Определение СК Верховного Суда РФ от 22 мая 1996 г. "Гарантийное обязательство о предоставлении квартиры истцу как вытекающее из гражданских правоотношений признано имеющим силу договора, подлежащего исполнению после наступления предусмотренного в нем условия" (Извлечение)

Божко Ю. обратился в суд с иском к Лужскому строительно-монтажному управлению (СМУ) концерна "Профстрой" (ранее - Лужское СМУ треста "Севзападкурортстрой") о предоставлении однокомнатной квартиры, ссылаясь на следующие обстоятельства. В связи с расторжением брака с Божко Т. возникла необходимость в обмене занимаемой ими трехкомнатной квартиры на два жилых помещения. Лужское СМУ треста "Севзападкурортстрой", которому принадлежала трехкомнатная квартира, согласилось в порядке обмена взамен трехкомнатной квартиры предоставить Божко Т. двухкомнатную квартиру в том же доме, а ему - комнату в двухкомнатной квартире с обязательством предоставить однокомнатную квартиру после сдачи в эксплуатацию другой части этого дома.

По окончании строительства дома ответчик свое обязательство не выполнил.

Судебная коллегия Ленинградского областного суда, рассмотрев дело 1 ноября 1995 г. по первой инстанции, Божко Ю. в иске отказала.

В кассационной жалобе Божко Ю. просил решение отменить, считая, что ответчик должен выполнить принятое на себя обязательство о предоставлении ему однокомнатной квартиры.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 22 мая 1996 г. решение отменила, указав следующее.

Отказывая Божко Ю. в удовлетворении его требования, суд, исходя из того, что он при производстве обмена занимаемой трехкомнатной квартиры выразил согласие переехать в комнату двухкомнатной квартиры того же дома, подписав соответствующее заявление 15 февраля 1991 г., получил ордер на эту комнату, выданный ему 11 марта 1991 г., выписался из трехкомнатной квартиры 5 марта 1991 г., вселился в комнату и проживает в ней с 1991 года.

Гарантийное письмо СМУ о предоставлении ему однокомнатной квартиры, выданное после обмена - 24 апреля 1991 г., по мнению суда, правового значения не имеет и не может расцениваться как обязательство, основанное на гражданско-правовых отношениях и порождающее юридические последствия, так как не связано с обменом трехкомнатной квартиры, в которой он проживал, кроме того, Божко Ю. в СМУ не работал и права на получение от этой организации квартиры не имел.

Однако данный вывод суда не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Божко Ю. был включен в ордер в качестве члена семьи нанимателя трехкомнатной квартиры размером 36 кв.м жилой площади - Попова, отца его жены. Квартира Попову предоставлена исполкомом местного Совета в доме, принадлежащем Лужскому СМУ.

Право Божко Ю. на эту квартиру никем не оспаривалось. В связи с расторжением брака возникла необходимость обмена квартиры.

17 сентября 1990 г. на совместном заседании администрация и профком Лужского СМУ вынесли решение о предварительном распределении жилой площади в новом доме и утверждении плана распределения квартиры, в которой проживал истец, работнице СМУ Филипповой.

Ответчик предлагал Божко Ю. (по просьбе его бывшей жены) в порядке обмена комнату в двухкомнатной квартире того же дома, от переезда в которую он отказался 7 ноября 1990 г.

Таким образом, хотя Божко Ю. отказался от переезда в комнату, трехкомнатная квартира, в которой он проживал, СМУ уже была распределена и выделена своему работнику. При этом, согласно протоколу совместного заседания профкома и администрации Лужского СМУ от 26 октября 1990 г., Попову - отцу его жены для обмена трехкомнатной квартиры решено предоставить двухкомнатную квартиру, а истцу - комнату в квартире того же дома, но данными о согласии его на переезд в комнату в этот период СМУ не располагало (оно было дано лишь 10 января 1991 г.).

8 февраля 1991 г. исполком Лужского городского Совета народных депутатов утвердил решение администрации и профкома Лужского СМУ от 24 января 1991 г. в части обмена трехкомнатной квартиры и передачи ее Филипповой. 11 марта 1991 г. выписаны ордера Попову на двухкомнатную квартиру, Божко Ю. - на комнату в двухкомнатной квартире, а Филипповой - на трехкомнатную квартиру.

Истец признал, что в феврале 1991 г. в Управление коммунального хозяйства он подал заявление о согласии на комнату в двухкомнатной квартире при условии получения однокомнатной квартиры, он не освобождал трехкомнатную квартиру и не переезжал до тех пор, пока Лужское СМУ, заинтересованное в получении для своей работницы трехкомнатной квартиры, не дало письменное гарантийное обязательство о предоставлении ему в том же доме однокомнатной квартиры после ввода в эксплуатацию второй очереди дома.

27 марта 1991 г. Лужский военкомат обратился в жилищную комиссию Лужского горисполкома с просьбой о выделении истцу однокомнатной квартиры в порядке обмена.

Как видно из письма СМУ от 3 апреля 1991 г., оно обещало изыскать возможность выделения ему однокомнатной квартиры, когда будет введена в строй следующая часть дома. Письмом Лужского СМУ от 12 апреля 1991 г. ему предлагалось освободить трехкомнатную квартиру и переселиться в предоставленную комнату, иначе он будет выселен в законном порядке.

24 апреля 1991 г. Лужское СМУ в ответ на письмо Божко Ю. о предоставлении однокомнатной квартиры сообщило, что оно учитывает ходатайство городского военкомата и считает предложенную комнату маневренной, за неимением однокомнатной квартиры на день составления письма ему предлагалось переселиться в указанную комнату. В соответствии с решением профсоюзного комитета СМУ обязалось предоставить ему однокомнатную квартиру при вводе в эксплуатацию второй очереди дома. К письму прилагалась выписка из решения совместного заседания администрации и профсоюза СМУ от 24 апреля 1991 г. о выделении ему при вводе в эксплуатацию следующей части дома однокомнатной квартиры. Выдача гарантийного обязательства о предоставлении однокомнатной квартиры свидетельствует о том, что СМУ не стало принимать меры к принуждению Божко Ю. выполнить свое обязательство по переезду в комнату, а согласилось с его просьбой о том, что в этой комнате он будет проживать до сдачи второй очереди дома в эксплуатацию, когда СМУ сможет предоставить ему квартиру.

После достижения такой договоренности Божко Ю. добровольно освободил трехкомнатную квартиру и переехал в комнату.

Эти факты Лужское СМУ не оспаривало в суде.

Выдача гарантийного обязательства СМУ о предоставлении Божко Ю. однокомнатной квартиры подтверждена бывшим членом профкома Андреевой, а также письмами от 20 мая 1992 г. и 14 декабря 1993 г.

СМУ согласилось дать Божко гарантийное письмо о предоставлении однокомнатной квартиры для ускорения заселения в трехкомнатную квартиру своего работника (многодетной семьи). Таким способом стороны решили свои жилищные проблемы: СМУ получило трехкомнатную квартиру, Божко Ю. согласился переехать в комнату до получения однокомнатной квартиры.

То обстоятельство, что истец дал 15 февраля 1991 г. согласие на переезд в комнату (без условия о предоставлении ему однокомнатной квартиры), получил ордер, выписался из трехкомнатной квартиры 6 марта 1991 г., не исключает, что выдача гарантийного письма связана с обменом, поскольку СМУ согласилось с предложенными Божко условиями освобождения квартиры, подтвердив свое согласие гарантийным письмом и выпиской из совместного решения администрации и профкома о предоставлении ему однокомнатной квартиры.

Как вытекающее из гражданских правоотношений (отношений по обмену жилого помещения) гарантийное обязательство имеет силу договора, подлежащего исполнению после наступления предусмотренного в нем условия - сдачи части дома в эксплуатацию. Но суд не установил, наступили ли эти условия, имелись ли уважительные причины к невыполнению договорного обязательства.

Согласно ст. 168 ГК РСФСР и ст. 309 части первой ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. В силу ст. 169 ГК РСФСР и ст. 370 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка: имеется в виду статья 310, а не 370 ГК РФ

Однако суд не выяснил, имеются ли основания для освобождения ответчика от взятого на себя обязательства предоставить однокомнатную квартиру истцу.

При таких обстоятельствах решение областного суда подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.