Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 сентября 1998 г. N С5-7/У3-694 "О Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

В порядке информации сообщается, что 16 июля 1998 г. Президентом Российской Федерации подписан Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ (далее - Федеральный закон). Федеральный закон опубликован в "Российской газете" 22 июля 1998 г. N 137 и введен в действие со дня его официального опубликования.

В связи с этим Высший Арбитражный Суд Российской Федерации рекомендует организовать изучение положений Федерального закона судьями и специалистами арбитражных судов, обратив внимание на следующее.

1. Глава I Федерального закона содержит основные положения об ипотеке. Предусмотрено, в частности, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом. При этом определено, что залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо) (абзацы первый и второй п.1 ст.1).

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда Кодексом или Федеральным законом не установлены иные правила (п.3 ст.1).

В соответствии с пунктом 4 статьи 1 Федерального закона залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

В главе I Федерального закона содержатся также положения об обязательствах и требованиях, обеспечиваемых ипотекой (статьи 2 и 3); об обеспечении ипотекой дополнительных расходов залогодержателя (ст.4); об имуществе, которое может быть предметом ипотеки (ст.5); о праве отдавать имущество в залог по договору об ипотеке (ст.6); об ипотеке имущества, находящегося в общей собственности (ст.7).

2. В главе II Федерального закона регулируются вопросы заключения договора об ипотеке.

Установлено, что договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона (ст.8).

Предусмотрены нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке. Согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п.2 ст.10).

3. Глава III Федерального закона посвящена закладной. Согласно данному в пункте 2 статьи 13 определению закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества: указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других обязательств существования этого обязательства, а также право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

4. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Эти и другие положения о государственной регистрации ипотеки содержатся в главе IV Федерального закона. При этом в статье 27 установлено, что действия, связанные с государственной регистрацией ипотеки, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации. В частности, подлежат обжалованию отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации, отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеке исправлений, регистрация несуществующей ипотеки. Могут быть обжалованы также иные действия органа, осуществляющего государственную регистрацию прав не недвижимое имущество, не соответствующие Федеральному закону.

5. Отношения по обеспечению сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке, регулируются главой V Федерального закона. Так, в соответствии со статьей 29 залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

6. Главой VI Федерального закона устанавливается порядок перехода прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц. В частности, в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается в установленном Федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой (ст.42).

7. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с положениями главы IX Федерального закона. При этом предусмотрен судебный (ст.51) и внесудебный (ст.55) порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

8. Кроме того, Федеральным законом регулируются последующая ипотека (гл.VII); уступка прав по договору об ипотеке, передача и залог закладной (гл.VIII); порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание (гл.X); особенности ипотеки земельных участков (гл.XI); особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений (гл.XII); особенности ипотеки жилых домов и квартир (гл.XIII).

9. Важные положения, относящиеся к введению в действие Федерального закона, содержатся в главе XIV. В частности, нормы Закона Российской Федерации "О залоге" со дня введения в действие названного Федерального закона подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат Федеральному закону (абз. первый п.2 ст.79). До приведения в соответствие с Федеральным законом федеральных законов и иных правовых актов Российской Федерации (пункты 3 и 4 ст.3 Гражданского кодекса Российской Федерации) эти федеральные законы и иные правовые акты Российской Федерации применяются в части, не противоречащей Федеральному закону (абз. второй п.2 ст.79).

Установлено также, что правила Федерального закона применяются к отношениям, возникшим в связи с залогом недвижимого имущества (ипотекой) после его введения в действие. По отношениям, возникшим до введения в действие Федерального закона, названный Федеральный закон применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие (п.3 ст.79).

10. Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", опубликованного в "Российской газете" 30 июля 1997 г. N 145, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны приступить к ведению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдаче информации о зарегистрированных правах не позднее чем через шесть месяцев после официального опубликования названного Федерального закона, то есть 31 января 1998 г.

Учитывая, что ипотека подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (введен в действие с 31 января 1998 г.), Высший Арбитражный Суд Российской Федерации информирует также о некоторых постановлениях Правительства Российской Федерации, направленных на реализацию упомянутого Федерального закона.

В соответствии с абзацем вторым пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 1 ноября 1997 г. N 1378 "О мерах по реализации Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определены уполномоченными федеральными органами исполнительной власти по обеспечению соблюдения Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами технической инвентаризации и жилищными органами - Государственный комитет Российской Федерации по жилищной и строительной политике, органами по земельным ресурсам и землеустройству - Государственный комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, органами по управлению государственным и муниципальным имуществом - Министерство государственного имущества Российской Федерации.

Кроме того, постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 утверждены Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.1). При этом пунктом 4 названного постановления Правительства Российской Федерации установлено, что Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяются на территории Российской Федерации всеми органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, начиная с даты введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Заместитель Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

О.В. Бойков

Примечание. В настоящее время Государственный комитет Российской Федерации по жилищной и строительной политике и Государственный комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству упразднены, а их функции переданы Министерству Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (п.3 Указа Президента Российской Федерации от 30 апреля 1998 г. N 483 "О структуре федеральных органов исполнительной власти").