Решение Алтайского краевого суда Алтайского края от 30 октября 2013 г. по делу N 21-338/2013

Судья Алтайского краевого суда Ковалюк Л.Ю., рассмотрев жалобу заместителя руководителя Государственной инспекции Алтайского края, начальника отдела контроля и надзора в области долевого строительства Д.О.В. на решение судьи Бийского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ по делу по жалобе должностного лица - директора Общества с ограниченной ответственностью " С." К.А.В. на постановление заместителя руководителя Государственной инспекции Алтайского края, начальника отдела контроля и надзора в области долевого строительства Д.О.В. N *** от ДД.ММ.ГГ, которым

директор Общества с ограниченной ответственностью " С." К.А.В., родившийся ДД.ММ.ГГ в "данные изъяты", зарегистрированный по адресу: "адрес",

признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) и подвергнут наказанию в виде административного штрафа в размере "данные изъяты" рублей,

УСТАНОВИЛ:

согласно протоколу об административном правонарушении N *** от ДД.ММ.ГГ, составленному главным специалистом - юристом отдела контроля и надзора в области долевого строительства Государственной инспекции Алтайского края Л.З.С., директор ООО " С." К.А.В. в нарушение ч.1 ст.3, ч.2 ст.19 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ привлек денежные средства Х.И.Р. в размере "данные изъяты" рублей путем принятия в кассу по месту нахождения общества по приходным кассовым ордерам от ДД.ММ.ГГ. *** на сумму "данные изъяты" рублей и от ДД.ММ.ГГ. *** на сумму "данные изъяты" рублей для целей строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: "адрес". Целью внесения гражданином денежных средств являлось приобретение в будущем права собственности на квартиру N *** общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенную в 3 подъезде на 2 этаже многоквартирного жилого дома. Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома было получено "данные изъяты", в связи с чем на отношения Общества и гражданина распространяется действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ (далее Федеральный закон N 214-ФЗ). При этом директору Общества было известно, что при строительстве дома Общество не выполнило требование указанного Закона, а именно:

на момент привлечения денежных средств Х.И.Р. в Государственную инспекцию Алтайского края не была представлена проектная декларация на строительство вышеуказанного дома;

Общество не имеет надлежащим образом оформленных прав на земельный участок, предоставленный для строительства с разрешенным использованием - для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

Действия директора ООО " С." К.А.В. квалифицированы по ч.1 ст.14.28 КоАП РФ.

По делу вынесено вышеуказанное постановление, не согласившись с которым К.А.В. подал жалобу в городской суд. В обоснование жалобы указал на отсутствие состава административного правонарушения; несоответствие правовой позиции административного органа о необходимости представления в контролирующий орган проектной декларации на объект капитального строительства не менее чем за 14 дней до дня привлечения денежных средств участников долевого строительства положениям ч.2 ст.19 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; приведение договора аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ в соответствие с кадастровым паспортом в части вида разрешенного использования, в связи с чем отсутствует нарушение прав Х.И.Р.

Решением судьи Бийского городского суда Алтайского края от 23 августа 2013 года постановление заместителя руководителя Государственной инспекции Алтайского края, начальника отдела контроля и надзора в области долевого строительства Д.О.В. N *** от ДД.ММ.ГГ отменено, производство по делу прекращено.

В жалобе, поданной в Алтайский краевой суд, должностное лицо, вынесшее постановление по делу, просит отменить решение и оставить без изменения постановление, а жалобу К.А.В. - без удовлетворения, ссылаясь на неправильное толкование и применение судьей ч.1 ст.3 и ч.2 ст.19 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по смыслу которых представление проектной декларации в уполномоченные органы должно быть осуществлено застройщиком до заключения первого договора долевого участия, в ином случае право на привлечения денежных средств участников долевого строительства не возникает; несвоевременное представление застройщиком проектной декларации препятствует осуществлению Государственной инспекцией Алтайского края полномочий по государственному контролю и надзору в области долевого строительства. Изменение соглашением от ДД.ММ.ГГ *** целевого использования земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома, не повлекло устранения нарушений ч.1 ст.3 названного Федерального закона N 214-ФЗ в связи с тем, что земельный участок не предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома. В извещении о проведении торгов было определено существенное условие аренды земельного участка, поэтому считать вид разрешенного использования земельного участка, указанный в договоре аренды, технической ошибкой неверно. Таким образом, Общество на момент привлечения денежных средств Х.И.Р. являлось лицом, не имеющим право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для целей строительства многоквартирных домов, поскольку не отвечало требованиям Федерального закона N 214-ФЗ, предъявляемым к застройщикам.

Поверив дело в полном объеме в соответствии с ч.3 ст.30.6 КоАП РФ, выслушав представителя должностного лица Государственной инспекции Алтайского края - Х.Т.В., защитника К.А.В. - В.И.Г., не нахожу оснований для отмены решения.

В соответствии с ч.1 ст.14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

Отменяя постановление и прекращая производство по делу в связи с отсутствием в действиях К.А.В. состава вмененного административного правонарушения, судья городского суда правильно исходил из того, что привлечение денежных средств участников долевого строительства возможно и до представления проектной декларации в контролирующий орган при соблюдении иных требований, предусмотренных Федеральным законом N 214-ФЗ (получение разрешения на строительство; опубликование или размещение проектной декларации; государственная регистрация права на земельный участок).

В соответствии с ч.1 ст.3 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

В силу ч.2 ст.19 названного Закона проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона контролирующий орган.

Как следует из материалов дела об административном правонарушении, разрешение на строительство многоквартирного жилого дома N *** получено ООО " С." ДД.ММ.ГГ на срок до ДД.ММ.ГГ; договор аренды земли *** от ДД.ММ.ГГ зарегистрирован Управлением Росреестра по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГ; проектная декларация опубликована в средствах массовой информации - газете " Н.Б." от ДД.ММ.ГГ; договор *** долевого участия в строительстве многоквартирного дома заключен с Х.И.Р. ДД.ММ.ГГ, а денежные средства привлечены в период с 22.02.2013г. по 26.02.2013г., то есть спустя 14 дней с даты опубликования проектной декларации; проектная декларация представлена в Государственную инспекцию Алтайского края ДД.ММ.ГГ.

Таким образом, застройщиком - ООО " С." - исполнены предусмотренные Федеральным законом условия привлечения денежных средств участников долевого строительства: получено разрешение на строительство, осуществлена государственная регистрация права на земельный участок, проектная декларация опубликована в установленный законом срок в средствах массовой информации, а потому вывод судьи об отсутствии оснований для привлечения К.А.В. к административной ответственности по ч.1 ст.14.28 КоАП РФ является верным.

Довод жалобы о том, что представление проектной декларации в контролирующий орган должно предшествовать началу привлечения денежных средств участников долевого строительства со ссылкой на ст.3 Федерального закона N 214-ФЗ основан на ошибочном толковании норм материального права. Из названной статьи следует, что до привлечения денежных средств от первого участника долевого строительства, помимо соблюдения иных вышеуказанных условий, достаточно опубликования проектной декларации в средствах массовой информации.

Правильно установив обстоятельства дела и применив материальный закон, судья пришел к выводу о том, что проектная декларация должна быть представлена застройщиком в уполномоченный контролирующий орган, однако законодательно срок для этого не установлен, в связи с чем непредставление проектной декларации в контролирующий орган до начала привлечения денежных средств граждан - участников долевого строительства основанием для привлечения к административной ответственности по ч.1 ст.14.28 КоАП РФ не является.

Данный вывод подтверждается и тем, что в ст.19 Федерального закона N 214-ФЗ срок опубликования застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации установлен, причем связан с днем заключения договора с первым участником долевого строительства, при том, что для представления проектной декларации в контролирующий орган такой срок не установлен.

Судом обоснованно отклонен довод административного органа о том, что на момент привлечения обществом денежных средств Х.И.Р. Общество не имело надлежащим образом оформленного права на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного жилого дома.

Так, ДД.ММ.ГГ Администрации города Бийска Алтайского края издано постановление N 595 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Бийск, в 20 метрах северо-восточнее жилого дома N 79 по ул.Красногвардейская" для малоэтажного жилищного строительства. В дальнейшем аукцион признан несостоявшимся в связи с тем, что в нем приняло участие менее двух участников, поэтому ООО " С.", как единственный участник аукциона, приобрело право в соответствии с п.27 ст.38.1 Земельного кодекса РФ на заключение договора аренды указанного земельного участка.

ДД.ММ.ГГ между МКУ " У." (арендодатель) и ООО " С." (арендатор) заключен договор аренды земли *** в отношении земельного участка кадастровый номер *** площадью *** кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

Согласно п.1.2 договора участок предоставляется в соответствии с утвержденным генпланом города для целей жилищного строительства (жилая зона ЖЗ 2). Вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

Договор аренды земли зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГ.

Между тем, в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка кадастровый номер ***, составленным ДД.ММ.ГГ, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной застройки.

Таким образом, фактически земельный участок, предоставленный ООО " С.", предназначен для многоэтажной жилой застройки. Этот вывод подтверждается тем, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Бийск Алтайского края, утвержденными решением Думы города Бийска от 17 февраля 2012 года N 803, указанный земельный участок предназначен для формирования жилых районов многоквартирных домов не выше четырех этажей включительно и малоэтажной жилой застройки. МКУ " У." не отрицало, что при подготовке договора аренды земельного участка была допущена техническая ошибка, неправильно указан вид разрешенного использования земельного участка.

То обстоятельство, на которое административный орган в постановлении о привлечении К.А.В. к административной ответственности ссылается как на нарушение требований закона, а именно, что в п.1.2 договора аренды земли вид разрешенного использования земельного участка указан - земельные участки, предназначении размещения домов индивидуальной застройки, в то время, как согласно кадастровому паспорту земельного участка вид его разрешенного использования - для размещения домов многоэтажной жилой застройки, судом правомерно расценено как не свидетельствующее о нарушении законодательства, лишающего застройщика права на привлечение денежных средств граждан для осуществления долевого строительства многоквартирного жилого дома.

При этом из постановления Администрации города Бийска Алтайского края *** от ДД.ММ.ГГ год усматривается, что предоставленный в аренду ООО " С." земельный участок соответствует по своим параметрам данным кадастрового паспорта, в том числе, по виду разрешенного использования, которое предусматривает строительство многоквартирных жилых домов не выше 4-х этажей, а также целям, для которых он был предоставлен Обществу, для малоэтажного жилищного строительства.

На момент привлечения К.А.В. к административной ответственности в указанный договор аренды земли было внесено изменение на основании соглашения сторон *** от ДД.ММ.ГГ, в соответствии с которым в п.1.2 раздела 1 договора слова "вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки" заменены словами "вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки". Данное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГ.

Характер и содержание внесенного в договор аренды изменения подтверждают вывод суда, о том, что в договоре аренды имела место техническая ошибка, в результате устранения которой фактическое использование земельного участка соответствует виду разрешенного использования, указанному в кадастровом паспорте.

Таким образом, по делу не установлено обстоятельств, влекущих отмену решения.

Руководствуясь статьей 30.7 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, судья

РЕШИЛ:

решение судьи Бийского городского суда Алтайского края от 23 августа 2013 года оставить без изменения, жалобу заместителя руководителя Государственной инспекции Алтайского края, начальника отдела контроля и надзора в области долевого строительства Д.О.В. - без удовлетворения.

Судья Л.Ю.Ковалюк