Письмо Управления МНС по г. Москве от 22 декабря 1999 г. N 14-14/20349 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Письмо Управления МНС по г. Москве от 22 декабря 1999 г. N 14-14/20349

Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлены две формы регистрации, одной из которых является государственная регистрация договоров и иных сделок с недвижимым имуществом.

Свершившийся факт регистрации этого вида удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (текст договора).

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества определяется в качестве общего правила, исключения из которого могут устанавливаться Гражданским кодексом Российской Федерации или федеральными законами.

В свою очередь статья 625 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что к отдельным видам договоров аренды, а также к договорам аренды отдельных видов имущества (к числу которых относится аренда зданий и сооружений) применяются нормы, касающиеся общих положений об аренде, если иное не установлено правилами Гражданского кодекса Российской Федерации об этих договорах.

Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на то, что договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Соответственно, не подлежат государственной регистрации договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на срок менее года.

Согласно статье 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает специальные требования к регистрации договоров аренды зданий и сооружений в зависимости от срока действия договора, поэтому при регистрации договоров аренды зданий и сооружений необходимо руководствоваться пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вышеуказанное правило не может распространяться на случаи государственной регистрации договоров аренды помещений и части помещений в зданиях и сооружениях, заключенных на срок менее года. Объясняется это тем, что статьи 1 и 26 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, относят и помещения (жилые и нежилые).

Гражданский кодекс Российской Федерации не регулирует отдельно вопросы аренды помещений и части помещений в зданиях.

Так как помещение, в соответствии со статьями 1 и 26 названного Федерального закона является объектом недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, то пункт 2 статьи 651 ГК РФ не может на него распространяться, поскольку регулирует отношения исключительно по аренде зданий и сооружений.

Таким образом, регистрация договоров аренды помещений и части помещений в зданиях и сооружениях регулируется пунктом 2 статьи 609 ГК РФ и статьей 26 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и является обязательной независимо от срока, на который заключен договор.

ГАРАНТ:

Согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 государственной регистрации подлежат договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок более одного года, и к таким договорам применяются правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ

О регистрации нежилых помещений см. также письма МНС РФ от 10 июля 2000 г. N 02-5-11/243 и от 19 апреля 2000 г. N 02-3-09/88 и письмо Департамента налоговой политики Минфина РФ от 2 февраля 2000 г. N 04-02-05/2

Заместитель руководителя Управления государственный советник налоговой службы III ранга

М.Ю.Алексеев