Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 января 2001 г. N 5482/00 "При рассмотрении спора о признании недействительными сделок купли-продажи недвижимого имущества суд не исследовал вопрос фактической передачи имущества приобретателю. Кроме того, необоснован вывод об отсутствии у заинтересованного лица права требовать признания недействительной регистрации права собственности"

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на решение от 14.09.99 и постановление апелляционной инстанции от 03.11.99 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-4998/99-1.

Заслушав и обсудив доклад судьи, Президиум установил следующее.

Открытое акционерное общество "Кузнецкий металлургический комбинат" (далее - комбинат) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к закрытому акционерному обществу "КМК-Инвест", открытому акционерному обществу "Торговый дом "КМК" (далее - торговый дом), обществу с ограниченной ответственностью "Инкомресурс", закрытому акционерному обществу "Новотэк" о признании недействительными договоров купли-продажи нежилого помещения площадью 258,9 кв. метра, расположенного по адресу: г.Новокузнецк, пр.Металлургов, д.17/Кутузова, д.7, от 10.08.98 N 1-1/65, заключенного между ЗАО "КМК-Инвест" и торговым домом; от 12.11.98 N 2/134, заключенного между торговым домом и ООО "Инкомресурс"; от 21.12.98 N 158, заключенного между ООО "Инкомресурс" и ЗАО "Новотэк".

Исковые требования мотивированы тем, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кемеровской области от 05.05.99 по делу N А27-1563/99-1 договор купли-продажи указанного нежилого помещения от 20.02.98, заключенный между комбинатом и ЗАО "КМК-Инвест", признан недействительным, в связи с чем последнее не приобрело права собственности на спорное помещение и не вправе было отчуждать его. Поэтому договор от 10.08.98 N 1-1/65, заключенный с ЗАО "КМК-Инвест", и все последующие договоры купли-продажи являются ничтожными.

Спорное помещение с 1980 года по настоящее время занимает структурное подразделение истца, а покупатели и продавцы по оспариваемым договорам нежилыми помещениями фактически не владели.

Одновременно в порядке применения последствий недействительности сделок истец просил признать недействительным свидетельство от 22.12.98 N 1065-КП о праве собственности на спорное нежилое помещение, выданное обществу "Новотэк".

Решением от 14.09.99 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 03.11.99 решение отменено, исковые требования в части признания недействительными оспариваемых договоров купли-продажи удовлетворены, в части признания недействительным свидетельства от 22.12.98 N 1065-КП производство по делу прекращено.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается указанные решение суда первой и постановление апелляционной инстанций отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Отказ в иске о признании недействительным договора купли-продажи от 10.08.98 N 1-1/65 суд мотивировал тем, что покупатель спорного помещения - торговый дом - является добросовестным приобретателем, так как не знал и не мог знать о том, что продавец по договору - ЗАО "КМК-Инвест" - не вправе был отчуждать имущество, а поэтому в силу статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник не праве истребовать у него это имущество.

По тем же мотивам суд констатировал отсутствие оснований для признания недействительными последующих сделок купли-продажи спорного помещения с участием ООО "Инкомресурс" и ЗАО "Новотэк".

Между тем в соответствии с пунктом 25 постановления от 25.02.98 N 8 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском о признании сделки недействительной и об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество. Однако, если иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, предъявлен к добросовестному приобретателю, отвечающему требованиям статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, несмотря на признание сделки недействительной, в возврате имущества должно быть отказано.

В исковом заявлении истец утверждал, что спорное помещение находилось и находится в пользовании его структурного подразделения, а покупатели и продавцы по оспариваемым договорам нежилым помещением фактически не владели.

ЗАО "Новотэк", возражая против указанных доводов истца, утверждало, что после заключения договора купли-продажи и регистрации права собственности, оно разместилось в спорном помещении, заключило договоры по его эксплуатации с соответствующими организациями.

Судом указанные обстоятельства не выяснялись, хотя признание лица добросовестным приобретателем в порядке, предусмотренном статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможно лишь в случае фактической передачи спорного имущества в его владение.

Вывод апелляционной инстанции о том, что спорное помещение не выбывало из владения истца по сделкам о его отчуждении, также не подтвержден имеющимися материалами дела.

Как усматривается из копии решения Арбитражного суда Кемеровской области от 21.01.2000 по делу N А27-5501/99-1, судом по данному делу признано установленным, что после продажи спорного помещения и фактической передачи его первоначальному покупателю - ЗАО "КМК-Инвест" - данных о добровольном возврате помещения истцу кем-либо из покупателей не представлено.

Прекращение судом апелляционной инстанции производства по делу в части исковых требований о применении последствий недействительности сделки путем признания недействительной регистрации права собственности ЗАО "Новотэк" на спорное помещение нельзя признать законным. Ссылка в постановлении апелляционной инстанции на Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому право заинтересованного лица на предъявление иска о признании недействительной регистрации права собственности не предусмотрено, противоречит норме, содержащейся в статье 2 названного Закона.

При таких обстоятельствах спорные судебные акты подлежат отмене как принятые по неполно исследованным материалам дела, дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду необходимо выяснить, поступало ли спорное помещение в фактическое владение ЗАО "Новотэк", обстоятельства возврата его комбинату и в зависимости от установленного разрешить спор.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187 - 189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение от 14.09.99 и постановление апелляционной инстанции от 03.11.99 по делу N А27-4998/99-1 Арбитражного суда Кемеровской области отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

В.Ф.Яковлев