Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 марта 2001 г. N 7494/00 "Неправомерны выводы суда о том, что предварительный договор купли-продажи содержит все условия основного договора и сам по себе является основанием для признания за истцом права собственности на спорное нежилое помещение"

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на решение от 19.02.98 и определение от 15.09.98 Арбитражного суда Волгоградской области по делу N 408/12.

Заслушав и обсудив доклад судьи, Президиум установил следующее.

Товарищество с ограниченной ответственностью "Гражданстройкомплект" обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Волгоградскому коммерческому агропромышленному банку (далее - Агропромбанк) о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 852 кв. метра (9-й этаж здания), находящегося по адресу: г.Волгоград, ул.Калинина, д.13, на условиях предварительного договора купли-продажи от 21.05.96 N 1, и об обязании ответчика передать указанное помещение истцу, а также о взыскании с ответчика 8020375272 рублей (неденоминированных) неустойки, начисленной согласно пункту 5.1 указанного предварительного договора за непередачу в установленный срок этого помещения.

В процессе рассмотрения дела истец заменил исковое требование о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения на исковое требование о признании за ТОО "Гражданстройкомплект" права собственности на указанное нежилое помещение. В остальной части иск оставлен без изменения.

Исковые требования мотивированы тем, что предварительный договор купли-продажи спорного нежилого помещения содержит все существенные условия договора купли-продажи, и покупатель своевременно выполнил свои обязательства по оплате приобретаемого нежилого помещения. Продавец не исполнил в установленный срок договорных обязательств по заключению основного договора купли-продажи и передаче имущества, предусмотренных пунктом 1.2.1 предварительного договора, однако по акту приема-передачи от 26.09.97 передал покупателю объект купли-продажи.

Нарушив условия пункта 1.2.1 предварительного договора, продавец должен нести имущественную ответственность, установленную пунктом 5.1 этого договора за просрочку передачи указанной в нем нежилой площади.

Решением от 03.06.97 иск удовлетворен. Суд признал за ТОО "Гражданстройкомплект" право собственности на нежилое помещение площадью 852 кв. метра в здании, расположенном по упомянутому адресу, и взыскал с ответчика в пользу истца 8020375272 рубля (неденоминированных) неустойки, предусмотренной пунктом 5.1 предварительного договора.

Постановлением апелляционной инстанции от 30.07.97 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 18.11.97 названные судебные акты отменил, дело передал на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Волгоградской области для исследования ряда обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

Решением от 19.02.98 с Агропромбанка в пользу ТОО "Гражданстройкомплект" взыскано 11753413 рублей 27 копеек неустойки (в новом масштабе цен) и за ТОО "Гражданстройкомплект" признано право собственности на спорное нежилое помещение. Суд мотивировал свое решение полной оплатой истцом стоимости приобретаемого нежилого помещения и передачей ответчиком этого помещения истцу по акту приема-передачи от 26.09.97. От заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения ответчик уклонился, поскольку само здание не введено в эксплуатацию. Спорное нежилое помещение эксплуатируется истцом с 1996 года. Ответчик в судебном порядке признан банкротом и идет процесс по его ликвидации. Настоящее дело возбуждено до принятия судом решения о признании ответчика банкротом.

Определением от 15.09.98, после рассмотрения спора по существу, суд утвердил мировое соглашение сторон от 15.09.98, согласно которому должник обязан исполнить решение о передаче истцу 9-го этажа здания в течение месяца после регистрации за должником права собственности на здание, а кредитор при этом отказывается от взыскания с должника неустойки.

В протесте заместителя Председателя Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается решение от 19.02.98 и определение от 15.09.98 Арбитражного суда Волгоградской области отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции не выяснил, была ли осуществлена за продавцом государственная регистрация отчуждаемого объекта.

Пунктами 1.2.1, 1.2.3 и 3.1 предварительного договора купли-продажи от 21.05.96 N 1 предусматривалась передача продавцом нежилого помещения покупателю после сдачи здания в эксплуатацию, оформления продавцом соответствующих документов на право собственности этим зданием, а также после заключения с покупателем основного договора купли-продажи в 10-дневный срок с даты его заключения.

В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие, что на день передачи спорного нежилого помещения по двустороннему акту приема-передачи от 26.09.97 указанные условия предварительного договора купли-продажи были выполнены.

Согласно пунктам 5 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Предварительный договор служит основанием для понуждения ответчика заключить основной договор, если он уклонился от заключения такого договора.

Суд не дал правовой оценки предварительному договору, исходя из требований указанных законодательных норм.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Кодекса право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Поскольку предусмотренный статьей 429 предварительный договор влечет заключение основного договора, право собственности на имущество не может быть приобретено на основании предварительного договора о продаже имущества.

С учетом изложенных обстоятельств выводы суда первой инстанции о том, что предварительный договор купли-продажи содержит все условия основного договора и сам по себе является основанием для признания за истцом права собственности на спорное нежилое помещение, не соответствуют законодательству.

Не может быть признано обоснованным и применение судом к покупателю санкции за непередачу ему в срок спорного нежилого помещения, так как условиями предварительного договора передача помещения предусматривалась после заключения основного договора и не могла быть осуществлена в спорный период.

Как следует из материалов дела, приказом Центрального банка Российской Федерации от 24.04.97 у Волгоградского коммерческого Агропромбанка была отозвана лицензия с 25.04.97.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 07.05.97 возбуждено дело N 156/19 о банкротстве этого банка.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 29.07.97 названный банк признан банкротом.

Спорное нежилое помещение по акту от 26.09.97 передано продавцом покупателю после признания банка банкротом в нарушение статьи 18 действовавшего в этот период Закона Российской Федерации от 19.11.92 N 3929-1 "О несостоятельности (банкротстве) предприятий", запрещающей передачу либо другое отчуждение имущества должника с момента признания должника банкротом.

При рассмотрении спора суд не дал правовой оценки составленному сторонами акту приема-передачи нежилого помещения от 26.09.97.

Доводы суда о том, что ответчик признан несостоятельным (банкротом) и не намерен продавать спорное помещение истцу, оплатившему это помещение, также не являются законными основаниями для признания за истцом права собственности на указанное имущество.

После принятия решения от 19.02.98 суд первой инстанции определением от 15.09.98 утвердил мировое соглашение сторон от 15.09.98 с нарушением части 4 статьи 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно данной процессуальной норме арбитражный суд не утверждает мировое соглашение, если оно противоречит законам и иным нормативным актам или нарушает права и законные интересы других лиц.

Утверждая мировое соглашение сторон на стадии исполнительного производства, суд не проверил его соответствия требованиям Федерального Закона "О несостоятельности (банкротстве) предприятий" и не выяснил вопроса о том, что не нарушает ли это соглашение прав и законных интересов других кредиторов банка, признанного в судебном порядке банкротством.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187 - 189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение от 19.02.98 и определение от 15.09.98 Арбитражного суда Волгоградской области по делу N 408/12 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Волгоградской области.

И.о. Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

М.К.Юков