Приложение. Концепция развития системы ипотечного кредитования в г. Москве на базе ЗАО "Мосстроймеханизация-5"

Приложение
к постановлению Правительства Москвы
от 18 мая 1999 г. N 428

Концепция
развития системы ипотечного кредитования в г. Москве на базе ЗАО "Мосстроймеханизация-5"

1. Введение

Начальная стадия развития системы ипотечного кредитования в г. Москве проходит на фоне острого системного макроэкономического кризиса. "Августовские" события оказали известное влияние на состояние инвестиционного климата в г. Москве.

В настоящее время для запуска общегородской ипотечной программы требуется поиск альтернативных источников финансирования ипотечного кредитования. Приобретение необходимого опыта всеми участниками процесса ипотечного кредитования, окончательное решение вопросов его законодательного обеспечения в обозримом будущем неминуемо приведут к привлечению значительного объема частных инвестиций со стороны российских, и в том числе московских предприятий и организаций. Однако в сложившейся ситуации мощный импульс для дальнейшего развития программа ипотечного жилищного кредитования может получить прежде всего с опорой на бюджетные источники финансирования.

Данная концепция предполагает развитие системы ипотечного жилищного кредитования на базе ЗАО "Мосстроймеханизация-5" - одного из системообразующих предприятий строительного комплекса города (далее - ЗАО "МСМ-5") и предусматривает получение в установленном действующим законодательством порядке налогового кредита как одного из источников формирования ресурсной базы ипотечного кредитования.

Использование налогового кредита в рамках настоящего проекта обеспечит:

- расширение объемов ипотечного кредитования на начальной стадии реализации общегородской программы;

- накопление необходимого практического опыта для использования всеми участниками процесса ипотечного кредитования в г. Москве, включая территориальные подразделения органов исполнительной власти, в том числе Департамента муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы, органов опеки и попечительства и др.;

- создание на базе ЗАО "МСМ-5" саморазвивающейся системы, позволяющей наращивать объемы ипотеки как в течение срока налогового кредита, так и после погашения задолженности ЗАО "МСМ-5" перед городом.

2. Организационная схема проекта

Правительство Москвы - предоставляет ЗАО "МСМ-5" налоговый кредит в установленном порядке.

ЗАО "МСМ-5" - осуществляет строительство и реализацию жилья по схеме ипотечного кредитования, контролирует целевое использование и своевременное погашение налогового кредита.

ЗАО "Объединенный промышленно-торговый банк" (далее - ЗАО "ОПТ Банк") - проводит кредитную экспертизу заемщиков, осуществляет предоставление заемщикам ипотечных кредитов и все соответствующие банковские операции, включая расчетно-кассовое обслуживание участников и мониторинг кредитов.

ОАО "Первая ипотечная компания" (далее - ОАО "ПИК") - в необходимых случаях осуществляет организацию и оформление продажи жилья, оптимизацию методологической базы ипотечного кредитования, координирует действия всех участников процесса ипотечного кредитования, в том числе оценщиков и страховщиков. При этом основной методологической задачей является минимизация всех рисков при соблюдении установленных законом прав участников.

3. Финансовая схема проекта

ЗАО "МСМ-5", ЗАО "ОПТ Банк", ОАО "ПИК" в рамках заключенного между ними трехстороннего соглашения от 26.01.99 формируют источники финансирования программы ипотечного кредитования. Средства по финансированию программы учитываются по счетам бухгалтерского учета самостоятельно каждым из вышеуказанных участников в установленном порядке. Консолидированный внесистемный учет входящих и исходящих финансовых потоков указанных средств осуществляет ЗАО "ОПТ Банк".

Источники формирования входящих финансовых потоков:

- налоговый кредит, предоставляемый ЗАО "МСМ-5" по налогам, в части, зачисляемой в бюджет г. Москвы на беспроцентной основе;

- собственные средства ЗАО "МСМ-5";

- собственные средства ОАО "ПИК";

- собственные средства (кредитные ресурсы) ЗАО "ОПТ Банк";

- средства, направляемые заемщиками в погашение кредитов и в счет оплаты квартир;

- прочие источники.

Исходящие финансовые потоки:

- предоставление ипотечных кредитов заемщикам;

- погашение налогового кредита за счет собственных средств ЗАО "МСМ-5";

- осуществление расходов, связанных с реализацией настоящего проекта.

Отличительной особенностью настоящего проекта является осуществление ипотечного кредитования в замкнутом цикле, когда банку для выдачи кредита не требуется привлечение "живых" денег. Иными словами, жилье, находящееся в собственности ЗАО "МСМ-5" и ОАО "ПИК", трансформируется в кредиты физическим лицам.

После оформления кредита и совершения всех необходимых процедур 100% стоимости квартиры поступает на счет продавца (ЗАО "МСМ-5", ОАО "ПИК") в ЗАО "ОПТ Банк". При этом сумма первоначального взноса может быть использована продавцом на реинвестирование ипотечной программы, в то время как сумма, полученная от заемщика за счет кредита банка, поступает на специальный депозитный счет продавца в этом же банке. Для этого банк и продавец заключают отдельное двустороннее соглашение, регламентирующее порядок формирования и использования депонируемых средств. Таким образом, участники проекта регулируют состояние баланса используемых средств для обеспечения своих взаимных обязательств и обязательств перед бюджетом города.

4. Базовые параметры ипотечного кредита

Базовые параметры ипотечного кредита в рамках настоящего проекта не выходят за рамки положений, одобренных Правительством Москвы для ряда других городских программ.

Наиболее существенные условия кредитования:

4.1. Финансовые условия:

- срок кредита - до 10 лет;

- процентная ставка - до 10% годовых в валюте;

- порядок погашения кредита - равными ежемесячными платежами в течение всего срока кредита; ежемесячный платеж включает часть суммы основного долга и начисленные проценты;

- минимальный размер собственных средств заемщика при первоначальном взносе - не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры;

- максимальный среднемесячный удельный вес общих расходов заемщика по ипотеке в совокупном доходе (индивидуальном/семейном) - 30%.

4.2. Дополнительные расходы заемщика:

- оплата комиссионных банка за проведение кредитной экспертизы;

- оплата услуг аттестованного/лицензированного оценщика;

- оплата нотариальной пошлины и сбора при государственной регистрации договора купли-продажи, договора залога;

- оплата услуг страховщика (осуществляется ежегодно в течение всего срока кредита).

4.3. Обеспечение:

- залог приобретаемой на средства кредита квартиры;

- в отдельных случаях в зависимости от уровня риска - дополнительно залог другого имеющегося жилья, расположенного на территории г. Москвы;

- страхование заложенной квартиры, страхование жизни и трудоспособности заемщика;

- в отдельных случаях в зависимости от уровня риска - поручительство юридического лица - работодателя, поручительство физических лиц - членов семьи заемщика.