Приложение 2. Методические рекомендации по рассмотрению оценки предоставленного обеспечения

Приложение 2

Методические рекомендации
по рассмотрению оценки предоставленного обеспечения
(утв. распоряжением ФСДН РФ от 19 июня 1998 г. N 11-р)

I. Общие положения

1. Настоящие методические рекомендации применяются при рассмотрении заявлений организаций о реструктуризации задолженности по обязательным платежам в федеральный бюджет в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 14 апреля 1998 г. N 395 "О порядке проведения в 1998 году реструктуризации задолженности юридических лиц перед федеральным бюджетом" для подготовки вывода о соответствии оценки предоставленного обеспечения, выполненной независимым оценщиком, существующим правилам и стандартам.

2. Настоящие рекомендации не распространяются на экспертизу оценки имущественного комплекса, представленного в качестве обеспечения.

3. Предоставленного обеспечения должно быть достаточно для покрытия всей имеющейся задолженности по обязательным платежам.

II. Общие правила и стандарты проведения оценки

4. Проведение оценки в соответствии с существующими правилами и стандартами, как правило, включает в себя следующие этапы:

- осмотр окружающей территории, здания и сооружений, оборудования;

- беседа с руководителями;

- исследование рынка бизнеса, аналогичного направлениям деятельности данной организации, его емкости и уровню доходов;

- определение восстановительной стоимости имущества;

- исследование структуры спроса на рынке продаж аналогичных объектов;

- определение инвестиционной стоимости.

5. Необходимо уделить соответствующее внимание юридической экспертизе документов, устанавливающих права собственности на представленное организацией имущество.

6. Следует иметь в виду, что проведенная оценка действительна лишь на дату, указанную в отчете оценщика и для цели, указанной в отчете оценщика. Целью проведения оценки предоставляемого организацией обеспечения, является рыночная цена возможной продажи действующего объекта.

7. Оценка имущества осуществляется независимым оценщиком на основе данных о полной его инвентаризации, проводимой в соответствии с Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 13 июня 1995 г. N 49 "Об утверждении методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств".

8. Отчет независимого оценщика должен содержать общий вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта, формируемый на основании качественного сопоставления результатов, полученных при использовании нескольких различных методов оценки.

9. Анализируя договор на проведение оценочных работ, следует иметь в виду, что этические нормы работы независимых оценщиков не допускают, чтобы стоимость работ по договору с оценщиком зависела от стоимости оцениваемого имущества или от конечного результата оценки.

10. В качестве справочного материала можно использовать следующие нормативные акты:

- Приказ Минфина России от 3 сентября 1997 г. N 65-н "Об утверждении положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/97";

- Постановление Правительства Российской Федерации от 07 декабря 1996 г. N 1442 "О переоценке основных фондов в 1997 году";

- Приказ Минфина России от 12 ноября 1996 г. N 97 "О годовой бухгалтерской отчетности организации";

- Приказ Минфина России от 21 ноября 1997 г. N 81-н "О формировании годовой бухгалтерской отчетности";

- Распоряжение ФКЦБ от 25 сентября 1996 г. N 6-р "Об утверждении методических рекомендаций по оценке имущества паевых инвестиционных фондов";

III. Анализ методов оценки имущества, представленного в виде обеспечения

11. При проведении оценки предоставленного обеспечения могут быть использованы следующие основные методы:

- метод, основанный на капитализации ожидаемых доходов (доходный). Основывается на принципе приведения стоимости будущего дохода от результатов хозяйственного использования объекта оценки к его текущей стоимости. В основе данной оценки лежит гипотетическая ситуация, которая предполагает, что объект оценки на протяжении форвардного периода анализа сохранится и его деятельность, по крайней мере, не ухудшится;

- метод, предусматривающий сравнительный анализ рыночных продаж (рыночный). Основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли - продажи основываясь на информации об аналогичных сделках. Подразумевается, что покупатель не заплатит за выставленный на продажу объект большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. В основе данного метода лежит проведение исследования рынка продаж и предложений по исследуемым объектам, сходным с оцениваемым;

- метод, основанный на анализе затрат (затратный). Основывается на предположении, что цена объекта недвижимости не может быть больше той суммы, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению здания в обозримый период без существенных издержек. Затратный метод показывает оценку восстановительной стоимости объектов недвижимости за вычетом стоимости износа, увеличенную на стоимость земли. При этом следует иметь ввиду, что стоимость земельного участка на территории России значительно отличается от стоимости земельного участка в развитых странах Европы и Америки;

12. С целью проверки выбора метода оценки объекта необходимо уяснить назначение и профиль данного объекта и провести его идентификацию, то есть обозначить о