу представителя ответчика Смирновой Е.Н. - Бородиной М.П., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Замахаев М.Н. обратился в суд с иском к Смирновой Е.Н., Сотникову В.Э., Коверову А.С, Соколову В.А., Соколовой А.А. и, с учетом уточнения требований, просил признать незаключенным (несостоявшимся) договор купли-продажи 3/4 долей в праве собственности на 2-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: город Магнитогорск, ул. ***, от 07 апреля 2011 года между Смирновой Е.Н., действующей от имени З.Н.А.., и Сотниковым В.Э., а также просил признать недействительными все последующие сделки с указанным жилым помещением, применив последствия недействительности данных сделок, возвратить Сотникову В.Э. денежную сумму, переданную им по сделке Смирновой Е.Н., а 3/4 доли указанного имущества включить в наследственную массу, открывшуюся после смерти З.Н.А ... Просил отменить записи в ЕГРП о государственной регистрации сделок и перехода права собственности у ответчиков Соколовых (л.д. 3-4,135-137).

В обоснование исковых требований указано, что 07 апреля 2011 года между Смирновой Е.Н., действующей по доверенности от имени З.Н.А.., и Сотниковым В.Э. был подписан договор купли-продажи 3/4 долей в праве на спорную квартиру. *** года, до регистрации договора и перехода права, З.Н.А. умерла. Поскольку З.Н.А., являющаяся по сделке продавцом, умерла до государственной регистрации перехода права собственности, то, по мнению истца, указанный договор купли-продажи не может считаться заключенным, а переход права собственности состоявшимся, в связи с чем, все последующие сделки со спорным имуществом являются недействительными.

J' f

Истец Замахаев M.H., его представитель - Хасянов М.И. в судебном заседании поддержали исковые требования в полном объеме.

Ответчик Смирнова Е.Н. не приняла участие в судебном заседании, ее представитель - по доверенности Бородина М.П. в судебном заседании исковые требования не признала, указав, что З.Н.А. при жизни выразила свою волю на продажу принадлежащей ей доли в праве собственности на спорную квартиру, документы на регистрацию были сданы при ее жизни, регистрация же договора и перехода права собственности в дальнейшем не зависела от участников сделки, договор исполнен сторонами.

Ответчики Сотников В.Э, Коверов А.С, Соколов В.А., Соколова А.А., представитель ответчика КБ "Русский ипотечный банк" (ООО), представитель третьего лица - Управления Росреестра по Челябинской области, о времени и месте слушания дела извещались, участия в судебном заседании не приняли.

Ранее в судебном заседании от 08.08.2013 г. ответчик Соколов В.А. возражал относительно заявленных исковых требований, сославшись на то, что спорную квартиру он с женой-Соколовой А.А. приобрел по договору купли-продажи у Коверова А.С. за счет собственных, кредитных средств и средств материнского капитала. При приобретении квартиры требования закона им нарушены не были, в указанном жилом помещении фактически проживает его семья (л.д. 143 оборот).

Суд постановил решение, которым Замахаеву М.Н. в удовлетворении исковых требований отказал.

В апелляционной жалобе Замахаев М.Н. просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права. Считает, что вывод суда о том, что смерть продавца квартиры З.Н.А ... после передачи договора на государственную регистрацию не может служить основанием для признания данного договора незаключенным, противоречит положениям п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), а также п. 7 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Указывает на то, что воля З.Н.А ... на совершение сделки, а также ее правоспособность прекратилась в момент ее смерти, в связи с чем, сделка не могла быть заключена от ее имени. Ссылается на то, что решение суда не содержит выводов относительно установленного факта прекращения доверенности на имя Смирновой Е.Н. до государственной регистрации договора и перехода права собственности.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной

инстанции не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли, в связи с чем, судебная коллегия в соответствии с ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. ст. 554,555 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, а также цена договора.

В силу абзаца 2 ст. 556 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом по материалам дела установлено, что З.Н.А. при жизни являлась собственником 3/4 долей в праве собственности на 2-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: город Магнитогорск, ул. ***. Собственником 1/4 доли в праве на данное жилое помещение являлась дочь З.Н.А ... и сестра истца - Смирнова Е.Н. (л.д. 31, 38-39, 47).

19 июня 2009 года З.Н.А. выдала Смирновой Е.Н. доверенность на право управления, пользования и распоряжения всем принадлежащим ей имуществом, в том числе недвижимым, с правом производить расчеты по сделкам, получать денежные средства(л.д. 30).

07 апреля 2011 года Смирнова Е.Н., действуя от имени З.Н.А ... по вышеуказанной доверенности, заключила с Сотниковым В.Э. договор купли-продажи 3/4 долей в праве на указанную квартиру, стоимость которых стороны оценили в *** руб. Согласно представленным расписками от 07 и 08 апреля 2011 года Сотников В.Э. передал Смирновой Е.Н. в счет оплаты приобретаемой доли в квартире по договору купли-продажи от 07 апреля 2011 года *** руб. Пунктом 8 указанного договора предусмотрено, что продавец передал, а покупатель принял 3/4 доли в квартире без передаточного акта (л.д. 37, 140, 141).

07 апреля 2011 года документы для регистрации сделки и перехода права собственности были сданы в Управление Федеральной службы государственно регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (л.д. 35, 36, 33).

*** года З.Н.А. умерла (л.д.5). Регистрация договора и перехода права собственности произведена 21 апреля 2011 года.

Впоследствии, 24 августа 2011 года по договору купли-продажи право собственности на вышеуказанную квартиру перешло от Сотникова В.Э. и Смирновой Е.Н. к Коверову А.С. (л.д. 28), который, в свою очередь, 27 сентября 2011 года продал данную квартиру Соколову В.А. и Соколовой А.А. (л.д. 12-27).

После смерти З.Н.А ... заведено наследственное дело по заявлению сына - Замахаева М.Н. и дочери - Смирновой Е.Н. (л.д. 62-81).

Установив, что З.Н.А. при жизни выразила волю на отчуждение принадлежащего ей имущества, свое заявление о регистрации договора не отозвала, имущество фактически покупателю передала, а покупатель исполнил обязанность по оплате приобретенного по сделке, суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении требований Замахаева М.Н. о признании договора купли-продажи от 07 апреля 2011 г. незаключенным, а последующих договоров купли-продажи недействительными.

У судебной коллегии не имеется оснований не соглашаться с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильно установленных по делу обстоятельствах, подтверждены исследованными в судебном заседании доказательствами и соответствуют требованиям закона, регулирующего спорные правоотношения.

8 апелляционной жалобе Замахаев М.Н., ссылаясь на п. 2 ст. 558 ГК РФ, п. 7 ст. 16 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", считает неверным вывод суда о том, что, поскольку сделка совершена в установленной законом форме, фактически исполнена и договор сдан на государственную регистрацию, то момент заключения сделки не является обстоятельством имеющим значение для дела.

Между тем указанный довод отмену решения суда не влечет, т.к. основан на ошибочном толковании норм материального права.

Действительно, согласно п. 2. ст. 558 ГК РФ, договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным

5

с момента такой регистрации. Пунктом 7 ст. 16 Федерального закона N122-ФЗ предусмотрено, что регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав, а сделка считается зарегистрированной, и правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

Между тем, в силу п. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Аналогичные положения содержатся и в п. 1 ст. 16 Федерального закона N122-ФЗ.

Кроме того, из разъяснений, содержащихся в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что на основании ст.ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.

Таким образом, исходя из системного толкования приведенных выше норм права, для правильного рассмотрения настоящего спора, суду необходимо установить наличие волеизъявление продавца на отчуждение имущества при подписании договора, а также проверить факт исполнения сторонами данного договора. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит правильным вывод суда о том, что смерть продавца квартиры З.Н.А ... после передачи договора на государственную регистрацию, при том, что сделка фактически исполнена сторонами, а именно имущество передано продавцом и оплачено покупателем, не может служить основанием для признания данного договора незаключенным.

6-

Доводы апелляционной жалобы Замахаева М.Н. о том, что воля З.Н.А ... на совершение сделки и ее правоспособность прекратилась в момент ее смерти, в связи с чем, сделка не могла быть заключена от ее имени, также не влекут отмену решения, поскольку в данном случае наличие волеизъявления продавца на отчуждение имущества и его правоспособность имеет значение на момент заключения и исполнения сделки, а не ее регистрации.

Ссылка истца в апелляционной жалобе, на то, что действие доверенности прекращается вследствие смерти лица ее выдавшего, на правильности постановленного решения не влияет, поскольку документы на регистрацию сделки были сданы от имени продавца З.Н.А ... на основании доверенности в период ее жизни.

Учитывая изложенное, решение суда является законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для его отмены.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Правобережного районного суда города Магнитогорска Челябинской области от 19 сентября 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Замахаева М.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи